,

 

    АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248600, г. Калуга, ул. Ленина,90; тел.: (4842) 50-59-02, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 50-59-57, 59-94-57; http: // kaluga.arbitr. ru; e-mail:: kaluga.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

 

Дело №А23-3486/2019

23 марта 2021 года

г. Калуга

Резолютивная часть решения объявлена 18 марта 2021 года. 

Полный текст решения изготовлен 23 марта 2021 года. 

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Ивановой Е.В.,при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело

по иску Городской Управы 

<

...>, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

к акционерному обществу «Строительное Управление № 155», 119261, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Прокуратуры Калужской области, 248600, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

о взыскании 5 723 597 руб. 29 коп.,

У С Т А Н О В И Л:

Городская Управа города Калуги (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к акционерному обществу «Строительное Управление № 155» (далее – ответчик) о взыскании 5 723 597 руб. 29 коп, в т.ч. задолженность по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка под существующими объектами недвижимости нежилого назначения № 240/09 от 25.03.2019 в сумме 3 850 860 руб. 70 коп. и неустойка в размере 1 872 736 руб. 59 коп.

Определением суда от 11.12.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Прокуратура Калужской области.

Представитель истца в судебном заседании от 18.12.2020 заявил ходатайство об утонении размера исковых требований, в соответствии с которым просил взыскать с ответчика задолженность за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 в сумме 3 580 797 руб. 26 коп., неустойку за период с 03.10.2017 по 02.11.2020 - 3 957 936 руб. 07 коп. 

Лица, участвующие в деле, своих представителей в предварительное судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания с учетом ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются уведомленными надлежащим образом, в силу ст. 156 указанного кодекса судебное заседание может быть проведено в их отсутствие.

Суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял заявленные истцом уточнения.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

На основании распоряжения Городского головы г. Калуги от 17.05.2002 № 2082-р, между истцом (далее - арендодатель, истец) и ЗАО «Мосстройинвест-Калуга», МУП «Калугаспецавтодор» г. Калуги, 25.03.2009 был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка под существующими объектами недвижимости нежилого назначения № 240/09 (далее - договор), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора неделимый земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000245:100, находящийся по адресу: 

<

...>, общей площадью 60 558 кв.м., предоставленный для эксплуатации производственной базы в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору, являющемуся его неотъемлемой частью (приложение № 1).

Управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области 06.04.2009 произведена государственная регистрация данного договора, что подтверждается соответствующей отметкой.

По акту приема-передачи земельный участок передан ЗАО «Мосстройинвест-Калуга», МУП «Калугаспецавтодор» г. Калуги.

Дополнительным соглашением № 34/10 от 10.02.2010 МУП «Калугаспецавтодор» г. Калуги был исключен из состава арендаторов испрашиваемого земельного участка.

Дополнительным соглашением № 58/13 от 08.02.2013 изменен вид разрешенного использования под многоквартирные жилые дома 17 этажей.

По договору уступки прав и обязанностей от 01.07.2013 по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка под существующими объектами недвижимости нежилого назначения № 240/09 от 25.03.2009 ЗАО «Мосстройинвест-Калуга» передало, а акционерному обществу «Строительное Управление № 155» приняло на себя права и обязанности арендатора.

Срок аренды земельного участка установлен на 49 лет (п. 2.1 договора). 

Как следует из п. 3 дополнительного соглашения № 58/13 от 08.02.2013 стороны пришли к соглашению, что действие условий договора об арендной плате распространяется на отношения с 16.10.2012.

Согласно п. 3.1 договора размер и порядок расчёта арендной платы указан в приложении № 2.

В соответствии с п. 3.3 договора расчет арендной платы составляется ежегодно с учетом устанавливаемых на календарный год базовых ставок арендной платы и коэффициентов к ним с указанием суммы, сроков и реквизитов оплаты, подписывается ответчиком и уполномоченным лицом со стороны истца. Первоначальный расчет арендной платы за период, начиная с даты, указанной в п. 2.2 договора и до окончания текущего года выдается при заключении договора. В случае уклонения арендатора от получения или отказа от подписания ежегодной арендной платы, либо уточненного уведомления по арендной плате, указанные расчет либо уведомление подписываются только арендодателем и считаются действующими с момента подписания им (абз. 2 п. 3.2 договора).

По условиям п. 3.4 договора арендная плата вносится путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указываемый арендодателем арендатору. Арендная плата за земельный участок вносится следующим образом: за 1 квартал - до 1 апреля, за 2 квартал - до 1 июля, за 3 квартал - до 1 октября, за 4 квартал - до 25 декабря текущего года. В случае, если расчет арендной платы произведен позднее 10 числа месяца предшествующего ближайшему сроку оплаты, срок оплаты переносится на следующий установленный срок. 

Пунктом 3.5. договора установлено, что размер арендной платы изменяется истцом в одностороннем порядке ежегодно при изменении размеров базовой ставки арендной платы и (или) коэффициентов к базовым ставкам с момента вступления в силу указанных изменений. 

Пунктом 3.6. установлено, что в случае изменения условий, определяющих арендную плату и сроки ее внесения, составляется уточненное уведомление по арендной плате, подписываемое арендатором и уполномоченным лицом со стороны арендодателя.

В случае нарушения сроков внесения аренной платы арендатор выплачивает истцу пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.2 договора).

Согласно п. 7.1 договора все споры между сторонами, возникающие по договору, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации в Арбитражном суде Калужской области.

Дополнительным соглашением № 58/13 от 08.02.2013 изменен вид разрешенного использования под многоквартирные жилые дома 17 этажей.

Оценив обстоятельства изменения вида разрешенного использования земельного участка, суд приходит к выводу о ничтожности дополнительного соглашения № 58/13 от 08.02.2013 в части, в которой стороны внесли изменения в договор в части изменения вида разрешенного использования под многоквартирные жилые дома 17 этажей.

Суд основывает свой вывод на следующем. Согласно п. 3 «Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке. 

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. Так, законом определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. 

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Из систематического анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности. 

Как положениями действующей в настоящее время редакции главы V.1 Земельного кодекса, так и действующей на момент изменения вида разрешенного использования земельного участка, дополнительных соглашений к договору аренды, предусматривалась процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, посредством проведения аукциона, за исключением случаев, установленных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Суд приходит к выводу, что изменение вида разрешенного использования явно свидетельствует о направленности на обход предусмотренной земельным законодательством процедуры торгов для предоставления земельных участков в целях строительства многоквартирных домов.

Сделка в части именно изменения вида разрешенного использования под многоквартирные жилые дома 17 этажей в соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как нарушающая требования закона и при этом посягающая на публичные интересы, является ничтожной. 

Указанный вывод подтверждается сформированной практикой, в том числе Определением ВС РФ от 26.08.2019г. № 306-ЭС19-13351. 

Между тем, согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ.

Такие принципы определены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

В частности, указывается на принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Определением Арбитражного суда Московской области от 14.01.2016 по делу № А41-1022/2016 заявление о несостоятельности (банкротстве) в отношении АО «Строительное Управление № 155» было принято к производству.

Определением Арбитражного суда Московской области от 18.03.2016 по делу № А41-1022/2016 в отношении АО «Строительное Управление № 155» введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Московской области от 12.04.2018 по делу № А41-1022/2016 АО «Строительное Управление № 155» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Согласно ст. 5 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» под текущими платежами понимаются денежные обязательства, требования о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Как следует из материалов дела, обязательство по внесению арендной платы ответчик исполнил не в полном объеме, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.07.2017 по 31.12.2017 в размере 3 580 797 руб. 26 коп. (с учетом уточнения).

Направленная истцом в адрес ответчика претензия от 01.11.2018 № 13056/06-18 оставлена последним без ответа и без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. 

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. 

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определённый договором. 

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Доказательств оплаты задолженности по арендной плате за период с 01.07.2017 по 31.12.2017 не представлено, каких-либо возражений по существу заявленных исковых требований от ответчика не поступило.

Поскольку наличие задолженности подтверждено материалами дела, а ответчик фактически пользовался в спорный период земельным участком с видом разрешенного использования под многоквартирные жилые дома 17 этажей, суд на основании ст. 604, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позиции, сформированной в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 29.09.2020 по делу № А23-1473/2019, находит требование о взыскании задолженности в размере 3 580 797 руб. 26 коп. обоснованным и подлежащим удовлетворению. 

Согласно ч. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 5.2. договора в случае нарушения срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В связи с просрочкой внесения арендной платы истцом начислены пени за период с 03.10.2017 по 02.11.2020 в сумме 3 957 936 руб. 07 коп. 

Представленный истцом расчет пени за период с 03.10.2017 по 02.11.2020 в сумме 3 957 936 руб. 07 коп. соответствует требованиям названной нормы права и условиям договора, и ответчиком не оспорен, судом проверен и признан правильным.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений, учитывая при этом, что в силу норм ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оно несет риск наступления последствий совершения или несовершения им соответствующих процессуальных действий. 

Ответчиком требования истца не оспорены, отзыв и доказательства погашения задолженности не представлены. 

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 329, 330, 604, 610, 614, Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2017 по 31.12.2017 в размере 3 580 797 руб. 26 коп., пени за период с 03.10.2017 по 02.11.2020 в сумме 3 957 936 руб. 07 коп. 

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению в полном объеме на ответчика с учетом удовлетворения судом заявленных истцом требований.

Поскольку истец при обращении с иском в суд в силу пункта 1.1. части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета.  

Руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

взыскать с акционерного общества «Строительное Управление № 155», г. Москва, в пользу Городской управы города Калуги, г. Калуга, задолженность в сумме 3 580 797 руб. 26 коп. и неустойку в размере 3 957 936 руб. 07 коп.

Взыскать с акционерного общества «Строительное Управление № 155», г. Москва, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 60 694 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

Судья                      Е.В. Иванова