Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-87604/2023

20 октября 2023 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена 20 октября 2023 года. Полный текст решения изготовлен 20 октября 2023 года.

Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

в составе:

судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Свиньин и партнеры» Д.У. ЗПИФ комбинированным «Лорд 1» (адрес: 190020, Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д.199-201, лит.А, пом. 11-Н, офис 1, ОГРН 

<

***>);

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191124, 

<

...>, лит.А, пом. 2-Н, ОГРН:  

<

***>);

о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка;

при участии:

от заявителя: ФИО2 (доверенность от 20.06.2023),

от заинтересованного лица: ФИО3 (доверенность от 03.05.2023),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Свиньин и Партнеры» (далее – заявитель, Общество) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, заинтересованное лицо) в выкупе в общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированного «ЛОРД 1» под управлением заявителя земельного участка площадью 21 930 +/- 52 кв.м., с кадастровым номером: 78:14:0007633:3002, расположенного по адресу: 

<

...>, лит.А, выраженное в письме №05-26-24404/23-0-6 от 30.08.2023, а также требованием об обязании Комитета устранить допущенные нарушения прав и законных интересов владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированного «Лорд 1» под управление заявителя посредством подготовки, подписания и направления Обществу в 14-дневный срок со дня вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу проекта договора купли-продажи земельного участка площадью 21 9630 +/- 52 кв.м., с кадастровым номером 78:14:0007633:3002, расположенного по адресу: 

<

...>, лит.А.

В судебном заседании представитель Общества поддержал заявленные требования, пояснил, что в соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 13.10.2023 №305-ЭС23-10880 по делу №А40-70305/2021 указание в договоре аренды земельного участка, заключенном с собственником здания в целях его эксплуатации, на назначение этого здания, не может ограничивать собственника здания в выборе как иного основного вида использования, так и осуществления вспомогательного по отношению к основному в рамках утвержденных градостроительным регламентом видов.

Представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в отзыве, пояснил, что в ходе проверки использования земельного участка было выявлено его нецелевое использование, что послужило основанием в отказе в предоставлении участка в собственность заявителя.

Принимая во внимание подготовленность дела к судебному разбирательству, отсутствие у сторон дополнительных доказательств, подлежащих приобщению к материалам дела, и возражений относительно перехода к рассмотрению спора по существу, суд, руководствуясь положениями статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, завершил предварительное и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированного «ЛОРД 1» под управлением Общества на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое здание - Многофункциональный комплекс с многоярусным гаражом-стоянкой (далее - Здание) общей площадью 26 590 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, литера А, кадастровый номер: 78:14:0007633:3004.

Право общей долевой собственности на Здание возникло у владельцев инвестиционных паев ЗПИФ комбинированного «ЛОРД 1» на основании договора № СКП-22/09-105 купли-продажи здания от 23.09.2022 и подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) от 28.09.2022  №78:14:0007633:3004-78/011/2022-40.

Здание расположено на земельном участке общей площадью 21 930 +/- 52 кв. м., кадастровый номер: 78:14:0007633:3002, находящемся в государственной собственности. Согласно выписке из ЕГРН разрешенный вид использования земельного участка – для размещения объектов торговли.

В отношении указанного участка между Комитетом и Обществом 13.12.2018 заключен договор аренды № 12/ЗД-040496.

30.01.2023 Общество обратилось в Комитет с заявлением о передаче ему в собственность земельного участка в соответствии с положениями подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи  39.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), как собственнику объекта недвижимости, расположенного на этом участке.

Комитет письмом от 30.08.2023 № 05-26-24404/23-0-6 отказал Заявителю в предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов, по мотиву несоответствия вида разрешенного использования земельного участка, внесенного в ЕГРН, его фактическому использованию (пункт 14 статьи 39.16 ЗК РФ). В обоснование указанного решения Комитет сослался на результаты обследования участка, проведенного Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, в ходе которого было выявлено, что в границах земельного участка помимо здания расположены объекты технического назначения (бытовки, контейнеры, мусорные контейнеры, уличные биотуалеты), используемые подрядными организациями строительства «СКА Арена» под склады материалов, офисные помещения, парковку автотранспорта, столовые, кафе, раздевалки, помещения для проживания рабочих.

Считая отказ в реализации преимущественного права на выкуп земельного участка под объектом недвижимости незаконным, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Требование о признании незаконными решений или действий (бездействия) органов, должностных лиц может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

Общество, оспаривая отказ Комитета в предоставлении в собственность без торгов земельного участка, ссылается на то, что существующие градостроительные регламенты позволяют использование спорного земельного участка не только под размещение объектов торговли, но и под размещение парковок, бытовое обслуживание, деловое управление, общественное питание. При этом Общество, как арендатор земельного участка, вправе использовать участок под любой вид разрешенного использования без согласия Комитета.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Исключения из этого правила перечислены в пункте 2 названной статьи, в котором, в частности, сказано, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентируется статьей 39.17 ЗК РФ.

Так, в соответствии с подпунктом 7 названной нормы в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указывается, в том числе, цель использования земельного участка.

Основания для отказа в предоставлении участка перечислены в статье 39.16 ЗК РФ. Согласно пункту 14 этой статьи уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Как следует из материалов дела, Комитет отказал Обществу в выкупе участка, ссылаясь именно на эту норму и на акт обследования участка, в ходе которого выявлено использование участка под цели, отличные от вида деятельности, указанного в ЕГРН.

Между тем, по смыслу положений статьи 39.20 Земельного кодекса приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 13.10.2023 №305-ЭС23-10880 указал, что системное толкование положений земельного и градостроительного законодательства, правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных, в том числе в постановлении от 16.10.2020 N 42-П, позволяет сделать вывод о том, что правовой режим земельных участков и объектов капитального строительства, неотъемлемой составляющей которого является разрешенное использование, определяется прежде всего нормативными актами публичного законодательства (в частности, правилами землепользования и застройки, в составе которых утверждены градостроительные регламенты), и именно неисполнение указанных актов свидетельствует о нарушении правового режима использования земельного участка и объекта капитального строительства.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации и части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Согласно правовой позиции, изложенной в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.02.2022 №305-ЭС21-19336, от 13.04.2022 №305-ЭС21-27944, от 27.04.2022 №305-ЭС21-27824 равно как собственник земельного участка, так и собственник объекта капитального строительства не ограничен в выборе предусмотренных основных и вспомогательных видов использования принадлежащего ему объекта. Выбор вида разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований означает, что собственник вправе начать осуществлять деятельность в соответствии с выбранным видом в рамках предусмотренных применительно к территориальной зоне градостроительным регламентом видов разрешенного использования, что является правомерным и не может быть квалифицировано как нарушение правового режима земельного участка (объекта капитального строительства).

Согласно действующему законодательству собственник здания может оформить как право собственности на публичный земельный участок, на котором здание расположено (если не имеется ограничений в обороте в отношении земельного участка), так и заключить договор аренды, при этом его право является исключительным (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, ранее действовавшая статья 36 того же Кодекса).

В контексте приведенных норм права и принципов земельного законодательства указание в договоре аренды земельного участка, заключенном собственником здания в целях его эксплуатации, на назначение этого здания, не может ограничивать собственника здания в выборе как иного основного вида использования, так и осуществления вспомогательного по отношению к основному в рамках утвержденных градостроительным регламентом видов. В этом случае такое использование не может рассматриваться как нарушение правового режима объекта капитального строительства и, соответственно, земельного участка, занятого этим объектом.

Исходя из приведенной позиции, следует согласиться с утверждением Общества о том, что являясь собственником здания, оформившим занятый этим зданием спорный земельный участок на праве аренды в целях его эксплуатации, Общество не ограничено в выборе основных и вспомогательных видов использования принадлежащего ему объекта и земельного участка в пределах, определенных градостроительными регламентами.

Судом установлено, что Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 №524, установлено, что спорный земельный участок расположен в территориальной зоне ТД1-2_2 общественно-деловой подзоны объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов в периферийных и пригородных районах Санкт-Петербурга, расположенных вне зоны влияния кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и вылетных магистралей, с включением объектов инженерной инфраструктуры.

Градостроительный регламент территориальной зоны ТД1-2_2 определен в пункте 2.10 Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга и предусматривает в качестве разрешенных видов использования земельного участка в том числе размещение объектов торговли, бытовое обслуживание, общественное питание, деловое управление, гостиницы, общежития, размещение складов.

Изложенное означает, что Общество вправе использовать участок, в том числе под те виды деятельности, которые отражены в акте обследования земельного участка, и такое использование с учетом приведенной позиции Верховного Суда Российской Федерации является правомерным.

Поскольку фактическое использование участка соответствует видам разрешенного использования, установленным градостроительными регламентами в отношении указанного участка, ссылка Комитета на то, что использование участка не соответствует целям его использования, является необоснованной. Иных оснований для отказа в предоставлении участка в собственность (несоразмерность площади испрашиваемого участка) Комитетом не указано.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о необоснованности отказа в предоставлении Обществу в собственность без торгов испрашиваемого земельного участка.

Согласно части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться, в том числе указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Заявитель в качестве способа устранения нарушения его прав и законных интересов просит обязать Комитет подготовить, подписать и направить Обществу в 14-дневный срок со дня вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу проекта договора купли-продажи земельного участка площадью 21 9630 +/- 52 кв.м., с кадастровым номером 78:14:0007633:3002, расположенного по адресу: 

<

...>, лит.А

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

- осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

- принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

- принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Поскольку судом установлено отсутствие оснований для отказа Обществу в предоставлении участка, Комитетом должны быть выполнены действия, предусмотренные пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ, а именно: осуществлена подготовка проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах их подписание и направление проектов указанных договоров для подписания заявителю, что в полной мере соответствует требованиям Общества. 

С учетом удовлетворения требований Общества, на основании положений статьи 110 АПК РФ, судебные расходы по оплате пошлины в размере 3 000 руб. подлежат взысканию с Комитета в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в выкупе в общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированного «ЛОРД 1» под управлением ООО «УК «Свиньин и партнеры» земельного участка площадью 21 930 +/- 52 кв.м., с кадастровым номером: 78:14:0007633:3002, расположенного по адресу: 

<

...>, лит.А, изложенный в письме от 30.08.2023 №05-26-24404/23-0-6.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга устранить допущенные нарушения прав и законных интересов владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированного «ЛОРД 1» под управлением заявителя посредством подготовки, подписания и направления ООО «УК «Свиньин и партнеры» в 14-дневный срок со дня вступления в законную силу решения по настоящему делу проекта договора купли-продажи земельного участка площадью 21 9630 +/- 52 кв.м., с кадастровым номером 78:14:0007633:3002, расположенного по адресу: 

<

...>, лит.А.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу ООО «УК «Свиньин и партнеры» 3 000 руб. судебных расходов по оплате пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

          Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.