АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5725/2024

17 февраля 2025 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой

судей С.И. Гребенщикова, Г.Х. Пономаревой

при участии:

от истца: ФИО1, конкурсный управляющий (лично)

от ответчика: ФИО2, представитель, доверенность от 07.10.2024

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Примторг25»

на решение от 23.07.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2024

по делу №  А51-15666/2023

Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Примторг25» (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 690001, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Гермес» (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 690001, 

<

...>, офис XI)

третье лицо: ФИО3

о взыскании 6 300 000 руб.

Общество с ограниченной ответственностью «Примторг25» (далее - ООО «Примторг25») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Гермес» (далее - ООО «Гермес», ответчик) о взыскании задатка в двойном размере в сумме 6 300 000 руб.

К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3 (далее – ФИО3).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 23.07.2024, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2024, в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО «Приторг25», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой (с учетом дополнений к ней), в которой просит их отменить, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование своих возражений заявитель кассационной жалобы приводит доводы о том, что спорный предварительный договор аренды нежилого помещения от 07.08.2018 содержит отдельные положения договора подряда, в связи с чем к спорным правоотношениям подлежали применению положения статьи 716 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Настаивает на несоблюдении ответчиком обязанности по предупреждению истца о необходимости предоставления соответствующей технической документации в целях исполнения предварительного договора. Указывает на несостоятельность вывода судов об утрате интереса ООО «Примторг25» к реализации спорного соглашения об аренде.

ООО «Гермес» представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором выражено несогласие с позицией её заявителя, указано на законность и обоснованность принятых судебных актов.

В порядке статьи 158 АПК РФ судебное разбирательство откладывалось, сторонам предлагалось урегулировать правовой конфликт путем заключения мирового соглашения; в процессе рассмотрения дела судом кассационной инстанции в составе суда произведена замена судьи в порядке статьи 18 АПК РФ, после чего судебное разбирательство произведено с самого начала.

В судебном заседании, проведенном посредством веб-конференции, представитель ООО «Примторг25» настаивал на удовлетворении кассационной жалобы, против чего возражал представитель ООО «Гермес».

ФИО3, надлежащим образом уведомленный о времени и месте  судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечил, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и возражений на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 07.08.2018 ООО «Гермес» (арендодатель) и ООО «Примторг25» (арендатор) заключили предварительный договор аренды нежилого помещения, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем основной договор аренды нежилого помещения площадью не менее 3 500 кв.м, расположенного на первом этаже здания, которое будет возведено на земельном участке с кадастровым номером 25:28:040012:2499, расположенном по адресу: 

<

...> ДСПК «Дальзавод» (разрешенное использование участка: объекты розничной торговли).

Право на земельный участок будет приобретено арендодателем в срок до 31.12.2018. В настоящее время собственником земельного участка является ФИО4. Характеристики здания указаны на момент заключения договора и подлежат уточнению в ходе корректировки технической и иной документации, производимой в ходе строительства и регистрации прав на земельный участок. Предполагаемые границы образованного в результате строительства здания отмечены на копии эскизного плана на здание, являющегося неотъемлемой частью предварительного договора (Приложение №1). Характеристики помещения в строящемся здании, зоны парковок и погрузочной зоны указываются в Технических требованиях (Приложение №2) и являются неотъемлемой частью договора. Здание с помещением в нем возводится в соответствии с Техническими требованиями (Приложение №2) и Техническим заданием (Приложение №3), которые должны быть согласованы сторонами в течение семи месяцев после подписания предварительного договора и являются неотъемлемой частью договора.

Техническое задание разрабатывает арендатор и направляет для согласования арендодателю в течение пяти месяцев с момента подписания договора. В течение двух месяцев Техническое задание согласовывает арендодатель. В случае корректировки Технических требований и Технического задания после согласования сторонами, все изменения будут проводиться за счет арендатора и данные расходы не будут учтены в качестве арендной платы.

Помещение по Основному договору будет предоставлено для использования под размещение магазина с осуществлением торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, включая алкогольную продукцию (пункт 1.1 предварительного договора).

В соответствии с пунктом 1.2 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор в течение трех месяцев с момента регистрации арендодателем торгового центра как законченного строительством объекта, введенного в эксплуатацию, но не позднее чем через пять лет с даты заключения предварительного договора.

Обязательным условием для заключения основного договора является наличие зарегистрированного в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, документально подтвержденного права арендодателя на здание (пункт 1.3 предварительного договора).

В пункте 1.4 предварительного договора стороны пришли к соглашению о том, что в обеспечение взятых на себя обязательств по предварительному договору арендатор оплачивает в качестве задатка сумму в размере 3 150 000 руб. в течение 10 рабочих дней с момента подписания предварительного договора. Сумма задатка возвращается в срок не позднее 5 рабочих дней с даты заключения основного договора либо по соглашению сторон может быть зачтена в счет оплаты обеспечительного платежа по основному договору.

Согласно пункту 3.1 договора от 07.08.2018, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Платежным поручением от 10.08.2018 №23 денежные средства в размере 3 150 000 руб. внесены истцом на счет ответчика в качестве задатка.

В материалы дела представлено разрешение на строительство №RU2504000-55/2020 от 24.09.2020, выданное ООО «Гермес» на строительство многофункционального торгово-развлекательного комплекса в районе ул. Выселковая в г. Владивостоке в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:040012:2499, срок действия которого 03.04.2023 продлен  до 24.05.2025.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 20.01.2022 по делу №А51-18950/2020 ООО «Примторг25» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Поскольку договор аренды сторонами не был заключен, конкурсный управляющий ООО «Примторг25» направил в адрес ООО «Гермес» претензию от 11.07.2023 №616 с требованием о заключении основного договора аренды не позднее 07.08.2023, или в случае невозможности заключения основного договора, о возврате задатка в двойном размере - в сумме 6 300 000 руб.

В ответ на претензию ООО «Гермес» указало на неисполнение ООО «Примторг25» своих обязательств по разработке и направлению Технического задания, что сделало невозможным исполнение ООО «Гермес» своих обязательств по строительству объекта недвижимости и передаче прав аренды.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Примторг25» в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды руководствовались положениями статей 380, 381, 421, 429 ГК РФ и исходили из того, что невозможность заключения основного договора аренды обусловлена неисполнением ООО «Примторг25» обязательств по предварительному договору в части разработки Технического задания и его своевременного направления арендодателю для согласования.

Кассационная коллегия не может согласиться с позицией судов, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - Постановление №49) разъяснено, что отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2 статьи 381 ГК РФ).

Из системного толкования положений пункта 2 статьи 381, пункта 5 статьи 448 ГК РФ следует, что отрицательные последствия в виде утраты задатка либо выплаты двойной суммы задатка наступают для лица, уклоняющегося от заключения договора.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 28 Постановления №49, следует, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Согласно условиям пункта 1.2 предварительного договора от 07.08.2018 основной договор должен быть заключен его участниками не позднее чем через пять лет с даты заключения предварительного договора, т.е. не позднее 07.08.2023.

При этом возможность заключения основного договора аренды поставлена в зависимость от факта ввода арендодателем (ответчиком) Торгового центра как законченного строительством объекта в эксплуатацию и регистрации прав ООО «Гермес» на него в установленном законом порядке (пункт 1.3 предварительного договора).

Из материалов дела следует и ответчиком не оспаривалось, что по состоянию на дату окончания срока действия предварительного договора (07.08.2023) здание Торгового центра, в котором арендатору должны быть предоставлены в пользование помещения площадью не менее 3 500 кв.м, не возведено, срок действия разрешения на строительство №RU2504000-55/2020 от 24.09.2020 продлен по заявлению застройщика до 24.05.2025.

В указанном контексте не могут быть признаны обоснованными утверждения ООО «Гермес» и выводы судов о том, что единственным препятствием к заключению основного договора явилось неисполнение ООО «Примторг25» обязательств по предварительному договору в части разработки Технического задания и его своевременного направления арендодателю для согласования.

В действительности, условиями пункта 1.1 предварительного договора предусмотрена обязанность истца по разработке Технического задания и его согласованию с арендодателем в течение пяти месяцев со дня подписания указанного соглашения.

Вместе с тем, неисполнение указанной обязанности арендатором, вопреки выводам судов, не могло стать единственным препятствием к началу строительства здания Торгового центра и его своевременного завершения согласно условиям предварительного договора аренды.

При этом суд округа исходит из того, что для получения разрешения на строительство (как и для продления срока его действия) ООО «Гермес» должно было представить в уполномоченный орган соответствующий пакет документов проектного и технического характера в соответствии с положениями статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, что и было им сделано. Из содержания пункта 1.1 предварительного договора не следует, что на истца возлагались обязанности по подготовке проектной документации, необходимой для получения ответчиком разрешения на строительство.

Более того, абзацем 6 указанного пункта предварительного договора установлена совместная обязанность по согласованию Технических требований (Приложение №2) и Технического задания (Приложение №3) в течение семи месяцев после заключения соглашения. В материалы дела доказательства исполнения указанной обязанности ни одной из сторон спорного договора не представлены.

На основании изложенного, суд округа, руководствуясь положениями пункта 6 статьи 429 ГК РФ и разъяснениями, изложенными в пункте 28 Постановления №49, приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае обе стороны предварительного договора аренды не проявили той степени добросовестности, какая от них требовалась при исполнении договорных обязательств, следовательно, вину сторон в незаключении основного договора (утрату интереса к заключению основного договора) справедливо признать обоюдной.

В связи с чем обязательства сторон по предварительному договору в силу пункта 1 статьи 381 ГК РФ считаются прекращенными с 07.08.2023, сумма задатка, внесенная ООО «Примторг25», подлежит возврату.

Утверждения заявителя кассационной жалобы о том, что предварительный договор аренды от 07.12.2018 содержит отдельные положения договора подряда, в связи с чем к спорным правоотношениям подлежали применению положения статьи 716 ГК РФ, признаются судом округа ошибочными, основанными на неверном толковании указанной нормы права и условий спорного соглашения.

В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 №13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» разъяснено, что суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт на основании пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ, если установленные судами фактические обстоятельства соответствуют имеющимся в деле доказательствам и позволяют правильно применить нормы права, подлежащие применению.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства дела всесторонне и полно установлены судами, суд округа считает возможным согласно пункту 2 части 1 статьи 287 АПК РФ, отменив обжалуемые судебные акты, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в части.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Учитывая частичное удовлетворение исковых требований, судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску, а также за рассмотрение кассационной жалобы относятся на сторон исходя из принципа пропорциональности.

Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 23.07.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2024 по делу №А51-15666/2023 Арбитражного суда Приморского края отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гермес» (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 690001, 

<

...>, офис XI) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Примторг25» (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 690001, 

<

...>) задаток в размере 3 150 000 руб. В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гермес» (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 690001, 

<

...>, офис XI) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску и за рассмотрение кассационной жалобы в размере 52 250 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Примторг25» (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 690001, 

<

...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску и за рассмотрение кассационной жалобы в размере 52 250 руб.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                              М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи                                                                       С.И. Гребенщиков

Г.Х. Пономарева