ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-48081/2017

22 января 2018 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     13 декабря 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  22 января 2018 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Горбик В.М.,

судей  Кашиной Т.А., Колосовой Ж.В.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Потаповой А.В.,

при участии:  

от истца: представитель Царукян К.П. по доверенности от 02.02.2015,

от ответчика: представитель Степанкевич Е.В. по доверенности от 29.12.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-29279/2017) ООО "Максимум" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.09.2017 по делу №А56-48081/2017 (судья Герасимова Е.А.), принятое

по иску ООО "Максимум"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

о взыскании убытков,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Максимум» (далее – ООО «Максимум», истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, ответчик) 3 338 134 руб. 64 коп. убытков.

Решением от 18.09.2017 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в иске отказал.

В апелляционной жалобе  ООО «Максимум» поддержало требование иска о взыскании убытков, составляющих разницу между размером уплаченных арендных платежей и размером земельного налога. Истец указал, что он понес убытки в связи с незаконным бездействием ответчика, выраженным в не рассмотрении заявления о выкупе земельного участка; при этом размер убытков и вина Комитата, по мнению общества, доказаны.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, настаивая на удовлетворении иска; представитель Комитета против удовлетворения апелляционной жалобы возразил по мотивам, изложенным в отзыве на жалобу, полагал решение законным и не подлежащим отмене.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.09.2017 проверены в апелляционном порядке.

Из материалов дела следует, ООО «Максимум» на основании инвестиционного договора от 05.08.2013 №01/2013 являлся владельцем нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, Заневский пр., дом 65, корп. 2, литер А.

Право собственности на поименованный объект зарегистрировано ООО «Максимум» в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними (запись о регистрации от 19.09.2014 №78-78-77/040/2014-124).

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 78:11:б017Б:10, площадью 1 947 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Заневский пр., участок №1 (восточнее дома 65а, литера А, по Заневскому проспекту).

Земельный участок предоставлен истцу в аренду на основании договора аренды на инвестиционных условиях от 04.10.2011 № 00/3К-05141 (07).

Общество обратилось в Комитет 25.02.2015 с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:11:б017Б:10 на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Поскольку заявление не было рассмотрено, общество обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным бездействия Комитета. Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.09.2016 по делу №А56-39681/2016 заявленные требования удовлетворены. Суд обязал Комитет принять решение о предоставлении обществу земельного участка, направить обществу проект договора купли-продажи. 

Право собственности истца на земельный участок площадью 1947 кв. м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Заневский проспект, дом 65, корп. 2 литер А, зарегистрировано 17.04.2017 на основании договора купли-продажи земельного участка в процессе приватизации от 06.03.2017 № 8102-ЗУ. 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.09.2016 по делу №А56-16771/2016 присуждено к взысканию с общества в пользу Комитета 3 720 739 руб. 55 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2014 по 30.06.2016, также 1 017 952 руб. 70 коп. неустойки. В удовлетворении встречного иска общества о признании незаконными действий по начислению арендной платы за земельный участок за период с 02.04.2015 по 30.06.2016 отказано. 

Истец исполнил решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.09.2016 по делу №А56-16771/2016, оплатил 17.04.2017 взысканную судом задолженность.

Полагая, что в результате незаконного бездействия ответчика истцу причинены убытки в размере уплаченных арендных платежей за период с 01.10.2014 по 30.06.2016, ООО «Максимум» обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету о взыскании 3 338 134 руб. 64 коп. убытков.

В удовлетворении требования отказано в силу платности землепользования в Российской Федерации; отсутствовало обстоятельство, прекращающее обязательства истца как арендатора земельного участка по договору по внесению арендной платы за все время пользования земельным участком до момента заключения договора купли-продажи.

Исследовав доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и отзыве на апелляционную жалобу, апелляционный суд полагает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как предусмотрено статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. По общему принципу, изложенному в пункте 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. В соответствии с абзацем вторым пункта 1 этой статьи порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу принятых на себя по договору аренды обязательств арендатор должен своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определенном разделом 3 договора.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (статья 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N73), если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации). Продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N159-ФЗ), судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения (пункт 6 Постановления N73).

При отказе в иске суд первой инстанции руководствовался подпунктом 1  пункта 1 статьи 1, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, учел разъяснения, изложенные в абзаце 3 пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73, исходил также из того, что в случаях, когда продавцом (арендодателем) земельного участка выступает публично-правовое образование, обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на землю.

Поскольку государственная регистрация права собственности общества на участок, ранее являвшийся объектом аренды по договору, произведена 17.04.2017,               с указанной даты обязанность по внесению арендной платы по договору у общества прекратилась. Период, за который Комитетом начислена заявленная к взысканию по делу №А56-6771/2016 арендная плата (с 01.10.2014 по 30.06.2016), предшествует дате возникновения права собственности общества на участок. 

Установив в результате исследования условий договора, имеющихся в деле доказательств наличие у ответчика задолженности в заявленном размере, суд первой инстанции при рассмотрении дела №А56-6771/2016 ввиду отсутствия доказательств исполнения обществом в заявленный период денежного обязательства взыскал с ответчика 3 720 739 руб. 55 коп. задолженности; после уплаты которой общество предъявило требование о взыскании с Комитета 3 720 739 руб. 55 коп. как убытки. 

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Под убытками согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно статьям 16, 1069 того же Кодекса убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием за счет соответствующей казны.

На основании правовой позиции, изложенной в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом положений статей 15, 309, 407, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии причинно-следственной связи между неправомерными действиями (бездействием) ответчика и заявленными убытками, поскольку общество продолжало пользоваться объектом аренды и должно было во исполнение договорного обязательства нести расходы по внесению арендных платежей.

Вывод суда о том, что арендная плата подлежит уплате обществом по дату государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". 

Не направление Комитетом проекта договора купли-продажи земельного участка в сроки, установленные статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (ранее статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации), само по себе не является основанием для прекращения обязательства истца, как арендатора указанного земельного участка, уплачивать арендную плату за все время пользования земельным участком до момента заключения договора купли-продажи                в силу платности землепользования.

Таким образом, арендатор, перечислявший арендную плату во исполнение своего обязательства, основанного на действующем договоре аренды земельного участка, не вправе требовать ее возврата в качестве возмещения убытков.

Подобная позиция приведена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 03 ноября 2015 года N305-ЭС15-13316.

Доводы жалобы подлежат отклонению с учетом поведения арендатора как покупателя земельного участка при осуществлении обязательств во взаимосвязи с положениями пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором закреплена презумпция добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18 сентября 2017 года по делу №А56-48081/2017 оставить                              без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

 

Судьи

 

Т.А. Кашина

 

Ж.В. Колосова