АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2567/24 

Екатеринбург

20 июня 2024 г.

 

Дело № А76-26563/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Гуляевой Е. И., Краснобаевой И. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Гаражно-строительного потребительского кооператива «Гараж Плюс» (далее – ГСПК «Гараж Плюс», Кооператив) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.11.2023 по делу № А76-26563/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2024 по тому же делу. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители Кооператива – ФИО1, председатель (протокол общего собрания от 29.12.2022 ), ФИО2 (доверенность от 19.06.2024).

ГСПК «Гараж Плюс» обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к муниципальному образованию город Снежинск в лице муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом г. Снежинск» (далее – Комитет), в котором просит обязать внести изменения в договор аренды земельного участка № 91-2015 от 22.06.2015, изложив п. 2.1 в следующей редакции: «Срок аренды участка устанавливается 22 июня 2015 по 07 сентября 2030». 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Снежинска, (далее – третье лицо, Администрация). 

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.11.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2024 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, Кооператив обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению заявителя, суды вышли за пределы заявленных истцом требований, поскольку Кооператив не заявлял требований о предоставлении земельного участка и заключения нового договора аренды без проведения торгов. Кассатор не согласен с выводами судов об отсутствии доказательств, позволяющих в одностороннем порядке изменить условия договора аренды о сроке аренды, считая их вступающими в противоречие с выводами судов, содержащимися в судебных актах по делам № А76-21023/2021, № А76-30889/2022, № А76-15396/2022, № А76-43672/2020. Податель жалобы указал, что воспользовался правом увеличить срок аренды на три года в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации и имеет также право продлить договор аренды при наличии на земельном участке объектов незавершенного строительства, однако наличие данных прав не восстанавливают нарушенные права ГСПК «Гараж Плюс» как арендатора и не дают право арендодателю, который нарушил условия договора, отказываться вносить изменения в договор и продлить его на 2 года 2 месяца 16 дней, на срок, в течение которого ГСПК «Гараж Плюс» не мог использовать земельный участок. Кроме того, кассатор указал, что заявленные им требования судами не рассмотрены. 

  Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления Администрации Снежинского городского округа № 709 от 28.05.2015 между Комитетом (арендодатель) и ГСПК «Гараж Плюс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 91/2015 от 22.06.2015 , по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:40:0000000:5181, площадью 19474 кв.м., местоположение: 

<

...> (далее – участок), для проектирования и строительства наземной стоянки закрытого типа для хранения и стоянки грузового автотранспорта (блок коллективных гаражей для грузового автотранспорта). 

Согласно пункту 2.14 договора срок аренды участка устанавливается с 22.06.2015 по 21.06.2025. 

Пунктом 4.4.2 предусмотрено, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. 

По акту приема-передачи от 22.06.2015 земельный участок с кадастровым номером 74:40:0000000:5181 передан арендатору. 

Дополнительным соглашением № 1 от 26.05.2022 срок действия договора аренды № 91-2015 от 22.06.2015 продлен по 21.06.2028. 

Администрация 17.03.2021 отказала Кооперативу в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства. 

Вступившим в законную силу решением от 25.01.2022 по делу № А76- 21023/2021 суд признал незаконным отказ Администрации в выдаче разрешения на строительство блоков коллективных гаражей на земельном участке с кадастровым номером 74:40:0000000:5181, выраженный в письме от 17.03.2021 № г-02-13/1370. 

Администрация 25.06.2022 выдала Кооперативу разрешение № 74- ru74310000-005- 2022 на строительство объекта капитального строительства «Блоки гаражей-стоянок». 

Кооперативу 14.07.2022 отказано в выдаче разрешения на право вырубки зеленых насаждений (л.д. 26, 27). 

Вступившим в законную силу решением от 16.03.2022 по делу № А76- 30889/2022 суд признал незаконным отказ МКУ «Управление городского хозяйства Снежинского городского округа» в выдаче разрешения на право вырубки зеленых насаждений от 14.07.2022 № 01-14/1689, № 01-14/1690.

Постановлением Администрации Снежинского городского округа                     № 853 от 20.06.2023 разрешено ГСПК «Гараж Плюс» осуществить вырубку древесно-кустарниковой растительности, в том числе на земельном участке с кадастровым номером 74:40:0000000:5181. 

ГСПК «Гараж Плюс» 21.07.2023 обратился в Комитет с заявлением о продлении договора аренды № 91-2015 на 807 дней.

В ответ на указанное обращение Комитет сослался на отсутствие правовых оснований для заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:40:0000000:5181 без проведения торгов, указав на то, что оставшийся до окончания срок действия договора является достаточным для проектирования и строительства наземной стоянки закрытого типа для хранения и стоянки грузового автотранспорта (блок коллективных гаражей для грузового автотранспорта). 

Ввиду того, что Комитетом было отказано в изменении срока аренды, Кооператив обратился в арбитражный суд с исковым заявлением. 

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из отсутствия оснований для внесения изменений в договор аренды земельного участка № 91-2015 от 22.06.2015 и увеличении срока аренды.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

В силу положений пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Судами сделан правомерный вывод, что доказательств, позволяющих в одностороннем порядке изменить условия договора о сроке аренды, не имеется. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи. 

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. 

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права – пунктом 4 данной статьи. 

В силу положений пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства. 

Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. 

Согласно материалам дела Кооперативу земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ он имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Судами верно отмечено, что заявление о продлении срока действия договора аренды подано Кооперативом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды от 22.06.2015 № 91-2015; исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в аренду иное лицо не обладает; ранее заключенный договор аренды от 22.06.2015 № 91-2015 не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ (подпункты 1 - 3 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). Для заключения с ГСПК «Гараж Плюс» договора аренды без проведения торгов отсутствует условие, установленное подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку на момент вынесения настоящего решения, не имеется оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Данное обстоятельство не оспаривалось Кооперативом в ходе рассмотрения настоящего спора. 

Судами обоснованно указано, что доказательств наличия объектов начатого и незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, истцом не представлено. 

При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии совокупности условий, установленных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для заключения с Кооперативом нового договора аренды без проведения торгов, следует признать верным. 

Вопреки позиции Кооператива, суды правильно указали, что доводы истца не основаны на нормах земельного законодательства и фактически вводят дополнительный критерий для предоставления земельного участка без проведения торгов взамен условий, предусмотренных в подпункте 4 пункта 4, подпунктах 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела видно и судами установлено, что судебный спор по вопросу о выдаче разрешения на строительство возник по истечении более 5 лет со дня предоставления земельного участка в аренду, за получением разрешения на строительство ГСПК «Гараж Плюс» обратился только в марте 2021, каких-либо доказательств, споров, свидетельствующих о препятствиях, чинимых ответчиком, либо иными лицами, в совершении действий по подготовке проектной документации для строительства, получению разрешения на строительство и т.д. до марта 2021, не были представлены.

Судами обоснованно отмечено, что Кооператив имел реальную возможность осуществить строительство объекта в период действия договора аренды, кроме того, договор аренды земельного участка является действующим, срок аренды установлен до 21.06.2028, доказательств невозможности использования и неиспользования арендуемого земельного участка в период с 22.06.2015 по март 2021 года для целей проектирования кооперативом в материалы дела не представлено.  

Ссылки истца на дела № А76-43672/2022, А76-30889/2022 судом апелляционной инстанции приняты во внимание, однако, исходя из того, что на данный момент договор аренды является действующим, срок аренды установлен до 21.06.2028, то суд правильно указал, что заявитель преждевременно заявляет о невозможности завершить строительство в указанный срок. Документального подтверждения невозможности завершения строительства в материалы дела заявитель не представил.

Судами учтено, что из материалов дела следует, что договор уже был продлен на 3 года. 

Также судами учтено, что в материалы дела представлено разрешение на строительство со сроком действия до 25.12.2026, то тесть срок разрешения на строительство истекает более чем за год до истечения срока действия договора аренды. 

Более того, судами отмечено, что истец не лишен права на продление арендных отношений по истечении срока действия договора № 91-2015 от 22.06.2015 при наличии на спорном земельном участке построенных Кооперативом объектов незавершенного строительства в соответствии с пунктами 3, 4 и 5, подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Таким образом, суды, проанализировав все представленные доказательства, пришли к правильному выводу о том, что не имеется правовых оснований для внесения изменений в договор № 91-2015 от 22.06.2015 и увеличения срока аренды.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований судами отказано правомерно.  

Ссылка заявителя о том, что суды вышли за пределы заявленных истцом требований, поскольку требований о предоставлении земельного участка и заключения нового договора аренды без проведения торгов Кооперативом заявлено не было, судом округа отклоняется как ошибочная, опровергающаяся совокупностью представленных в материалы дела доказательств. Из требований истца видно, что, по сути, им заявлен иск о заключении нового договора аренды земельного участка при наличии действующего договора. Суды правильно указали, что требования истца являются преждевременными, указанная Кооперативом невозможность завершения строительства в срок истцом не доказана. 

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов, получили правовую оценку и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Между тем суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций в силу своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.11.2023 по делу                           № А76-26563/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Гаражно-строительного потребительского кооператива «Гараж Плюс» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий                                             А.А. Столяров 

 

Судьи                                                                          Е.И. Гуляева 

 

                                                                                      И.А. Краснобаева