Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А72-17890/2021

01 августа 2022 года

г. Ульяновск

 

Резолютивная часть решения объявлена 26.07.2022, полный текст решения изготовлен 01.08.2022.

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Ключниковой М.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                 ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ООО "ГОСТИНИЦА СОВЕТСКАЯ"                                  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Ульяновск 

о взыскании 417 384 руб. 05 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, доверенность от 26.05.2021,  диплом

от  ответчика – ФИО4, доверенность от 28.03.2022,  диплом; ФИО5, доверенность от 17.02.2022;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Гостиница Советская» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности в размере 417 384 руб. 05 коп.

Исковое заявление поступило в производство судьи Арзамаскиной Н.П.

Определением от 07.12.2021 исковое заявление принято в порядке упрощенного производства.

Определением от 10.02.2022г. суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Протокольным определением от 21.04.2022 г. в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство истца об уменьшении исковых требований, просит взыскать с ответчика 392 170 руб. 80 коп. – основной долг по договору аренды нежилого помещения №62 от 21.02.2020г. по постоянной части арендной платы и 4 970 руб. 26 коп. - по переменной части арендной платы.

Определением от 13.05.2022г.  произведена замена судьи Арзамаскиной Н.П., дело передано на рассмотрение судье Ключниковой М.Г.

Определением от 22.06.2022 ходатайство ответчика о вызове в качестве свидетелей сотрудников отдела аренды Общества с ограниченной ответственностью «Гостиница Советская» оставлено без удовлетворения, ввиду отсутствия процессуальных оснований.

Статьей 68 АПК РФ установлено, что обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в суде иными доказательствами.

По смыслу ст. 88 АПК РФ вызов лица в качестве свидетеля является правом, а не обязанностью суда, и обуславливается предметом доказывания и необходимостью в получении определенного доказательственного материала (относимого и допустимого) в подтверждение наличия какого-либо юридического факта.

В данном случае рассмотрение вопроса о снижении размера арендной платы, либо об отсрочке ее выплаты должно фиксироваться подписанием дополнительных соглашений к договору аренды.

В судебном заседании 26.07.2022г. представитель истца уточненные исковые требования поддержал в полном объеме. 

Представители ответчика возражали против исковых требований в полном объеме. 

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению. 

Из материалов дела усматривается, что 21.02.2020 между Обществом с ограниченной ответственностью «Гостиница Советская» (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) оформлен договор аренды нежилого помещения №62, согласно которому Арендодатель обязуется предоставить Арендатору, а Арендатор принять в пользование за плату нежилые помещения № 41, 53, 54, 55, 56, 105, 106 и часть помещения №49 (площадью 5,54 кв.м), общей площадью 126,70 кв.м, расположенные на первом этаже и нежилые помещения №101, 102, общей площадью 14,47 кв.м, расположенные в подвале  по адресу: 

<

...> (далее – объект аренды).

Общая площадь арендуемых помещений составила 141,17 кв.м.

Объект аренды передан в пользование Арендатору по акту приема-передачи от 21.02.2020г.

Целевое назначение объекта аренды – для размещения кафе (пункт 1.3 договора). 

Срок аренды определяется с 21 февраля 2020 года по 31 января 2021 года (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 4.1 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.

Постоянная часть подлежит внесению с даты передачи объекта аренды арендатору ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца и составляет 40 000 руб. 00 коп., в т.ч. НДС. 

Переменная часть арендной платы включает в себя компенсацию расходов арендодателя на коммунальные услуги, потребляемые арендатором в занимаемом помещении (электроэнергия, ГВС, ХВС, водоотведение, отопление).

Согласно исковому заявлению ответчик ненадлежащим образом исполнял взятую на себя обязанность по своевременной оплате арендных платежей.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с марта 2020 по январь 2021 составила 412 413 руб. 79 коп. (по постоянной части) и 4 970 руб. 00 коп. (по переменной части).

В связи с образовавшейся задолженностью по оплате арендных платежей истцом 27.10.2021 была направлена претензия в адрес ответчика (исх. №205 от 25.10.2021).

Претензия была получена арендатором, но оставлена без удовлетворения. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. 

Пункт 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) устанавливает, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В статье 310 ГК РФ указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пункт 1 статьи 614 ГК РФ указывает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

Факт заключения сторонами договора аренды от 21.02.2020 №62, передачи имущества арендатору по акту приема-передачи без возражений и замечаний подтвержден материалами дела и сторонами не оспаривается.

Позиция ответчика по настоящему спору сводится к факту невозможности использования арендуемого имущества по его назначению в связи с проведением арендодателем ремонтных работ как в смежных помещениях, так непосредственно и в помещении, занимаемом ИП ФИО4 по договору аренды, вследствие чего, по мнению ответчика, обязанность по оплате арендных платежей в спорный период отсутствует.

Так, представитель ответчика указал, что с мая 2020 года арендодатель без предварительного предупреждения начал осуществлять ремонтные работы на первом этаже гостиницы «Советская» (смежные с арендуемым помещения), в том числе на переданном по договору аренды объекте. По факту переданные в аренду помещения в период проведения ремонтных работ ответчиком не использовались, доступ в помещение был ограничен со стороны администрации гостиницы. Действиями истца ответчику причинены убытки.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с абзацем третьим пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо досрочного расторжения договора.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер и не зависеть от воли самого арендатора.

Таким образом, сами по себе недостатки арендованного имущества не являются основанием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы. В законе предусмотрена лишь возможность соразмерного уменьшения арендной платы, а также возникновения у арендатора права требовать досрочного расторжения договора.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) договор аренды носит взаимный характер, т.е. невозможность пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Таким образом, освобождение от уплаты арендных платежей предполагает невозможность пользоваться арендованным имуществом.

Возражая против доводов ответчика, истец указал, что не препятствовал арендодателю в пользовании арендуемым помещением.

В первый месяц аренды помещение не использовалось ответчиком по его целевому назначению не по вине третьих лиц, а по причинам внутреннего характера, зависящим исключительно от арендатора. Как следует из пояснений представителя ответчика, данных им в ходе судебных заседаний, так и отраженных в отзыве на исковое заявление, ИП ФИО4 в указанный период проводила мероприятия по внесению изменений в меню и карту бара.

Арендуемое ответчиком нежилое помещение имеет отдельный вход с улицы, что отражено на плане в Приложении к договору аренды №62.

Ремонтные работы в иных помещениях, принадлежащих истцу на праве собственности, расположенных по адресу: 

<

...>, не ограничивали доступ ответчику в арендуемое помещение.

Представитель истца пояснила, что действительно в период с 20 июля 2020 г. по 20 августа 2020 г. проводился ряд ремонтных работ, затрагивающих помещение, сданное в аренду ответчику, а именно, замена фасадного остекления.

В подтверждение указанного обстоятельства в материалы дела представлен договор подряда №32/20 от 25.05.2020 на изготовление и монтаж светопрозрачных конструкций из алюминиевого профиля, дополнительное соглашение к данному договору, а также график производства работ.

В связи с вышеизложенными обстоятельствами, истцом были уточнены исковые требования к ИП ФИО4, постоянная часть арендной платы за время проведения ремонтных работ снижена пропорционально площади арендуемых помещений первого этажа.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчиком в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих обращение к истцу с претензиями, заявлениями, обращениями, свидетельствующими о его несогласии с проведением ремонтных работ, а также о том, что указанные работы создают препятствия в пользовании арендуемым имуществом. 

Устные телефонные переговоры с сотрудниками отдела аренды истца, а также устные договоренности об освобождении от оплаты арендных платежей не могут быть признаны надлежащими доказательствами, подтверждающими внесение изменений в договор аренды в части касающейся порядка и размера оплаты.

 Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ремонт в непосредственно арендованных ответчиком помещениях не производился (за исключением периода с 20.07.2020 по 20.08.2020), пользование арендованными помещениями могло осуществляться в обычном режиме.

Вопреки своей позиции по существу предъявленных требований истец надлежащими доказательствами не доказал ни факт проведения ответчиком ремонтных работ в помещениях, переданных по договору аренды (за исключением периода с 20.07.2020 по 20.08.2020), ни причинной связи между указанными работами и отсутствием обязанности по внесению арендной платы.

Оценив представленные сторонами доказательства, суд не усматривает оснований для освобождения истца от уплаты арендных платежей за спорный период времени.

Расчет, представленный истцом, ответчиком не оспорен. Контррасчет не представлен.

Представитель ответчика в ходе рассмотрения дела указывала, что в период действия договора аренды №62 на территории Ульяновской области действовали ограничительные меры, связанные с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, а Указом Губернатора Ульяновской области от 12.03.2020г. (с изменениями и дополнениями) приостанавливалась деятельность организаций общественного питания.

В соответствии с частью 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе отказаться от исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №434.

Из выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей в отношении ИП ФИО4 следует, что основным видом деятельности ответчика является торговля розничная, преимущественно пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями в неспециализированных магазинах (код ОКВЭД 47.11).

Согласно Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 №434 указанный вид деятельности не отнесен к перечню отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания, которая отнесена к отраслям российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, является дополнительным видом деятельности ИП ФИО4

В период действия договора ответчик не обращался к истцу с заявлением о предоставлении отсрочки оплаты арендных платежей, либо снижения размера арендной платы, в материалах дела отсутствуют доказательства обратного.

Данный факт сторонами не оспаривается.

В ходе рассмотрения дела в суде представитель ответчика также не выразил волеизъявление на такое уменьшение в возражениях на исковое заявление.

На неоднократные вопросы суда о том, что именно послужило причиной невозможности использования арендуемого помещения в соответствии с целями договора, представитель ответчика указывала только лишь на проведение арендодателем ремонтных работ, а не на приостановление деятельности организаций общественного питания в связи с ограничительными мерами.

Ссылка ответчика на то обстоятельство, что в результате неправомерных действий истца при проведении ремонта в помещении, являющемся предметом договора аренды, изменена конфигурация помещения, внутренние перегородки демонтированы, а имущество, принадлежащее на праве собственности арендатору, повреждено, отклоняется судом в силу следующего.

Как следует из материалов дела, арендатор ИП ФИО4 письмом №26 от 12.02.2021 была уведомлена о необходимости произвести возврат помещений и вывоза своего имущества, в связи с окончанием срока действия договора.

Ответ на письмо в адрес арендодателя не поступило.

ИП ФИО4 не явилась на подписание акта приема-передачи помещений ни 01.02.2021г., ни 21.02.2021г.

В связи с вышеизложенным, арендодателем был составлен односторонний комиссионный акт приема-передачи помещения от 24.02.2021, а также акт осмотра помещения, в котором зафиксировано имущество, принадлежащее ответчику.

Лишь после прекращения действия договора аренды нежилого помещения №62 от 21.02.2020г., арендодатель приступил к выполнению ремонтных работ в спорном помещении, о чем свидетельствует договор подряда №16/04 от 16.04.2021 (т. 2 л.д. 3 - 7).

На основании изложенного, исковые требования ООО «Гостиница Советская» о взыскании задолженности по договору аренды №62 от 21.02.2020 в размере 397 141 руб. 06 коп. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

Довод ответчика о том, что истец длительное время не обращался с требованием о взыскании задолженности по оплате арендных платежей, что является, по мнению ИП ФИО6 злоупотреблением правом, подлежит отклонению, так как обращение истца с иском в суд в пределах срока исковой давности, установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, о злоупотреблении правом не свидетельствует, поскольку является правом истца на судебную защиту.

Согласно пункту 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. 

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ и  с учетом правовой позиции, изложенной в п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" расходы истца на оплату госпошлины возлагаются на ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. 

Как разъяснено в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", в силу подпункта 3 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации при уменьшении истцом размера исковых требований сумма излишне уплаченной государственной пошлины возвращается в порядке, предусмотренном статьей 333.40 упомянутого Кодекса. 

В связи с вышеизложенным, истцу из федерального бюджета подлежит возврату государственная пошлина в размере 404 руб. 68 коп., уплаченная по платежному поручению №828 от 24.11.2021.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176-177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2                     (ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Гостиница Советская» (ИНН 

<

***>) 397 141 руб. 06 коп. – задолженность по договору аренды нежилого помещения №62 от 21.02.2020, 10 943 руб. 00 коп. – в возмещение расходов по госпошлине.

Вернуть Обществу с ограниченной ответственностью «Гостиница Советская»                    (ИНН 

<

***>) излишне уплаченную государственную пошлину в размере 404 руб. 68 коп. по платежному поручению №828 от 24.11.2021.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия.

 

Судья                    М.Г. Ключникова