АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                                 

«4» мая 2022 годаДело № А19-24411/2021

Резолютивная часть решения вынесена 27.04.2022. Решение  в полном объеме изготовлено 04.05.2022.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Колосовой Е.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сафиуллиной Э.Р.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ  ФИО4 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: Иркутская область, г. Ангарск)

ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: г. Москва)

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ «АГЕНТСТВО РАЗВИТИЯ ПАМЯТНИКОВ ИРКУТСКА» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 664007, 

<

...>)

о расторжении договора, о применении последствий сделки купли-продажи недействительной

при участии в судебном заседании: 

от истца: от ФИО1 представитель ФИО2 по доверенности  77 АГ 101628 от 03.09.2019, диплом, паспорт

от ФИО4 представитель ФИО2 по доверенности 38 АА 372203 от 08.03.2022, диплом, паспорт

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности №1 от 10.01.2022, диплом, паспорт.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 11 час. 45 мин. 30.03.2022 до 10 час. 30 мин. 06.04.2022. С 10 час. 30 мин. 06.04.2022 до 14 час. 15 мин. 13.04.2022; с 13.04.2022 до 19.04.2022; с 19.04.2022 до 20.04.2022; с 20.04.2022 до 27.04.2022. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, в отсутствии лиц, участвующих в деле.

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО4, индивидуальный предприниматель ФИО1 29.11.2021 обратились в Арбитражный суд Иркутской области к Акционерному обществу «Агентство развития памятников Иркутска» с иском:

- о расторжении договора № 34 от 29.01.2018 о реализации инвестиционно-строительного проекта на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО4 (ИНН 

<

***>), индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН 

<

***>) и Акционерным обществом «Агентство развития памятников Иркутска» (ИНН 

<

***>).

- о расторжении договора № 34 от 29.01.2018 купли-продажи недвижимого имущества (в редакции дополнительного соглашения от 20.07.2018 к Договору № 34 от 29.01.2018 купли-продажи недвижимого имущества), заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО4 (ИНН 

<

***>), индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН 

<

***>) и Акционерным обществом «Агентство развития памятников Иркутска» (ИНН 

<

***>).

При рассмотрении дела истцы в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнили исковые требования и просили:

- расторгнуть Договор № 34 от 29.01.2018 купли-продажи недвижимого имущества (в редакции дополнительного соглашения от 20.07.2018 к Договору № 34 от 29.01.2018 купли-продажи недвижимого имущества), заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО4 (ИНН 

<

***>), индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН 

<

***>) и Акционерным обществом «Агентство развития памятников Иркутска» (ИНН 

<

***>). 

- применить последствия недействительности сделки по купли-продажи недвижимого имущества по Договору № 34 от 29.01.2018 купли-продажи недвижимого имущества, заключенному между индивидуальным предпринимателем ФИО4 (ИНН 

<

***>), индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН 

<

***>) и Акционерном обществом «Агентство развития памятников Иркутска» (ИНН 

<

***>), путем возврата сторон в первоначальное положение, возвратив в собственность Акционерного общества «Агентство развития памятников Иркутска» (ИНН 

<

***>) земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером: 38:36:000034:15566. 

Истец в судебном заседании 30.03.2022 иск поддержал в уточненной редакции; после перерывов надлежащим образом извещенный о дате и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, об уважительности неявки суд не уведомил, ходатайств не направил.

Ответчик в судебном заседании 30.03.2022 иск не опроверг, пояснил, что дальнейшая совместная с истцами инвестиционно-строительная деятельность на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером: 38:36:000034:15566, невозможна; после перерывов надлежащим образом извещенный о дате и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, об уважительности неявки суд не уведомил, ходатайств не направил.

Поскольку неявка истца, ответчика в судебное заседание, уведомленных надлежащим образом, не является препятствием для рассмотрения дела, дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в их отсутствие по имеющимся материалам  дела.

Исследовав материалы дела с учетом положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 29.01.2018 между исполняющим обязанности генерального директора АО «Агентство развития памятников Иркутска» (Инициатор проекта) и ФИО4 (Участник проекта) заключен Договор № 34 о реализации инвестиционно-строительного проекта на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером: 38:36:000034:15566, по условиям договора проект подлежал реализации сторонами поэтапно в следующем порядке (п.п. 3.2.. 3.2.1., 3.2.2., 3.2.3. поименованного Договора):

Первый этап – заключение договора купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка и нежилого здания);

Второй этап – проектные работы (получение технических условий, разработка проектной документации, утверждение проектной документации сторонами, прохождение соответствующих экспертиз, выполнение технических условий на подключение к инженерным сетям, получение разрешения на строительство);

Третий этап – строительные работы (проведение строительных работ, ведение авторского и технического надзора, ввод Объекта в эксплуатацию, оформление имущественных прав (права долевой собственности) на Объект недвижимости).  

Во исполнение условий первого этапа договора № 34 от 29.01.2018 о реализации инвестиционно-строительного проекта на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>, 29.01.2018 заключен Договор № 34 купли-продажи недвижимого имущества; впоследствии к указанному Договору купли-продажи присоединилась индивидуальный предприниматель ФИО1 путем подписания соответствующего дополнительного соглашения от 20.06.2018. В результате регистрации заключенных договоров и дополнительного соглашения сторон право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, перешло индивидуальным предпринимателям ФИО4, ФИО1 

Реализация (купля-продажа) указанного земельного участка осуществлена в целях исполнения индивидуальными предпринимателями ФИО4, ФИО1 обязательств по инвестированию и строительству административного здания, общей площадью 1 400 кв.м.

Условиями сделки, оформленной двумя договорами (Договор № 34 от 29.01.2018 о реализации инвестиционно-строительного проекта на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>, Договор № 34 от 29.01.2018 купли-продажи недвижимого имущества), предусмотрено, что в результате исполнения указанных договоров в пользу АО «Агентство развития памятников Иркутска» подлежит передаче следующее имущество и денежные средства:

- вознаграждение в размере 1100000 руб. (пункт 5.3. Договора № 34 от 29.01.2018 о реализации инвестиционно-строительного проекта на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>);

- право собственности на нежилые помещения общей площадью 200 квадратных метров, расположенные в объекте, созданном в ходе реализации проекта (пункт 4.4. Договора № 34 от 29.01.2018 о реализации инвестиционно-строительного проекта на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>);

- доля в праве собственности на земельный участок соразмерно площади помещений (200 квадратных метров) в объекте, созданном в ходе реализации проекта (пункт 4.8. Договора № 34 от 29.01.2018 о реализации инвестиционно-строительного проекта на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>);

- денежные средства в размере 5000000 руб. (по условиям Договора № 34 от 29.01.2018 купли-продажи недвижимого имущества в редакции дополнительного соглашения от 20.07.2018 к Договору № 34 от 29.01.2018 купли-продажи недвижимого имущества).

Во исполнение Договора № 34 от 29.01.2018 купли-продажи недвижимого имущества индивидуальный предприниматель ФИО4 перечислил в счет оплаты стоимости земельного участка денежные средства в размере 2 600 000 руб. (платежное поручение № 266240 от 25.01.2018 на сумму 1 000 000 руб., платежное поручение № 160 от 24.07.2018 на сумму 24899, 30 руб., платежное поручение № 304848 от 24.07.2018 на сумму 1575100,70 руб.), индивидуальный предприниматель ФИО1 перечислила в счет оплаты стоимости земельного участка 2 400 000 руб. (платежное поручение № 22 от 12.03.2018 на сумму 2 400 000 руб.). 

Согласно п.5.2. заключенного Договора № 34 от 29.01.2018 о реализации инвестиционно-строительного проекта на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>, АО «Агентство развития памятников Иркутска»  обязано совершить от своего имени, по поручению Участников проекта действия по получению технических условий; контролю разработки проектной документации; организации проведения экспертиз проектной документации и согласования проекта со всеми заинтересованными организациями; организации работы по выполнению технических условий на подключение к инженерным сетям; организации получения разрешения на строительство Объекта недвижимости с параметрами, заданными условиями заключенного Договора № 34 от 29.01.2018; выполнению других юридических и  иных действий, необходимых для реализации проекта, включая контроль выполнения привлеченными специалистами работ, входящих в проект Проекта, и принятие результата таких работ. 

Перечисленные выше условия Договора № 34 от 29.01.2018 о реализации инвестиционно-строительного проекта на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>, не выполняются АО «Агентство развития памятников Иркутска» с сентября 2018 года.

В соответствии с п. 3.5. реализация Проекта должна составить не более 36 (тридцати шести) месяцев с момента заключения данного договора и должна завершиться до 31 января 2021 года. В случае возникновения обстоятельств, препятствующих реализации Проекта в указанный выше срок, он продлевается на срок до 12 (двенадцати месяцев), которые исчисляются с момента истечения первоначального срока реализации Проекта.   

С сентября 2018 года АО «Агентство развития памятников Иркутска» полностью прекратило исполнять принятые на себя обязательства по Договору № 34 от 29.01.2018 о реализации инвестиционно-строительного проекта на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>. В отсутствие реализации принятых на себя АО «Агентство развития памятников Иркутска» обязательств, в том числе по получению разрешения на строительство, Участники проекта лишены возможности осуществлять инвестирование и строительство объекта недвижимости (административного здания). При этом, Участники проекта также лишены возможности получить разрешение на строительство, иную разрешительную документацию самостоятельно, без участия в указанных процедурах ответчика АО «Агентство развития памятников Иркутска».  

Земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, на котором запроектировано строительство административного здания, располагается на особо сложной (в градостроительном отношении) территории исторического центра города Иркутска, на участке, примыкающем к территории проектирования, расположены два объекта культурного наследия регионального значения. В связи с этим, к объектам, возводящимся на данной территории, предъявляются повышенные требования по множеству критериев. Следовательно, без участия АО «Агентство развития памятников Иркутска» в получении всей необходимой разрешительной документации в связи со значимым положением проектируемого административного здания, строительство и инвестирование в строительство невозможны для истцов.     

Из имеющихся материалов дела следует, что  сторонами предусмотрен возврат полученного по одному из договоров (купли-продажи) в случае невозможности реализации инвестиционно-строительного проекта в целом.

Пунктом 6.1. Договора № 34 от 29.01.2018 о реализации инвестиционно-строительного проекта на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>, предусмотрено, что стороны сделки обязуются вернуть друг другу полученное по Договору купли-продажи недвижимого имущества в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий Договора о реализации инвестиционно-строительного проекта.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам. 

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

В пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации указаны основополагающие принципы гражданского законодательства, из которых следует, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела первого части первой ГК РФ» указано, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 Гражданского кодекса Российской Федерации), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В целях надлежащей правовой квалификации взаимоотношений лиц, участвующих в деле, нормы права подлежат толкованию судом в указанной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей являются договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему. 

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, а условия договора определяются усмотрением сторон.

Под сделкой законодательство понимает направленную волю сторон сделки, при этом должны быть понятны цель сделки и ее условия. Под формой сделки действующее законодательство понимает способ, посредством которого выражается воля сторон во вне при совершении сделки (статьи 158 -164 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правоотношения между АО «Агентство развития памятников Иркутска» и индивидуальными предпринимателями ФИО4, ФИО1 возникли на основании договора № 34 от 29.01.2018 о реализации инвестиционно-строительного проекта на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>, и заключенного во исполнение него Договора № 34 от 29.01.2018 купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>). 

АО «Агентство развития памятников Иркутска» (Инициатор проекта) и индивидуальные предприниматели ФИО4, ФИО1 (Участники проекта), являясь сторонами указанных договоров, проявляя общую волю, направили её на строительство административного здания на земельном участке (

<

...>) в рамках реализации концепции комплексного развития территории исторической (центральной) части города Иркутска под названием «Иркутские кварталы».

В пункте 2.1. договора № 34 от 29.01.2018 о реализации инвестиционно-строительного проекта на земельном участке, кадастровый номер: 38:36:000034:15566, общей площадью 1 636 кв.м, расположенном по адресу: 

<

...>, закреплена цель договора: за счет средств Участников проекта провести работы по строительству объекта на земельном участке по адресу: 

<

...>, и передать построенный объект и земельный участок, на котором расположен построенный объект, в собственность сторон в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

В пункте 2.8. договора № 34 от 29.01.2018 о реализации инвестиционно-строительного проекта на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>, стороны закрепили, что договор носит экономический характер для обеих сторон, не направлен на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд Участников проекта. 

В пункте 3.1. договора № 34 от 29.01.2018 о реализации инвестиционно-строительного проекта на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>, указано, что предметом проекта является строительство объекта за счет собственных и (или) привлеченных (заемных) средств Участников проекта на земельном участке, приобретаемом на основании договора купли-продажи Участниками проекта у Инициатора проекта, с последующей передачей земельного участка, на котором расположен объект, в долевую собственность сторон в соответствии с условиями договора. 

В результате регистрации договора № 34 от 29.01.2018 купли-продажи недвижимого имущества право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, перешло индивидуальным предпринимателям ФИО4, ФИО1 в равных долях. В качестве оплаты стоимости земельного участка индивидуальный предприниматель ФИО4 в пользу АО «Агентство развития памятников Иркутска» выплатил 2 600 000 руб., индивидуальный предприниматель ФИО1 в пользу АО «Агентство развития памятников Иркутска» выплатила 2 400 000 руб..  

Как усматривается из материалов дела, права и обязанности сторон сделки содержатся в двух взаимосвязанных договорах (договор № 34 от 29.01.2018 о реализации инвестиционно-строительного проекта на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>, договор № 34 от 29.01.2018 купли-продажи недвижимого имущества).  

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, могут применяться правила об аналогии закона.

Стороны могут заключить договор, в котором содержаться элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). 

В соответствии с пунктом 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.  

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В иных случаях условия договора могут определяться диспозитивной нормой либо обычаями, применимыми к отношениям сторон.  

Пунктом 3.1. договора № 34 от 29.01.2018 о реализации инвестиционно-строительного проекта на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>, предусмотрено, что договор содержит в себе элементы различных договоров, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации (смешанный договор). Каждый из элементов данного договора имеет целью урегулирование отношений сторон по реализации проекта и применяется сторонами, как по отдельности, так и в совокупности с другими элементами договора, для достижения полезного результат, предусмотренного проектом.

Следовательно, договор № 34 от 29.01.2018 о реализации инвестиционно-строительного проекта на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>, и Договор № 34 от 29.01.2018 купли-продажи недвижимого имущества носят смешанный характер, условия договоров содержат в себе элементы договоров инвестирования, простого товарищества, купли-продажи, агентского договора.  

 В соответствии с частью 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Расторжение договора, влекущее такие наиболее серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой в случае, когда сохранение договорных отношений становится нецелесообразным, невыгодным и экономически необоснованным для сторон договора.

Как усматривается из материалов дела, истцы в обоснование заявленных исковых требований ссылаются на нарушения ответчиком условий заключенных договоров, являющиеся существенными.

Так, в соответствии с пунктом 5.2. Договора № 34 от 29.01.2018 о реализации инвестиционно-строительного проекта на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>, АО «Агентство развития памятников Иркутска» обязано совершить от своего имени, по поручению Участников проекта следующие действия: 

получить технические условия; 

контролировать разработку проектной документации; 

организовать проведение экспертиз проектной документации и согласования проекта со всеми заинтересованными организациями;

организовать работы по выполнению технических условий на подключение к инженерным сетям; 

организовать получение разрешения на строительство Объекта недвижимости с параметрами, заданными условиями заключенных договоров; 

выполнить другие юридические и  иные действия, необходимые для реализации проекта, включая контроль выполнения привлеченными специалистами работ, входящих в проект Проекта, и принятие результата таких работ.  

Указанные условия Договора № 34 от 29.01.2018 о реализации инвестиционно-строительного проекта на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>, не выполняются АО «Агентство развития памятников Иркутска» с 2018 года.

В соответствии с пунктом  3.5. Договора № 34 от 29.01.2018 о реализации инвестиционно-строительного проекта на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>, реализация проекта должна составить не более 36 (тридцати шести) месяцев с момента заключения данного договора и должна завершиться до 31 января 2021 года. 

В случае возникновения обстоятельств, препятствующих реализации проекта в указанный выше срок, он продлевается на срок до 12 (двенадцати месяцев), которые исчисляются с момента истечения первоначального срока реализации проекта.   

Следовательно, 31 января 2022 года срок реализации заключенного договора № 34 от 29.01.2018 о реализации инвестиционно-строительного проекта на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>, истек.

На момент подачи истцами искового заявления АО «Агентство развития памятников Иркутска» не только не устранило допущенные нарушения, но и полностью прекратило исполнять принятые на себя обязательства по Договору № 34 от 29.01.2018 о реализации инвестиционно-строительного проекта на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>, в том числе в связи с истечением срока реализации проекта. 

В связи с неисполнением АО «Агентство развития памятников Иркутска» обязательств, в том числе по получению разрешения на строительство, истцы лишены возможности осуществлять инвестирование и строительство объекта недвижимости (административного здания). При этом истцы лишены возможности получить разрешение на строительство, иную разрешительную документацию самостоятельно, без участия в указанных процедурах Инициатора проекта АО «Агентство развития памятников Иркутска».  

Ответчик не представил суду доказательств, опровергающих обстоятельства, изложенные истцами.  

Оценив допущенные ответчиком нарушения договорных обязательств, суд не может не принять во внимание следующие обстоятельства. 

Земельный участок, кадастровый номер: 38:36:000034:15566, общей площадью 1 636 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, на котором запроектировано строительство административного здания, располагается на особо сложной в градостроительном отношении территории (исторический центр города Иркутска), на участке, примыкающем к территории проектирования, расположены два объекта культурного наследия регионального значения. В связи с этим, к объектам, возводящимся на данной территории, предъявляются повышенные требования по множеству критериев. Следовательно, без участия (содействия) АО «Агентство развития памятников Иркутска» в получении всей необходимой разрешительной документации в связи со значимым положением проектируемого административного здания, получение разрешения на строительство, строительство и инвестирование в строительство самостоятельно для истцов невозможны.     

В условиях неисполнения принятых АО «Агентство развития памятников Иркутска» обязательств, а также истечения срока реализации проекта истцы лишены возможности осуществлять строительство объекта недвижимости на земельном участке, а значит, в значительной степени лишены того, на что были вправе рассчитывать при заключении сделки.

Судом также установлено, что в отношении земельного участка, кадастровый номер: 38:36:000034:15566, общей площадью 1 636 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, предусмотрены существенные обременения в виде обязательств собственников данного земельного участка.

Сторонами закреплено, что в случае неисполнения принятых по Договору № 34 от 29.01.2018 о реализации инвестиционно-строительного проекта на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>, обязательств индивидуальные предприниматели ФИО4, ФИО1 утрачивают право собственности на приобретенный земельный участок.

В соответствии с пунктом 1.4.1. Договора № 34 от 29.01.2018 купли-продажи недвижимого имущества до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок АО «Агентство развития памятников Иркутска» принимает на себя обязательства по получению технических условий, контролю за разработкой проектной документации, снятие с кадастрового учета нежилого здания, организации и проведению публичных слушаний по вопросу изменения условно-разрешенного вида использования земельного участка, организации и проведению общественных обсуждений (в форме общественных слушаний) намечаемой хозяйственной и иной деятельности, а также выполнению других юридических и иных действий.

 Условиями Договора № 34 от 29.01.2018 о реализации инвестиционно-строительного проекта на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>, предусмотрен основания и механизм возврата переданного по договору купли-продажи объекта недвижимого имущества (земельного участка). 

В соответствии с пунктом 6.1. Договора № 34 от 29.01.2018 о реализации инвестиционно-строительного проекта на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>, неисполнение или ненадлежащее исполнение сторонами договора своих обязательств, в том числе односторонний отказ Инициатора проекта от исполнения договора является основанием для одностороннего отказа любой из сторон договора от исполнения условий договора купли-продажи недвижимого имущества, при этом стороны обязуются вернуть друг другу все полученное по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Принимая во внимание вышеизложенное, у суда имеются основания для удовлетворения требования истцов о расторжения Договора № 34 от 29.01.2018 купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>). 

Рассматривая требования истцов о применении последствий недействительности сделки по купли-продажи недвижимого имущества по Договору № 34 от 29.01.2018 купли-продажи недвижимого имущества, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. 

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. 

В соответствии с пунктом 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» если зарегистрированный договор расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны. 

Исходя из изложенного выше, в целях процессуальной экономии, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истцов о применении последствий недействительности сделки по купли-продажи недвижимого имущества по Договору № 34 от 29.01.2018 купли-продажи недвижимого имущества в виде возврата в собственность АО «Агентство развития памятников Иркутска» земельного участка, с кадастровым номером: 38:36:000034:15566, общей площадью 1 636 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, а также возврата АО «Агентство развития памятников Иркутска» денежных средств, полученных по сделке в размере 2600000 руб. в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4, денежных средств в размере 2400000 руб. в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 

Всем существенным доводам, пояснениям и возражениям сторон судом дана соответствующая оценка, что нашло отражение в данном решении; иные доводы и пояснения несущественны и на выводы суда не влияют.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор № 34 от 29.01.2018 купли-продажи недвижимого имущества (в редакции дополнительного соглашения от 20.07.2018), заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО4 (ИНН 

<

***>), индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН 

<

***>) и Акционерным обществом «Агентство развития памятников Иркутска» (ИНН 

<

***>). 

Применить последствия недействительности сделки договора № 34 от 29.01.2018 купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО4 (ИНН 

<

***>), индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН 

<

***>) и Акционерным обществом «Агентство развития памятников Иркутска» (ИНН 

<

***>).

Возвратить в собственность Акционерного общества «Агентство развития памятников Иркутска» земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером: 38:36:000034:15566.

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА «АГЕНТСТВО РАЗВИТИЯ ПАМЯТНИКОВ ИРКУТСКА» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 664007, 

<

...>) в пользу ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО4 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: Иркутская область, г. Ангарск) задолженность в размере 2 600 000 руб.. 

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА «АГЕНТСТВО РАЗВИТИЯ ПАМЯТНИКОВ ИРКУТСКА» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 664007, 

<

...>) в пользу ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: г. Москва) задолженность в размере 2 400 000 руб..

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения через Арбитражный суд Иркутской области.

Судья                                                                                                            Е.Ю. Колосова