ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело №  А65-23201/2024

г. Самара

14 февраля 2025 года

11АП-17578/2024

Резолютивная часть  постановления  объявлена  06 февраля 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено     14 февраля 2025 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Митиной Е.А.,

судей  Копункина В.А., Коршиковой Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Герасимовой Е.Г.,    рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Капитал +"  на решение  Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 октября  2024 года по делу №  А65-23201/2024 (судья Муллагулова Э.Р.), по иску общества с ограниченной ответственность "Капитал +", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к  Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о признании недействительным одностороннего отказа Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" от исполнения договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани от 06.12.2022 №9218-95, изложенного в претензии от 15.04.2024 №5870/КЗИО-исх.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственность "Капитал +", г.Казань, (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (далее-ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" от исполнения договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани от 06.12.2022 №9218-95, изложенного в претензии от 15.04.2024 №5870/КЗИО-исх.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 октября  2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. 

В апелляционной жалобе заявитель выражает несогласие с выводами суда первой инстанции об использовании арендуемого помещения истцом не по целевому назначению; ссылается на исполнение им условий договора аренды и отсутствие задолженности по уплате арендных платежей.

В судебном заседании в составе суда: председательствующего судьи Митиной Е.А., судей  Дегтярева Д.А., Копункина В.А. был объявлен перерыв с 30.01.2025  по 06.02.2025. 

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2025  в составе суда произведена замена судьи Дегтярева Д.А. на судью Коршикову Е.В.

Стороны в судебное заседание не явились.

Участвующий до перерыва в судебном заседании представитель истца - ФИО1, действующий на основании доверенности от 24.05.2024, доводы апелляционной жалобы поддержал.

После перерыва представитель истца ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд рассмотрел дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции, исходя из нижеследующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 06.12.2022 был заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани №9218-95, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в аренду нежилые помещения первого этажа №№32, 33, 35, кадастровый №16:50:100408:2112, находящиеся в муниципальной казне г. Казани, расположенные по адресу: РТ, 

<

...>, для использования под торговлю, бытовое обслуживание населения, реализацию лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, банковские услуги, образование, здравоохранения, офис. Целевое использование имущества является окончательным и не подлежащим самовольному изменению.

Согласно пункту 2.1 договор заключен сроком на пять лет с 06.12.2022 по 05.12.2027.

Пунктом 4.1.1 договора установлено, что арендодатель имеет право контролировать порядок использования и содержания нежилого помещения (здания, сооружения) и соблюдение условий договора, а также соблюдение пунктов Положения об организации и осуществлении контроля за распоряжением и использованием имущества, находящегося в собственности муниципального образования г. Казани, утвержденного постановлением Исполнительного комитета г. Казани от 19.07.2018 №4087.

Должностные лица Комитета, осуществляющие контроль за распоряжением и использованием муниципального имущества и уполномоченные составлять протоколы об административных правонарушениях, как представители арендодателя вправе беспрепятственно проходить в нежилое помещение в рабочее время (в аварийных ситуациях -  и в нерабочее время) с целью осуществления контроля за состоянием и эксплуатацией нежилого помещения.

Арендатор имеет право использовать арендуемое имущество на условиях, установленных договором (пункт 4.3.1); использовать имущество по прямому назначению в соответствии с пунктом 1.1 договора (пункт 4.4.5).

Пунктом 6.7 договора предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий договора в порядке и с последствиями, которые предусмотрены ст.450.1 ГК РФ в случаях: невнесения арендатором арендной платы и образования задолженности по арендной плате и пени свыше суммы, превышающей арендную плату, независимо от факта ее последующего внесения; неиспользования арендатором арендованного имущества в течение трех месяцев; неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, предусмотренных условиями договора, а именно: пунктами 1.1 (в части нецелевого использования арендованного имущества), 3.2, 7.4, пп. 4.4.3-4.4.9, 4.4.12, 4.4.15, 4.4.16, 4.4.20, 5.2.1, 5.2.2.

При расторжении договора в порядке, предусмотренном ст. 450.1 ГК РФ, договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в уведомлении арендодателя, направленном Арендатору.

Обосновывая исковые требования, истец ссылался на то, что 15.04.2024 в адрес ООО «Капитал +» (ранее название общества - ООО «Отель Капитал +») поступило письмо ответчика № 5870/КЗИО-ИСХ об отказе в одностороннем порядке от договора аренды № 9218-95 в порядке,    предусмотренном  ст.450.1  Гражданского кодекса РФ, в связи с не целевым использованием арендуемых нежилых помещений, а именно: под размещение цеха по обработке мясной продукции.

В связи с односторонним отказом от договора аренды № 9218-95 ответчик проинформировал истца, о том, что договор аренды № 9218-95 будет считаться расторгнутым с 16.05.2024.

24.05.2024 ответчик обратился с письмом к истцу, в котором выразил свое несогласие с отказом в одностороннем порядке от договора аренды № 9218-95, а также представил письменные пояснения и возражения относительно нецелевого использования арендуемых нежилых помещений по договору аренды № 9218-95.

Истец, ссылаясь на отсутствие доказательств нецелевого использования помещения, считал отказ арендодателя от договора незаконным, в связи с чем, обратился с вышеуказанным иском в суд.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

На основании статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В рассматриваемом случае основанием отказа арендодателя от договора аренды послужило неисполнение арендатором обязанности по целевому использованию имущества.

Как следует из п. 1.1 договора, арендатор принимает помещения в аренду для использования под торговлю, бытовое обслуживание населения, реализацию лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, банковские услуги, образование, здравоохранение, офис.

В подтверждение факта нецелевого использования помещения ответчик представил акты обследования объекта муниципального имущества – нежилого помещения (здания, строения, сооружения) от 11.01.2024, от 28.02.2024, протоколы об административном правонарушении от 28.02.2024, от 16.04.2024, от 25.06.2024.

В соответствии с актом от 11.01.2024 установлено, что на момент обследования идет фасовка мяса, открытие магазина ожидается через неделю. В пояснениях к акту также указано, что открытие магазина сдвинуто в связи с жалобами жителей.

В акте от 28.02.2024 указано, что в помещениях проходят ремонтные работы и идет фасовка мяса для открытия магазина.

В акте от 16.04.2024 указано, что в помещениях проходят ремонтные работы для дальнейшего открытия магазина.

Истец ссылается на отсутствие с его стороны нарушений условий договора по целевому использованию помещений.

В частности, истец приводит следующие доводы. Согласно п. 1.1 договора аренды № 9218-95 95 нежилые помещения переданы в аренду для использования под торговлю. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 20 ноября 2020 года № 36 «Об утверждении санитарно-эпидемиологических правил СП 2.3.6.3668-20 утверждены «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям деятельности торговых объектов и рынков, реализующих пищевую продукцию» (далее - Правила).

Правила направлены на охрану жизни и здоровья населения, предотвращение возникновения и распространения инфекционных, неинфекционных заболеваний и устанавливают санитарно-эпидемиологические требования к условиям деятельности юридических и физических лиц, связанной с реализацией пищевой продукции, в том числе на рынках и ярмарках, и к используемым при осуществлении такой деятельности зданиям, строениям, сооружениям, помещениям (далее - торговые объекты), территориям, оборудованию и транспортным средствам.

Параграф 5 Правил устанавливает требования к помещениям торговых объектов. Пунктом 5.2. Правил предусмотрено, что в торговых объектах, при наличии в них специализированных отделов, должны предусматриваться специально оборудованные помещения или зоны в указанных отделах для подготовки (фасовки) пищевой продукции к продаже: мяса, рыбы, овощей, гастрономических и молочно-жировых продуктов.

Следовательно, как указал истец, при реализации пищевой продукции, в торговых объектах должны предусматриваться специально оборудованные помещения или зоны в указанных отделах для подготовки (фасовки) пищевой продукции, что и было зафиксировано в актах обследования от 16.04.2024 и от 25.06.2024 МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО г.Казани», а именно фасовка мясной продукции. Никакого размещения цеха по обработке мясной продукции в актах обследования МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО г.Казани», не зафиксировано. 

Так как СП 2.3.6.3668-20, предусматривает фасовку пищевой продукции в помещениях торговых объектов, а согласно договору аренды № 9218-95, нежилые помещения переданы в аренду под торговлю, следовательно, фасовка мясной продукции не является самостоятельным видом использования нежилых помещений.

Истец, со ссылкой на Национальный стандарт РФ ГОСТ Р 57115-2016 «Торговля. Предпродажная подготовка товаров отдельных видов. Общие требования», указал, что фасовка пищевых товаров не является самостоятельным видом деятельности для предприятий торговли, в связи с чем разрешенный вид использования нежилого помещения под торговлю, включает в себя торговлю пищевой и не пищевой продукцией, в том числе при осуществлении предпродажной подготовки, фасовку и раздел указанной продукции.

Согласно видам использования нежилых помещений передаваемых в аренду на территории муниципального образования города Казани, отдельного вида использования фасовка мясной продукции не предусмотрено.

Соответственно, как полагает истец, нецелевое использование им помещений не допущено, в связи с чем, отказ от договора аренда является недействительным.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (п.2 ст. 166 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Отказ от договора может быть признан ничтожным, если сторона действует недобросовестно.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для вывода о признании поведения ответчика недобросовестным, и отказ арендодателя от договора незаконным.

Из материалов дела не следует, что истец использует арендуемое помещение в соответствии с какой-либо целью, предусмотренной пунктом 1.1 договора.

Из представленных актов обследования объекта муниципального имущества от 11.01.2024, 28.02.2024 не усматривается осуществление в помещении торговой деятельности.

Представленные истцом чеки кассы онлайн, фотоматериалы датированы позднее 06.09.2024, т.е. после отказа арендодателя от договора аренды, в связи с чем, не могут служить доказательством осуществления истцом торговой деятельности на момент отказа арендодателя от договора.

То обстоятельство, что, как указал истец,  им ведется подготовка к открытию магазина, не свидетельствует об использовании помещения по его целевому назначению.

Ссылка истца на то, что подготовка товара к продаже, его разделка и фасовка являются составной частью торгово-технологического процесса, отклоняется, поскольку сам по себе процесс торговли не предполагает осуществление данных мероприятий без реализации товара. В данном случае доказательств реализации товара после его разделки и фасовки истцом на момент отказа от договора в нарушение положений ч.1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Согласно пункту 5.2.1 арендатор обязуется уплатить арендодателю неустойку, штраф в размере годовой арендной платы в случае неисполнения надлежащего исполнения) им обязательств, предусмотренных условиями договора, а именно пунктом 1.1 договора (в части целевого использования имущества), подпунктами 4.4.5, 4.4.8, 4.4.9, 4.4.16.

Установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.10.2024 по делу №  А65-20130/2024 удовлетворены исковые требования МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений» исполнительного комитета муниципального образования города Казани» к ООО «Капитал +» о взыскании 2 721 068 руб. 20 коп. штрафа, об обязании освободить нежилые помещения первого этажа: №32, №33, №35, №43, №50 общей площадью 259,1 кв.м, расположенные по адресу: РТ, 

<

...> (кадастровый номер 16:50:100408:2112).

Положения статьи 619 ГК РФ развивают положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения.

В данном случае ответчиком было реализовано право на односторонний отказ  от договора аренды в связи с нецелевым использованием арендуемого имущества, что прямо предусмотрено пунктом 6.7. договора.

В связи с изложенным, такой отказ не может быть признан судом незаконным.

Истец, заключая договор, в котором указано право арендодателя на односторонний отказ от договора в случае  неиспользования арендатором арендованного имущества по целевому назначению, должен был осознавать риски не использования им помещения для целей, установленных договором.

Ссылка заявителя жалобы на своевременную уплату им арендных платежей правового значения не имеет, поскольку отказ ответчика от договора  вызван нарушением условий договора о целевом использовании арендуемого имущества, а не наличием задолженности по арендным платежам.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии с ч.1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 октября  2024 года по делу №  А65-23201/2024  оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Капитал +"  -  без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в двухмесячный срок, через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

Е.А. Митина

В.А. Копункин

Е.В. Коршикова