Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-165825/21-17-1296

г. Москва

17 декабря 2021 года

Резолютивная часть решения оглашена 17 ноября 2021  года

Решение в полном объеме изготовлено 17 декабря 2021 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: судьи  Поляковой А.Б. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем Миранги А.Э., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале 8019 дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Глобэкс Грейн" к Управлению Росреестра по Москве, третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "С энд М МЕНЕДЖМЕНТ" о признании незаконными действий, выразившихся в уведомлении от 04 мая 2021 года № КУВД-001/2021-2289236/2, о возложении обязанности устранить допущенные нарушения, прав и законных интересов заявителя

при участии: от заявителя: Копытов Н.О. по доверенности от 01.09.2021 №01/09/21, от заинтересованного лица: Власов Д.Е. по доверенности от 05.05.2021 № Д-56/2021, третье лицо: не явилось, извещено.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Глобэкс Грейн" (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконными действий Управления Росреестра по Москве, выразившихся в уведомлении от 04 мая 2021 года № КУВД-001/2021-2289236/2; о возложении обязанности устранить допущенное нарушение прав ООО "Глобэкс Грейн" путем государственной регистрации договора аренды от 01.08.2020 № 17/20 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Щипок, д.9/26, стр.1, заключенного между ООО "Глобэкс Грейн" и ООО "С энд М МЕНЕДЖМЕНТ".

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом. Дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии ст. ст. 123, 156 АПК РФ. От третьего лица поступил отзыв, согласно которому оно поддерживает позицию заявителя.

Заявитель поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении, указывая на то, что сшить необходимые документы было невозможно по причине не возврата Управлением документов для сшивки. Заинтересованное лицо не указало первоначально, что документы необходимо сшить (возврат от 9 декабря). Кроме того, заявитель оплатил государственную пошлину за регистрацию дополнительных соглашений как отдельных, в связи с тем что сшить документы было невозможно в связи с нахождением их оригиналов в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве.

Управление Росреестра по Москве представило материалы регистрационного дела, возражало против удовлетворения заявленных требований. 

Судом проверено и установлено, что процессуальный срок, установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ на обращение в суд заявителем соблюден.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из заявления и материалов дела, между ООО «Глобэкс Грейн» и ООО «С энд М МЕНЕДЖМЕНТ» заключен договор аренды от 01 августа 2020 года № 17/20 (далее — «Договор аренды»). Арендодатель (Третье лицо) обязался передать Арендатору (Истцу) нежилые помещения общей площадью 286,9 кв.м. по адресу: 115054, г. Москва, ул. Щипок, д.9/26, стр.1 (далее — Помещение). 

В п. 1.1 Договора аренды установлено, что расположение и границы Помещения определены в приложении № 1 к настоящему Договору. В приложении № 1 обозначено арендуемое по Договору помещение и приведены иные индивидуализирующие Помещение характеристики, а также приложены экспликация и кадастровый паспорт на всё здание.

ООО «Глобэкс Грейн» 30 ноября 2020 года подало в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве через службу МФЦ заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество № MFC-0558/2020-878804-1.

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве 09 декабря 2020 года поступило уведомление № КУВД-001/2020-26502111/1 о возврате заявления с указанием на необходимость подачи документов с приложением технического плана помещения.

Заявитель 26 января 2021 года повторно подал в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве через службу МФЦ заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество № MFC-0558/2021-117130-1 с приложением кадастрового паспорта.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве 04 февраля 2021 года направило уведомление № КУВД-001/2021-2289236/1 о приостановлении государственной регистрации до устранения обстоятельств послуживших причиной приостановления, а именно:

1.не представлена доверенность на представителя третьего лица, подписавшего договор аренды Воробьева И.В.;

2.регистрации дополнительных соглашений по причине представления данных документов как отдельных, не сшитых с договором аренды невозможна;

3. не представлен технический план помещения.

ООО «Глобэкс Грейн» 26 апреля 2021 года подало заявление об устранении части причин, послуживших основанием приостановления регистрационных действий, а именно:

1.предоставило доверенность на представителя третьего лица, подписавшего договор аренды Воробьева И.В.;

2.оплатило государственную пошлину для регистрации дополнительных соглашений (государственная пошлина в размере 22 000 рублей, согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, Письма Минфина России от 28.01.2021 N 03-05-04-03/5043, от 06.10.2020 N 03-05-04-03/87113).

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве 04 мая 2021 года отказало в государственной регистрации права по причине отсутствия технического плана помещения и в связи с тем, что договор аренды и дополнительные соглашения были не сшиты. 

Считая действия Управления Росреестра по Москве, выразившиеся в отказе в государственной регистрации договора, оформленные уведомлении от 04 мая 2021 года № КУВД-001/2021-2289236/2 незаконными, не основанными на нормах действующего законодательства, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Суд считает заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Отношения, связанные с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с ч.12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218- приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Согласно части 1 статьи 51 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды.

Если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

В абзаце 5 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если права на недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды (земельные участки, здания, сооружения, помещения) может быть признан судом незаконным.

Из оспариваемого заявителем уведомления от 04.05.2021 г. №КУВД-001/2021-2289236/2 об отказе в государственной регистрации прав, выданного Отделом государственной регистрации недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Москве следует, что заявителю отказано в государственной регистрации Договора по причине не представления технического плана в электронной форме в виде файлов в формате ХМГ, созданных с использованием ХМГ-схем для внесения сведений в ЕГРН об арендуемой части помещения (изменяемой) и/или учете изменения уже существующей части.

Между тем, указанная позиция заинтересованного лица является ошибочной и не соответствует требованиям закона.

В соответствии с пунктом 5 статьи 44 Закона №218-ФЗ, если в аренду передается часть земельного участка, здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части земельного участка, здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть земельного участка, здания или сооружения. Если в аренду передается часть земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места и вместе с заявлением о государственной регистрации прав и прилагаемыми к нему документами не представлен межевой план, технический план в отношении части таких объектов недвижимости, государственный кадастровый учет данной части земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места, за исключением случая, предусмотренного частью 2 настоящей статьи, не осуществляется, договор аренды на такие объекты регистрируется как обременение соответствующего объекта недвижимости. В случае передачи в аренду части земельного участка, здания, сооружения государственная регистрация прекращения права на здание, сооружение и снятие таких здания, сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Кадастровый учет части объекта недвижимого имущества, не являющейся самостоятельным объектом гражданских прав в порядке части 5 статьи 44 Закона №218-ФЗ осуществляется исключительно в целях отражения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений об установленном на объект недвижимости обременении в виде аренды, а не для введения в гражданский оборот нового самостоятельного объекта недвижимости.

Осуществление кадастрового учета в данном случае не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, поэтому для осуществления кадастрового учета соответствующей части помещения не требуется, чтобы она обладала свойствами обособленности и изолированности.

Передача в аренду части нежилого помещения не ведет к изменению характеристик объекта в целом, подлежащих учету в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Сведения о помещении, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на сегодняшний момент, являются актуальными.

Требование заинтересованного лица о предоставлении технического плана на арендуемое Помещение является незаконным, так как противоречит пункту 5 статьи 8 Закона №218-ФЗ, который не допускает истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона №218-ФЗ.

Поскольку в данном случае заявитель обратился к заинтересованному лицу для регистрации Договора аренды части Помещения, право на которое зарегистрировано за третьим лицом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственный кадастровый учет такой части Помещения осуществляется одновременно с государственной регистрацией Договора аренды на такую часть Помещения без соответствующего заявления и представления дополнительных документов.

Основанием для кадастрового учета части Помещения в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 и пунктом 5 статьи 44 Закона №218-ФЗ является сам договор аренды.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 г. №73, в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Гражданского кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Кроме того, согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 30.11.2016 г., учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

При этом следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

В подписанном Договоре, Сторонами согласовано текстовое описание части Помещения, которая передается в аренду по Договору (пункт 1.1. Договора), а также графически отображено его расположение на поэтажном плане (Приложение №1 к Договору), что подтверждает согласование Сторонами в порядке пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ предмета аренды (местоположения, границ и площади арендуемого Помещения). У Сторон отсутствуют разногласия относительно местоположения, границ и площади арендуемого Помещения. Договор содержит достаточные данные, позволяющие индивидуализировать передаваемый в аренду объект недвижимости.

Таким образом, заявитель представил в регистрирующий орган все необходимые документы для проведения государственной регистрации договора аренды, содержащие полную и необходимую информацию о данном договоре и арендуемом объекте недвижимого имущества в соответствии с требованиями Закона.

Довод заинтересованного лица о том, что дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью договора аренды помещения представлено на регистрацию в виде отдельного документа, не прошитого совместно с договором, что является препятствием для государственной регистрации договора, суд отклоняет.

Требования к документам, предоставляемым на государственную регистрацию установлены статьей 21 Закона № 218-ФЗ. В соответствии с ч.1 ст. 21 указанного закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно описи документов, принятых для оказания государственных услуг по регистрации от 26.01.2021 г. на регистрацию были представлены как сам договор аренды помещений, так и дополнительное соглашение к нему от 01.08.2020 № 1, скрепленные подписями и печатями сторон. При этом в Законе о государственной регистрации не содержится требования о необходимости представления на регистрацию договора с дополнительным соглашением в виде единого прошитого документа. Более того, заявителем дополнительно была уплачена государственная пошлина за совершение регистрационных действий в отношении дополнительного соглашения к договору, что свидетельствует о предпринятых им мерах для устранения оснований для приостановления государственной регистрации единственным возможным способом при том, что оригиналы договора и дополнительного соглашения находились у заинтересованного лица и не могли быть прошиты по этой причине.

С учетом изложенного, суд установил, что действия Управления Росреестра по Москве не соответствуют требованиям действующего законодательства и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, поэтому заявленные требования подлежат удовлетворению. 

Согласно ч.2 ст.201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ и подлежат взысканию с Управления Росреестра по Москве в пользу заявителя.

Руководствуясь ст. ст. 29, 65, 71, 75, 110, 167- 170, 176, 198-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", признать незаконными действия Управления Росреестра по Москве, выразившиеся в уведомлении от 04 мая 2021 года № КУВД-001/2021-2289236/2.

           Обязать Управление Росреестра по Москве в течение месяца с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенное нарушение прав ООО "Глобэкс Грейн" путем государственной регистрации договора аренды от 01.08.2020 № 17/20 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Щипок, д.9/26, стр.1, заключенного между ООО "Глобэкс Грейн" и ООО "С ЭНД М МЕНЕДЖМЕНТ".

           Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО "Глобэкс Грейн" расходы по госпошлине в размере 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд. 

СУДЬЯ:                                                                                                                А.Б. Полякова