ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-41054/18

26 декабря 2018 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 декабря 2018 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Юдиной Н.С., Миришова Э.С.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО Консалтинговая фирма «Ирбис-СТ» на решение Арбитражного суда Московской области от 11.10.2018, принятое судьей Анисимовой О.В. по делу № А41-41054/18 по исковому заявлению ОАО «СтанкоАгрегат» к ООО Консалтинговая фирма «Ирбис-СТ» о взыскании денежных средств, 

при участии в заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 13.05.2018;

от ответчика – не явился, извещен надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «СтанкоАгрегат» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО Консалтинговая фирма «Ирбис-СТ» о взыскании основного долга по договору аренды от 01.01.2017 в размере 1 125 967,74 руб. и 435 749,52 руб. неустойка, расторжении договора аренды от 09.01.2017, обязании возвратить по акту приема-передачи арендованные площади по договору аренды от 09.01.2017.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11.10.2018 исковые требования удовлетворены в части взыскания задолженности по договору аренды от 09.01.2017 в размере 1 125 967,74 руб. и неустойки в размере 435 749,52 руб., обязания возвратить по акту приема-передачи жилые помещения общежития, общей площадью 754 кв.м, находящиеся на третьем и четвертом этажах в здании, расположенном по адресу: 

<

...>; в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды от 09.01.2017 отказано.

Законность и обоснованность указанного судебного акта проверяются по апелляционной жалобе ответчика, в которой заявитель просит судебный акт суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований – отказать.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 – 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на сайте «Электронное правосудие» www.kad.arbitr.ru.

Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 09.01.2017 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды, согласно которому истец обязался передать ответчику во временное владение и пользование (аренду) помещения специализированного жилого фонда – жилые помещения общежития, находящиеся на 3 и 4 этажах здания расположенного по адресу 

<

...> общей площадью 754 кв.м, для использования в качестве гостиницы (пункт 1.1, 1.2, 1.4 договора).

Согласно пункту 1.3 договора помещения являются собственностью арендодателя.

Срок действия договора установлен с 09.01.2016 на 11 месяцев (пункт 7.1). В соответствии с пунктом 7.3 договора в случае если за один день до истечения срока действия договора арендодатель не поставит арендатора в известность о своем намерении расторгнуть договор в силу истечения срока его действия или намерения заключить договор аренды на иных условиях, договор считается продленным на тех же условиях.

Договор подписан сторонами, подписи скреплены печатями (л.д. 32).

Помещения переданы истцом ответчику по акту приема-передачи от 09.01.2017 (л.д. 35).

Согласно пояснениям истца, ответчиком ненадлежащим образом вносится арендная плата, предусмотренная разделом 3 договора, что явилось основанием для обращения к ответчику с претензией (л.д.21), а затем с иском в арбитражный суд.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 1 статьи 655 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата за все помещения составляет 100 000 руб. за каждый календарный месяц. Оплата арендных платежей производится арендатором арендодателю после выставления арендодателем счетов и актов на оплату по договору путем перечисления денежных средств на расчетный счет, в срок до 10 числа месяца следующего за расчетным (пункт 3.2).

Согласно пояснениям истца, ответчик в период действия договора аренды ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендных платежей, что привело к возникновению задолженности.

Из расчетов истца следует, что оплата произведена ответчиком два раза: 13.07.2017 на сумму 65 000 руб. и 05.07.2017 на сумму 80 000 руб.

Задолженность составила 1 125 967,74 руб.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом согласно статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно статьям 8, 9 АПК РФ стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

Доказательств погашения данной суммы задолженности в полном объеме, а также доказательств, свидетельствующих о меньшем размере задолженности, ответчиком не представлено.

С учетом указанных обстоятельств судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования истца о взыскании задолженности в размере 1 125 967,74 руб.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В случае несвоевременного внесения арендной платы в установленные договором сроки арендодатель имеет право начислить арендатору неустойку в размере 0,1 процента за каждый день просрочки от суммы неисполненного обязательства (пункт 4.1).

Ввиду несвоевременного внесения арендной платы истцом начислена договорная неустойка, размер которой по состоянию на 22.05.2018 составил 435 749,52 руб.

Представленный истцом расчет пени судом проверен и признан верным.

Поскольку в материалы дела не представлены доказательства своевременной оплаты задолженности в полном объеме, требование истца о взыскании неустойки правомерно удовлетворено судом первой инстанции в заявленном размере.

Истец также просил расторгнуть договор аренды и возвратить имущество по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В обоснование требования о расторжении договора аренды истец ссылается на ненадлежащее исполнение обязанностей по внесению арендной платы, ответчик систематически не вносит арендную плату по договору аренды.

Между тем, истцом не учтено обстоятельство, что договор аренды является срочным, заключен на срок 11 месяцев, с его пролонгацией в случае отсутствия у сторон намерения расторгнуть его (пункт 7.3 договора).

Установленный договором срок его действия истек, но стороны не заявили о его расторжении (доказательства об обратном в материалах дела отсутствуют), следовательно, договор стал считаться заключенным на неопределенный срок, и к отношениям сторон стали применяться правила пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

Истец 02.04.2018 направил ответчику уведомление о расторжении договора, что подтверждается уведомлением, описью вложения (л.д. 24) и почтовой квитанцией (л.д. 23). В соответствии с отчетом об отслеживании почтового отправления с официального сайта ФГУП «Почта России», корреспонденция получена ответчиком 06.04.2018.

Следовательно, договор считается расторгнутым 06.07.2018.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования истца о расторжении договора, поскольку договор прекратил свое действие по основаниям пункта 2 статьи 610 ГК РФ в связи с истечением срока его действия и отказа арендодателя от его дальнейшего действия.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В совокупности указанной нормы с положением пункта 1 статьи 655 ГК РФ ответчик обязан возвратить истцу арендуемое имущество по акту приема-передачи.

При указанных обстоятельствах судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования истца об обязания возвратить по акту приема-передачи жилые помещения общежития, общей площадью 754 кв.м, находящиеся на третьем и четвертом этажах в здании, расположенном по адресу: 

<

...>.

Доводы ответчика о ничтожности договора аренды являются не обоснованными по следующим основаниям.

Спорное имущество является собственностью истца, что подтверждается договором от 29.09.1993 общежития-гостиницы по адресу 

<

...> о передаче имущества на баланс ОАО «Станкоагрегат».

В дальнейшем имущество включено в состав приватизируемого имущества истца в соответствии с пунктом 1 Указа Президента Российской Федерации № 8 от 10.01.1993 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий».

Таким образом, арендованные помещения в составе здания общежития с 1993 года выбыли из муниципальной собственности, и не являются специализированными жилыми помещениями в том смысле, который им придается пунктом 3 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации, с установленными в нем ограничениями.

Кроме того, согласно пункту 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Также несостоятельны доводы ответчика о том, что договор прекратил свое действие еще в январе-марте 2017 года, когда он направлял истцу письма с требованиями расторгнуть договор аренды, поскольку доказательств направления таких писем и их получения истцом не представлено. Кроме того, ни законом, ни договором не предусмотрено право арендатора на расторжение договора в одностороннем порядке.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку не подтверждают правомерность позиции заявителя, противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, данные доводы сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности позиции заявителя.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

На основании вышеизложенного апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 11 октября 2018 года по делу № А41-41054/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

 

Председательствующий

 

Л.Н. Иванова

Судьи

 

Н.С. Юдина

Э.С. Миришов