/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

19 октября 2017 года

Дело №

А05-14444/2014

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Колесниковой С.Г., судей Бычковой Е.Н.,                  Каменева А.Л.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Альянс Девелопмент» Ляпуновой Е.В. (доверенность от 14.06.2017), генерального директора Калашникова А.В. (решение от 15.05.2016, паспорт), от общества с ограниченной ответственностью «Бизнесстрой» и его конкурсного управляющего Федорова М.П. – Путилина Д.А. (доверенность от 20.06.2017), от администрации муниципального образования «Каргопольский муниципальный район» Сергеевой Ю.С. (доверенность от 16.03.2017), 

рассмотрев 09.10.2017 и 16.10.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альянс Девелопмент» и жилищно-строительного кооператива «Каргополь» на определение Арбитражного суда Архангельской области от 29.04.2017 (судья Липонина М.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017 (судьи Чапаев И.А., Журавлев А.В., Шумилова Л.Ф.) по делу № А05-14444/2014,    

 

у с т а н о в и л:

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 15.01.2015 принято к производству заявление о признании общества с ограниченной ответственностью «Бизнесстрой», место нахождения: г. Архангельск, наб. Северной Двины, д. 112, корп. 3, ОГРН 1072901011435, ИНН 2901168161 (далее - Общество), несостоятельным (банкротом).

Определением от 03.03.2015 в отношении его введена процедура наблюдения с применением правил параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), временным управляющим утвержден Шерстнев Сергей Александрович.

Решением от 13.08.2015 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества введена процедура конкурсного производства сроком на шесть месяцев. Исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на Шерстнева С.А.

Определением суда от 04.08.2015 конкурсным управляющим утвержден Федоров Михаил Петрович.

Конкурсный управляющий должника 03.06.2016 в порядке статьи 201.10 Закона о банкротстве обратился в суд с заявлением о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Архангельская обл., Каргополь, Юбилейная ул., д. 18.

Определением от 29.04.2017, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе участник строительства общество с ограниченной ответственностью «Альянс Девелопмент», место нахождения: г. Архангельск, наб. Северной Двины, д. 112, корп. 3, ОГРН 1132901007832, ИНН 2901239599 (далее – Альянс), и жилищно-строительный кооператив «Каргополь», место нахождения: Архангельск, наб. Северной Двины, д. 112, корп. 3, оф. 358, ОГРН 1162901058011, ИНН 2901277996 (далее - Кооператив), просят судебные акты отменить, удовлетворить требования о передаче прав на объект незавершенного строительства. 

Податели жалобы оспаривают вывод судов о несоблюдении условия, предусмотренного подпунктом 1 пункта 3 статьи 210.10 Закона о банкротстве, основанный на оценке объекта недвижимости, выполненной  Торицыным М.Ю. и Раковским В.И. 

По мнению подателей жалобы, указанная оценка не отражает рыночный уровень цен на недвижимость, поскольку оценщиками использован только затратный метод, что не позволило определить рыночную стоимость объекта.

Суд первой инстанции, указывают заявители,  не мог сделать вывод о рыночной стоимости объекта на основании такого заключения, поскольку не обладает специальными знаниями и не может определять рыночную стоимость спорного объекта. 

Кроме того, податели жалобы настаивают, что оценщиками Торицыным М.Ю. и Раковским В.И. допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки.

В соответствии с частью 1 статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) лицо, участвующее в деле, направляет отзыв на кассационную жалобу с приложением документов, подтверждающих возражения относительно жалобы, другим лицам, участвующим в деле, и в арбитражный суд.

Поскольку Торицын М.Ю. и Раковский В.И. не являются лицами, участвующими в деле, направленный ими отзыв не может быть принят судом кассационной инстанции.

В отзывах на кассационную жалобу конкурсный кредитор акционерное обществе   «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию», место нахождения:  г. Архангельск, ул. Попова, д. 17, ОГРН 1032900023276, ИНН 2901116798 (далее – Оператор), выразило согласие с приведенными в ней доводами, а Федеральная налоговая служба, место нахождения: 127381, Москва, Неглинная ул., д. 23, ОГРН 1047707030513, и конкурсный управляющий должника против удовлетворения жалобы возражали.

В судебном заседании представители Альянса поддержали доводы, приведенные в кассационной жалобе, а представители должника, его конкурсного управляющего и Администрации против удовлетворения жалобы возражали.          

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте его рассмотрения, но представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

На основании части 1 статьи 163 АПК РФ в судебном заседании по рассмотрению кассационной жалобы 09.10.2017 был объявлен перерыв до 16.10.2017.  

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей и при участии тех же представителей ООО «Альянс Девелопмент», Общества и конкурсного управляющего.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами, у Общества  имеются объект незавершенного строительства (в собственности) и земельный участок (на праве аренды), расположенные по адресу: Архангельская обл., Каргополь, Юбилейная ул.,                  д. 18.

 В реестр требований участников строительства о передаче жилых помещений включены требования двух лиц - Альянса и Оператора, которые уплатили застройщику  27 321 049 руб. 75 коп.

Собранием участников строительства 11.05.2016 принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства. В целях передачи участниками строительства создан Кооператив.

На основании данного решения собрания конкурсный управляющий обратился в суд с настоящим ходатайством, указав в представленном им заключении на невозможность передачи объекта незавершенного строительства участникам строительства, поскольку им сделан вывод о несоблюдении предусмотренных Законом о банкротстве условий передачи объекта.

В соответствии со статьей 201.10 Закона о банкротстве в ходе конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении  условий, предусмотренных подпунктами 1 –  7 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, в том числе:

 стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 этой статьи. При определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 данного Закона (подпункт 1 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве);

имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых арбитражным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с указанным Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 2 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве).

Довод конкурсного управляющего о невыполнении условия, предусмотренного подпунктом 2 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, был проверен и отклонен судом первой инстанции. Суд установил, что Кооператив внес  на депозитный счет Арбитражного суда Архангельской области 3 500 000 руб. для погашения текущих платежей и требований кредиторов второй очереди и что с учетом имеющейся у должника дебиторской задолженности Аверина С.М. денежных средств будет достаточно для погашения текущих платежей и требований кредиторов второй очереди.

Выводы судов о соблюдении условий, определенных подпунктами 2 – 7 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, подателями кассационной жалобы  не обжалуются.

Суды отклонили заявленное требование, посчитав, что в данном случае не соблюдено условие, означенное в подпункте 1 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, поскольку стоимость прав застройщика  на объект незавершенного строительства и земельный участок составляет 31 836 000 руб., что более чем на 5 % превышает совокупный размер требований участников строительства              (27 321 049 руб. 75 коп.).

Указанная стоимость прав застройщика (31 836 000 руб.) определена судами на основании отчета об оценке от 09.02.2016 № 004/1-ПО-2016, выполненного по заказу конкурсного управляющего оценщиками-предпринимателями Торицыным М.Ю. и Раковским В.И. (с учетом уточнения стоимости исходя из недостатков конструктивных элементов, представленной оценщиками в судебном заседании 27.02.2017) с использованием затратного метода.

Суд первой инстанции признал упомянутый отчет допустимым доказательством, полагая, что именно затратный подход к оценке объекта строительства является верным для целей подпункта 1 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, поскольку позволяет оценить затраты, понесенные застройщиком на создание объекта, и сравнить их с размером средств, внесенных участниками строительства.

Участниками строительства в суд были представлены два отчета об оценке.

Согласно отчету от 02.05.2016 № 2-58/16, выполненному оценщиком ГУП АО «Фонд имущества и инвестиций» (далее - Предприятие) Артемьевой А.Ю. с использованием затратного метода, рыночная стоимость права застройщика на спорный объект незавершенного строительства  и земельный участок составляет 21 503 000 руб.

Как посчитали суды, в отчетах предпринимателей и Предприятия, подробно обоснован как выбор единственно возможного метода оценки - затратного подхода, так и отказ от применения сравнительного подхода (ввиду отсутствия аналогов) и доходного подхода (из-за невозможности определить уровень арендных ставок для объекта оценки).

Отчеты об определении рыночной стоимости жилого дома и права аренды земельного участка, исполненные с использованием затратного метода, устанавливают практически одинаковую цену единого объекта: 32 069 000 руб. по оценке предпринимателей и 31 286 569 руб. 85 коп. - по оценке Предприятия (30 834 569,85 - жилой дом и 452 000 руб. - право аренды земельного участка).

При определении окончательной рыночной стоимости из итоговой суммы единого объекта разными оценщиками вычтена разная стоимость работ, необходимых для устранения недостатков, являющихся препятствием для ввода дома в эксплуатацию: 260 000 руб. вычли предприниматели и 9 783 649 руб. 85 коп. – Предприятие. При этом сумма, вычитаемая из рыночной стоимости объекта оценки, Предприятием (9 783 649 руб. 85 коп.), представляет собой исключительно стоимость работ по благоустройству территории, которая не учитывалась при определении стоимости здания затратным методом и, следовательно, не могла быть вычтена из определенной затратным методом стоимости здания; налицо нарушение оценщиком подпунктов «г» - «и» пункта 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611 (далее - ФСО № 7).

При таких обстоятельствах суды приняли в качестве доказательства отчет предпринимателей.

Согласно отчету от 12.03.2107 № 32/17-ОД общества с ограниченной ответственностью «Архоблэкспертиза», составленному  оценщиком                 Уваровой С.С. с использованием сравнительного метода, рыночная стоимость объекта незавершенного строительства  и земельного участка под ним составила 23 700 000 руб. 

Названный отчет не принят судами с указанием на нарушение требования подпункта «а» пункта 22 ФСО № 7.

Как отметили суды, обосновывая в качестве единственно возможного сравнительного подхода и применяя его для определения цены жилого дома и земельного участка, оценщик в данном случае использует ненадлежащие объекты-аналоги (квартиры) и не оценивает стоимость права аренды земельного участка.

Между тем суды не учли следующее.

Обязательность проведения оценки прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок установлена пунктом 2 статьи 201.20 Закона о банкротстве без указания на конкретный вид стоимости объекта оценки. 

В соответствии с положениями статьи 7 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Для целей названного  Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В материалах дела имеется ходатайство Альянса о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости прав застройщика (т. д. 3, л. 89). В обжалуемом судебном акте суда первой инстанции  не указано на процессуальное решение по данному ходатайству, не приведены  мотивы, по которым суд не нашел оснований для назначения экспертизы. Доводы участников строительства об отсутствии оснований для применения затратного метода, о наличии аналогов, позволяющих применить сравнительный метод, отклонены судами с учетом пояснений оценщика Торицына М.Ю. Между тем при наличии противоречивых выводов оценщиков по спорному объекту судам надлежало разрешить вопрос о назначении судебной экспертизы.

Кроме того, судами не дана оценка доводам участников строительства о том, что спорный объект построен за их счет, – при том, что доказательства привлечения застройщиком иных источников финансирования в дело не представлены.

Реальные затраты на строительство объекта судами также не установлены. Как отметил суд первой инстанции, Альянс, будучи подрядчиком на строительстве спорного жилого дома, обладает значительной частью документов, которые позволили бы определить реальные затраты, понесенные должником на строительство объекта;  несмотря на неоднократные требования управляющего, а также на предложения суда представить такие документы, Альянс каких-либо сметных расчетов, исполнительской документации не представил.

Суд первой инстанции вправе в соответствии с частью 2 статьи 66 АПК РФ предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства, необходимые для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела и принятия законного и обоснованного судебного акта.

В силу части 1 статьи 66 АПК РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле. 

Частью 4 статьи 66 АПК РФ установлено, что лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства. В ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.

Суд первой инстанции не указал на обращение участвующих в деле лиц с ходатайством об истребовании означенных  доказательств, на результаты разрешения такого ходатайства, на  истребование  судом таких доказательств и их непредставление Альянсом по запросу суда.

Кроме того, суды посчитали совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, равным 27 321 049 руб. 75 коп. Из реестра требований кредиторов должника о передаче жилых помещений следует, что означенная сумма  определена сложением сумм, уплаченных кредиторами застройщику по договору, предусматривающему передачу помещения (т. д. 1, л. 29).

При этом, вопреки положениям подпункта 1 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, суды не проверили наличие у участников строительства убытков в виде реального ущерба, подлежащего определению в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 названного Закона.

В связи с допущенными нарушениями норм права и несоответствием выводов судов обстоятельствам дела обжалуемые судебные акты в силу части 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене, а дело –  направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить все имеющие существенное значение для дела обстоятельства, после чего, сделав вывод о наличии или отсутствии оснований для удовлетворения заявления, принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

определение Арбитражного суда Архангельской области от 29.04.2017 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда                   от 20.07.2017 по делу № А05-14444/2014 отменить.

Направить дело в Арбитражный суд Архангельской области на новое рассмотрение.

 

Председательствующий

С.Г. Колесникова

Судьи

 

Е.Н. Бычкова

А.Л. Каменев