ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-181371/19-37-1403

г. Москва

30 сентября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 сентября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 30 сентября 2019 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Скачковой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Городенским Н.Б.

рассмотрев в судебном заседании дело 

по исковому заявлению ООО "АРИАНТ" (ОГРН 5187746007246, ИНН 7708338880)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)

о зачете стоимости произведенных неотделимых улучшений.

В судебном заседании 12.09.2019 объявлялся перерыв до 19.09.2019.

При участии до перерыва:

от истца – Лунева В.В. по доверенности от 10.04.2019;

от ответчика – Шинкарюк А.Ю. по доверенности от 29.11.2018 № 33-Д-1026/18.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Ариант» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении стоимости неотделимых улучшений на дату подачи ООО «Ариант-Трэвел» (правопредшественником Истца) заявления в Департамент городского имущества города Москвы о выкупе имущества на 17.05.2017 и зачете неотделимых улучшений в счет стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Сретенский бульвар, д. 6/1, стр. 1, общей площадью 195,2 кв.м. по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Исковые требования заявлены на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст.ст. 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и мотивированы отказом Департамента согласовать стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором нежилого помещения, а также произвести зачет  этой стоимости неотделимых улучшений при определении цены договора купли-продажи  помещения, который должен быть заключен в будущем, на условиях приватизации государственного имущества города Москвы.

Истец поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, согласно которому, заявленные требования считает не обоснованными и не подлежащими удовлетворению. В ходе судебного заседания, состоявшегося 19.09.2019, пояснил, что не согласовывал с истцом проведение каких-либо работ по перепланировке, переустройству и капитальному ремонту в арендуемом помещении, по условиям договора аренды арендатор  за свой счет проводит текущий ремонт, а также обеспечивает функционирование инженерных систем.

В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ (в редакции Федерального закона от 27.07.2010г. № 228-ФЗ) информация о принятии искового заявления к производству, о времени и месте судебного заседания опубликована на официальном сайте Арбитражного суда города Москвы: www.msk.arbitr.ru.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к выводу, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 30.07.2007 между Обществом с ограниченной ответственностью «Ариант-Трэвел» (далее – Арендатор, Истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее – Арендодатель, Ответчик) заключен договор аренды № 01-00811/07, на основании которого арендатору передано нежилое помещение площадью 195,6 кв.м., по адресу: г. Москва, Сретенский бульвар, д. 6/1, стр.1. Объект аренды расположен в здании, являющемся объектом культурного наследия федерального значения «Комплекс домов страхового общества «Россия», 1899 г. – Дом» (далее – Договор).

В процессе пользования арендованным имуществом Истцом проведен ряд работ по ремонту, переустройству и переоборудованию, часть из которых согласована им с Департаментом культурного наследия города Москвы и рядом других профильных организаций.

Как указано в исковом заявлении, по подсчетам правопредшественника Истца – Общества с ограниченной ответственностью «Ариант-Трэвел», в результате произведенных в арендуемом помещении работ (противоаварийных работ, проведения капитального ремонта и реконструкции) им израсходовано 5 908 000 руб.

17.05.2017 Истец обратился к Ответчику с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении нежилого помещения площадью 195,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Сретенский бульвар, д. 6/1, стр. 1.

Письмом от 19.07.2017 № 3-5-71470/17-(0)-3 Ответчик отказал Истцу в предоставлении государственной услуги, со ссылкой на то обстоятельство, что заявителем не представлены документы в обоснование переустройства арендованного помещения.

Посчитав свои права нарушенными, Истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании отказа Департамента в предоставлении государственной услуги незаконным, и об обязании заключить договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения на условиях проекта договора купли-продажи по цене 10 172 960 руб. (Дело № А40-196052/2017-77-574). 

На дату рассмотрения настоящего спора производство по делу № А40-196052/2017-77-574 не завершено.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом Российской Федерации от 22.07.2008 № 159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого объектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ).

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

В соответствии со ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из отзыва Ответчика на исковое заявление, Истцом в арендованном помещении самовольно, без каких-либо разрешений и согласований устроена сауна, произведена несанкционированная перепланировка помещений, что, как указа Ответчик, является нарушением условий договора аренды и обязанностей арендатора.

В соответствии с Положением о Департаменте имущества города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП, Департамент является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим функции по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом города Москвы, выполнения полномочий собственника в отношении имущества города Москвы.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с п.п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п. 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя. 

Давая толкование указанной нормы, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.12.2012 N 9785/12 сформулировал положение, согласно которому норма статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ является специальной по отношению к правилу, установленному статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу чего норма части 6 статьи 5 Федерального закона носит императивный характер.

Пунктом 3.3. Договора предусмотрено, что при прекращении Договора Арендатор передает объект аренды Арендодателю по акту приема-передачи не позднее 14 дней с момента прекращения действия договора, в том числе все произведенные в помещении отделимые и неотделимые улучшения, без возмещения их стоимости. 

Согласно п. 5.3.7. Договора, при проведении капитального ремонта за счет собственных средств без согласия Арендодателя, арендная плата не пересчитывается и средства, затраченные на капитальный ремонт, не возмещаются. 

Из положений п. 5.4.15. Договора следует, что Арендатор не вправе производить никаких перепланировок и переоборудования помещений, связанных с его деятельностью, без письменного согласия Арендодателя и решения межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы.

Из вышеприведенных положений закона и условий Договора следует, что для возмещения затрат Арендатора в какой-либо форме на произведенные неотделимые улучшения, необходимо получение согласия собственника помещения.

Между тем, Истец к Ответчику за получением соответствующего согласования проведения перепланировок и переоборудования помещения не обращался.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Доказательств согласования с Ответчиком проведенных работ Истцом в нарушение положений ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

Таким образом, Истцом не доказан факт производства работ, в результате которых  арендуемое помещение получило ряд неотделимых улучшений, с согласия Арендодателя. 

Кроме того, Истцом не представлено доказательств того, что указанные работы являются неотделимыми улучшениями

В силу ст. 410 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Согласно п. 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, законодатель разделяет реализацию арендатором работ в помещении на обязанность арендатора производить текущий ремонт помещения, т.е. действия, направленные на восстановление и сохранность имущества арендодателя (как правило, собственника имущества), при которых его согласие не требуется, а также на право арендатора улучшить помещение, т.е. под себя, под свои индивидуальные потребности, для которых законом предусмотрено обязательное согласование с собственником имущества.

В то же время, зачет возможен при наличии у стороны, требующей такого зачета, встречного однородного обязательства по отношению к другой стороне, в том числе, обязательства, срок которого не наступил. На дату рассмотрения настоящего дела, встречное требование к Истцу об уплате стоимости приватизируемого имущества со стороны города Москвы в лице уполномоченного органа отсутствует, поскольку договор купли-продажи в отношении государственного имущества не заключен.

Изложенные обстоятельства исключают возможность удовлетворения заявленных исковых требований.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 65, 70, 71, 102, 110, 167, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске ООО "АРИАНТ" (ОГРН 5187746007246, ИНН 7708338880) к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) о зачете стоимости произведенных неотделимых улучшений – отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья

                                                                                             Ю.А. Скачкова