АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

 

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                        Дело № А65-1162/2024 

 

Дата принятия решения –  18 июля 2024 года.

Дата объявления резолютивной части –  11 июля 2024 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Пармёновой А.С.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания помощником ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Инжиниринг Констракшн", г.Казань (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) об определении условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения цокольного этажа (1-14) в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 240,8 кв.м. (кадастровый № 16:50:050142:425),

с участием:

от истца – не явился, извещен,

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 05.09.2023, диплом, 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Инжиниринг Констракшн", г.Казань (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд республики Татарстан с иском к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (далее – ответчик) об определении условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения цокольного этажа (1-14) в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 240,8 кв.м. (кадастровый № 16:50:050142:425).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 апреля 2024 года производство по делу № А65-1162/2024 приостановлено в связи с назначением судебной  экспертизы, производство которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Билге», ФИО3, перед экспертом поставлен следующий вопрос: 1. Какова рыночная стоимость нежилых помещений цокольного этажа (1-14) в здании, расположенном по адресу: 

<

...> общей площадью 240,8 кв.м. (кадастровый №16:50:050142:425), по состоянию на 08.08.2023 с учетом НДС и без НДС?

24.05.2024 в суд поступило экспертное заключение № 28Э/04/2024.

Истец представил письменное заявление об уточнении исковых требований, в котором просил определить условия договора купли-продажи имущества, находящиеся в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения цокольного этажа (1-14) в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 240,8 кв.м. (кадастровый № 16:50:050142:425), изложив:

«-  пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена Объекта по настоящему Договору составляет - 7 387 500 (семь миллионов триста восемьдесят семь тысяч пятьсот) рубля 00 копейка».

-  абзац 2 пункт 3.1.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Первый платеж   составляет   20%    (двадцать   процентов)   от   общей   цены   объекта   - 1 477 500 (один миллион четыреста семьдесят семь тысяч пятьсот рублей) рублей 00 копеек. Сумма платежа в бюджет перечисляется на счет по указанным Продавцом реквизитам в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего Договора.».

- абзац 2 и 3 приложения №1 к договору купли-продажи арендуемого помещения в следующей редакции: «В соответствии с Договором №______от «__»________2024,

определен следующий график платежей по оплате стоимости объекта недвижимости в размере (цена Объекта по настоящему Договору) 7 387 500 (семь миллионов триста восемьдесят семь тысяч пятьсот) рубля 00 копейка.

Первый платеж должен быть произведен по « ____ » _________ 2024 и составляет 1 477 500 (один миллион четыреста семьдесят семь тысяч пятьсот рублей).

№ п/п

Процентный период

Остаток платежей

на начало

процентного

периода, (руб.)

Дата

платежа (не

позднее)

Сумма платежа за

процентный

период, (руб.)

%за

просрочку

платежа, (руб.)

1.

 

5 910 000,00

 

98 500

 

2.

 

 

98 500

 

3.

 

 

98 500

 

4.

 

 

98 500

 

5.

 

 

98 500

 

6.

 

 

98 500

 

7.

 

 

98 500

 

8.

 

 

98 500

 

9.

 

 

98 500

 

10.

 

 

98 500

 

11.

 

 

98 500

 

12.

 

 

98 500

 

13.

 

 

98 500

 

14.

 

 

98 500

 

15.

 

 

98 500

 

16.

 

 

98 500

 

17.

 

 

98 500

 

18.

 

 

98 500

 

19.

 

 

98 500

 

20.

 

 

98 500

 

21.

 

 

98 500

 

22.

 

 

98 500

 

23.

 

 

98 500

 

24.

 

 

98 500

 

25.

 

 

98 500

 

26.

 

 

98 500

 

27.

 

 

98 500

 

28.

 

 

98 500

 

29.

 

 

98 500

 

30.

 

 

98 500

 

31.

 

 

98 500

 

32.

 

 

98 500

 

33.

 

 

98 500

 

34.

 

 

98 500

 

35.

 

 

98 500

 

36.

 

 

98 500

 

37.

 

 

98 500

 

38.

 

 

98 500

 

39.

 

 

98 500

 

40.

 

 

98 500

 

41.

 

 

98 500

 

42.

 

 

98 500

 

43.

 

 

98 500

 

44.

 

 

98 500

 

45.

 

 

98 500

 

46.

 

 

98 500

 

47.

 

 

98 500

 

48.

 

 

98 500

 

49.

 

 

98 500

 

50.

 

 

98 500

 

51.

 

 

98 500

 

52.

 

 

98 500

 

53.

 

 

98 500

 

54.

 

 

98 500

 

55.

 

 

98 500

 

56.

 

 

98 500

 

57.

 

 

98 500

 

58.

 

 

98 500

 

59.

 

 

98 500

 

60.

 

 

98 500

 

 

Итого

5 910 000,00»

 

Суд принял уточнения на основании ст. 49 АПК РФ.

Ответчик иск не признал.

Как следует из материалов  настоящего дела,  истец с 12.04.2021 является арендатором нежилых помещений общей площадью 240,8 кв.м. в здании расположенном по адресу: 

<

...>, кадастровый № 16:50:050142:425, используемых под торговлю, услуги населению, реализацию лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, офис. 

Истец обратился к ответчику 08.08.2023 с заявлением о реализации своего права на выкуп вышеуказанного арендуемого нежилого помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (т. 1 л.д.39).

Ответчик в письме от 15.12.2023  предложил  истцу  заключить договор купли-продажи арендуемого имущества – объекта недвижимости 

<

...> общей площадью 240,8 кв.м., именуемый в дальнейшем – объект, кадастровый номер объекта 16:50:050142:425, с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и проект договора купли-продажи арендуемого имущества. Цена договора указана в п. 2.1 проекта договора в размере 10 447 333 руб. 33 коп. 

Истец не согласился  с выводами, изложенными в отчете от 27.11.2023 №09-28-ЭА-2023, а именно со стоимостью помещения и обратился с иском по настоящему делу.

Истцом в ходе рассмотрения дела было заявлено о проведении судебной экспертизы об оценке рыночной стоимости  спорных помещений.

В материалы дела 25.05.2024 поступило заключение эксперта № 28Э/04/24, согласно которому рыночная стоимость спорных нежилых помещений, определенная по состоянию на 08.08.2023  составляет  8 864 811 рублей (с НДС), соответственно стоимость без учета НДС равна 7 387 500 рублей.

Исследовав  материалы дела, заслушав доводы сторон,   арбитражный суд находит правовые основания для  удовлетворения уточненных исковых требований в силу следующего.

Согласно положениям статьи 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Федерального закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано что, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). 

Согласно заключению эксперта, составленному в рамках судебной экспертизы,  рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет  8 864 811 рублей. 

В силу п. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта  исследуется  наряду с другими  доказательствами по делу.

Доказательства того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы, суду не представлено. Оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда  не имеется. 

При этом заключение эксперта по судебной экспертизе соответствует требованиям, предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом РФ, не  содержит противоречий и неточностей, соответствует положениям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ,  требованиям Федеральных стандартов оценки, а также не вызывает сомнения в объективности и квалификации эксперта.

Принимая во внимание, что экспертное заключение  получено в результате процессуальной деятельности суда, выбор экспертной организации, круг поставленных вопросов, связанных с проведением судебной экспертизы, осуществлялся судом с учетом мнений и возражений всех участвующих в деле лиц,  при этом  доказательства нарушения экспертом методики проведения соответствующих исследований ответчиком в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено, суд пришел к выводу, что  заключение эксперта, проведенное в рамках  судебной экспертизы, является полным, обоснованным и достоверным.  

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в  соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского Кодекса РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Исходя из положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной  судебной экспертизой,   суд  пришел к выводу, что  стоимость подлежащего отчуждению истцу муниципального недвижимого имущества должна составлять 7 387 500 рублей (без учета НДС). 

При таких обстоятельствах  уточненные исковые  требования подлежат удовлетворению. 

В силу  ст.110 АПК РФ  судебные расходы  по оплате 6 000 руб. государственной пошлины, 15 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы  подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения цокольного этажа (1-14) в здании, расположенном по адресу: 

<

...>. общей площадью 240.8 кв.м., (кадастровый № 16:50:050142:425), изложив:

-  пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена Объекта по настоящему Договору составляет - 7 387 500 (семь миллионов триста восемьдесят семь тысяч пятьсот) рубля 00 копейка».

-  абзац 2 пункт 3.1.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Первый платеж   составляет   20%    (двадцать   процентов)   от   общей   цены   объекта   - 1 477 500 (один миллион четыреста семьдесят семь тысяч пятьсот рублей) рублей 00 копеек. Сумма платежа в бюджет перечисляется на счет по указанным Продавцом реквизитам в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего Договора.».

- абзац 2 и 3 приложения №1 к договору купли-продажи арендуемого помещения в следующей редакции: «В соответствии с Договором №______от «__»________2024,

определен следующий график платежей по оплате стоимости объекта недвижимости в размере (цена Объекта по настоящему Договору) 7 387 500 (семь миллионов триста восемьдесят семь тысяч пятьсот) рубля 00 копейка.

Первый платеж должен быть произведен по « ____ » _________ 2024 и составляет 1 477 500 (один миллион четыреста семьдесят семь тысяч пятьсот рублей).

№ п/п

Процентный период

Остаток платежей

на начало

процентного

периода, (руб.)

Дата

платежа (не

позднее)

Сумма платежа за

процентный

период, (руб.)

%за

просрочку

платежа, (руб.)

1.

 

5 910 000,00

 

98 500

 

2.

 

 

98 500

 

3.

 

 

98 500

 

4.

 

 

98 500

 

5.

 

 

98 500

 

6.

 

 

98 500

 

7.

 

 

98 500

 

8.

 

 

98 500

 

9.

 

 

98 500

 

10.

 

 

98 500

 

11.

 

 

98 500

 

12.

 

 

98 500

 

13.

 

 

98 500

 

14.

 

 

98 500

 

15.

 

 

98 500

 

16.

 

 

98 500

 

17.

 

 

98 500

 

18.

 

 

98 500

 

19.

 

 

98 500

 

20.

 

 

98 500

 

21.

 

 

98 500

 

22.

 

 

98 500

 

23.

 

 

98 500

 

24.

 

 

98 500

 

25.

 

 

98 500

 

26.

 

 

98 500

 

27.

 

 

98 500

 

28.

 

 

98 500

 

29.

 

 

98 500

 

30.

 

 

98 500

 

31.

 

 

98 500

 

32.

 

 

98 500

 

33.

 

 

98 500

 

34.

 

 

98 500

 

35.

 

 

98 500

 

36.

 

 

98 500

 

37.

 

 

98 500

 

38.

 

 

98 500

 

39.

 

 

98 500

 

40.

 

 

98 500

 

41.

 

 

98 500

 

42.

 

 

98 500

 

43.

 

 

98 500

 

44.

 

 

98 500

 

45.

 

 

98 500

 

46.

 

 

98 500

 

47.

 

 

98 500

 

48.

 

 

98 500

 

49.

 

 

98 500

 

50.

 

 

98 500

 

51.

 

 

98 500

 

52.

 

 

98 500

 

53.

 

 

98 500

 

54.

 

 

98 500

 

55.

 

 

98 500

 

56.

 

 

98 500

 

57.

 

 

98 500

 

58.

 

 

98 500

 

59.

 

 

98 500

 

60.

 

 

98 500

 

 

Итого

5 910 000,00»

 

Взыскать с муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Инжиниринг Констракшн", г.Казань (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 6000 рублей расходов по оплате госпошлины, 15000 рублей расходов по оплате судебной экспертизы.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

 

Судья                                                                                                       А.С. Пармёнова