АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-14446/2024

25 октября 2024 года

город Омск

Резолютивная часть решения оглашена 14.10.2024

Полный текст решения изготовлен 25.10.2024

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Курашовой А.Е.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Комфорт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Администрации Москаленского городского поселения Москаленского муниципального района Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании результата торгов недействительным,

в судебном заседании приняли участие:

от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Комфорт» - ФИО2 по доверенности от 27.08.2024 (сроком до 31.12.2024), личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Комфорт» (далее – истец, ООО «УК «Комфорт») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением от 30.07.2024 (вх. от 07.08.2024 № 236862) о признании недействительным результата открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, расположенными на территории р.п. Москаленки Омской области (извещение № 22000028910000000027, протокол от 06.03.2024); о взыскании с администрации Москаленского городского поселения Москаленского муниципального района Омской области (далее – ответчик, Администрация) суммы обеспечения заявки на участие в конкурсе в размере 6 838,27 руб.

Определением Арбитражного суда Омской области от 13.08.2024 возбуждено производство по делу; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО1 (далее – третье лицо).

По существу требований истец указывает, что являлся единственным участником конкурса на заключение договоров управления многоквартирным домом (далее – МКД), ввиду чего именно ему была передана вся необходимая документация; между тем, в ходе работы с собственниками помещений было выявлено, что МКД, расположенные по адресам: 

<

...> согласно протоколов общего собрания от 2018 года заключили договоры на техническое обслуживание общего имущества с ФИО1

Администрация с требованиями не согласилась, настаивая, что все процедуры организации и проведения конкурса по отбору управляющей организации были проведены в соответствии с действующим законодательством; а поскольку договор управления МКД не был подписан, решением конкурсной комиссии по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД жилого фонда р.п. Москаленки от 30.07.2024 ООО «УК «Комфорт» признано уклонившимся от заключения договора управления МКД.

Третье лицо письменной позиции относительно возможности удовлетворения иска не представило.

Ответчик и третье лицо извещены о дате, месте и времени судебного заседания надлежащим образом, явку представителей не обеспечили. Администрация просила о рассмотрении спора в отсутствие представителя.

Учитывая, что стороны и третьи лица о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, при этом информация о движении дела дополнительно размещена на сайте арбитражного суда в сети «Интернет», суд полагает право заинтересованных лиц на участие в процессе и представление интересов обеспеченным.

На основании статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей Администрации и ФИО1 по имеющимся доказательствам.

Ознакомившись с представленными в материалы дела документами, суд установил, что основанием для обращения в суд послужили следующие обстоятельства.

24.01.2024 на официальном государственном сайте http://torgi.gov.ru Администрацией (организатор конкурса) был опубликован конкурс по отбору управляющей организации для управления МКД жилищного фонда р.п. Москаленки (13 МКД, расположенных по адресам: ул. 1-я Северная, 

<

...>, извещение № 22000028910000000027.

Вскрытие конвертов с заявками было осуществлено 26.02.2024. Согласно протоколу вскрытия конвертов с заявками на участие в открытом конкурсе по отбору управляющей организации от 26.02.2024, была подана одна заявка ООО «УК «Комфорт» с описанием документов приложенных к заявкам.

В связи с тем, что по окончании рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе признан участником один претендент ООО «УК «Комфорт», конкурс признан несостоявшимся.

В связи с чем Администрацией документация на управление МКД была передана ООО «УК «Комфорт».

Последним по результатам проведённого конкурса направлены собственникам помещений МКД подготовленные договоры, предусмотренные конкурсной документацией; между тем, после подведения итогов конкурса, в ходе работы с собственниками было выяснено, что МКД, расположенные по адресам: ул. Механизаторов, д, 10 и ул. Комсомольская, д. 89 согласно протоколов общего собрания от 2018 года заключили договоры на техническое обслуживание общего имущества с ФИО1

Учитывая, что действующим законодательством предусмотрен только 1 (один) способ управления МКД, истец полагает, что Администрация перед проведением открытого конкурса не собрала полную информация по каждому дому, а также не запросила информацию о проведении общего собрания собственников по выбору способа управления, что явилось основанием для обжалования результатов торгов.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

На основании частей 2, 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственники помещений в МКД обязаны выбрать один из способов управления МКД. Способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменён в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в МКД.

Согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в МКД не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления МКД, заключённого по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД (далее – Правила № 75), устанавливающие порядок организации и проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД.

Согласно пункту 3 Правил № 75 конкурс проводится, в частности, если собственниками помещений в МКД не выбран способ управления или принятое собственниками помещений в МКД решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях: большинство собственников помещений в МКД не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 ЖК РФ; собственники помещений в МКД не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива; не заключены договоры управления МКД, предусмотренные статьей 162 ЖК РФ.

Иных оснований проведения открытых конкурсов Правила № 75 не содержат.

В силу пункта 39 Правил № 75, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в МКД выбрали способ управления МКД или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.

Способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменён в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в МКД (часть 3 статьи 161 ЖК РФ).

МКД может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 ЖК РФ).

Т.е., в силу положений частей 2 и 9 статьи 161 ЖК РФ, МКД может управляться только одной управляющей организацией, и изменение способа управления МКД является исключительным правом собственников помещений такого дома.

Из материалов дела следует и судом установлено, что во исполнение требований жилищного законодательства в части выбора способа управления МКД и выбора управляющей организации, собственниками помещений МКД по адресам: 

<

...> было принято решение об избрании способа управления МКД, что подтверждается протоколами общего собрания собственников МКД от 03.08.2018 № 1 и от 01.09.2018 б/н, соответственно.

Означенные решения не оспорены, не признаны недействительными.

Необходимость проведения конкурса определяется наличием решения правообладателей помещений в МКД о выборе способа управления МКД и реализации этого решения; волеизъявление правообладателей помещений в спорном МКД является преимущественным правом на определение судьбы своего имущества; обязанность органов местного самоуправления по отбору управляющей организации играет компенсаторную роль в случае, когда правообладатели не имеют намерений самостоятельно определять порядок управления.

Кроме того, нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления обладателей прав на помещения в МКД при решении вопроса о выборе способа управления МКД и для отказа от проведения конкурса достаточно любого из предусмотренных проявлений инициативы со стороны правообладателей.

При организации проведения конкурса Администрация как уполномоченный орган не организовала проверки для установления того, приняты и реализованы ли решения о выборе способа управления спорными МКД с целью соблюдения установленной публичной процедуры по отбору управляющей компании, а также прав и законных интересов правообладателей помещений и управляющей организации, выбранной ими для управления МКД.

Проведение спорного конкурса и определение иной управляющей организации, влечёт фактическую отмену решения правообладателей помещений, реализовавших своё право на определение способа управления, предоставленного им нормами жилищного законодательства.

В связи с изложенным, проведением открытого конкурса создана реальная угроза ущемления прав и законных интересов правообладателей помещений МКД и выбранному ими способу управления.

При этом, поскольку основной целью проведения конкурса по выбору управляющей организации является соблюдение прав собственников жилых помещений на благоприятные и безопасные условия проживания граждан, проведение конкурса в такой ситуации привело к нарушению прав не только истца, но и собственников, которые своим решением выбрали ФИО1 в качестве лица, обслуживающего МКД.

Т.е., решение собственников фактически реализовано (иного из материалов дела не следует).

Суд также учитывает, что без спорных МКД ставится под сомнение экономическая выгода ООО «УК «Комфорт» в заключении договора с Администрацией, поскольку истец находится в г. Исилькуль (в 53,3 км до р.п. Москаленки) и поименованные дома включают максимальное число квартир.

Доводы истца об указании в конкурсной документации МКД, расположенных на территории р.п. Москаленки и приложении к извещению договора на техническое обслуживание, а не договора управления, правового значения не имеет, в силу следующего.

Суд отмечает, что договор заключался сторонами по результатам открытого конкурса.

Процедура торгов по своей правовой природе является публичной офертой и в соответствии с пунктом 1 статьи 435 ГК РФ представляет собой предложение, которое должно быть достаточно определённым и содержать существенные условия договора, раскрываемые, в том числе, конкурсной документацией.

Размещение на официальном сайте аукционной документации является публичной офертой в соответствии с пунктом 2 статьи 437 ГК РФ, акцепт которой влечёт заключение договора и вытекающую из этого обязательность его исполнения. Заявка на участие в электронном аукционе рассматривается в качестве акцепта оферты.

Таким образом, истец, принимая участие в данной закупке, изначально был уведомлен обо всех предусмотренных условиях, которые будут установлены договором, так как в составе аукционной документации представлен проект договора, содержащий исходные данные. Приняв участие в данной закупке и заключив по её результатам договор на условиях, установленных аукционной документацией, участник выразил своё согласие на выполнение работ по договору с учётом всех его особенностей.

Участие потенциального исполнителя в аукционе не носит принудительного характера, а подача заявки на участие означает согласие со всеми условиями его проведения.

Управляющая компания ещё на стадии подачи заявок на участие в аукционе заблаговременно может исследовать содержание самой конкурсной документации, а при наличии вопросов вправе обратиться с запросом к заказчику о разъяснении положений размещённой документации; при необходимости обжалует положения документации до подачи заявки в установленном законом порядке.

Таким образом, при подаче заявки и последующем подписании договора исполнитель не может не знать обо всех условиях договора, возлагающих на него соответствующие обязанности.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и её пределах» разъяснено, что в случаях, если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 приводимого постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 ГК РФ (пункт 4).

Истец, участвуя в торгах на предложенных условиях, действовал по своей воле и в своём интересе, руководствуясь принципом свободы договора.

В то же время в части установления единой для всех домов платы за содержание и ремонт общего имущества МКД суд находит обоснованными возражения ООО «УК «Комфорт».

В силу подпункта 5 пункта 38 Правил № 75 в извещении о проведении конкурса, помимо прочего, указывается размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, рассчитанный организатором конкурса в зависимости от конструктивных и технических параметров МКД, степени износа, этажности, наличия лифтов и другого механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, материала стен и кровли, других параметров, а также от объёма и количества работ и услуг.

Т.е. размер платы по каждому дому должен быть рассчитан отдельно и иметь обоснование.

По смыслу пункта 41 Правил № 75 управление осуществляется в отношении каждого отдельного МКД как самостоятельного объекта управления с учётом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения МКД, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённого постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290.

В перечень услуг и работ могут быть внесены услуги и работы, не включённые в минимальный перечень (пункт 7). Перечень услуг и работ должен содержать объёмы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД (пункт 8).

Перечень работ и услуг, а также Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, применяются к правоотношениям, вытекающим из договоров управления МКД и договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД.

Включение в документацию о торгах вышеизложенной информации является обязанностью организатора торгов, несоблюдение которой является нарушением установленного порядка проведения конкурса.

Так, в соответствии частью 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведённые с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранён от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В силу пункта 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечёт недействительность договора, заключённого с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьёй 167 ГК РФ.

Как разъяснено положениями пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2.12.2005 № 101, лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Как указывалось выше, нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления обладателей прав на помещения в МКД при решении вопроса о выборе способа управления МКД; для отказа от проведения конкурса достаточно любого из предусмотренных проявлений инициативы со стороны правообладателей; при организации проведения конкурса Администрация как уполномоченный орган не организовала проверку для установления обстоятельств - приняты и реализованы ли решения о выборе способа управления спорными МКД с целью соблюдения установленной публичной процедуры по отбору управляющей организации, а также прав и законных интересов правообладателей помещений и управляющей организации, выбранной ими для управления МКД.

В частности, в материалах дела, в том числе, имеется письмо собственников МКД № 8 по ул. Дымовой в р.п. Москаленки, в котором выражен отказ от заключения договора обслуживания с ООО «УК «Комфорт». 

Решением конкурсной комиссии от 30.07.2024 Общество признано уклонившимся от заключения договора управления МКД жилого фонда р.п. Москаленки, в связи с чем денежные средства, внесённые Обществом в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе, были удержаны Администрацией.

Однако поименованное выше письмо свидетельствует об отсутствии заинтересованности именно со стороны жильцов МКД в заключении договора, а не об уклонении Общества от такового. Согласно общеправовой доктрине сделка представляет собой обоюдостороннее соглашение. В отсутствие волеизъявления собственников МКД такой договор подписан быть не может, что указывает на отсутствие вины истца.

В этой связи удержание суммы задатка представляется необоснованным.

Поскольку действующее законодательство связывает выбор управляющей организации не с моментом оповещения органа исполнительной власти, а с моментом выбора и реализации принятого решения о выборе способа управления домом, довод Администрации о соблюдении всех законодательно установленных процедур признаётся судом необоснованным.

С учётом изложенного, поскольку открытый конкурс по отбору управляющей организации на управление МКД был объявлен ответчиком в нарушение положений постановления Правил № 75, исковые требования о признании недействительными открытого конкурса по отбору управляющей организации на право заключения договора управления МКД, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 и 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

требования общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Комфорт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить.

Признать недействительными результаты открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, расположенными на территории р.п. Москаленки Омской области (извещение № 22000028910000000027, протокол от 06.03.2024).

Взыскать с Администрации Москаленского городского поселения Москаленского муниципального района Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Комфорт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) сумму обеспечения заявки на участие в конкурсе в размере 6 838,27 руб., а также 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ruв информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                И.Ю. Ширяй