ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                     Дело № А54-2836/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 28.09.2020 

Постановление изготовлено в полном объеме 01.10.2020 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Дайнеко М.М., судей  Капустиной Л.А. и Рыжовой Е.В.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фроловой Е.С.,  при участии путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Рязанской области от истца – Морозовой И.Н. (доверенность), от Администрации Касимовского муниципального района Рязанской области – Заботиной С.А. (доверенность), от Администрации Гиблицкого сельского поселения Касимовского муниципального района Рязанской области -  Трубочкина В.С. (решение №120/707 от 09.09.2020), в отсутствие иных лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Буревестник» на решение Арбитражного суда Рязанской области от 15.06.2020 по делу № А54-2836/2019 (судья Сельдемирова В.А.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Буревестник» (Рязанская обл., Касимовский р-н, с. Гиблицы, ИНН 6204006080, ОГРН 1056218006558) к Администрации Касимовского муниципального района Рязанской области (Рязанская обл., г. Касимов, ИНН 6204000828, ОГРН 1026200861576), к главе крестьянского фермерского хозяйства Кулькову Юрию Михайловичу (Московская обл., г. Ногинск, ИНН 503103181870, ОГРНИП 318505300004267), третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, Администрация Гиблицкого сельского поселения Касимовского муниципального района Рязанской области, Министерство имущественных и земельных отношений по Рязанской области, о признании договора аренды недействительным, применении последствий его недействительности, обязании предоставить в собственность за плату земельный участок без проведения торгов,

                                        УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Буревестник» (далее - ООО «Буревестник», истец) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с указанным иском к администрации Касимовского муниципального района Рязанской области (далее - администрация Касимовского муниципального района) и к главе крестьянского фермерского хозяйства ФИО5 (далее - глава КФХ ФИО5, ответчики) с требованиями:

 - о признании недействительным договора от 12.02.2018 №А-024-18Д аренды земельного участка с кадастровым номером 62:04:0540101:131, расположенного по адресу: Рязанская область, Касимовский район, с. Гиблицы, заключенного между администрацией Касимовского муниципального района Рязанской области и главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО5;

 - применении последствий недействительности сделки в виде обязания главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО5 возвратить администрации Касимовского муниципального района Рязанской области земельный участок с кадастровым номером 62:04:0540101:131, расположенный по адресу: Рязанская область, Касимовский район, с. Гиблицы;

 - обязании администрации Касимовского муниципального района Рязанской области предоставить обществу с ограниченной ответственностью "Буревестник" земельный участок с кадастровым номером 62:04:0540101:131, расположенный по адресу: Рязанская область, Касимовский район, с. Гиблицы, площадью 117 032 кв.м, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, в собственность за плату без проведения торгов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, Администрация Гиблицкого сельского поселения Касимовского муниципального района Рязанской области, Министерство имущественных и земельных отношений по Рязанской области.

Решением суда от 15.06.2020 в иске отказано. 

В апелляционной жалобе истец просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование своей позиции указывает на необоснованное уменьшение площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости, уменьшение стоимости объектов недвижимости, а также необходимости в дальнейшем разрешения вопроса об установлении сервитута.

Представитель истца доводы жалобы поддержал в полном объеме, решение просил отменить, иск удовлетворить.

Представитель ответчика (администрации) с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, решение просил оставить без изменения. 

Представитель третьего лица с доводами жалобы не согласился, решение просил оставить без изменения.

Иные лица, участвующие  в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела, ООО «Буревестник» является собственником объектов недвижимости: склада - ангара общей площадью 240,4 кв., с кадастровым номером 62:046054:0101:529 и здания механических мастерских общей площадью 326,2 кв.м., с кадастровым номером 62:04:0540101:668, расположенных по адресу: Рязанская область, Касимовский район, с. Гиблицы, приобретенных у колхоза «Буревестник» по договорам купли-продажи от 01.09.2005 (л.д. 17-18 т.1). 

Право собственности покупателя зарегистрировано 20.12.2005. 

Между администрацией Касимовского муниципального района (арендодатель) и главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО5 (арендатор) по результатам открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка 12.02.2018 заключен договор №А-024-18Д аренды земельного участка с кадастровым номером 62:04:0540101:131 (л.д. 72-75 т.1), по условиям которого арендатор предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 12.02.2018 по 11.02.2067 земельный участок с кадастровым номером 62:04:0540101:131, общей площадью 117032 кв.м., расположенный по адресу: Рязанская область, Касимовский район, с. Гиблицы, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 12.02.2018 (л.д. 76 т.1).

 Государственная регистрация договора аренды №А-024-18Д от 12.02.2018 произведена 01.03.2018.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 62:04:0540101:131 площадью 117032 кв.м. входит в состав земельного участка с  кадастровым номером 62:04:0000000:56 (единое землепользование) общей площадью 221239 +/- 4116 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 62:04:0000000:56 (единое землепользование), разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования колхозу «Буревестник». 

Постановлением администрации Касимовского муниципального района Рязанской области от 04.09.2017 №777 (л.д. 54 т.2) право постоянного (бессрочного) пользования колхоза «Буревестник» на земельный участок с кадастровым номером 62:04:0000000:56 прекращено в связи с ликвидацией колхоза «Буревестник» на основании определения суда о завершении конкурсного производства. 

Ссылаясь на то, что на земельном участке с кадастровым номером 62:04:0540101:131, переданном в аренду главе КФХ ФИО5 по договору аренды от 12.02.2018 №А-024-18Д, расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Буревестник», тем самым нарушены права общества на приобретение земельного участка в собственность, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. 

Согласно статье 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

Исходя из положений пункта 1 статьи 264 ГК РФ, земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (пункт 2 статьи 264 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 271 ГК РФ, ч. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Исключительное право собственника объекта недвижимости на выкуп земельного участка не является вещным правом и не подлежит подтверждению судом путем признания такого права.

Статьей 39.20 ЗК РФ предусмотрены особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11 по делу N А48-2067/2010, в случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

Пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ установлено, что для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

На основании пункта 7 статьи 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В обоснование иска истец указывает на нарушение его исключительного права на приватизацию земельного участка, расположенного под принадлежащими ему объектами недвижимости.

Согласно выводам судебной экспертизы (л.д. 3-62 т.4), принадлежащие на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Буревестник» объекты недвижимости: склад - ангар общей площадью 240,4 кв., с кадастровым номером 62:046054:0101:529, и здание механических мастерских общей площадью 326,2 кв.м., с кадастровым номером 62:04:0540101:668, находятся в границах земельного участка с кадастровым номером 62:04:0540101:131 общей площадью 117032 кв.м., расположенного по адресу: Рязанская область, Касимовский район, с. Гиблицы, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения. 

Для размещения и обслуживания объекта недвижимости - склада - ангара с кадастровым номером 62:046054:0101:529 необходим земельный участок площадью 421 кв.м. 

Для размещения и обслуживания объекта недвижимости - здания механических мастерских с кадастровым номером 62:04:0540101:668 необходим земельный участок площадью 488 кв.м. 

Экспертом описаны границы образуемых земельных участков :ЗУ1 и :ЗУ2, необходимых для размещения и обслуживания объектов недвижимости - склада-ангара и здания механических мастерских. 

По мнению эксперта, образуемые земельные участки :ЗУ1 и :ЗУ2 для размещения и обслуживания вышеуказанных объектов недвижимости возможно передать в собственность ООО «Буревестник».

Кроме того, как указал эксперт, проектируемый проезд - земельный участок :ЗУ3 возможно использовать для установления обременения (сервитута) на земельном участке с кадастровым номером 62:04:0540101:131. 

Оценка экспертного заключения произведена судом апелляционной инстанции в соответствии с требованиями правил оценки доказательств, наряду с иными доказательствами по делу (часть 2 статьи 64, часть 3 статьи 86 АПК РФ, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Из экспертного заключения следует, что экспертом применены методы, предусмотренные законодательством об оценке. Исследовательская часть экспертного заключения является полной, ясной и мотивированной. Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого. 

О проведении повторной или дополнительной экспертизы сторонами не заявлено, выводы, изложенные в экспертном заключении не оспорены.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Условием удовлетворения иска является установление судом факта нарушения прав или законных интересов истца при условии выбора истцом адекватного нарушению способа защиты права. Выбор способа защиты должен потенциально вести к восстановлению нарушенного права и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований. Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем, он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных прав.

Как следует из материалов дела, с учетом заключения судебной экспертизы администрацией Касимовского муниципального района проведены кадастровые работы в отношении земельного участка с кадастровым номером 62:04:0540101:131, из данного земельного участка выделены земельные участки 62:04:0540101:131:ЗУ1 площадью 421 кв.м. и 62:04:0540101:131:ЗУ2 площадью 488 кв.м. 

Данным земельным участкам присвоены кадастровые номера 62:04:0540101:852 и 62:04:0540101:853 соответственно, земельные участки поставлены на кадастровый учет 18.03.2020 (л.д.143-146 т.4). 

На основании постановления администрации Касимовского муниципального района от 18.03.2020 №225 между администрацией Касимовского муниципального района и главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5 19.03.2020 заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка №А-024-18Д от 12.02.2018, в части площади земельного участка, переданной в аренду, а именно, вместо 117032 кв.м. указано 116123 кв.м., а также размера годовой арендной платы, вместо 8126 руб. указано 8012,49 руб. (л.д. 147-148 т.4). 

Соглашение от 18.03.2020 о внесении изменений в договор аренды земельного участка №А-024-18Д от 12.02.2018 зарегистрировано в установленном порядке 17.04.2020.

С учетом изложенного, суд области пришел к справедливому выводу о том, что в данном случае истцом не приведено оснований относительно нарушения его прав и законных интересов при заключении оспариваемого договора, поскольку земельные участки, на которые истец обладает исключительным правом на приобретение в собственность или аренду (определены с учетом выводов судебной экспертизы) не являются предметом договора аренды №А-024-18Д от 12.02.2018.

Истец не лишен возможности на обращение с заявлением о предоставлении земельных участков, необходимых для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости.

Ссылка истца на нарушение его прав, обусловленное уменьшением стоимости объектов и необходимостью установлению сервитута, подлежит отклонению, как носящая предположительный характер. Заявление требования об установлении сервитута является правом собственника земельного участка и не может рассматриваться как нарушение прав собственника главной вещи и обслуживающей.

В связи с тем, что установленных ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет, то апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.        

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя.

Руководствуясь статьями  110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 15.06.2020 по делу № А54-2836/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                М.М. Дайнеко

Судьи Е.В. Рыжова

Л.А. Капустина