АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

26 декабря 2024 года

Дело №

А56-72961/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Нестерова С.А., Чуватиной Е.В.,

при участии от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу ФИО1 (доверенность от 28.12.2023), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2024 по делу           № А56-72961/2023,

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Управление Росреестра), о признании незаконными действий Управления Ростреестра по государственной регистрации договора от 23.05.2023 № 03/05 уступки права требования (цессии) по договору от 23.04.2019 № 13/ЗК-05923 аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО2, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>; общество с ограниченной ответственностью «Трэс», адрес: 192019, Санкт-Петербург, вн. тер. г. муниципальный округ Невская застава, пр. Обуховской Обороны, д. 15, лит. А, пом. 7-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество).

Решением от 18.02.2024 заявленные требования удовлетворены; с Управления Росреестра в доход федерального бюджета взыскано 3000 руб. государственной пошлины.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2024 данное решение оставлено без изменения.

Управление Росреестра в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и отказать в удовлетворении требований. По мнению подателя жалобы, договор аренды земельного участка с учетом подписания сторонами дополнительного соглашения об увеличении срока его действия до 28.11.2025 следует считать заключенным на срок более пяти лет, в связи с чем согласия арендодателя на передачу арендатором другому лицу прав и обязанностей по договору не требовалось; поведение Комитета, принимающего платежи от нового арендатора и не обжаловавшего соглашение об уступке права аренды, свидетельствует об одобрении уступки права; договор об уступке прав и обязанностей без согласия кредитора является оспоримой сделкой. Кроме того, регистрирующий орган указал на оставление апелляционным судом без внимания довода Управления Росреестра о необоснованном взыскании с него судом первой инстанции государственной пошлины по заявлению.   

В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. 

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, предприниматель ФИО2 лично не явилась, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в отсутствие участников процесса либо их представителей.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и предприниматель ФИО2 (арендатор) заключили договор от 23.04.2019 № 13/ЗК-05923 аренды земельного участка площадью 1820 кв. м с кадастровым номером 78:12:0007012:2516, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Фаянсовая ул., участок 8 (юго-западнее дома 26, лит. А), для использования под производственно-складскую деятельность, газоны сроком по 23.10.2019 (пункт 3.1).

Согласно пункту 4.3.8 договора арендатор не вправе заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога и др.), без письменного разрешения арендодателя. 

В соответствии с пунктом 7.4 договора положения пункта 4.3.8 договора не применяются, если договор заключен на срок более чем пять лет; при этом арендатор в случае совершения действий, указанных в пункте 4.3.8 договора, обязан в десятидневный срок уведомить об этом арендодателя.

На основании обращения арендатора стороны в соответствии с частями 3 – 5 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ заключили дополнительное соглашение от 28.11.2022 № 1 к договору об установлении срока его действия до 28.11.2025. 

Договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном порядке.

В дальнейшем предприниматель ФИО2 и Общество заключили договор от 23.05.2023 № 03/05 уступки права требования (цессии) по договору аренды.

На основании указанного договора цессии Управление Росреестра 26.05.2023 осуществило регистрацию перехода к Обществу права аренды в отношении участка. 

Комитет, считая, что Управление Росреестра незаконно зарегистрировало соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенному на срок менее пяти лет, без разрешения арендодателя, обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимости и государственной регистрацией прав на объекты недвижимости, а также сделок с таким имуществом, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

Согласно части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2).  

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) арендатору земельного участка предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В то же время пунктом 9 той же статьи предусмотрено право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при его аренде на срок более чем пять лет, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. 

Таким образом, арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без согласия арендодателя, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет или договором аренды, заключенным на срок менее пяти лет, не предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

В данном случае пунктом 3.1 договора аренды от 23.04.2019                    № 13/ЗК-05923 срок его действия определен по 23.10.2019. Следовательно, срок действия договора составлял менее одного года.

Дополнительным соглашением от 28.11.2022 № 1 к договору срок его действия установлен до 28.11.2025. 

Суды, проанализировав условия договора в первоначальной редакции и содержание дополнительного соглашения, правомерно пришли к выводу, что увеличение на три года срока договора, первоначального заключенного на срок менее года и действовавшего на момент заключения дополнительного соглашения в режиме неопределенного срока, не дает оснований считать договор аренды заключенным на срок более пяти лет и применять к данному договору положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

Следовательно, поскольку договор был заключен на срок менее пяти лет и пунктом 4.3.8 договора предусмотрена необходимость получения письменного разрешения арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора по этому договору третьему лицу, договор от 23.05.2023 № 03/05 уступки права требования (цессии), на основании которого права и обязанности арендатора перешли к Обществу, не мог быть заключен без письменного разрешения Комитета. 

Довод подателя жалобы о том, что с учетом дополнительного соглашения от 28.11.2022 № 1 договор аренды в данном случае следует считать заключенным на срок более пяти лет, не может быть принят во внимание, поскольку при определении срока договора судебные инстанции правомерно исходили из ошибочности позиции о возможности суммирования сроков для определения его продолжительности применительно к статье 22 ЗК РФ.

Довод Управления Росреестра об избрании Комитетом ненадлежащего способа защиты, поскольку регистрационные действия совершены на основании оспоримой сделки, также несостоятелен. 

В силу статьи 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора является ничтожным.

Таким образом, с учетом пункта 2 статьи 391, пункта 2 статьи 615 ГК РФ имелись основания считать сделку, представленную на государственную регистрацию, ничтожной в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ.     

В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона о регистрации регистрирующий орган должен приостановить государственную регистрацию, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13); в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна (пункт 15).

При таких обстоятельствах суды правомерно признали незаконными действия регистрирующего органа по государственной регистрации договора от 23.05.2023 № 03/05, заключенного в отсутствие письменного разрешения Комитета.      

Вместе с тем суд первой инстанции, удовлетворяя требования Комитета, при взыскании с Управления Росреестра в доход федерального бюджета государственной пошлины по заявлению не учел следующее.

В соответствии со статьей 102 АПК РФ основания и порядок уплаты государственной пошлины, а также порядок предоставления отсрочки или рассрочки уплаты государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. 

В силу части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) организации признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если они выступают ответчиками (административными ответчиками) в судах общей юрисдикции, Верховном Суде Российской Федерации, арбитражных судах или по делам, рассматриваемым мировыми судьями, и если при этом решение суда принято не в их пользу и истец (административный истец) освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с главой 25.3 НК РФ.

Как предусмотрено подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ, от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым арбитражными судами, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие в качестве истцов или ответчиков.    

В соответствии со статьей 3 Закона о регистрации государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.  

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457, таким уполномоченным органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, которая осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.

При этом Комитет, являющийся органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации – города Санкт-Петербурга, при обращении в арбитражный суд с настоящим заявлением не платил государственную пошлину. 

В таком случае с учетом приведенных выше положений АПК РФ и НК РФ у суда первой инстанции не имелось оснований для взыскания с Управления Росреестра государственной пошлины в сумме 3000 руб. Данное нарушение не было устранено в суде апелляционной инстанции.  

При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат изменению в части взыскания с Управления Росреестра государственной пошлины по заявлению с исключением из резолютивной части решения соответствующего абзаца.           

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2024 по делу № А56-72961/2023 изменить, исключив из резолютивной части решения абзац 2.

В остальной части решение от 18.02.2024 и постановление от 09.07.2024 по настоящему делу оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу – без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

С.А. Нестеров

 Е.В. Чуватина