﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10 марта 2020 года

Дело №

А56-135598/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 2 марта 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 марта 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Преснецовой Т.Г.,

при участии от администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области Мирзаханян Д.Г. (доверенность от 25.12.2019), от общества с ограниченной ответственностью «Гард Эстейт» генерального директора Григорьева Ю.С. (решение единственного участника общества от 25.01.2019 № 1/19) и Суздалева Р.В. (доверенность от 22.01.2020),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу               администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.08.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2019 по делу                            № А56-135598/2018,				              

у с т а н о в и л:

Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области, адрес: 188643, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, г. Всеволожск, Колтушское ш., д. 138, ОГРН 1064703000911, ИНН 4703083640 (далее – администрация района), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Гард Эстейт», адрес: 197341, Санкт-Петербург, Коломяжский пр., д. 33, корп. 2, лит. А, пом. 57 Н, ОГРН 1147847343280, ИНН 7842528517 (далее – общество), о взыскании 13 924 166 руб. 67 коп. долга, 6 405 297 руб. 50 коп. неустойки по договору аренды от 20.04.2015 № 5525/1.6-08, неустойки, начисленной на сумму долга, начиная с 29.08.2018 по дату фактического исполнения основного обязательства, исходя из ставки 0,15% в день от суммы просрочки, о расторжении договора аренды земельного участка от 20.04.2015 № 5525/1.6-08, об обязании в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок площадью 13 163 кв. м с кадастровым номером 47:07:0711004:60, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, дер. Новое Девяткино, и передать указанный земельный участок по акту приёма-передачи в надлежащем состоянии согласно условиям договора аренды (с учётом уточнения требований).

Общество обратилось со встречным иском к администрации района о внесении изменений в пункт 2.1 договора аренды, изложив его в следующей редакции: «Срок аренды Участка устанавливается по 16 февраля 2024 года», а также в пункт 3.4 договора аренды, изложив его в следующей редакции: «Арендная плата начисляется и подлежит оплате с 16 марта 2019 года» (с учётом уточнения требований). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация муниципального образования «Новодевяткинское сельское поселение» Всеволожского района Ленинградской области (далее – администрация поселения) и Комитет по архитектуре и градостроительству Правительства Ленинградской области.

Решением суда от 14.08.2019 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворён.

Постановлением апелляционного суда от 04.12.2019 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация района просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

Податель жалобы считает, что общество достоверно знало о характеристиках полученного в аренду земельного участка.

Податель жалобы ссылается на то, что обществом не произведена оплата аренды за спорный период в предусмотренном договором размере и не представлено надлежащих и достоверных доказательств невозможности использования земельного участка по назначению.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит решение и постановление оставить без изменения, соглашаясь с изложенными в них выводами.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель администрации поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представители общества обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем, жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно- телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит частичному удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

В соответствии с постановлением главы администрации района от 25.06.2013 № 1855 и протоколом от 30.03.2015 № 71 о проведении открытого аукциона по извещению № 270315/0169204/02 администрация района (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 20.04.2015                   № 5525/1.6-08 аренды земельного участка из земель населённых пунктов площадью 13 163 кв. м с кадастровым номером 47:07:0711004:60, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный р-он, дер. Новое Девяткино, для использования в целях многоэтажного жилищного строительства. 

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 20.04.2015 по 19.03.2020. 

В пункте 3.1 договора установлен размер годовой арендной платы, определённый протоколом о проведении открытого аукциона от 30.03.2015      № 71, и составляет 9 300 000 руб. 

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата перечисляется арендатором равными долями ежеквартально, не позднее 15 марта, 15 сентября, 15 ноября. 

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае нарушения арендатором пункта 3.3 договора начисляются пени в размере 0,15% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки. 

Ссылаясь на не исполнение обществом обязательств по перечислению арендной платы в период с 01.01.2017 по 30.06.2018, администрация района обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. 

Общество обратилось к администрации района со встречным иском, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендодателем обязательства по предоставлению земельного участка.

Суды первой и апелляционной инстанций сочли установленным, что земельный участок, пригодный для реализации предусмотренной договором цели был предоставлен администрацией района обществу только 16.03.2019, и удовлетворили встречный иск, отказав в удовлетворении первоначального иска.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемые судебные акты в части  отказа в удовлетворении первоначального иска следует оставить без изменения, а в части  удовлетворения встречного иска и, соответственно, в части распределения между участвующими в деле лицами судебных расходов по встречному иску, следует отменить и в удовлетворении встречного иска отказать.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска,  суды первой и апелляционной инстанций на основании установленных по делу обстоятельств и имеющихся в деле доказательств сделали обоснованные выводы о том, что администрация района не выполнила надлежащим образом обязанность по передаче обществу земельного участка, являющегося предметом договора аренды, в состоянии, пригодном для использования в предусмотренных договором целях – для строительства многоквартирного дома. Суды установили, что предоставленный обществу участок стал пригодным для использования по назначению с 16.03.2019, то есть после того, как распоряжением Комитета по архитектуре и градостроительству Правительства Ленинградской области от 15.03.2019 № 58 признан неподлежащим применению проект планировки и межевания территории, утвержденный постановлением администрации поселения от 16.12.2014 № 152/01-04.

Суды, отказывая в удовлетворении первоначального иска, правильно применили положения статей 309, 310, 328, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Установив, что использовать  участок для целей договора арендатор не мог в связи с наличием обстоятельств, независящих от воли арендатора, связанных с неопределённостью инвестиционных условий, включенных администрацией района в договор аренды, несоответствием выданного обществу Комитетом по архитектуре и строительству Правительства Ленинградской области градостроительного плана земельного участка проекту планировки и межевания территории, утвержденному администрацией поселения, отсутствием технических условий подключения подлежащего строительству объекта к инженерным сетям, суды обеих инстанций сделали правильный вывод о том, что обязательство арендодателя по передаче земельного участка арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, считается исполненным 16.03.2019. Суды правомерно посчитали, что арендодатель, не предоставив причитающееся с него обязательство арендатору, не вправе требовать по суду исполнения арендатором встречного обязательства по внесению арендной платы по договору за спорный период, и отказали в удовлетворении иска администрации района о взыскании с общества арендной платы и договорной неустойки, а, следовательно, и в иске о расторжении договора и обязании освободить земельный участок.

Удовлетворяя встречный иск, суды первой и апелляционной инстанций применили статью 451 ГК РФ и сослались на установления факта существенного изменения обстоятельств, обусловленного наличием объективных причин, появление которых не зависело от воли участников правоотношения. 

При этом суды не учли следующее.

В обоснование встречного иска общество ссылается на ненадлежащее исполнение администрацией района обязательства по передаче обществу предмета аренды, указывает на то, что переданный ему администрацией района земельный участок не соответствовал требованиям, установленным договором, касающимся цели использования земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома, указывает на обнаружение в процессе исполнения договора аренды земельного участка обстоятельств, которые не позволили ему начать реализацию строительства многоквартирного дома в установленные договором сроки и которые, по мнению общества, в силу закона являются основанием для изменения договора судом по требованию одной стороны.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

Пунктом 3 данной статьи предусмотрено, что, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Как следует из положений пункта 1 статьи 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. 

Указанной нормой права установлены права арендатора в случае обнаружения недостатков полученного в аренду объекта, которые не позволяют   использовать его по назначению. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Права на изменение договора по требованию арендатора в одностороннем порядке в случае обнаружения недостатков переданной вещи, в том числе в части срока аренды и периода внесения платы, закон не предусматривает.

Основания и порядок изменения договора судом по требованию одной стороны установлены статьями 450, 451 ГК РФ.

В соответствии со статьёй 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 этой же статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Пунктом 4 названной статьи предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.  

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка заключен администрацией района и обществом по результатам проведения открытого аукциона. 

Согласно протоколу о проведении открытого аукциона от 30.03.2015 № 71 предметом торгов явилось право на заключение договора аренды земельного участка сроком на 4 года 11 месяцев. 

Срок строительства, а соответственно и период внесения арендной платы, имеют существенное значение при решении вопроса о заключении договора путем проведения открытого аукциона. Условия заключенного договора, в отношении которых общество просит внести изменения, являются существенными.

В силу пункта 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов, в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

	Поскольку закон не предусматривает случаев, позволяющих изменить условия заключенного на торгах договора, которые имеют существенное значение для определения цены на торгах,  оснований для удовлетворения  встречного иска о внесении изменений в договор, касающихся срока договора и периода перечисления арендной платы, в данном случае не имеется.

Обстоятельства, приведенные истцом по встречному иску в обоснование понуждения администрации района к внесению изменений в договор аренды, зависели от воли и действий сторон и не относятся к установленным в статье 451 ГК РФ обстоятельствам. В договоре стороны не предусмотрели  возможность изменения сроков строительства, а соответственно и срока действия договора, а также периода оплаты за пользование земельным участком по договору. 

Поскольку условия договора, которые общество просит изменить, имели существенное значение для определения цены договора на торгах, правовых оснований для внесения изменений в договор в данном случае не имеется, а удовлетворение такого требования судами обеих инстанций основано на неправильном применении привёденных норм материального права.

Избранный истцом по встречному иску способ защиты права не соответствует требованиям закона. Защита нарушенного права в таком случае возможна при наличии установленных законом обстоятельств способом и по основаниям, установленным пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, удовлетворяя встречный иск, суды первой и апелляционной инстанций исследовали все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, однако неправильно применили нормы материального права.

При таких обстоятельствах решение и постановление в части удовлетворения встречного иска и распределения судебных расходов подлежат отмене, в удовлетворении встречного иска следует отказать. 

Поскольку в удовлетворении встречного иска отказано, оснований, установленных статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для взыскания с ответчика по встречному иску в пользу истца по встречному иску судебных расходов по уплате государственной пошлины по встречному иску не имеется.

В остальной части решение и постановление следует оставить без изменения.

	С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 – 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.08.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2019 по делу № А56-135598/2018 в части удовлетворения встречного иска и распределения судебных расходов отменить.

	В удовлетворении встречного иска отказать.

	В остальной части решение и постановление оставить без изменения. 

 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

М. В. Захарова

 Т.Г. Преснецова