АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-2598/2020

26 мая 2020 года

город Омск

Резолютивная часть решения объявлена 21 мая 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 25 мая 2020 года.

Арбитражный суд Омской области в составе:

председательствующего судьи Пермякова Владимира Владимировича, 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голдыревой В.А., 

рассмотрев в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Омской области по адресу: 

<

...>, 

дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кедр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды от 10.12.2019 № Д-О-31-11805,

в заседании суда приняли участие:

от истца – ФИО1 по доверенности от 09.01.2020, паспорт, диплом,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 02.10.2019, служебное удостоверение, диплом,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Кедр» (далее – ООО «Кедр», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, ответчик) с исковым заявлением, в котором просил: урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды № Д-О-31-11805 от 10.12.2019 г. земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства, без проведения торгов, с кадастровым номером 55:36:120304:1041, изложив следующие пункты договора в следующей редакции:

1) п. 2.4 «2.4. Арендная плата оплачивается Арендатором в размере и порядке, установленном настоящим договором, с даты его заключения».

2) В пп. 3 п. 4.1. Слова «(в том числе упущенной выгоды)» исключить.

3) пп. 5 п. 4.1. «5) досрочно в судебном порядке расторгнуть настоящий договор в следующих случаях:

        - невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении                        установленного договором срока платежа;

       - использования участка не по целевому назначению;

       - изъятия участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

При этом арендодатель направляет арендатору письменное уведомление о необходимости исполнения арендатором обязательства в течение 30 дней с момента получения настоящего уведомления с предложением расторгнуть настоящий договор аренды.». 

4) п. 4.1. Предложение «В случае одностороннего отказа договор аренды земельного участка считается расторгнутым по истечении 1 месяца со дня направления арендодателем письменного уведомления арендатору.» исключить.

5) п. 5.2. Слова «в размере 1 процента» заменить словами «в размере 0,03 процента».

6) п. 5.5. Слова «5.3, 5.4» исключить.

7) п. 7.1. «Настоящий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации».

8) п. 7.3. дополнить предложение текстом следующего содержания: «, за исключением случаев, установленных действующим законодательством Российской Федерации».

9) пп. 6 п. 4.1 исключить.

10) п. 5.3. исключить.

11) п. 5.4. исключить.

12) п. 5.6. исключить.

13) п. 5.7. исключить.

14) п. 7.4. исключить.

15) п. 9.3. исключить.

16) п. 9.4. исключить.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

В соответствии с договором аренды земельного участка от 11.06.2010 N Д-О-31-7381 (далее - договор аренды от 11.06.2010), департамент (арендодатель) во исполнение постановления мэра города Омска от 11.11.2008 N 998-п предоставил обществу с ограниченной ответственностью "Сити Маркет" (арендатор, далее - ООО "Сити Маркет") в аренду сроком на 5 лет находящийся в муниципальной собственности земельный участок с кадастровым номером 55:36:120304:1041 общей площадью 13856 кв. м из состава земель населенных пунктов в границах города Омска, местоположение которого установлено в 164 м юго-восточнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: 

<

...>, в Октябрьском административном округе города Омска, для строительства торгово-развлекательного комплекса.

ООО "Сити Маркет" на основании соглашения от 30.01.2014 передало с 01.02.2014 ООО "Кедр" (новый арендатор) все права и обязанности арендатора по договору аренды от 11.06.2010.

Департамент письмом от 27.04.2015 N Исх-ДИО/7737 уведомил ООО "Кедр" о том, что договор аренды от 11.06.2010 после окончания срока его действия не будет продлен, поскольку указанный земельный участок, предназначенный для строительства, не использован в течение установленного федеральным законом срока.

Общество в письме от 06.05.2015 обратилось к департаменту с просьбой продлить срок действия договора аренды от 11.06.2010 на три года в соответствии с положениями статьи 39.6 ЗК РФ.

Получив 15.05.2015 разрешение N RU55301000-2623 на строительство объекта: "Развлекательный комплекс по ул. Б. Хмельницкого в городе Омске. Детский игровой центр с аквапарком и подземной автостоянкой", общество направило в адрес департамента письмо от 18.05.2015 N 55, в котором просило отозвать уведомление от 27.04.2015 N Исх-ДИО/7737 и рассмотреть по существу письмо общества от 06.05.2015 о продлении срока действия договора аренды от 11.06.2010.

Кроме того, ссылаясь на наличие в совокупности условий, установленных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ, ООО "Кедр" 29.05.2015 направило департаменту письмо с требованием заключить новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:120304:1041 для строительства торгово-развлекательного комплекса сроком на три года.

Департамент письмом от 05.06.2015 N Исх-ДИО/9823 указал обществу на то, что законодательством Российской Федерации не предусмотрены основания для продления договора аренды спорного земельного участка.

В ответ на обращение общества от 29.05.2015 о заключении нового договора аренды заинтересованное лицо в письме от 29.06.2015 N Исх-ДИО/10863 сослалось на свое уведомление от 27.04.2015 N Исх-ДИО/7737 о непродлении срока действия договора аренды от 11.06.2010, а также на принятое распоряжение от 23.06.2015 N 1684 о прекращении начисления арендной платы и исключении из реестра договоров пользования муниципальным имуществом.

Считая изложенные действия департамента, его уведомление от 27.04.2015 N Исх-ДИО/7737, а также сообщения департамента об отказе в продлении срока действия договора аренды от 11.06.2010 земельного участка и заключении нового договора аренды земельного участка не соответствующими закону, нарушающими права и законные интересы общества, ООО "Кедр" обратилось в арбитражный суд с требованиями о признании его незаконным, рассмотренными в рамках дела № А46-6835/2015.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2017 по делу № А46-6835/2015, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.02.2018, заявленные обществом с ограниченной ответственностью "Кедр" требования удовлетворены; суд обязал Департамент имущественных отношений Администрации города Омска в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента вынесения судом настоящего постановления оформить, с учетом норм действующего законодательства Российской Федерации, подписать и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "Кедр" новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:120304:1041 для строительства торгово-развлекательного комплекса со сроком действия 3 (три) года.

Во исполнения данного судебного акта Департаментом в адрес Общества направлен договор аренды № Д-О-31-11805 от 10.12.2019 г. земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства, без проведения торгов, с кадастровым номером 55:36:120304:1041.

Вместе с тем, ООО «Кедр» не согласно с представленным Департаментом проектом договора в части следующих пунктов договора аренды:

- п. 2.4. Арендная плата оплачивается Арендатором в размере и порядке, установленном настоящим Договором, с даты подписания акта приема-передачи земельного участка;

- пп 3 п. 4.1 требовать от Арендатора возмещения в полном объеме убытков (в том числе упущенной выгоды), причиненных нарушением Арендатором прав и законных интересов собственника Участка;

- пп. 5 п. 4.1 в одностороннем порядке путем письменного уведомления отказаться от настоящего договора аренды земельного участка в случае:

- невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;

- использования Участка не по целевому назначению;

- уничтожения, самовольного снятия и перемещения плодородного слоя почвы, потенциально плодородных слоев и пород при строительстве объектов на территории города Омска;

- невыполнение обязательств, предусмотренных подпунктом 20 пункта 3.2;

- установления факта существенного нарушения одной из сторон законодательства при заключении настоящего договора;

-  отмены постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2017, постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.02.2018 по делу № А46-6835/2015;

-   установления факта предоставления недостоверных сведений в департамент при заключении настоящего договора;

        -  по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

- пп. 6 п. 4.1. отказаться от настоящего договора в случае изъятия Участка для государственных или муниципальных нужд в порядке и в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

- п. 4.1. В случае одностороннего отказа договор аренды земельного участка считается расторгнутым по истечении 1 месяца со дня направления Арендодателем письменного уведомления Арендатору.

- п. 5.2. В случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и размере, установленные настоящим договором. Арендатор уплачивает неустойки в виде пени в размере 1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

- п. 5.3. При неисполнении условия, предусмотренного подпунктом 3 пункта 3.2 настоящего договора, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты штрафа в размере 5 процентов от кадастровой стоимости Участка.

- п. 5.4. При несвоевременном возврате имущества Арендатором Арендодатель вправе потребовать от него платы за фактическое использование Участка в размере арендной платы и уплаты штрафа в размере 0,3 процента от кадастровой стоимости Участка за каждый день прострочки.

- п. 5.5. Платежи, предусмотренные пунктом 5.2.,5.3,.5.4, настоящего договора, Арендатор перечисляет Получателю по реквизитам, указанным в разделе 11 настоящего Договора.

- п. 5.6. В случае нарушения условий, предусмотренных подпунктом 21 пункта 3.2. настоящего договора, Арендатор уплачивает штраф в размере 5 процента от кадастровой стоимости земельного участка за каждый день нарушения.

- п. 5.7. При использовании Участка не по целевому назначению Арендатор уплачивает неустойку в виде штрафа, рассчитываемого как разница между начислениями арендной платой и арендной платой, рассчитанной в соответствии с фактическим использованием Участка.

- п. 7.1. Настоящий договор считается заключенным с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.

- п. 7.3. Арендатор не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов.

- п. 7.4. По окончании срока действия настоящего договора, договор считается расторгнутым, обязательство сторон прекращаются, за исключением обязательство сторон прекращаются, за исключением обязательств по оплате арендной платы и возврата платежей. При этом дополнительное уведомление арендатора не требуется.

- п. 9.3. В случае нахождения на Участке каких-либо объектов Арендатор при необходимости освобождает Участок за счет собственных средств, претензий к Арендодателю Арендатор не имеет.

- п. 9.4. Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия настоящего договора аренды, объект незавершенного строительства, расположенный на Участке, может быть изъят у собственника этого объекта по решению суда путем продажи с публичных торгов в соответствии со статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ООО «Кедр» считает, что данная редакция спорных пунктов Договора не соответствует закону и/или нарушает права и законные интересы Арендатора, Предложил заключить данный Договор с учетом Протокола разногласий от 10.12.2012, в ответ на который Департамент ответил Протоколом согласования разногласий, отклонив предложенные Истцом редакции пунктов Договора за исключением принятого пп.2 п. 2.2.

В связи с тем, что разногласия, возникшие при подписании договора не урегулированы в досудебном порядке, ООО «Кедр» обратилось в суд с настоящим заявлением.

Ознакомившись с представленными в материалы дела доказательствами, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абз. 2 указанного пункта).

Согласно п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Суд полагает необходимым урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка кадастровым номером 55:36:120304:1041.

Из материалов дела следует, что между сторонами возник спор относительно содержания следующих пунктов договора.

Пункт 2.4. Договора в редакции Департамента изложен следующим образом: «Арендная плата оплачивается Арендатором в размере и порядке, установленном настоящим Договором, с даты подписания акта приема-передачи земельного участка».

Общество не согласно, и предлагает изложить пункт 2.4 Договора таким образом: «Арендная плата оплачивается Арендатором в размере и порядке, установленном настоящим договором, с даты его заключения».

Суд полагает необходимым согласиться с предложенной Обществом редакцией пункта 2.4 Договора в связи со следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключённого ими договора аренды применяются   к   их   отношениям,   возникшим   до   заключения  договора. 

Согласно   пункту   8   Информационного   письма   Президиума   Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики  разрешения  споров,  связанных  с   применением  Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» из содержания пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что наличие в договоре названного условия не   влияет   на   определение   момента,   с   которого   договор   считается заключённым, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в   соответствии   с   общими   положениями   Гражданского   кодекса. 

 Из буквального прочтения нормы пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что установление такого правила является правом сторон и не может быть осуществлено в одностороннем порядке. Понуждение ответчика к заключению договора на невыгодных для него условиях    не    может    быть    признано    соответствующим    требованиям действующего законодательства, закрепляющего принцип свободы договора. 

Таким образом, пункт 2.4 Договора необходимо изложить следующим образом: «Арендная плата оплачивается Арендатором в размере и порядке, установленном настоящим договором, с даты его заключения», то есть в редакции Общества.

В связи с изложенными обстоятельствами, пункт 7.1 Договора также надлежит изложить в редакции, предложенной Обществом, а  именно: «Настоящий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации».

При этом, суд полагает необходимым отметить, что Департамент не лишен права взыскать с общества неосновательное обогащение за период использования земельного участка до заключения договора в установленном законом порядке, в связи с чем в данном случае права Департамента не нарушаются. 

Также, спор возник в отношении подпункта 3 пункта 4.1 Договора, который в редакции Департамента изложен следующим образом: «Арендодатель имеет право требовать от Арендатора возмещения в полном объеме убытков (в том числе упущенной выгоды), причиненных нарушением Арендатором прав и законных интересов собственника Участка».

ООО «Кедр» просил исключить из данного подпункта слова: «(в том числе упущенной выгоды)», поскольку, по мнению Общества упущенная выгода не может быть заявлена в качестве требования к возмещению.

В данной части суд не может согласиться с доводами Общества, в связи со следующим.

Согласно части 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. 

Таким образом, по смыслу приведенных норм права к убыткам относится, в том числе упущенная выгода, в связи с чем указанием Департаментом в скобках слов – «в том числе упущенной выгоды», соответствует нормам действующего законодательства. Кроме того, исключение указанных слов из содержания данного пункта не может воспрепятствовать Департаменту обратится за взысканием в судебном порядке убытков, в том числе упущенной выгоды, поскольку такая возможность предусмотрена нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, суд полагает необходимым изложить подпункт 3 пункта 4.1 Договора в редакции Департамента.

Также, между лицами, участвующими в деле, возникли разногласия по вопросу расторжения договора аренды, а именно подпункта 5 пункта 4.1 Договора.

В редакции арендодателя данный пункт выглядит следующим образом: «Арендодатель имеет право в одностороннем порядке путем письменного уведомления отказаться от настоящего договора аренды земельного участка в случае:

- невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;

- использования Участка не по целевому назначению;

- уничтожения, самовольного снятия и перемещения плодородного слоя почвы, потенциально плодородных слоев и пород при строительстве объектов на территории города Омска;

- невыполнение обязательств, предусмотренных подпунктом 20 пункта 3.2;

- установления факта существенного нарушения одной из сторон законодательства при заключении настоящего договора;

-  отмены постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2017, постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.02.2018 по делу № А46-6835/2015;

- установления факта предоставления недостоверных сведений в департамент при заключении настоящего договора;

- по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.».

Обществом предложена следующая редакция данного пункта: «Арендодатель имеет право досрочно в судебном порядке расторгнуть настоящий договор в следующих случаях:

- невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении                        установленного договором срока платежа;

- использования участка не по целевому назначению;

- изъятия участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

При этом арендодатель направляет арендатору письменное уведомление о необходимости исполнения арендатором обязательства в течение 30 дней с момента получения настоящего уведомления с предложением расторгнуть настоящий договор аренды.». 

Исходя из смысла статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное   не   предусмотрено   настоящим   Кодексом,   другими  законами   или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2)   в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В данном случае суд полагает необходимым согласиться с доводами истца о необходимости установления условия о расторжении договора аренды в судебном порядке, поскольку данное условие не нарушает баланс законных интересов и прав обеих сторон. В случае же предоставления права Арендодателю в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, без согласия на данное условие арендатора, возможно нарушение прав и интересов Общества.

Также в данном пункте предусмотрены условия, при которых возможно расторжение договора.

Департаментом предложены следующие условия расторжения договора:

«- невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;

- использования Участка не по целевому назначению;

- уничтожения, самовольного снятия и перемещения плодородного слоя почвы, потенциально плодородных слоев и пород при строительстве объектов на территории города Омска;

- невыполнение обязательств, предусмотренных подпунктом 20 пункта 3.2;

- установления факта существенного нарушения одной из сторон законодательства при заключении настоящего договора;

-  отмены постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2017, постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.02.2018 по делу № А46-6835/2015;

-   установления факта предоставления недостоверных сведений в департамент при заключении настоящего договора;

-  по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.».

Обществом предложены следующие  условия расторжения договора:

«- невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении                        установленного договором срока платежа;

- использования участка не по целевому назначению;

- изъятия участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.».

Таким образом, в отношении первых двух пунктов спора не имеется.

В соответствии со статьёй 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1)  пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3)  более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4)   не   производит   капитального   ремонта   имущества   в   установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором   производство   капитального   ремонта   является   обязанностью арендатора.  

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения   договора   по   требованию   арендодателя   в   соответствии   с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

На основании части 1,2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Суд полагает необходимым урегулировать разногласия по данному пункту, изложив условия расторжения договора аренды в судебном порядке следующим образом:

- невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении                        установленного договором срока платежа;

- использования участка не по целевому назначению;

- по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

В данной редакции спорный пункт наиболее соответствует закону и способствует соблюдения баланса прав и законных интересов сторон договора, поскольку помимо согласованных условий расторжения договора, расторгнуть договор в судебном порядке возможно и по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

При этом, суд полагает необходимым отметить, что иные, предложенные Департаментом основания расторжения договора, не могут быть включены в текста договора, поскольку не являются согласованными обеими сторонами договора. Вместе с тем, указанные основания могут являться существенными, и не исключено их рассмотрение при возможном обращении Департамента в суд с заявлением о расторжении договора аренды.

Также, суд полагает необходимым согласиться с доводами истца о необходимости дополнения данного пункта следующим предложением: «При этом арендодатель направляет арендатору письменное уведомление о необходимости исполнения арендатором обязательства в течение 30 дней с момента получения настоящего уведомления с предложением расторгнуть настоящий договор аренды».

Указанный пункт соответствует нормам действующего законодательства, а именно статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой Арендодатель  вправе  требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного     предупреждения     о    необходимости    исполнения     им обязательства в разумный срок.

Таким образом, суд приходит к выводу о необходимости изложить пп. 5 п. 4.1 Договора в следующей редакции: «досрочно в судебном порядке расторгнуть настоящий договор в следующих случаях:

- невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении                        установленного договором срока платежа;

- использования участка не по целевому назначению;

- по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

При этом арендодатель направляет арендатору письменное уведомление о необходимости исполнения арендатором обязательства в течение 30 дней с момента получения настоящего уведомления с предложением расторгнуть настоящий договор аренды».

В связи с указанным выше, суд соглашается с доводами истца о необходимости исключения следующего предложения п. 4.1 Договора: «В случае одностороннего отказа договор аренды земельного участка считается расторгнутым по истечении 1 месяца со дня направления арендодателем письменного уведомления арендатору», поскольку в данном случае суд урегулировал разногласия в отношении расторжения договора аренды, избрав судебный порядок расторжения договора аренды.

Также, спор возник в отношении предусмотренного пп. 6 п. 4.1 права арендодателя отказаться от настоящего договора в случае изъятия Участка для государственных или муниципальных нужд в порядке и в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Истец предлагает исключить данный пункт из текста договора.

Вместе с тем, суд не может согласиться с указанными доводами истца, поскольку согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

Таким образом, суд полагает необходимым пп. 6 п. 4.1 Договора изложить в редакции Департамента, а именно: «отказаться от настоящего договора в случае изъятия участка для государственных и муниципальных нужд в порядке и в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации».

Также, между сторонами договора возникли разногласия относительно содержания п. 5.2 договора, устанавливающего ответственность арендатора за невнесение или несвоевременное внесение арендной платы.

Арендодателем (Департаментом) предлагается следующая редакция этого пункта:

«В случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и в размере, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки».

Общество предлагало данный пункт изложить в следующей редакции:

«В случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и в размере, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,03 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки».

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Применяя названные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило (п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Из указанных норм следует, что включение в договор условия о неустойке (штрафе) является правом сторон. Соглашение о неустойке и ее размер должны быть установлены в договоре. В случае, если условие о неустойке не определено договором, то сторонами не было достигнуто соглашение о неустойке.

Исключением из данного правила является законная неустойка, которая устанавливается соответствующими нормативными правовыми актами.

Между тем, Общество просит данный пункт изложить в следующей редакции:

«В случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и в размере, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,03 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки».

Исходя из принципа свободы договора, установленного ст. 421 ГК РФ, учитывая, что обязательность неустойки в размере 1 процент за указанные в спорном пункте договора нарушения законом не установлена, суд пришел к выводу о необходимости изложении данного пункта в следующей редакции: «В случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и в размере, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки», поскольку указанное является обычаем делового оборота и не противоречит действующему законодательству.

При этом, суд не может согласиться с доводом истца о необходимости установления пени в размере 0,03 процента.

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3,4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку выполнения требований по договору.

Размер неустойки в редакции суда (0,1%) с учетом ее назначения, направлен на предупреждение совершения нарушений условий обязательства и на восстановления нарушенных прав, отвечает принципам разумности и соразмерности ответственности за нарушение обязательства. 

Также, обществом предложено исключить предусматривающие штрафные санкции пункты 5.3, 5.4, 5.6 и 5.7 Договора.

В редакции договора, подписанного Департаментом, предусмотрены следующие пункты:

«- п. 5.3. При неисполнении условия, предусмотренного подпунктом 3 пункта 3.2 настоящего договора, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты штрафа в размере 5 процентов от кадастровой стоимости Участка.

- п. 5.4. При несвоевременном возврате имущества Арендатором Арендодатель вправе потребовать от него платы за фактическое использование Участка в размере арендной платы и уплаты штрафа в размере 0,3 процента от кадастровой стоимости Участка за каждый день прострочки.

- п. 5.6. В случае нарушения условий, предусмотренных подпунктом 21 пункта 3.2. настоящего договора, Арендатор уплачивает штраф в размере 5 процента от кадастровой стоимости земельного участка за каждый день нарушения.

- п. 5.7. При использовании Участка не по целевому назначению Арендатор уплачивает неустойку в виде штрафа, рассчитываемого как разница между начислениями арендной платой и арендной платой, рассчитанной в соответствии с фактическим использованием Участка.».

Суд полагает необходимым удовлетворить требования истца в данной части, исключить указанные пункты из договора аренды, в связи со следующим.

Согласно разъяснениям содержащимися в п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве», применяемого в рассматриваемом случае по аналогии, в котором разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

Как следует из пункта 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.03.1998 N 32 принудительное установление санкций в виде неустойки без согласия каждой стороны договора и указания закона исключено в силу п. 1 ст. 330 и п. 4 ст. 421 ГК РФ.

В данном случае установленные пунктами 5.3, 5.4, 5.6, 5.7 Договора штрафы по существу являются формой неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств.

Вместе с тем, применение неустойки за ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств, возможно только по соглашению сторон.

Таким образом, в связи с не достижением согласия Общества, пункты 5.3, 5.4, 5.6, 5.7 договора подлежит исключению из текста договора аренды земельного участка.

Также, Общество не согласно с редакцией пункта 7.3 Договора («Арендатор не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов»), предлагает дополнить текстом следующего содержания: «, за исключением случаев, установленных действующим законодательством Российской Федерации».

Суд полагает необходимым удовлетворения требования Общества в данной части, поскольку указанное дополнение пункта не противоречит нормам действующего законодательства.

Также, Обществом предложено исключить из текста договора пункт 7.4, согласно которому «по окончании срока действия настоящего договора, договор считается расторгнутым, обязательство сторон прекращаются, за исключением обязательство сторон прекращаются, за исключением обязательств по оплате арендной платы и возврата платежей. При этом дополнительное уведомление арендатора не требуется».

Суд полагает необходимым отказать в удовлетворении требований Общества в данной части, поскольку указанный пункт соответствует требованиям законодательства и соответствует установленного в договоре условию о срок договора.

На основании статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы). Абзацем вторым статьи 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно пункту 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Аналогичное правило закреплено в пункте 66 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Также, Обществом предложено исключить из текста договора пункт 9.3, согласно которому «В случае нахождения на Участке каких-либо объектов Арендатор при необходимости освобождает Участок за счет собственных средств, претензий к Арендодателю Арендатор не имеет».

Суд полагает необходимым удовлетворить заявление Общества в данной части, поскольку в соответствии с нормами действующего законодательства при передаче земельного участка в аренду, данный участок должен быть свободен от прав третьих лиц, указанное является обязанность арендодателя.

Кроме того, Обществом предложено исключить из текста договора пункт 9.4, согласно которому «Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия настоящего договора аренды, объект незавершенного строительства, расположенный на Участке, может быть изъят у собственника этого объекта по решению суда путем продажи с публичных торгов в соответствии со статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Суд полагает необходимым удовлетворить заявление Общества в данной части, поскольку Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Таким образом, указанная норма установлена законом, в связи с чем отсутствует необходимость ее дублирования в тексте договора аренды.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Кедр» и Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска при заключении договора аренды № Д-О-31-11805 от 10.12.2019 г. земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства, без проведения торгов, с кадастровым номером 55:36:120304:1041, а именно:

- п. 2.4 Договора изложить в следующей редакции: «Арендная плата оплачивается Арендатором в размере и порядке, установленном настоящим договором, с даты его заключения»;

- пп. 3 п. 4.1 Договора изложить в следующей редакции: «требовать от арендатора возмещения в полном объеме убытков (в том числе упущенной выгоды), причиненных нарушением арендатором прав и законных интересов собственника участка»;

- пп. 5 п. 4.1 Договора изложить в следующей редакции: «досрочно в судебном порядке расторгнуть настоящий договор в следующих случаях:

        - невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении                        установленного договором срока платежа;

       - использования участка не по целевому назначению;

       - по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

При этом арендодатель направляет арендатору письменное уведомление о необходимости исполнения арендатором обязательства в течение 30 дней с момента получения настоящего уведомления с предложением расторгнуть настоящий договор аренды». 

- пп. 6 п. 4.1 Договора изложить в следующей редакции: «отказаться от настоящего договора в случае изъятия участка для государственных и муниципальных нужд в порядке и в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации»;

- п. 4.1 Договора: исключить предложение – «В случае одностороннего отказа договор аренды земельного участка считается расторгнутым по истечении 1 месяца со дня направления арендодателем письменного уведомления арендатору»;

- п. 5.2 Договора: слова «в размере 1 процента» заменить словами «в размере 0,1 процента»;

- п.5.3 Договора – исключить;

- п.5.4 Договора – исключить;

- п. 5.5 Договора: исключить слова - «5.3, 5.4»;

- п. 5.6 Договора – исключить;

- п.5.7 Договора - исключить

- п. 7.1 Договора изложить в следующей редакции: «Настоящий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации»;

- п.7.3 Договора: дополнить текстом следующего содержания: «, за исключением случаев, установленных действующим законодательством Российской Федерации»;

- п.7.4 Договора изложить в следующей редакции: «По окончании срока действия настоящего договора, договор считается расторгнутым, обязательство сторон прекращаются, за исключением обязательств по оплате арендной платы и возврата платежей. При этом дополнительное уведомление арендатора не требуется.»;

- п.9.3 – исключить;

- п.9.4 – исключить.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия. 

Не вступившее в законную силу решение суда может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд (город Омск). Вступившее в законную силу решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или суд апелляционной отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение. 

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ruв информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                В.В. Пермяков