АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-9262/2017

г. Владивосток

30 октября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 октября 2017 года. 

Полный текст решения изготовлен 30 октября 2017 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Жестилевской О.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем Васильевой Д.Т., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН2538111008, ОГРН1072540005724) к потребительскому кооперативу "ЖСК №88" (ИНН2537023888, ОГРН1032501800011), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации г.Владивостока о взыскании 1 214 971, 35 рублей

при участии:

от истца: ФИО2, паспорт, доверенность от 29.12.2016 № 20/44904

от ответчика, третьего лица: не явился, извещен;

установил:

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края обратился в суд с исковым заявлением к потребительскому кооперативу «ЖСК №88» о взыскании 1 066 363 рублей 75 копеек основного долга по договору аренды от 31.07.2012 № 03-Ю-15611 земельного участка за период с 01.09.2014 по 30.11.2016, 148 607 рублей 60 копеек пени за период с 02.10.2014 по 08.12.2016.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 01.08.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлечена Администрация г. Владивостока.

Ответчик, третье лицо в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, в связи с чем суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, провел судебное заседание в отсутствие указанных лиц.

26.09.2017 через канцелярию суда от третьего лица поступил отзыв на исковое заявление, в котором третье лицо требования истца поддержало.

08.08.2017 через канцелярию суда от ПК «ЖСК-88» за подписью председателя Павловских О.В. поступило ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения Первомайского районного суда г. Владивостока по делу № 2-368/2017 по иску граждан об оспаривании решения общего собрания пайщиков ПК «ЖСК-88» от 26.11.2016. В своем ходатайстве ответчик пояснил, что председатель ПК «ЖСК-88» выбран на общем собрании жильцов 26.11.2016, правомочность данного собрания в настоящее время оспаривается в суде общей юрисдикции.

Суд с учетом мнения истца, который по ходатайству ответчика о приостановлении производства по делу возразил, определил отказать в удовлетворении ходатайства ответчика о приостановлении производства по делу, поскольку как следует из общедоступных сведений Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ответчика, председателем потребительского кооператива «ЖСК №88» является ФИО3. Указанные сведения внесены 10.10.2017, в связи с чем ФИО3 вправе в полной мере представлять интересы кооператива в рамках настоящего дела, о рассмотрении которого последний извещен надлежащим образом, однако явку уполномоченного представителя не обеспечил, что свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о приостановлении производства по делу.

В судебном заседании истец требования поддержал по доводам искового заявления.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения истца, судом установленное, что 17.08.2010 на основании решения Арбитражного суда Приморского края, от 18.12.2009 по делу №А51-20302/2009 Департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (арендодатель) и Потребительским кооперативом «ЖСК №88» (арендатор) заключен договор № 03-Ю-12552 (далее – договор от 17.08.2010) аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030002:0204 площадью 11879 кв. м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: 

<

...> (установлено относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка), для использования в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства блок секция 9Б, 9Б-2, вставки ВИ-Б1 жилого дома готовностью 4%, блок секция 9А-1 жилого дома готовностью 18%, блок секции 9А-2 и 9А-3, кирпичная вставка ВИ-А2 жилого дома готовностью 51%, кирпичная вставка ВИ-А1 жилого дома готовностью 9%, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора, сроком с 02.08.2010 по 01.08.2013 (пункты 1.1, 1.3 договора от 17.08.2010).

Распоряжением Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 17.07.2013 №1573 земельный участок с кадастровым номером 25:28:030002:204, предоставленный для завершения строительства объектов незавершенного строительства, был разделен, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 25:28:030002:0260, на котором, расположен объект незавершенного строительства (жилой дом).

На основании распоряжения Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 17.07.2012 №1573 Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и Потребительским кооперативом «ЖСК №88» (арендатор) 31.07.2012 заключен договор №03-Ю-15611 аренды земельного участка (далее – договор аренды от 31.07.2012) с кадастровым номером 25:28:030002:0260 площадью 5624 кв. м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: 

<

...> (установлено относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка), для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора, сроком с 17.07.2012 по 16.07.2022 (пункты 1.1, 1.3 договора).

Пунктами 2.1, 2.3 договора аренды от 31.07.2012 за указанный в п.1.1 настоящего договора Участок Арендатору устанавливается арендная плата в размере 78497 рублей 40 копеек в месяц на основании расчета (прилагается), который является неотъемлемой частью Договора, вносимых до 1 числа следующего месяца.

Пункт 4.2 договора от 31.07.2012 предусматривает за нарушение сроков внесения оплаты уплату пени в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 31.07.2012.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке о чем, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

21.09.2016 истцом в адрес ответчика направлено предупреждение № 20/04/07-12/31055 от 02.09.2016 с требованием об оплате 2 919 673 рублей 66 копеек основного долга по договору аренды по состоянию на 26.08.2016, а также 742 231 рубля 87 копеек пени.

Также истец 27.01.2017 направил в адрес ответчик предупреждение № 20/04/07-12/1273 с требованием об оплате 3 150 690 рублей 18 копеек основного долга по договору аренды по состоянию на 08.12.2016, а также 871 978 рублей 80 копеек пени.

Однако, ответчик на претензии не ответил, задолженность не погасил, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.11 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» относительно споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, даны следующие разъяснения.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (в частности, пункт 3 статьи 65 ЗК РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Пунктом 19 вышеуказанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Кроме того, на основании абзаца 5 части 10 статьи 3 (утратил силу с 01.03.2015) Федерального закона №137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливались органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вступил в силу с 01.03.2015) в Вводный закон введена статья 3.3, регламентирующая порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Так, абзацем 1 пункта 2 статьи 3.3 Вводного закона предусмотрено, что вышеуказанными земельными участками, расположенными на территории городского округа, распоряжается орган местного самоуправления этого городского округа.

В силу пункта 21(1) статьи 7 Закона Приморского края от 29.12.2003 №90-КЗ «О регулировании земельных отношений в Приморском крае» (в редакции Закона Приморского края от 18.11.2014 №497-КЗ) органы исполнительной власти Приморского края в области регулирования земельных отношений обладают полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Приморского края.

На основании пункта 8 статьи 7 Закона Приморского края от 29.12.2003 №90-КЗ «О регулировании земельных отношений в Приморском крае» (в редакции Закона Приморского края от 06.03.2015 №565-КЗ) органы исполнительной власти Приморского края в области регулирования земельных отношений обладают полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территориях муниципальных образований Приморского края, полномочия которых по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, перераспределены в соответствии с законом Приморского края между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края.

19.03.2009 во исполнение введенного Федеральным законом от 24.07.2007 № 212-ФЗ абзаца 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статей 65, 66 ЗК РФ, Администрацией Приморского края было принято постановление № 71-па «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края» (утратило силу с 01.03.2015), которым в формулу расчета размера арендной платы за использование расположенных на территории Приморского края земельных участков, находящихся в неразграниченной государственной собственности, была включена кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка. Ставка арендной платы за использование расположенных на территории Приморского края земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлена согласно подпункту «а» пункта 1 постановления Администрации Приморского края от 19.03.2009 № 71-па, равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Аналогичный порядок расчета размера арендной платы утверждён вновь принятым постановлением Администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па «О Порядке определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края» (пункт 8 утверждённого Порядка в применимой редакции).

Решением Думы г. Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке» с 1 января 2006 года на территории Владивостокского городского округа установлен и введён в действие земельный налог. Налоговая ставка, в частности, для земельных участков, занятых многоквартирными жилыми домами, установлена в размере 0,2 процентов, а в период с 01.01.2016 – в размере 0,3 процента (подпункт 3 пункта 3 Приложения к Решению в редакции, действующей на дату заключения договора; подпункт 1 пункта 3 Приложения к Решению в редакции Решения в редакции Муниципального правового акта города Владивостока от 13.05.2015 №185-МПА, вступившего в силу с 01.01.2016).

Методика расчета арендной платы за пользование земельными участками на территории города Владивостока определена Муниципальным правовым актом города Владивостока от 05.03.2008 №17-МПА (утратил силу с 10.08.2015) и Муниципальным правовым актом города Владивостока от 10.08.2015 №208-МПА в качестве произведения ставки арендной платы и кадастровой стоимости земельного участка.

Корректирующие и функциональные коэффициенты, применяемые при расчёте кадастровой стоимости земельного участка, установлены отдельными решениями Думы города Владивостока.

Так, в 2010 – 2013 годы применению подлежало решение Думы города Владивостока от 24.11.2009 № 396, подпунктом 1.2 Приложения №1 к которому установлена величина коэффициента функционального использования земельными участками, предназначенными для размещения многоэтажных жилых домов, на период строительства в течение первых пяти лет включительно с момента предоставления земельного участка, равная 2; на период строительства свыше пяти лет с момента предоставления земельного участка (независимо от срока действия договора аренды земельного участка) – равная 15.

Аналогичные величины указанного коэффициента приведены в подпунктах 1.2 приложений №1 к решениям Думы города Владивостока от 19.06.2013 №124 (подлежало применению в 2014 году), от 17.06.2014 № 306 (подлежало применению в 2015 году) и от 30.07.2015 №505 (подлежало применению в 2016 году).

Судом установлено, что до заключения договора аренды земельного участка от 31.07.2012 №03-Ю-15611 между правопредшественником Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края и Потребительским кооперативом «ЖСК №88» на основании решения Арбитражного суда Приморского края от 18.12.2009 по делу №А51-20302/2009 был заключён договор №03-Ю-12552 аренды земельного участка от 17.08.2010, по условиям которого ответчик арендовал земельный участок с кадастровым номером 25:28:03 00 02:0204 площадью 11879 кв. м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: 

<

...> (установлено относительно ориентира – жилой дом, расположенного в границах участка), для использования в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства блок секция 9Б, 9Б-2, вставки ВИ-Б1 жилого дома готовностью 4%, блок секция 9А-1 жилого дома готовностью 18%, блок секции 9А-2 и 9А-3, кирпичная вставка ВИ-А2 жилого дома готовностью 51%, кирпичная вставка ВИ-А1 жилого дома готовностью 9%.

В этой связи арендные правоотношения с ответчиком фактически были переоформлены (актуализированы) путём заключения договора аренды от 31.07.2012 №03-Ю-15611 в отношении одного земельного участка – с кадастровым номером 25:28:030002:0260 с сохранением прежнего целевого назначения аренды (для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства).

При таких обстоятельствах земельный участок для завершения строительства многоквартирного жилого дома первоначально был предоставлен ответчику 17.08.2010, в связи с чем течение установленного подпунктом 1.2 Приложения №1 к решению Думы города Владивостока от 24.11.2009 № 396 пятилетнего срока действия льготного функционального коэффициента, равного 2, надлежит исчислять с 17.08.2010.

Таким образом, указанную в Приложении №2 к договору аренды ставку коэффициента функционального использования, равную 15, а следовательно, и согласованную ставку арендной платы на момент его заключения и по 16.08.2015 включительно (пять лет с момента предоставления земельного участка в аренду) следует признать противоречащими положениям решения Думы города Владивостока от 24.11.2009 № 396.

Между тем, по расчёту суда, произведённому с учётом пункта 2.3 договора о сроке внесения очередного платежа и подлежащих применению в спорный период (с 01.09.2014 по 30.11.2016) нормативно-правовых актов, подлежащая внесению арендная плата составила 672 559 рублей 52 копейки (из расчёта ставки земельного налога, равной 0,2%, и ставки функционального коэффициента, равного 2, в период с 17.08.2010 по 16.08.2015; ставки земельного налога, равной 0,2%, и ставки функционального коэффициента, равного 15, в период с 17.08.2015 по 31.12.2015; ставки земельного налога, равной 0,3%, и ставки функционального коэффициента, равного 15, в период с 01.01.2016 по 30.11.2016), в то время как арендатором в этот период арендная плата не вносилась.

Таким образом, за указанный период действия договора аренды у арендатора сложилась задолженность перед арендодателем по арендной плате в общей сумме 672 559 рублей 52 копейки за период 01.09.2014 по 30.11.2016, которая на основании статей 307, 309, 614 ГК РФ подлежит взысканию с ответчика.

Истцом также заявлено требование о взыскании 148 607 рублей 60 копеек пени  за период с 02.10.2014 по 08.12.2016 (исходя из расчета пени) за нарушение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей. 

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Пункт 4.2 договора от 31.07.2012 предусматривает за нарушение сроков внесения оплаты уплату пени в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению арендной платы судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к арендатору подлежит применению ответственность согласно условиям договора. 

В связи с удовлетворением требований о взыскании суммы основного долга в части, то требование о взыскание неустойки также подлежит частичному удовлетворению в размере 65 163 рубля 56 копеек  за период с 02.10.2014 по 08.12.2016 с учетом сроков внесения арендной платы.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца и ответчика пропорционально сумме удовлетворенных требований, однако, Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем в соответствии с пунктом 1 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина в размере 15 271 рублей  подлежит взысканию с ответчика, не освобожденного от такой уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Взыскать с потребительского кооператива "ЖСК №88" в пользу Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края 672 559 рублей 52 копейки основного долга, 65 163 рубля 56 копеек пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с потребительского кооператива "ЖСК №88" в доход федерального бюджета 15 271 рубль государственной пошлины по иску.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья      Жестилевская О.А.