Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

 http://tambov.arbitr.ru 

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А64-1607/2022

15 июня 2023 года

г. Тамбов

 

Резолютивная часть решения объявлена 7 июня 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 15 июня 2023 года

 

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Зотовой С.О.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ФИО2, г. Тамбов, действующей от лица Общества с ограниченной ответственностью «Тамбов Эко Продукт», г. Тамбов (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Агрогруппа Черноземье», г. Тамбов (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третьи лица:

1) ФИО3, г. Тамбов

2) ФИО4, Тамбовский район Тамбовской области

3) ФИО5, г. Тамбов

4) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, г.Тамбов (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

5) ПАО «Сбербанк России» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании недействительным договора купли-продажи здания и земельного участка от 25.05.2021,

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО6, по доверенности от 07.07.2022, ФИО7, по доверенности от 07.07.2022;

от ответчика: не явился, извещен, 

от третьих лиц: остальные не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, г. Тамбов, действующая от лица Общества с ограниченной ответственностью «Тамбов Эко Продукт», г. Тамбов (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), обратилась в арбитражный суд Тамбовской области с уточненным исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Агрогруппа Черноземье», г. Тамбов (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным договора купли-продажи здания и земельного участка от 25.05.2021, заключенного между ООО «Тамбов Эко Продукт» и ООО «Агрогруппа Черноземье», и применении последствий недействительности сделки.

Определением арбитражного суда 07.04.2022 исковое заявление принято к производству арбитражного суда. 

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 14.07.2022 по делу назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро № 1» эксперту ФИО8 по вопросам:

«Определить рыночную стоимость следующих объектов недвижимости на дату 25.05.2021:

- земельный участок, кадастровый номер: 68:30:0004008:90, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения кирпичного нежилого здания, площадью 1 598 кв.м., адрес: 

<

...>;

- нежилое здание, назначение: нежилое здание, кадастровый номер: 68:30:0004009:329, площадь 1 025,6 кв.м., этажность: 1, адрес: 

<

...>.»

23.11.2022 в Арбитражный суд Тамбовской области поступило заключение эксперта от 15.11.2022 №22-08-008-Э-ПО-С. 

17.02.2023 в материалы дела поступило заключение эксперта с изменениями от 15.02.2023 №22-08-008-Э-ПО-С. 

В судебное заседание представители ответчика, третьих лиц не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом.  В соответствии со ст. ст.123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ) суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие указанных представителей.

Представитель истца поддержал иск, заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы по тем же вопросам, производство которой просил поручить АНКО «Судебно-экспертный центр».

В обоснование указанного ходатайства истец ссылается на несогласие с выводами эксперта.

В соответствии со статьей 87 АПК РФ повторная и дополнительная экспертиза назначается в случае недостаточной ясности или полноты, возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта. Назначение повторной и дополнительной экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации, предусмотренное в статье 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право арбитражного суда назначить повторную экспертизу, будучи обусловленными принципом судейского руководства процессом, являются процессуальными гарантиями закрепленного в статье 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации права на судебную защиту (определения от 27.05.2010 N 744-О-О, от 27.10.2015 N 2382-О, от 25.04.2019 N 1047-О).

Правомочие суда назначить дополнительную или повторную экспертизу в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особый способ его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении дела устанавливает доказательства и, принимая решение, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (определение от 29.01.2019 N 67-О).

Назначение экспертизы является правом арбитражного суда, которое он может реализовать в случае, если придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора. 

С учетом всех обстоятельств дела, суд пришел к выводу об отсутствии необходимости назначения по настоящему делу повторной экспертизы.

Исходя из предмета спора, для установления рыночной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом спорного договора купли-продажи от 25.05.2021, назначалась судебная экспертиза. 

Заключение эксперта ФИО8 с изменениями от 15.02.2023 №22-08-008-Э-ПО-С содержит выводы по поставленным судом вопросам. 

Несогласие истца с выводами эксперта ФИО8 не свидетельствует о противоречивости экспертного заключения. 

Поскольку имеющимися в деле доказательствами в достаточной степени подтверждаются обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного и всестороннего разрешения спора, суд не установил оснований для удовлетворения ходатайства истца о проведении повторной экспертизы.

Суд, не выявив обстоятельств, препятствующих рассмотрению дела в судебном заседании 07.06.2023, рассмотрел дело по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Как следует из материалов дела, ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО2 являются участниками ООО «ТамбовЭкоПродукт» с долями уставного капитала по 1/4 (25%) у каждого.

Генеральным директором ООО «ТамбовЭкоПродукт» является ФИО3.

25.05.2021 состоялось общее собрание участников ООО «ТамбовЭкоПродукт», оформленное протоколом от 25.05.2021 №8 по вопросам повестки дня:

«1. Избрание председателя и секретаря общего собрания участников Общества.

2. Определение способа удостоверения принятых общим собранием участников Общества решений, присутствовавших при их принятии.

3. Одобрение совершения Обществом сделки по продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: Россия, 

<

...>».

В общем собрании 25.05.2021 приняли участие ФИО3, ФИО4, ФИО5.

По вопросам повестки собрания приняты следующие решения:

«1. Избрать председателем общего собрания участников Общества - ФИО3, секретарем общего собрания участников Общества - ФИО5

2. Способом удостоверения принятых общим собранием участников Общества решений, присутствовавших при их принятии, является подписание протокола общего собрания участников Общества присутствующими участниками Общества.

3. Одобрить Обществу совершение сделки по продаже Земельного участка и Здания - заключить с ООО «Агрогруппа Черноземье» договор купли-продажи недвижимости и земельного участка, на условиях: сумма договора включает цену Здания и цену Земельного участка, при этом цена Здания составляет 1 386 192 рубля (один миллион триста восемьдесят шесть тысяч сто девяносто два руб. 22 коп.) в том числе НДС, цена Земельного участка составляет 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей НДС не облагается. Оплату произвести зачетом взаимных требований с ООО «Агрогруппа Черноземье» и погашения задолженности ООО «Тамбов Эко продукт» перед ООО «Агрогруппа Черноземье» по договору поставки 1/П-18 от 20.02.2018г. в сумме 2 886 192,22 (два миллиона восемьсот восемьдесят шесть тысяч сто девяносто два руб. 22 коп.). Расходы по государственной регистрации перехода права собственности несет ООО «Агрогруппа Черноземье».

25.05.2021 между ООО «ТамбовЭкоПродукт» (продавец) и ООО «Агрогруппа Черноземье» (покупатель) заключен договор купли-продажи здания и земельного участка, согласно условиям п. 1.1. которого Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество, находящееся по адресу: Россия, 

<

...>:

а)         нежилое здание, назначение: нежилое, площадь: 1025,6 кв.м., литер: А, А 1, инв. № 00-000035, этажность: 1, в том числе подземных 0, расположенное по адресу (местоположение): 

<

...>, кадастровый номер: 68:30:0004009:326, условный номер: 68-68-15/009/2011-293 (далее - Здание);

б)         Земельный участок (категория земли: земли населенных пунктов – для размещения кирпичного нежилого здания, площадь: 1598+/-13.98 кв.м., адрес (местонахождение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый номер: 68:30:0004008:90 (далее - Земельный участок)).

В соответствии с п. 3.1. договора сумма договора включает цену Здания и цену Земельного участка, при этом цена Здания составляет 1 386 192,22 (один миллион триста восемьдесят шесть тысяч сто девяносто два руб. 22 коп.) в том числе НДС 231 032,04 рублей (Двести тридцать одна тысяча тридцать два руб. 04 коп.), цена Земельного участка составляет 1 500 000 рублей (один миллион пятьсот тысяч) НДС не облагается.

Согласно п. 3.2. договора сумма договора вносится Покупателем, путем безналичного перечисления денежных средств, указанных в п. 3.1. на расчетный счет Продавца, не позднее 5 (пяти) дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Здание и Земельный участок, либо в счет оплаты по настоящему договору Покупатель производит зачет взаимных требований с Продавцом и погашает задолженность Продавца перед Покупателем по договору поставки 1/П-18 от 20.02.2018г. в сумме 2 886 192,22 (два миллиона восемьсот восемьдесят шесть тысяч сто девяносто два руб. 22 коп.).

Согласно Акту взаимозачета № 2 от 04.06.2021 между ООО «Агрогруппа Черноземье» и ООО «Тамбов Эко Продукт» произведен взаимозачет на сумму 2 886 192,22 рублей.

Нежилое здание с кадастровым номером 68:30:0004009:326 и земельный участок с кадастровым номером 68:30:0004008:90 переданы ООО «Агрогруппа Черноземье» 25.05.2021, что подтверждает передаточный акт.

Право собственности ООО «Агрогруппа Черноземье» зарегистрировано Управлением Росреестра по Тамбовской области 04.06.2021.

Ссылаясь на отсутствие уведомления о проведении общего собрания, отсутствие оплаты по договору купли-продажи здания и земельного участка от 25.05.2021, убыточность сделки, участник ООО «ТамбовЭкоПродукт» ФИО2 обратилась в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи здания и земельного участка от 25.05.2021 и применении последствий недействительности сделки

Исследовав материалы дела, изучив представленные по делу доказательства, суд находит исковое заявление не обоснованным и неподлежащим удовлетворению, руководствуясь следующими основаниями. 

В силу ст. 225.1 АПК РФ арбитражные суды рассматривают дела по спорам, связанным с созданием юридического лица, управлением им или участием в юридическом лице, являющемся коммерческой организацией, а также в некоммерческом партнерстве, ассоциации (союзе) коммерческих организаций, иной некоммерческой организации, объединяющей коммерческие организации и (или) индивидуальных предпринимателей, некоммерческой организации, имеющей статус саморегулируемой организации в соответствии с федеральным законом (далее - корпоративные споры), в том числе по следующим корпоративным спорам: споры по искам учредителей, участников, членов юридического лица (далее - участники юридического лица) о возмещении убытков, причиненных юридическому лицу, признании недействительными сделок, совершенных юридическим лицом, и (или) применении последствий недействительности таких сделок.

В соответствии со ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, в редакции на момент совершения сделок) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В качестве основания для признания договора купли-продажи здания и земельного участка от 25.05.2021 недействительным ФИО2 ссылается на нарушение порядка созыва общего собрания участников ООО «Тамбов Эко Продукт», на котором принято решение одобрить совершение спорной сделки, а именно отсутствие уведомления о проведении указанного собрания.

Согласно пункту 1 статьи 37 Закона об ООО общее собрание участников общества проводится в порядке, установленном настоящим законом, уставом общества и его внутренними документами. В части, не урегулированной настоящим Федеральным законом, уставом общества и внутренними документами общества, порядок проведения общего собрания участников общества устанавливается решением общего собрания участников общества.

В соответствии с Уставом ООО «Тамбов Эко Продукт» от 05.05.2017 высшим органом Общества является общее собрание участников (п. 15.1. Устава).

Согласно п. 15.14. Устава ООО «Тамбов Эко Продукт» генеральный директор Общества или лица, созывающие  общее собрание участников Общества, не позднее чем за 10 дней до даты его проведения обязаны уведомлять об этом каждого участника посредством почтовой, телеграфной, телефонной, электронной или иной связи, обеспечивающей аутентичность передаваемой и принимаемой информации и ее документальное подтверждение.

Материалы дела не содержат доказательств уведомления ФИО2 о проведении общего собрания участников ООО «Тамбов Эко Продукт» 25.01.2021 с вопросами повестки.

При этом в соответствии с пунктом 5 статьи 36 Закона об ООО в случае нарушения установленного настоящей статьей порядка созыва общего собрания участников общества такое общее собрание признается правомочным, если в нем участвуют все участники общества.

Из протокола общего собрания участников ООО «Тамбов Эко Продукт» от 25.05.2021 №8 следует, что в собрании приняли участие ФИО4, ФИО3, ФИО5

Таким образом, общее собрание участников ООО «Тамбов Эко Продукт» 25.05.2021 проведено в отсутствие ФИО2 с нарушением порядка созыва.

Однако судом установлено, что договор купли-продажи здания и земельного участка от 25.05.2021, в последующем одобрен внеочередным собранием участников ООО «Тамбов Эко Продукт», оформленным протоколом от 30.05.2022 №13.

Согласно указанному протоколу внеочередного собрания от 30.05.2022 №13 в собрании приняли участие все участники ООО «Тамбов Эко Продукт» - ФИО4, ФИО3, ФИО5 (по доверенности присутствовал ФИО9), ФИО2 (по доверенности присутствовал ФИО7), собрание являлось правомочным.

Так по первому вопросу повестки выступил ФИО3 с предложением последующего одобрения участниками Общества сделки по продаже земельного участка с кадастровым номером 68:30:0004008:90 площадью 1598 +/-13,98 кв.м. и здания с кадастровым номером 68:30:0004009:326 площадью 1025,6 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...> на основании договора купли-продажи здания и земельного участка от 25.05.2021 в соответствии с ст. ст. 45, 46 Федерального закона №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» с 08.02.1998 г. (в редакции от 02.07.2021 г.).

По указанному вопросу голосовали «за» - 66,66%, «против» - 33,33%, «воздержались» - 0.

Таким образом, по первому вопросу повестки 30.05.2022 принято решение одобрить сделку по продаже земельного участка с кадастровым номером 68:30:0004008:90 и здания с кадастровым номером 68:30:0004009:326, расположенных по адресу: 

<

...>, на основании договора купли-продажи здания и земельного участка от 25.05.2021.

Согласно ч. 1 ст. 181.2 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в заседании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Поскольку на внеочередном собрании участников ООО «Тамбов Эко Продукт» 30.05.2022 присутствовали все участники, за одобрение спорной сделки от 25.05.2021 проголосовало большинство голосов,  решение собрания считается принятым.

Указанное решение, принятое внеочередным собранием участников ООО «Тамбов Эко Продукт», оформленное протоколом от 30.05.2022 №13, в судебном порядке не оспорено, недействительным не признано, доводов о его ничтожности в суде не заявлено.

Истец считает, что договор купли-продажи здания и земельного участка от 25.05.2021 является убыточной сделкой с заинтересованностью. 

Согласно ч. 1 ст. 45 Закона об ООО сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, признается сделка, в совершении которой имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличного исполнительного органа, члена коллегиального исполнительного органа общества или лица, являющегося контролирующим лицом общества, либо лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания.

Указанные лица признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они, их супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) подконтрольные им лица (подконтрольные организации): являются стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке; являются контролирующим лицом юридического лица, являющегося стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке; занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке, а также должности в органах управления управляющей организации такого юридического лица.

Для целей настоящей статьи контролирующим лицом признается лицо, имеющее право прямо или косвенно (через подконтрольных ему лиц) распоряжаться в силу участия в подконтрольной организации и (или) на основании договоров доверительного управления имуществом, и (или) простого товарищества, и (или) поручения, и (или) акционерного соглашения, и (или) иного соглашения, предметом которого является осуществление прав, удостоверенных акциями (долями) подконтрольной организации, более 50 процентами голосов в высшем органе управления подконтрольной организации либо право назначать (избирать) единоличный исполнительный орган и (или) более 50 процентов состава коллегиального органа управления подконтрольной организации. Подконтрольным лицом (подконтрольной организацией) признается юридическое лицо, находящееся под прямым или косвенным контролем контролирующего лица.

Согласно ч. 4 ст. 45 Закона об ООО сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, не требует обязательного предварительного согласия на ее совершение.

На сделку, в совершении которой имеется заинтересованность, может быть до ее совершения получено согласие совета директоров (наблюдательного совета) общества или общего собрания участников общества в соответствии с настоящей статьей по требованию единоличного исполнительного органа, члена коллегиального исполнительного органа общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества в случае, если их создание предусмотрено уставом общества, или участников (участника), доли которых в совокупности составляют не менее чем один процент уставного капитала общества.

Решение о согласии на совершение сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, принимается советом директоров (наблюдательным советом) общества большинством голосов директоров (если необходимость большего числа голосов не предусмотрена уставом общества), не заинтересованных в ее совершении, или общим собранием участников общества большинством голосов (если необходимость большего числа голосов не предусмотрена уставом общества) от общего числа голосов участников общества, не являющихся заинтересованными в совершении такой сделки или подконтрольными лицам, заинтересованным в ее совершении.

Согласно ч. 6 ст. 45 Закона об ООО сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, может быть признана недействительной (пункт 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации) по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников (участника), обладающих не менее чем одним процентом общего числа голосов участников общества, если она совершена в ущерб интересам общества и доказано, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, и (или) об отсутствии согласия на ее совершение. При этом отсутствие согласия на совершение сделки само по себе не является основанием для признания такой сделки недействительной.

Ущерб интересам общества в результате совершения сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, предполагается, если не доказано иное, при наличии совокупности следующих условий: отсутствует согласие на совершение или последующее одобрение сделки; лицу, обратившемуся с иском о признании сделки недействительной, не была по его требованию предоставлена информация в отношении оспариваемой сделки в соответствии с абзацем первым настоящего пункта.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что спорный договор купли-продажи здания и земельного участка от 25.05.2021, заключенный между ООО «Тамбов Эко Продукт» и ООО «Агрогруппа Черноземье», является сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность.

Так, директором ООО «Тамбов Эко Продукт» является ФИО3 (отец), а директором и единственным участником ООО «Агрогруппа Черноземье» является ФИО4 (сын).

Вместе с тем, заинтересованность сторон сделки не является самостоятельным и достаточным основанием для признания этой сделки недействительной.

Обязательным условием признания сделки недействительной по основаниям пункта 2 статьи 174 ГК РФ является наличие ущерба для интересов представляемого, в связи с чем в предмет доказывания недействительности спорной сделки входит причинение ООО «Тамбов Эко Продукт» явного ущерба, о чем другие стороны сделки знали или должны были знать, или наличие сговора либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, а также собственно причинение ущерба интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов.

В силу ч. 2 ст. 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Из разъяснений, содержащихся в п. 93 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что по первому основанию, предусмотренному п. 2 ст. 174 ГК РФ, сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

В п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью" разъяснено, что лицо, предъявившее иск о признании сделки недействительной на основании того, что она совершена с нарушением порядка одобрения сделок с заинтересованностью, обязано доказать следующее: наличие признаков, по которым сделка признается сделкой с заинтересованностью, а равно нарушение порядка одобрения соответствующей сделки (п. 1 ст. 45 Закона об обществах с ограниченной ответственностью); нарушение сделкой прав или охраняемых законом интересов общества или его участников (акционеров), т.е. факт того, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или его участнику, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них (п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, абз. 5 п. 5 ст. 45 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). 

В связи с наличием у истца доводов относительно продажи земельного участка с кадастровым номером 68:30:0004008:90 и здания с кадастровым номером 68:30:0004009:326, расположенных по адресу: 

<

...>, по заниженной стоимости, определением от 14.07.2022 по делу назначена судебная экспертиза. 

Проведение экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро № 1» эксперту ФИО8 по вопросам:

«Определить рыночную стоимость следующих объектов недвижимости на дату 25.05.2021:

- земельный участок, кадастровый номер: 68:30:0004008:90, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения кирпичного нежилого здания, площадью 1 598 кв.м., адрес: 

<

...>;

- нежилое здание, назначение: нежилое здание, кадастровый номер: 68:30:0004009:329, площадь 1 025,6 кв.м., этажность: 1, адрес: 

<

...>.»

23.11.2022 в Арбитражный суд Тамбовской области поступило заключение эксперта от 15.11.2022 №22-08-008-Э-ПО-С. 

Согласно выводам эксперта ФИО8, изложенным в Заключении № 22-08-008-Э-ПО-С от 15.11.2022, рыночная стоимость следующих объектов недвижимости на дату 25.05.2021 составляет:

- земельный участок, кадастровый номер: 68:30:0004008:90, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения кирпичного нежилого здания, площадью 1 598 кв.м., адрес: 

<

...> рубля;

- нежилое здание, назначение: нежилое здание, кадастровый номер: 68:30:0004009:329, площадь 1 025,6 кв.м., этажность: 1, адрес: 

<

...>. – 3 086 701 рубль.

Соответственно, рыночная стоимость единого объекта оценки составляет 3 474 743 рубля.

При этом в экспертном заключении № 22-08-008-Э-ПО-С от 15.11.2022 указан диапазон существенности рыночной стоимости единого объекта, составляющей 30% в каждую сторону, то есть от 2 432 320 рублей до 4 517 166 рублей.

Судом установлено, что в определении от 14 июля 2022 г. по делу Арбитражного суда Тамбовской области №А64-1607/2022, в поставленном перед экспертом вопросе в отношении кадастрового номера нежилого здания площадью 1 025,6 кв.м., адрес: 

<

...> допущена техническая неточность, вместо КН 68:30:0004009:326 ошибочно было указано - 68:30:0004009:329.

В Заключения эксперта №22-08-008-Э-ПО-С от 15.02.2023г. при ответе на поставленный судом вопрос экспертом была допущена такая же опечатка в кадастровом номере.

В то же время, стороны не опровергают, что осмотр с участниками спора на дату 30.08.2022 года, и исследование экспертом проводились именно в отношении нежилого здания с кадастровым номером 68:30:0004009:326 площадью 1 025,6 кв.м., адрес: 

<

...>, о чем свидетельствуют, в том числе, материалы фотофиксации в Заключении эксперта №22- 08-008-Э-ПО-С от 15.02.2023г.

Таким образом, данная опечатка является технической, не влияющей на результаты исследования и сделанные выводы эксперта сделаны в отношении исследуемых спорных объектов с кадастровыми номерами  68:30:0004008:90 и 68:30:0004009:326.

Не согласившись с результатами проведенной судебной экспертизы истцом в материалы дела представлена Рецензия № 1912-2022 от 20.12.2022, подготовленная ООО «Антэкс» по заказу представителя ФИО2 Согласно мнения рецензента, заключение эксперта № 22-08-008-Э-ПО-С от 15.11.2022, составленное экспертом ООО «Экспертное бюро № 1» ФИО8, не соответствует нормам Российского законодательства в области судебной экспертизы, а также в области оценочной деятельности. Рыночная стоимость объектов оценки, определенная в Заключении эксперта № 22-08-008-Э-ПО-С от 15.11.2022, составленном экспертом ООО «Экспертное бюро № 1» ФИО8, не соответствует рыночной стоимости на дату оценки в связи с тем, что эксперт необоснованно отказался от доходного подхода, что приведет к изменению рыночной стоимости объектов исследования в рассматриваемом заключении эксперта, а также в результате ошибочного описания объектов исследования и аналогов.

Возражая против результатов проведенной судебной экспертизы, истец указывает на следующие нарушения, допущенные экспертом ФИО8 при производстве экспертизы: 1) ссылка в экспертном заключении на Закон о банкротстве, в то время, как спор носит общеисковой корпоративный характер, 2) неверный порядок определения обеспеченности оцениваемого здания водоснабжением и канализацией; 3) в экспертном заключении указано, что земельный участок не обеспечен газоснабжением, в то время, как здание газифицировано; 4) несогласие с выбранными экспертом аналогами в связи с различным техническим состоянием зданий; 5) при анализе характеристик аналога № 2 установлено, что цена предложения составляет 800 000 рублей, а не 700 000 рублей, как указано в экспертном заключении; 6) непроведение корректировки цены по месту расположения объекта-аналога № 3 (расположен на окраине, в то время, как оцениваемый объект расположен в центре); 7) несогласие с объектом-аналогом № 4 по материалам изготовления (металлокаркас со стенами из сэндвич-панелей и деревянным зданием со стенами из черного листового железа); 8) неиспользование экспертом для оценки иных аналогов, указанных в Рецензии № 1912-2022, подготовленной ООО «Антэкс»; 9) при проведении корректировки по местоположению земельного участка, эксперт некорректно выбрал в качестве базы – местоположение земельных участков по городу Тамбову, в то время как оцениваемый объект располагается в городе Уварово Тамбовской области; 10) неиспользование экспертом доходного подхода, в то время, как имеются объявления аналогов по аренде.

В целях дачи пояснений по проведенному экспертному исследованию в судебном заседании 15.02.2023 судом допрошен эксперт ФИО8.

Согласно пояснениям эксперта:

1) указание в экспертном заключении на Закон о банкротстве не изменяет выводов, сделанных экспертом, поскольку любая рыночная стоимость носит вероятностный характер, находящейся в определенном диапазоне. Для данного типа актива указан общепринятый диапазон изменения стоимости 30 % в каждую сторону.

2) частичное обеспечение водопроводом и канализацией учитывается органом БТИ применительно к отапливаемой площади. При этом это является только одним из 21 ценообразующих параметров, стоимость может измениться только в пределах допустимой погрешности, в качестве аналогов использовались данные с объявлений, фото и звонков собственникам;

3) относительно газификации земельного участка эксперт пояснил, что в экспертном заключении содержится неточность, участок газифицирован, в то же время данное обстоятельство не повлияет на установленную экспертом рыночную стоимость, поскольку определялась общая цена единого участка (здания и земельного участка), следовательно, при увеличении цены земельного участка пропорционально уменьшится стоимость здания. Одновременно эксперт ФИО8 пояснил о готовности представить уточненное экспертное заключение с учетом установленной неточности в описании;

4) относительно разного технического состояния зданий – аналогов, эксперт ФИО8 пояснил, что информация об аналогах бралась из информации из объявлений и путем интервьюирования продавца. Экспертом самостоятельно выбирается метод оценки. Кроме того, невозможно найти абсолютно идентичные объекты для сравнения. При этом корректировка по состоянию объектов аналогов экспертом проведена;

5) относительно цены аналога № 2, эксперт пояснил, что цена предложения в размере 800 000 рублей относится к дате июль 2018 года, что за 3 года до спорной сделки. При этом эксперт использует более свежее объявление, датируемое апрелем 2021 года, что является более сопоставимым по ценообразующему фактору «Дата сделки». Кроме того, архивные сведения объявления аналога № 2 содержат цену 550 000 рублей, что еще меньше, чем используемые в расчете 700 000 рублей.

6) относительно корректировки цены объекта-аналога № 3 по месту расположения, эксперт подтвердил наличие технической ошибки в расчёте и необходимости применения соответствующего коэффициента в связи с местом расположения объекта-аналога № 3 на окраине населенного пункта. Одновременно эксперт ФИО8 пояснил о готовности представить уточненное экспертное заключение с учетом установленной неточности в описании;

7) относительно характеристик материалов изготовления объекта-аналога № 4 эксперт ФИО8 пояснил, что учет подобной детализации не предусмотрен действующим законодательством;

8) относительно наличие иных аналогов, указанных в Рецензии № 1912-2022, подготовленной ООО «Антэкс», эксперт ФИО8 пояснил, что предлагаемые рецензентом объекты имеют иное целевое использование (в частности, автосервис, гаражный комплекс, бетонные узлы), что не соответствует назначению объекта оценки. Аналоги № 3, 4, 5, указанные в Рецензии № 1912-2022, также не могут быть использования для сравнения, поскольку по данным объявлениям к продаже предлагаются одновременно 2 здания, расположенные на одном земельном участке. По аналогам № 7, № 8, указанным в Рецензии № 1912-2022, не представлены контактные номера телефона продавца, что исключает проверку достоверности данных объявлений.

Кроме того, дата оценки по настоящему экспертному исследованию ретроспективна, в то время как предлагаемые рецензентом объявления датированы настоящим временем.

9) относительно корректировки по местоположению эксперт ФИО8 указал, что корректировка местоположения проведена им применительно к г. Уварово, а не к городу Тамбову, что отражено на стр. 109 экспертного заключения.

10) относительно наличия объявлений по аренде недвижимости, эксперт ФИО8 пояснил, что наличие подобных объявлений не опровергают сделанных экспертом выводов. Кроме того, эксперт самостоятельно определяет подход, используемый при проведении конкретного экспертного исследования.

Судом данные пояснения эксперта считаются достаточными в обоснование проведенного экспертного исследования.

Суд учитывает, что выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта; экспертом описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, обосновано их применение, в заключении даны обоснование и пояснения по предмету исследования с описанием соответствующей методики.

Эксперт самостоятелен при определении методов проведения исследований при условии, если при их использовании возможно дать ответы на поставленные вопросы.

В силу ст. 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" при производстве судебной экспертизы эксперт независим, он не может находиться в какой-либо зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела. Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что, в т.ч. предполагает независимость в выборе методов экспертного исследования.

По результатам пояснений, данных экспертом ФИО8 в судебном заседании 15.02.2023, и учитывая выявленные технические неточности в ранее представленном экспертном заключении, эксперту было предложено представить в материалы дела уточненное экспертное заключение.

17.02.2023 в материалы дела экспертом ФИО8 представлено уточненное экспертное заключение, согласно выводам которого рыночная стоимость следующих объектов недвижимости на дату 25.05.2021:

- земельный участок, кадастровый номер: 68:30:0004008:90, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения кирпичного нежилого здания, площадью 1 598 кв.м., адрес: 

<

...> рублей;

- нежилое здание, назначение: нежилое здание, кадастровый номер: 68:30:0004009:326, площадь 1 025,6 кв.м., этажность: 1, адрес: 

<

...>. – 3 187 810 рублей.

Соответственно, рыночная стоимость единого объекта оценки составляет 3 618 327 рублей.

При этом в уточненном экспертном заключении № 22-08-008-Э-ПО-С от 17.02.2023 указан диапазон существенности рыночной стоимости единого объекта, составляющей 30% в каждую сторону, то есть от 2 532 829 рублей до 4 703 825 рублей.

Кроме того, в материалы настоящего дела ответчиком представлен Отзыв № 22-12-К от 20.01.2023, подготовленный ООО «ЦНСЭО «Калита», на Рецензию № 1912-2022 от 20.12.2022, составленную ООО «Антэкс». Согласно выводам, изложенным ООО «ЦНСЭО «Калита» представлен Отзыв № 22-12-К от 20.01.2023, в результате проведенного исследования было установлено, что заключение эксперта № 22-08-008-Э-ПО-С от 15.11.2022, составленное экспертом ООО «Экспертное бюро № 1» ФИО8, соответствует нормам Российского законодательства в области судебной экспертизы, а также в области оценочной деятельности. Представленные в рамках Рецензии замечания выявили технические ошибки либо не влияющие на итоговый результат, либо влияющие, но не выводящие итоговый результат за пределы диапазона существенности, указанного Экспертом с учетом особенностей объекта исследования (диапазон ширины допустимых значений определен в размере 30 % от общей цены оспариваемого договора купли-продажи от 25.05.2021 года). Исследуемая Рецензия не может быть основанием для признания Заключения эксперта № 22-08-008-Э-ПО-С от 15.11.2022 не соответствующим нормам Российского законодательства в области судебной экспертизы, а также в области оценочной деятельности.

Выражая несогласие с уточненными результатами судебной экспертизы ФИО2 указывала на существенное расхождение между рыночной стоимостью, установленной экспертом по настоящему делу, и рыночной стоимостью, указанной ответчиком при заключении договора ипотеки от 30.08.2021 между ООО «Агрогруппа Черноземье» и ПАО «Сбербанк», по условиям которого Банку передается в залог спорное имущество – нежилое здание общей площадью 1 025,6 кв.м. и земельный участок площадью 1 598 кв.м., находящиеся по адресу: 

<

...>.

Согласно приложению № 2 к договору Ипотеки № 8594 YZVOCM1W2Q0RL2WZ3FГC302 от 30.08.2021 оценочная стоимость предмета залога нежилого здания составляет 7 929 000 рублей (залоговая стоимость с учетом дисконта 4 757 400 рублей) и земельного участка 881 000 рублей (залоговая стоимость с учетом дисконта 528 600 рублей). Итого оценочная стоимость единого объекта при заключении договора ипотеки составила 8 810 000 рублей. 

На этом основании истец считает проведенную по делу судебную экспертизу недостоверной, несоответствующей требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

В судебном заседании 15.05.2023 представитель ПАО «Сбербанк» пояснил, что оценочная стоимость имущества в размере 8 810 000 рублей, определяемая сторонами при заключении договора ипотеки, не является объективной рыночной стоимостью в том понимании, в котором это понятие используется в законодательстве и судебной практике. Эта цена фактически является договорной ценой двух сторон договора.

По запросу суда в материалы дела ПАО «Сбербанк России» представлен расчет стоимости объекта оценки с применением сравнительного  подхода. 

При анализе данного расчета, судом установлено наличие объективных ошибок и недостоверных данных, которые привели к существенному завышению стоимости.

В частности, площадь отапливаемых помещений оцениваемого объекта определена ПАО «Сбербанк» в размере 1 026 кв.м., при том, что фактически площадь согласно данных судебного осмотра 30.08.2022 года, составляет 122 кв.м. (стр. 15 Заключение эксперта), что не опровергнуто сторонами. В связи с этим ПАО  «Сбербанк» была введена ошибочно нулевая корректировка на наличие отопления по аналогу №1, имеющего отопление целого здания, а правильно было бы вычесть 24%; у аналогов №2 и №3 ошибочно сделана плюсовая корректировка 31,6% и 27,8% соответственно, хотя должны были быть корректировки 0. Завышение по этой ошибке составляет от 24% до 31,6% по разным аналогам.

Из-за ошибки, допущенной в характеристике оцениваемого объекта по критерию «отопление», в конце расчета неверно был определен «вес объекта-аналога с учетом коэффициента соответствия». Суть данного коэффициента - определить вклад в рыночную стоимость каждого аналога, исходя из наибольшей сопоставимости. Т.е. чем меньше введено корректировок по аналогу, тем более сопоставим данный объект аналог с объектом оценки и тем больше его удельный вес в стоимости объекта оценки. В случае, если проводить оценку по объективным характеристикам отапливаемой площади объекта оценки, то по аналогу №1 «сумму корректировок по модулю (без учета торга)» не 8%, а 8+24=32%, по аналогу №2, без ошибочной повышающей корректировки +31,6% получим 35%-31,6% = 3,4% и, соответственно удельный вес самого минимального по стоимости аналога №2 будет максимальным.

Совокупный размер завышения стоимости по данной ошибке составляет 36 %.

Кроме того, Аналог № 3, согласно расчета ПАО «Сбербанк», имеет ссылку на интернет-сервис Авито, по результатам осмотра которой установлено, что площадь аналога № 3 составляет 10 200 кв.м. при цене 15 млн. рублей, т.е. 1 500 кв.м., в то время, как в расчете ПАО «Сбербанк» площадь аналога № 3  указана 1 370 кв.м. и цена 10 млн. рублей, т.е. 7 300 рублей за кв.м., что выше в 5 раз.

Также не учтено, что в аналоге № 3 имеется дополнительное неотъемлемое оборудование кран-балка (грузоподъемный механизм), однако минусовая корректировка  в размере 11 % к аналогу не была применена.

В представленном расчете ПАО «Сбербанк» не учтены такие ценообразующие факторы, как: физическое состояние объекта; преимущественный строительный материал; транспортная доступность; наличие ГПМ (его влияние описано в предыдущем замечании).

Аналогичные выводы содержатся в письменных пояснениях ООО «Экспертное бюро № 1» от 07.06.2023.

Наличие вышеуказанных серьезных ошибок свидетельствует об условном характере определения стоимости объектов при передаче их в залог.

Расчет ПАО «Сбербанк» не может считаться отчетом об оценке объекта недвижимости. 

Реальное отчуждение спорных объектов по цене 8 810 000 рублей не произведено, каких-либо доказательств действительности данной цены материалы дела не содержат.

Таким образом, оценочная стоимость, согласованная для целей заключения договора ипотеки № 8594 YZVOCM1W2Q0RL2WZ3FГC302 от 30.08.2021, не является рыночной стоимостью, и применяется лишь во взаимоотношениях между сторонами договора для целей получения кредита, на что обоснованно ссылался ответчик и ПАО «Сбербанк». 

В связи с вышеизложенным, цена единого объекта в размере 8 810 000 рублей, указанная в Расчете стоимости объекта оценки с применением сравнительного подхода, представленная ПАО «Сбербанк», не может свидетельствовать о размере рыночной стоимости спорных объектов, и не опровергает выводов проведенной по делу судебной экспертизы.

Сведения о рыночной стоимости земельного участка и нежилого здания, подготовленные оценщиком ФИО10, и приложенные истцом к исковому заявлению, согласно которым стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:30:0004008:90 составляет 477 578 рублей, стоимость здания составляет 10 212 217 рублей, также не могут быть положены в основу определения рыночной стоимости спорных объектов, поскольку данное исследование было произведено по заказу самого истца лицом, не предупрежденным об уголовной ответственности.

В качестве объектов-аналогов земельных участков использованы свободные земельные участки под ИЖС, что не соответствует оцениваемому земельному участку, занятому нежилым строением. В качестве объектов-аналогов оцениваемого здания выбраны, в том числе, встроенные помещение, и здания без земельного участка, существенно различающиеся по площади, что также не соответствует оцениваемому объекту. Таким образом, выборка аналогов является неоднородной.

Кроме того, стоимость ФИО10 определена и действительна только на дату 19.11.2021, о чем сам оценщик указывает в справке, в то время как оспариваемый договор купли-продажи заключен 25.05.2021.

Согласно ч. 2 ст. 64 АПК РФ в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы. На основании ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

В соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Поскольку сомнений в обоснованности результатов проведенной судебной экспертизы у суда не возникло, а надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать и опровергнуть выводы эксперта, судом не установлено, заключение эксперта признано судом надлежащим доказательством, поскольку соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

При проведении экспертизы в рамках настоящего дела эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой, его профессиональная подготовка и квалификация не вызывают сомнений; ответы эксперта на поставленные судом вопросы понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования, подтверждены фактическими данными. 

Кроме того, основания несогласия с заключением эксперта должны сложиться при анализе данного заключения и его сопоставления с остальной доказательственной информацией, чего в данном случае суд не усматривает. 

Несогласие истца с выводами судебной экспертизы в отсутствие объективных доказательств, их опровергающих, само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение заключения эксперта.

С учетом вышеизложенного, суд считает уточненное заключение судебной экспертизы от 15.02.2023 №22-08-008-Э-ПО-С ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, выводы эксперта не опровергнуты материалами дела, в связи с чем суд признает данное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу. 

Из содержания абзаца третьего пункта 93 постановления Пленума Верховного Суда от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что если полученное одним лицом по сделке предоставление в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу другого, то это свидетельствует о наличии явного ущерба для первого и о совершении представителем юридического лица сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях.

Таким образом, предоставление, полученное по сделке юридическим лицом на заведомо и значительно невыгодных условиях предполагает занижение цены в два или более раза стоимости предоставления, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента.

Действия лица, приобретающего имущество по цене, явно ниже кадастровой и рыночной, нельзя назвать осмотрительными и осторожными. Многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 04.08.2022 N 305-ЭС21-21196(5)).

Как установлено судом, в соответствии с п. 3.1. договора от 25.05.2021 стоимость здания с кадастровым номером 68:30:0004009:326 составляет 1 386 192,22 руб., стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:30:0004008:90 составляет 1 500 000 руб. 

Суммарная стоимость объектов сделки составляет 2 886 192,22 руб.

В соответствии с уточненным заключением экспертизы от 15.02.2023 №22-08-008-Э-ПО-С стоимость здания с кадастровым номером 68:30:0004009:326 составляет 3 187 810 руб., стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:30:0004008:90 составляет 430 517 руб. 

При этом в уточненном экспертном заключении № 22-08-008-Э-ПО-С от 17.02.2023 указан диапазон существенности рыночной стоимости единого объекта, составляющей 30% в каждую сторону, то есть от 2 532 829 рублей до 4 703 825 рублей.

Соответственно, суммарная рыночная стоимость объектов сделки по результатам экспертной оценки составляет 3 618 327 руб., что превышает цену договора на 732 134,78 руб., и не выходит за пределы диапазона существенности, указанного экспертом в заключении. 

Также суд принимает во внимание, что согласно акту зачета взаимных требований № 1 от 14.02.2023, заключенному между ООО «Тамбов Эко Продукт» и ООО «Агрогруппа Черноземье», стороны согласились провести дополнительный взаимозачет в сумме 588 550,78 рублей, составляющей разницу между стоимости спорных объектов недвижимости по договору купли-продажи здания и земельного участка от 25.05.2021 (2 886 192,22) рублей и рыночной стоимостью указанных объектов недвижимости, установленной по результатам производства судебной экспертизы по настоящему делу (3 474 743  рубля), в счет погашения задолженности ООО «Тамбов Эко Продукт» перед ООО «Агрогруппа Черноземье»  по договору поставки № 1/П-18 от 20.02.2018.

Таким образом, в данном случае отсутствует многократное занижение стоимости здания с кадастровым номером 68:30:0004009:326 и земельного участка с кадастровым номером 68:30:0004008:90, в связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии оснований рассматривать спорную сделку как сделку, совершенную на невыгодных условиях, причинившую ущерб обществу.

Принимая во внимание установленные судом конкретные обстоятельства настоящего спора, оснований для выводов о том, что, совершая действия по отчуждению здания и земельного участка, стороны договора от 25.05.2021 действовали недобросовестно, не имеется.

Материалами дела также не подтверждаются формально-юридическая аффилированность контрагентов по сделке; существенное отклонение от стандартов поведения добросовестных участников аналогичных правоотношений; очевидное заключение сделки на невыгодных условиях; отрицательное влияние на результаты финансово-хозяйственной деятельности общества.

Кроме того, судом установлено, что здание с кадастровым номером 68:30:0004009:326 и земельный участок с кадастровым номером 68:30:0004008:90 приобретены ООО «Тамбов Эко Продукт» ранее по договору купли-продажи от 25.05.2020 у ООО «Лига Маслодел».

Согласно Протоколу № 7 общего собрания участников общества ООО «Тамбов Эко Продукт», 22.05.2020 состоялось собрание участников ООО «Тамбов Эко Продукт» на котором принято решение по вопросу № 3 повестки дня об одобрении сделки по покупке земельного участка с кадастровым номером 68:30:0004008:90 площадью 1598 +/- 13,98 кв.м. и здания с кадастровым номером 68:30:0004009:326 площадью 1025,6 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>. На условиях: сумма договора включает цену Здания и цену Земельного участка, при этом цена Здания составляет 1 229 135,96 рублей (один миллион двести двадцать девять тысяч сто тридцать пять руб. 96 коп.) в том числе НДС, цена Земельного участка составляет 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей НДС не облагается. Оплату произвести зачетом взаимных требований с ООО «Лига Маслодел» и погашения задолженности ООО «Лига Маслодел» перед ООО «Тамбов Эко Продукт» по договору уступки прав требования (цессия) от 12.02.2019 г. в сумме 2 729 135, 96 рублей (два миллиона семьсот двадцать девять тысяч сто тридцать пять руб. 96 коп.).

25.05.2020 между ООО «Лига Маслодел», в лице ликвидатора ФИО11, действующего на основании решения о ликвидации от 19.03.2019, и ООО «Тамбов Эко Продукт» заключен договор купли-продажи по передаче в собственность спорных здания и земельного участка.

В соответствии с п. 3.1. договора купли-продажи здания и земельного участка от 25.05.2020 сумма договора включает цену здания и цену земельного участка, при этом цена Здания составляет 1 229 135,96 рублей, цена земельного участка составляет 1 500 000 рублей.

На основании п. 3.2. указанного договора от 25.05.2020 сумма договора вносится Покупателем, путем безналичного перечисления денежных средств, указанных в п. 3.1. на расчетный счет Продавца, не позднее 5 (пяти) дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Здание и Земельный участок, либо в счет оплаты по настоящему договору Покупатель производит зачет взаимных требований с Продавцом и погашает задолженность Продавца перед Покупателем по договору уступки права требования (цессии) от 12.02.2019 в сумме 2 729 135,96 рублей.

Следовательно, ООО «Тамбов Эко Продукт» при продаже спорного имущества ответчику по договору от 25.05.2021 не получило убыток, а получило доход в размере 157056,26 руб.

В качестве основания убыточности данной сделки для Общества, истец ссылается также на неполучение оплаты по спорному договору купли-продажи от 25.05.2021.

Как следует из содержания договора купли-продажи здания и земельного участка от 25.05.2021 сумма договора включает цену Здания и цену Земельного участка, при этом цена здания составляет 1 386 192,22 рублей, цена Земельного участка составляет 1 500 000 рублей (п.3.1. договора).

В соответствии с п. 3.2. договора Сумма договора вносится Покупателем путем безналичного перечисления денежных средств, указанных в п. 3.1. на расчетный счет Продавца, не позднее 5 (пяти) дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Здание и Земельный участок, либо в счет оплаты по настоящему договору Покупатель производит зачет взаимных требований с Продавцом и погашает задолженность Продавца перед Покупателем по договору поставки № 1/П-18 от 20.02.2018 в сумме 2 886 192,22 рублей.

Согласно Акта взаимозачета № 2 от 04.06.2021 между ООО «Агрогруппа Черноземье» и ООО «Тамбов Эко Продукт» произведен взаимозачет на сумму 2 886 192,22 рублей.

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

В подтверждение наличия встречной задолженности ООО «Тамбов Эко Продукт» перед ООО «Агрогруппа Черноземье» в материалы дела представлены заключенные между ООО «Агрогруппа Черноземье» и ООО «Тамбов Эко Продукт» договор поставки № 1/П-18 от 20.02.2018 со спецификациями №1-21, акт взаимозачета № 2 от 04.06.2021, УПД № 12 от 22.02.2018, УПД № 80 от 25.06.2018,  № 102 от 13.10.2018,  № 2 от 17.01.2019,  № 17 от 25.03.2019,  № 22 от 01.04.2019,  № 26 от 06.05.2019,  № 51 от  08.10.2018,  УПД № 66 от 07.11.2019, № 3 от 14.01.2020, № 32 от 02.03.2020, №36 от 01.04.2020,  № 61 от 19.06.2020, № 67 от 10.07.2020,  № 121 от 02.11.2020,  № 137 от 11.12.2020,  № 4 от 12.02.2021,  № 26 от 05.05.2021, 

Согласно Акта сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2022 по 05.05.2022 у ООО «Тамбов Эко Продукт» перед ООО «Агрогруппа Черноземье» образовалась задолженность в размере 44 300 674,70 рублей.

Реальность осуществления хозяйственных операций между ООО «Тамбов Эко Продукт» и ООО «Агрогруппа Черноземье» подтверждается Решением налогового органа о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения № 16-12/5 от 09.07.2021, согласно которому сделки по реализации подсолнечника в адрес ООО «Тамбов Эко Продукт» отражены в книге продаж, налог на добавленную стоимость со сделок исчислен и уплачен в бюджет в полном объеме, товар принят на учет, приобретен для дальнейшего производства масла растительного, в связи с чем налоговый орган сделал вывод о реальности хозяйственных операций между ООО «Тамбов Эко Продукт» и ООО «Агрогруппа Черноземье». В связи с этим, доначисленные проверкой суммы НДС были уменьшены на сумму 1 001 081 рублей.

В отсутствие доказательств, опровергающих реальность хозяйственных операций между ООО «Тамбов Эко Продукт» и ООО «Агрогруппа Черноземье», у суда отсутствуют основания для иной оценки.

При этом ссылка истца на судебные акты по делу № А64-9472/2021 суд признает несостоятельной, поскольку выводов о фиктивности отношений и хозяйственных операцией между ООО «Тамбов Эко Продукт» и ООО «Агрогруппа Черноземье» судебные акты по делу № А64-9472/2021 не содержат.

Таким образом, судом установлено, что договор купли-продажи здания и земельного участка от 25.05.2021 в последующем одобрен внеочередным собранием участников ООО «Тамбов Эко Продукт», оформленным протоколом от 30.05.2022 №13; истец присутствовал на указанном собрании 30.05.2022; оплата по договору от 25.05.2021 произведена в результате взаимозачета между сторонами; основания признания спорной сделки как сделки, совершенной на невыгодных условиях, причинившей ущерб обществу или его участникам отсутствуют.

Довод истца о том, что оборудование маслопресса, принадлежащее ООО «Тамбов Эко Продукт» на основании договора купли-продажи от 25.05.2020, находящееся в отчужденном здании, не вошло в стоимость продажи и фактически перешло в собственность ООО «Агрогруппа Черноземье» безвозмездно, опровергается материалами дела.

Так, по условиям оспариваемого договора отчуждение оборудования произведено не было; согласно оборотно-сальдовой ведомости по счету 01 за 2021 год на балансе ООО «Тамбов Эко Продукт» до сих пор находится комплекс оборудования.

В данном случае, дав оценку обстоятельствам дела и представленным доказательствам, в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи здания и земельного участка от 25.05.2021, заключен в отсутствие нарушения требований ст. 45 Закона об ООО, основания для признания договора купли-продажи здания и земельного участка от 25.05.2021 недействительным судом не установлены.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (п. 3.1. ст. 70 АПК РФ).

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Согласно ч.2 ст. 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. 

В порядке ст.161 АПК РФ заявлений о фальсификации доказательств не заявлено.

Представленные по делу и исследованные судом доказательства и обстоятельства по спору сторон согласно заявленным основаниям, предмету иска суд находит достаточными для разрешения спора по существу.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований. 

Согласно ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу или в определении.

Согласно ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате в частности экспертам.

Ч. 2 ст. 107 АПК РФ установлено, что эксперты получают вознаграждение за работу, выполненную ими по поручению арбитражного суда, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей как работников государственных судебно-экспертных учреждений. Размер вознаграждения эксперту определяется судом по согласованию с лицами, участвующими в деле, и по соглашению с экспертом.

В соответствии с п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» до назначения экспертизы по ходатайству или с согласия лиц, участвующих в деле, суд определяет по согласованию с этими лицами и экспертом (экспертным учреждением, организацией) размер вознаграждения, подлежащего выплате за экспертизу, и устанавливает срок, в течение которого соответствующие денежные суммы должны быть внесены на депозитный счет суда лицами, заявившими ходатайство о проведении экспертизы или давшими согласие на ее проведение (часть 1 статьи 108 АПК РФ).

Согласно ст. 108  АПК РФ денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, выплачиваются экспертам в соответствии с ч. 1 ст. 109 АПК РФ по выполнении им своих обязанностей.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 14.07.2022 по делу назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро № 1» эксперту ФИО8.

 В связи с ходатайством о назначении по делу судебной экспертизы, на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства ООО «Агрогруппа Черноземье» в сумме 24 000 руб., что подтверждает копия платежного поручения от 17.06.2022 №249; ФИО2 в сумме 18 000 руб., что подтверждает чек-ордер от 24.06.2022.

23.11.2022 в Арбитражный суд Тамбовской области поступило заключение эксперта от 15.11.2022 №22-08-008-Э-ПО-С, 17.02.2023 поступило заключение эксперта с изменениями от 15.02.2023 №22-08-008-Э-ПО-С и счет на оплату от 15.11.2022 №22-08-008-Э-ПО-С на сумму 20 000 руб.

Заключение судебной экспертизы ООО «Экспертное бюро № 1» (с учетом уточнения) принято арбитражным судом в качестве надлежащего доказательства по делу и положено в основу выводов суда.

Как указано выше, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска, судебный акт принят в пользу ответчика.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (абз. 1 ч. 1 ст. 110 АПК РФ).

Поскольку судебный акт принят в пользу ответчика, судебные издержки по оплате судебной экспертизы в сумме 2 000 руб. подлежат взысканию с истца в пользу ответчика, судебные расходы в сумме 18 000 руб. за экспертизу, подлежат оставлению за истцом.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску подлежат оставлению за истцом.

Руководствуясь ст.ст. 110, 112, 167, 169, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации         

СУД РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Агрогруппа Черноземье», г. Тамбов (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебные расходы по оплате экспертизы в размере 2 000 рублей.

Выдать исполнительный лист после вступления решения суда в законную силу.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. 

Решение суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства через Арбитражный суд Тамбовской области в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (394006, 

<

...>). 

 

Судья                                                                                             Зотова С.О.