АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-26683/2019

22 января 2020 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 16.01.2020

Полный текст решения изготовлен 22.01.2020

 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи И.М. Заграничного, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 

<

...> арбитражное дело по исковому заявлению 

Общества с ограниченной ответственностью «Бульвар Роз», ОГРН 

<

***> 

к Товариществу собственников жилья «Фаворит», ОГРН 

<

***>

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Бульвар Роз», ОГРН 

<

***> 

о запрете ТСЖ «Фаворит» отказывать в контролируемом со стороны ТСЖ «Фаворит» доступе в подвальное помещение, в котором расположены инженерные коммуникации ООО «Бульвар Роз», расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...> дом 150\1, представителям ООО «Бульвар Роз», полномочия которых подтверждены приказом директора ООО «Бульвар Роз» на производство работ по обслуживанию инженерных коммуникаций ООО «Бульвар Роз»; 

об обязании ТСЖ «Фаворит» сделать специальную надпись на двери в подвальное помещение в доме по адресу: 

<

...> дом 150\1 о месте хранения ключей от замка, в течение 2-х рабочих дней со дня подачи официальной заявки, направленной по адресу электронной почты: tszh.favorit@mail.ru, либо врученной сотруднику ТСЖ «Фаворит» под роспись, обеспечивать контролируемый со стороны ТСЖ «Фаворит» доступ сотрудникам ООО «Бульвар Роз», полномочия которых подтверждены приказом директора ООО «Бульвар Роз» на производство работ по обслуживанию инженерных коммуникаций ООО «Бульвар Роз» в подвальное помещение по выше указанному адресу по месту нахождения инженерных коммуникаций, принадлежащих ООО «Бульвар Роз» на праве собственности, а в аварийных ситуациях немедленно, как только стало известно о факте аварии

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 01.08.2019, ФИО3 по доверенности от 01.02.2019,

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 01.06.2017, ФИО5 по доверенности от 01.07.2019, 

 

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «Бульвар Роз», ОГРН 

<

***> с исковым заявлением к Товариществу собственников жилья «Фаворит», ОГРН 

<

***>, третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Бульвар Роз», ОГРН 

<

***>, о запрете ТСЖ «Фаворит» отказывать в контролируемом со стороны ТСЖ «Фаворит» доступе в подвальное помещение, в котором расположены инженерные коммуникации ООО «Бульвар Роз», расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...> дом 150\1, представителям ООО «Бульвар Роз», полномочия которых подтверждены приказом директора ООО «Бульвар Роз» на производство работ по обслуживанию инженерных коммуникаций ООО «Бульвар Роз»; об обязании ТСЖ «Фаворит» сделать специальную надпись на двери в подвальное помещение в доме по адресу: 

<

...> дом 150\1 о месте хранения ключей от замка, в течение 2-х рабочих дней со дня подачи официальной заявки, направленной по адресу электронной почты: tszh.favorit@mail.ru, либо врученной сотруднику ТСЖ «Фаворит» под роспись, обеспечивать контролируемый со стороны ТСЖ «Фаворит» доступ сотрудникам ООО «Бульвар Роз», полномочия которых подтверждены приказом директора ООО «Бульвар Роз» на производство работ по обслуживанию инженерных коммуникаций ООО «Бульвар Роз» в подвальное помещение по выше указанному адресу по месту нахождения инженерных коммуникаций, принадлежащих ООО «Бульвар Роз» на праве собственности, а в аварийных ситуациях немедленно, как только стало известно о факте аварии.

Отводов суду не заявлено.

Сторонам разъяснены права в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители истца заявленные требования поддержали в полном объеме.

Представители ответчика возражали против удовлетворения иска.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством.

На основании изложенного, суд считает, что все меры к извещению лиц, участвующих в деле, приняты.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений по статьям 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд рассматривает дело  по имеющимся в деле доказательствам.   

Выслушав представителей сторон, исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Истец в обосновании своего искового заявления указывает, что 22.03.2012 ООО «Бульвар Роз» приобрело по договорам купли-продажи объекты нежилой коммерческой недвижимости в доме по ул. Тельмана, № 150М общей площадью 3 009,6 кв.м, расположенные на 0 и 1 этажах. Согласно проектной\технической документации дома, а также техническим паспортам, встроенно-пристроенные нежилые помещения спроектированы, как часть единого комплекса многоквартирного дома № 150\1.

В цоколе данного дома находятся инженерные коммуникации как самого многоквартирного дома, так и коммуникации, обеспечивающие помещения, принадлежащие на праве собственности ООО «Бульвар Роз» холодной водой и отоплением, т.е. проектом дома предусмотрено, что подача ресурсов в жилой дом и в не жилые помещения идет по раздельным коммуникациям. Коммуникации, принадлежащие ООО «Бульвар Роз» не являются общедолевой собственностью дома, они подключены исключительно к объектам коммерческой недвижимости и их обслуживание обеспечивает управляющая компания ООО «Бульвар Роз», которая создана с целью представлять интересы собственника коммерческой недвижимости в качестве агента перед всеми коммунальными и иными службами. Так вот, согласно договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме между ООО УК «Бульвар Роз» и ТСЖ «Фаворит» от 01 января 2014 года пункт 2.4.8, ООО УК «Бульвар Роз» за свой счет осуществляет содержание и ремонт принадлежащего ему оборудования.

Действиями ТСЖ «Фаворит» нарушается право ООО «Бульвар Роз» на законное владение инженерными коммуникациями, расположенными в подвале, который принадлежит собственникам помещений в доме № 150/1 на праве общедолевой собственности.

ООО «Бульвар Роз» является полноправным собственником объектов коммерческой недвижимости, на него распространяются все права и обязанности, наравне с собственниками жилых помещений. ООО «Бульвар Роз», являясь участником общедолевой собственности многоквартирного дома, в рамках договора с ТСЖ «Фаворит» оплачивает расходы на содержание мест общего пользования, т.е. свои обязанности исполняет надлежащим образом.

30 мая 2019 года со стороны ООО «Теплоресурс» в адрес управляющей компании «Бульвар Роз» выдано предписание с требованием привести узлы учета в соответствии с требованиями правил коммерческого учета тепловой энергии и теплоносителя в срок до 01 сентября 2019 года. О проделанных работах необходимо сообщить с вызовом представителя ООО «Теплоресурс».

12 августа 2019 года со стороны МУП «Энгельс-Водоканал» в адрес управляющей компании «Бульвар Роз» выставлено требование о беспрепятственном доступе к прибору учета с целью контроля за выполнением обязательств и проверки соблюдения условий эксплуатации приборов учета, а также снятия контрольных показателей.

С целью выполнения обязательных для управляющей компании и соответственно собственника инженерных коммуникаций ООО «Бульвар Роз», в силу закона и договоров, требований ресурсоснабжающих организаций, управляющая компания - агент и собственно ООО «Бульвар Роз» обратились с заявлением об обеспечении доступа в подвальное помещение к руководству ТСЖ «Фаворит», так как ключи от входной двери в подвальное помещение находятся у председателя правления. Доступ обеспечен не был, ответа на заявление не было, на телефонные звонки, в предполагаемый день выполнения работ в подвальном помещении представитель ТСЖ не отвечал.

06 августа 2019 года сотрудниками МУП «Энгельс-Водоканал», прибывшими по адресу: 

<

...> дом 150\1 для выполнения необходимых обследований, был составлен акт о не допуске их в подвал по причине отсутствия сотрудников ТСЖ «Фаворит» в рабочее время на месте и невозможности дозвониться до диспетчера.

23 августа 2019 года представителями ООО «Теплоресурс», истца, третьего лица, в присутствии начальника Управления Жилищного фонда комитета ЖКХ, ТЭК, Транспорта и связи AMP был составлен акт о не допуске представителей собственника инженерных коммуникаций в подвальное помещение.

04 сентября 2019 года представителями ООО «Теплоресурс», истца, третьего лица, в присутствии начальника отдела муниципального жилищного контроля Управления Жилищного фонда комитета ЖКХ, ТЭК, ТиС администрации ЭМР и председателя ТСЖ «Фаворит» составили акт о том, что в подвальном помещении расположены общедомовые коммуникации и коммуникации, подключенные к инженерной сети нежилых помещений, находящихся в собственности ООО «Бульвар Роз» и что система учета и контроля за потреблением ресурсов на инженерных коммуникациях дома и нежилых помещений раздельная.

Таким образом, по состоянию на дату подачи искового заявления, вследствие фактических действий ТСЖ «Фаворит» по не допуску сотрудников собственника к обслуживанию его инженерных коммуникаций, права законного владельца истца нарушены.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Пункт 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, что основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации в указанной сфере.

В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (статья 12 Кодекса) является обеспечение восстановления нарушенного права.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что защита гражданских прав может осуществляться, в частности, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Как следует из содержания п. п. 2.2 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

При этом за нарушение правил содержания и ремонта жилых домой и (или) нежилых помещений предусмотрена административная ответственность (ст. 7.22 КоАП РФ).

Частью 3 статьи 39 Жилищного кодекса РФ установлено, что правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно пункту 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, - государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц: постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ и пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в состав общего имущества многоквартирного дома в число прочего включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи; крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Согласно пункту 42 Правил управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда предусмотрены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, зарегистрированным в Минюсте России 15.10.2003 № 5176 (далее - Правила № 170).

Согласно пункту 1.8 Правил № 170 техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя управление жилищным фондом, в том числе организацию эксплуатации, взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками, все виды работы с нанимателями и арендаторами.

Пунктом 3.4.5 Правил № 170 установлено, что входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери.

Доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток.

В соответствии с пунктом 4.1.14 Правил № 170 входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе (ОДС) или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись).

Как следует из искового заявления одной из целью обращения истца в суд с настоящим иском, это получение контролируемого допуска в подвал многоквартирного дома, для чего последний просит обязать ответчика обеспечивать такой доступ.

Учитывая наличие в подвале жилого дома в том числе принадлежащих собственнику нежилых помещений приборов учета и инженерных коммуникаций, обслуживающих нежилые помещения ответчик должен обеспечить доступа к данному оборудованию, коммуникациям по мере необходимости в любое время суток.

При этом с учетом возложенной на ответчика обязанности по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержание общего имущества в многоквартирном доме, соблюдения прав и законных интересов собственников помещений доступ в помещение подвала, в котором расположено общее имущество собственников как жилых так и нежилых помещений многоквартирного жилого дома, должен быть контролируемым.

Вместе с тем, оценив представленные доказательства суд полагает, что истцом не доказан сам факт нарушения его прав ответчиком.

Материалы дела не содержат относимых и допустимых доказательства отказа ответчика в допуске истца в подвальное помещение.

Представленные в материалы дела акты от 06.08.2019, 23.08.2019, 04.09.2019 составлены в одностороннем порядке заинтересованными лицами ООО «УК Бульвар Роз», ООО «Бульвар Роз» и иными лицами, в связи с чем не принимаются судом в качестве доказательства безусловно свидетельствующих о допущенных нарушениях со стороны ответчика.

Оспаривая заявленные исковые требования, ответчик представил в материалы дела акты от 18.11.2019 и 19.11.2019 о допуске истца в подвальное помещение, которые подписаны ТСЖ «Фаворит» и ООО «Бульвар Роз».

Истец факт допуска в подвальное помещение не оспаривал. Доказательств отказа ТСЖ «Фаворит» в допуске в материалы дела не представил.

Кроме того, ТСЖ «Фаворит» на входе в подвальное помещение организовано размещение информации об ответственном лице, месте хранения ключей и контактном телефоне, что подтверждается фотоматериалами.

Согласно статьям 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном суде судопроизводство осуществляется на основе равноправия и состязательности сторон, которые, в том числе, заключаются в том, что стороны пользуются равными правами на представление доказательств, участие в их исследовании, дают объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам.

Суд, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с правилами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив отсутствие надлежащих доказательств, подтверждающих отказ ответчика в контролируемом доступе истцу в подвальное помещение и наличие на входной двери необходимой информации, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

Данные выводы основаны на результате определения судом обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а также на представленных и исследованных в ходе судебного заседания доказательствах, которые отвечают требованиям относимости и допустимости, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований – отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

 

Судья арбитражного суда                    

Саратовской области                                                                                            И.М. Заграничный