АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город КазаньДело № А65-25094/2017 

Дата принятия решения –  30 января 2018 года

Дата объявления резолютивной части –  23 января 2018 года

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Р.Р. Абдуллиной, 

при  ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Правовая консалтинговая группа «Корпорэйт»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к  обществу с ограниченной ответственностью «ИнтегСтрой»   (ОГРН

<

***>, ИНН 

<

***>), к обществу с ограниченной ответственностью «АК БАРС Недвижимость» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО2,   о взыскании  неустойки в размере 414 953,28 рубля, штрафа в размере 207 476,64 рубля, 

при участии:

ФИО3 представляющей интересы истца по доверенности от 02.10.2017, 

ФИО4, представляющего интересы истца по доверенности от   02.10.2017,

в отсутствие   ответчиков, третьего лица, надлежащим образом извещенных,  

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Правовая консалтинговая группа «Корпорэйт»  обратилось к  обществу с ограниченной ответственностью «ИнтегСтрой», к обществу с ограниченной ответственностью «АК БАРС Недвижимость» с иском  о взыскании  неустойки в размере 414 953,28 рубля, штрафа в размере 207 476,64 рубля.

В порядке статьи 51 АПК Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2. 

Ответчики, третьи лица явку в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом. 

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК Российской Федерации.

В ходе судебного заседания истец заявил отказ от исковых требований в части взыскания штрафа. В оставшейся части исковые требования поддержал.

Суд проверил полномочия истца на заявление отказа от иска.

Отказ от исковых требований в части взыскания штрафа в размере 207 476,64 рубля  судом принят в порядке ст.49 АПК Российской Федерации. Производство по делу в данной части прекращено.

 Ответчиками представлен отзыв, приобщен в материалы дела. Ответчик ООО «ИнтегСтрой» исковые требования не признал, указал, что не является надлежащим ответчиком по делу. Ответчик ООО «Ак Барс Недвижимость» в случае удовлетворении исковых требований просил применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить сумму неустойки. 

09.09.2015 между ООО «ИнтегСтрой» (1-й ответчик, принципал) в лице ООО «Ак БАРС Недвижимость» (2-й ответчик, агент) (застройщик)  и  ФИО2  (участник долевого строительства)    заключен    договор    №    6.11/111/157/15/АБН     участия    в   долевом строительстве    жилого  дома строительный №6.11 в микрорайоне 6Б жилого комплекса «Казань XXI век» (вторая очередь), расположенного по адресу: г.Казань, Советский район, ул. Патриса Лумумбы, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект долевого строительства  и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать 3-х комнатную квартиру, расположенную на 14 этаже, строительный № 111, общей проектной площадью 63,04 кв.м., участнику   долевого строительства,   а  участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену и принять квартиру, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, в порядке и на условиях, изложенных в договоре.

В соответствии с п. 2.4 указанного договора срок окончания строительства объекта – 2 квартал 2016 года. Срок сдачи в эксплуатацию – 2 квартал 2016. 

06.04.2017 между третьим лицом и застройщиком подписан передаточный акт, по которому застройщиком передана участнику долевого строительства в собственность квартира №111, являющаяся предметом договора №6.11/111/157/15/АБН.

Таким образом, застройщик передал квартиру участнику долевого строительства с нарушением срока, установленного договором.

В связи с нарушением срока передачи объекта третьим лицом в адрес ООО «ИнтегСтрой» в лице ООО «Ак Барс Недвижимость»  направлена претензия с требованием оплаты неустойки. Указанные в претензии требования не были исполнены.

Согласно договору уступки права требования № 2 от 25.05.2017, заключенному между третьим лицом (цедент) и истцом (цессионарий), цедент передает, а цессионарий принимает право требования неустойки (пени) за нарушение предусмотренного договором №6.11/111/157/15/АБН участия в долевом строительстве жилого дома строительный №6.11 в микрорайоне 6Б жилого комплекса «Казань XXI век» (вторая очередь), расположенного по адресу: г.Казань, Советский район, ул. Патриса Лумумбы, заключенному между ООО «ИнтегСтрой» в лице ООО «Ак Барс недвижимость» и цедентом, срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства: трехкомнатной квартиры, строительный номер №111, расположенной на 14-м этаже по адресу: г.Казань, Советский район, ул. Патриса Лумумбы за период с 01 октября 2016 года по день передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства право взыскании неустойки (основной долг) рассчитанной в соответствии со ст.6ФЗ №214; право взыскания иных платежей, включая неустойки, штрафы, и т.д. в том числе в соответствии с Законом «о защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1; права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие, связанные с данным требованием права, в том числе право на заключение на договора оказания юридических услуг, и взыскания понесенных в связи с этим расходов, а также иных судебных расходов, которые могут возникнуть в процессе осуществления данного права.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием оплаты неустойки.

В связи с тем, что данное требование истца ответчиком оставлено без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, заслушав объяснения представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости» (далее Федеральный закон) По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 2.4 договора срок сдачи в эксплуатацию установлен – 2 квартал 2016, к указанному сроку, объект третьему лицу передан не был.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом, у третьего лица в силу закона имеется право требования с ответчика установленной законом неустойки за просрочку нарушения сроков исполнения договорных обязательств.

При этом истцом заявлены исковые  требования на основании договора уступки права требования № 2 от 25.05.2017.

Статьи 11 и 17 Закона № 214-ФЗ, предусматривающие государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему, направлены на защиту участников долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона № 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия - безвозмездное пользование (ссуда).

Исходя из анализа норм Федеральных законов № 214-ФЗ и № 122-ФЗ, целью государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему является защита участников долевого строительства, связанная с созданием объекта долевого строительства. В данном же случае правоотношения сторон относительно создания и передачи объекта долевого строительства прекратились в связи с исполнением.

Учитывая цели государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему, государственная регистрация уступки прав требования выплаты неустойки необходима и возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка за ненадлежащее выполнение обязательства выступает обеспечительной мерой, и регистрация передачи требования выплаты неустойки осуществляется с учетом наличия действующего обязательства по договору участия в долевом строительстве, предполагающего обременение недвижимости. В данном случае неустойка не связана с правами на недвижимое имущество и сделок с ним, что исключает государственную регистрацию такого договора уступки права. Обязательства, не влекущие обременения на недвижимость, государственной регистрации не подлежат.

Данная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.09.2015 № 308-КГ15-11584 по делу № А32-32825/2014.

Суд также отмечает, что в данном случае заключение договора уступки после передачи объекта долевого строительства не противоречит части 2 статьи 11 Закона 214-ФЗ.

В силу части 2 статьи 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В данном случае договором уступки права требования были уступлены права требования по договору участия в долевом строительстве, который к моменту подписания договора уступки уже был исполнен, а состоялась уступка права требования неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, что не противоречит общим положениям гражданского законодательства, в частности, статьям 382, 393, 421 Кодекса.

В рамках рассматриваемого дела истец просит взыскать неустойку за период с 01.10.2016 по 06.04.2017 в размере 414 953,28 рубля с ответчиков в солидарном порядке.

В отзыве к исковому заявлению ООО «ИнтегСтрой» указало, что является ненадлежащим ответчиком по делу, требование указанного иска должны быть заявлены к агенту ООО «Ак Барс Недвижимость».

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права и обязанности сторон возникают, в том числе, из договора.

Согласно части 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Как указано в статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По правилам статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Установлено, что 06.08.2013 между ООО «Ак Барс Недвижимость» (агент) и ООО «ИнтегСтрой» (принципал) заключен агентский договор №32, согласно которому принципал поручает, а агент принимает на себя обязательства от своего имени, но за счет принципала, оказать принципалу за вознаграждение услуги в течение срока действия договора по поиску и подбору клиентов в отношении объектов недвижимого имущества, принадлежащего принципалу и определенного в приложении №1 к договору с правом заключения договоров купли-продажи имущества, договоров уступки права требования, договоров долевого участия, договоров инвестирования.

Согласно условиям договора при совершении сделок с имуществом агент обязуется указывать в документах, что он действует в качестве агента посредством следующей отметки: «действует на основании агентского договора №32 от 06 августа 2013 года, заключенного с принципалом». Для выполнения принятых на себя обязательств по договору может привлекать третьих лиц с письменного согласия принципала, и при этом агент будет нести ответственность перед принципалом за действия третьих лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

Согласно условиям агентского договор №32, заключенного  между ООО «Ак Барс Недвижимость» (агент) и ООО «ИнтегСтрой» (принципал), принципал поручил, а агент принял на себя обязательства от своего имени, но за счет принципала, оказать принципалу за вознаграждение услуги в течение срока действия договора.

Таким образом, исходя из положений статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации ответственность несет ООО «Ак Барс Недвижимость. Оснований для удовлетворения исковых требований к ООО «ИнтегСтрой» у суда не  имеется.

При этом ответчиком ООО «Ак Барс Недвижимость заявлено ходатайство о снижении подлежащей взысканию с него неустойки по статье 333 ГК Российской Федерации ввиду ее несоразмерности последствиям нарушенного обязательства.

В соответствии с пунктом статьи 333 ГК Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку, при условии заявления должника о таком уменьшении.

В пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 № 7 разъяснено, что правила о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ применяются в случаях, когда неустойка определена законом и основанием для применения этой нормы может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п.11 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22 мая 2013г.).

В соответствии с разрешением №16-RU16301000-150-2016 жилой дом, строительный №6.11 в микрорайоне 6Б жилого комплекса, расположенного по адресу: г.Казань, Советский район, ул.Патриса Лумумбы, введен в эксплуатацию 20.09.2016.

Согласно статье 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Сообщение о готовности дома и необходимости явки для подписания акта должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее, чем за четырнадцать дней, и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

 ООО «Ак Барс Недвижимость» в материалы дела представлено  письмо за исх.№204 от 28.09.2016, которым они уведомляли участника долевого строительства о необходимости обратиться в офис продаж ООО «Ак Барс Недвижимость» для подписания акта приема передачи недвижимого имущества по договору участия в долевом строительстве. Также в качестве повторного направления извещения ответчиком представлен конверт с указанием почтового адреса третьего лица,  с отметкой почтового штампа от 25.01.2017. 

При этом объект участником долевого строительства был принят лишь 06.04.2017.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Принимая во внимание, что ответчик уведомил истца о готовности квартиры к передаче, однако третье лицо приняло ее от ответчика за пределами срока, чем способствовала увеличению срока просрочки, суд приходит к выводу о том, что  размер неустойки, заявленный истцом, является чрезмерным и завышенным, не соответствующим последствиям нарушенного обязательства. Также определяя разумный размер подлежащей взысканию неустойки, суд исходит из ее компенсационного характера, срока просрочки обязательства, соблюдения баланса интересов истца, ответчика как застройщика. Учитывая, что уменьшение размера неустойки не должно привести к необоснованному освобождению ответчика от ответственности за нарушение сроков исполнения обязательства, суд снижает размер неустойки до 100  000 рублей.

Таким образом, требование к ООО «Ак Барс Недвижимость» о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства подлежит частичному удовлетворению в размере 100  000 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная  пошлина, от уплаты которой истцу при подаче иска была предоставлена отсрочка,  подлежат взысканию с ответчика ООО «АК БАРС Недвижимость» в  доход федерального бюджета.  

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169, 170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л :

отказ от исковых требований в части взыскания штрафа в размере 280 940  рубля принять. 

Производство по делу в данной части прекратить. 

Исковые требования к обществу с ограниченной ответственностью «АК БАРС Недвижимость» (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>) удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АК БАРС Недвижимость» (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Правовая консалтинговая группа «Корпорэйт»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) неустойку в размере 150 000 рублей.

В остальной части отказать. 

В удовлетворении исковых требований к  обществу с ограниченной ответственностью «ИнтегСтрой»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) отказать. 

Взыскать  с общества с ограниченной ответственностью «АК БАРС Недвижимость» (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 14 237 рублей. 

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение  может быть обжаловано в течение месяца с даты его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд путем направления апелляционной жалобы через Арбитражный суд Республики Татарстан.

Судья                                   Р.Р. Абдуллина