АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-49381/2024

г. Краснодар

01 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 01 октября 2025 года. 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Малыхиной М.Н., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «ДЭН» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 01.03.2023), ФИО2 (генеральный директор), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Газпром добыча Краснодар» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 27.12.2023), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ДЭН» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2025 по делу № А32-49381/2024, установил следующее.  

ООО «ДЭН» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Газпром добыча Краснодар» (далее – компания) о взыскании 209 813 рублей 40 копеек задолженности по договору аренды от 28.12.2017 № 01/АР-ПРОЧ/0607 за июнь 2023 года (уточненные требования).  

Иск основан на положениях статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован ненадлежащим исполнением компанией обязательства по внесению арендной платы за недвижимое имущество (нежилые помещения), используемые ответчиком в рамках договора аренды.  

Решением от 10.02.2025, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 06.05.2025, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды пришли к выводу о том, что уменьшение арендатором размера арендной платы является правомерным способом защиты своих прав при неисполнении арендодателем  

своих обязательств по договору по техническому обслуживанию и уборке помещений бизнес-центра.  

Общество обжаловало указанные судебные акты в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

В кассационной жалобе заявитель просит отменить решение и постановление, заявленные требования удовлетворить.  

По мнению заявителя, ответчик неправомерно изменил размер арендной платы, несмотря на пункт 3.3 договора аренды от 28.12.2017 № 01/АР-ПРОЧ/0607, где указано, что стоимость арендной платы является окончательной и не подлежит изменению. Общество считает, что уменьшение размера арендной платы компанией произведено без законных оснований. Кроме того, ответчик представителей истца на приемку работ по уборке не приглашал, акты выполненных работ по уборке не направлял. Также общество обращает внимание на то, что пункт 5.2.15 договора говорит лишь об обязанности арендодателя обеспечивать уборку, а не непосредственно выполнять ее. Арендатор при удержании руководствовался статьей 397 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако от ответчика требований о возмещении убытков в адрес истца не поступало.  

В отзыве на кассационную жалобу компания опровергает доводы общества. 

В судебном заседании представители общества поддержали доводы жалобы, просили суд кассационной инстанции отменить решение и постановление. На вопрос суда о причинах, по которым общество ранее исполняло обязанность по уборке помещений и территории, пояснили, что с мая 2023 года общество посчитало такое толкование условий договора неверным.  

Представитель компании возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам. На вопрос суда о причинах заявления разногласий по арендной плате за июнь при обосновании несения расходов на уборку помещений в мае, представитель компании пояснил, что по условиям договора арендная плата осуществляется посредством авансирования и за май была уплачена в полном объеме до возникновения у ответчика расходов на уборку помещений.  

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.  

Как видно из материалов дела и установлено судами, общество (арендодатель) и компания (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 28.12.2017 № 01/АР-ПРОЧ/0607, по условиям которого в аренду за плату предоставлено следующее недвижимое имущество: помещение Бизнес-центра «Аскона» общей площадью 6 432,30 кв. м, находящегося по адресу: Российская Федерация, г. Краснодар, Западный округ, ул. Кубанская Набережная, дом № 62/Комсомольская, дом № 13, с установленными в нем системами охранной и пожарной сигнализации, видеонаблюдения и контроля доступа, оповещения и управления эвакуацией, включающее в себя комнаты (по перечню) на цокольном, первом – девятом, одиннадцатом, тринадцатом и техническом этажах.  

В соответствии с пунктом 1.2 договора, указанные помещения, предоставляются для размещения офисов арендатора в целях осуществления коммерческой деятельности.  

Согласно пункту 2.1 договора помещения передаются в аренду на срок с 01.12.2017 по 31.12.2024.  

В соответствии с пунктом 3.1 договора общий размер ежемесячной арендной платы в период с 01.04.2018 по 31.12.2024 составляет 5 221 706 рублей, НДС не облагается.  

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата включает в себя услуги по размещению транспортных средств на прилегающей к зданию территории, затраты на содержание и эксплуатацию здания (в том числе услуги по уборке помещений и парковки), все коммунальные платежи, в том числе электроэнергия, водоснабжение, водоотведение, отопление, обслуживание лифтов, обращение с отходами.  

Согласно пункту 3.5 договора оплата арендной платы производится ежемесячно до конца текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или иными формами расчетов, предусмотренными действующим законодательством Российской Федерации по письменному согласованию сторон.  

Согласно пункту 5.2.15 договора арендодатель обязан обеспечивать обслуживание лифтов, уборку помещений и прилегающей к зданию территории в соответствии с сервис-планом по уборке объектов. Сервис-план оформлен приложением № 7 к договору и включает в себя перечень услуг по уборке помещений и территории с указанием периодичности таковых.  

Истцом указано, что в связи с ненадлежащим исполнением своих обязательств по внесению арендной платы за ответчиком образовалась задолженность за июнь 2023 года в размере 314 720 рублей 12 копеек.  

Сторонами подписаны акты об аренде от 31.05.2023 № 25 и от 30.06.2023 № 34 с разногласиями.  

Согласно акту от 30.06.2023 № 34 арендодатель выставил арендатору арендную плату за июнь в сумме 5 221 706 рублей, а арендатор принял услуги по аренде в сумме 4 906 985 рублей 88 копеек.  

При этом платежными поручениями от 13.06.2023 № 11112 и от 04.07.2023 № 12534 ответчик перечислил истцу арендную плату по спорному договору за июнь 2023 года в сумме 5 011 892 рубля 60 копеек, в связи с чем по результатам сверки расчетов истец уменьшил исковые требования до 209 813 рублей 40 копеек.  

Учитывая невозможность урегулирования спора в претензионном порядке (претензия от 22.06.2023 вручена компании, однако оставлена без финансового удовлетворения), общество обратилось в арбитражный суд с иском.  

Возражая против иска, компания указала на ненадлежащее исполнение обществом обязанности по уборке помещений, вынужденную организацию такой уборки компанией самостоятельно посредством заключения соответствующего договора и уменьшение размера арендной платы на понесенные фактически на данные цели расходы.  

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.  

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное  

владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации). Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). В свою очередь арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Согласно пункту 2 статьи 616 данного Кодекса арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.  

Суды установили, что в рассматриваемом споре расходы на содержание имущества в части обеспечения уборки договором возложены на арендодателя. Доводы заявителя об обратном противоречат материалам дела и направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств и представленных доказательств, что по смыслу статей 286– 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в правомочия суда округа.  

При этом суды также установили, что от исполнения названных договорных обязанностей общество фактически отказалось, направив компании уведомление от 25.04.2023 № 13, в котором истцом приведен перечень подрядных обслуживающих организаций для заключения ответчиком соответствующих договоров; уведомление от 25.04.2023 № 15, направленное истцом ИП ФИО4 об одностороннем отказе с 01.05.2023 от исполнения договора на профессиональную комплексную уборку помещений в здании по ул. Кубанская Набережная, дом № 62/Комсомольская, дом № 13 и просьбой перезаключить указанный договор с ответчиком.  

Неисполнение обязанностей по содержанию (в частности, уборке) помещений компания подтвердила комиссионными актами о невыполнении работ по уборке помещений и прилегающей к зданию территории от 10.05.2023, от 11.05.2023, от 12.05.2023, от 15.05.2023, от 31.05.2023, от 30.06.2023, от 31.07.2023.  

Ссылаясь на односторонний характер названных актов и неуведомление общества о их составлении, последнее вместе с тем не отрицает факта прекращения содержания здания и территории по мотиву, выраженному в письме от 25.04.2023 (сообщение о том, что арендодатель полагает ошибочным ранее реализованное сторонами при исполнении договора аренды толкование его условий как вменяющих содержание арендованного  

имущества в обязанности арендодателя и считает необходимым на оставшийся срок аренды переложить названное бремя содержания на арендатора), не опровергает отказ от исполнения договора с ИП ФИО4, не подтверждает осуществление уборки иным способом (самостоятельно либо с привлечением иных лиц по другим договорам).  

Согласно положениям статьи 397 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства выполнить определенную работу или оказать ему услугу кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.  

В силу пункта 1 статьи 612 названного Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.  

С учетом предмета аренды неосуществление содержания помещений и территории путем уборки относится к числу обстоятельств, препятствующих нормальной эксплуатации объекта аренды, в связи с чем суды признали за компанией право на самостоятельное устранение данного недостатка путем заключения договора.  

Ответчик в целях обеспечения выполнения работ по уборке заключил договор с ИП ФИО5 от 19.05.2023 № 01/ПРОЧ-УСЛ-1.3/0146 на оказание услуг по уборке офисных помещений и прилегающей территории, расположенных по адресу: 

<

...>.  

Согласно пункту 4.1 указанного договора дата начала оказания услуг – 10.05.2023.  

Из представленного ответчиком расчета следует, что уборка помещений по спорному договору аренды осуществлена на площади 5502,10 кв. м, стоимость уборки за июнь 2023 года составила 314 720 рублей 12 копеек.  

Оказание услуг по договору от 19.05.2023 № 01/ПРОЧ-УСЛ-1.3/0146 подтверждается подписанными актами сдачи-приемки оказанных услуг: от 31.05.2023  

 № 219, от 30.06.2023 № 269. Данные услуги оплачены, что подтверждается платежными поручениями: от 14.06.2023 № 11540 на сумму 498 337 рублей 84 копейки и от 28.07.2023 № 14465 на сумму 332 225 рублей 22 копейки.  

В силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.  

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что действуя разумно, компания имела возможность заключить договор на уборку по меньшей цене, равно как и доказательства того, что общество затрачивало на соответствующие цели значительно меньшие суммы. В свою очередь компания представила доказательства того, что из числа поступивших ей коммерческих предложений выбран исполнитель, предложивший наименьшую стоимость услуг.  

Доводы жалобы о том, что компания, ссылаясь на приведенные обстоятельства, должна была заявлять иск о взыскании с общества убытков, но не уменьшать произвольно арендную плату, суд округа отклоняет.  

По смыслу разъяснений, приведенных в пунктах 10, 13, 15 и 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» согласно статье 410 названного Кодекса для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее – активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете. Для зачета необходимо, чтобы по активному требованию наступил срок исполнения, за исключением случаев, когда такой срок не указан или определен моментом востребования. Обязательства считаются прекращенными зачетом в размере наименьшего из них не с момента получения заявления о зачете соответствующей стороной, а с момента, в который обязательства стали способными к зачету. Например, если срок исполнения активного и пассивного требований наступил до заявления о зачете, то обязательства считаются прекращенными зачетом с момента наступления срока исполнения обязательства (или возможности  

досрочного исполнения пассивного обязательства), который наступил позднее, независимо от дня получения заявления о зачете. Обязательства могут быть прекращены зачетом в том числе после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске, так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом.  

Из материалов дела, в частности, переписки сторон, следует, что компания как до начала судебного разбирательства, так и в процессе такового заявляла обществу о своем праве на возмещение понесенных расходов на уборку помещений, направляла документальное подтверждение несения таких расходов и выражала мнение, что данное обстоятельство позволяет недоплачивать арендную плату в размере понесенных расходов, то есть по сути заявляла о зачете встречных однородных (денежных) требований.  

Кроме того, в ситуации, когда речь идет о встречных обязанностях сторон в рамках единого обязательства Верховным Судом Российской Федерации сформирована судебная практика, позволяющая применять не зачет, а сальдирование (определения от 29.01.2018 № 304-ЭС17-14946, от 12.03.2018 № 305-ЭС17-17564, от 02.09.2019 № 304-ЭС19-11744, от 29.08.2019 № 305-ЭС19-10075, от 11.06.2020 № 305-ЭС19-18890(2), от 10.12.2020 № 306-ЭС20-15629, от 08.04.2021 № 308-ЭС19-24043(2,3), от 23.06.2021 № 305-ЭС19-177221(2), от 20.01.2022 № 302-ЭС21-17975, от 26.12.2022 № 304-ЭС17-18149(15) и другие). Сальдирование имеет место тогда, когда в рамках одного договора (либо нескольких взаимосвязанных договоров) определяется завершающая обязанность сторон при прекращении договорных отношений полностью (либо их отдельного этапа). По сути, сальдирование представляет собой сопоставление обязанностей сторон из одних отношений и осуществление арифметических (расчетных) операций с целью определения лица, на которого возлагается завершающее исполнение (с суммой такого исполнения). Сальдирование применяется вне зависимости от заявления о зачете.  

Установив факт несения расходов компанией на уборку помещений, вынужденный характер таковых в связи с уклонением от исполнения названной обязанности обществом, возникновение в связи с этим у ответчика права заявить о компенсации данных расходов за счет истца, суды пришли к выводу о прекращении обязанности компании по оплате задолженности по арендной плате в сумме 209 813 рублей 40 копеек в связи с наличием обязанности общества по компенсации ответчику расходов на уборку помещений и территории.  

Данный вывод судов соответствует установленным фактическим обстоятельствам и сделан при правильном применении приведенных норм материального права.  

Таким образом, доводы кассационной жалобы повторяют ранее приведенные заявителем позиции, которые получили судебную оценку, сводятся к субъективному несогласию с выводами судов, основаны на ошибочном понимании норм права и содержания судебных актов, направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.  

Нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, применены судами к установленным фактическим обстоятельствам правильно, оценка судами доказательств соответствует правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нарушения норм процессуального права, влекущие безусловную отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены. Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.  

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2025 по делу № А32-49381/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий М.Н. Малыхина  

Судьи В.А. Анциферов  

 А.И. Мещерин