АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А24-2361/2020

г. Петропавловск-Камчатский

11 декабря 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 декабря 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 11 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Лебедевой Е.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Камчатском крае (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к

публичному акционерному обществу Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки (залог в силу закона) от 20.06.2019 № 41:01:0010117:11766-41/014/2019-2, зарегистрированное в отношении земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:11766 общей площадью 1114 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>

по встречному иску

публичного акционерного общества Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к

Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Камчатском крае (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее Российской Федерации – земельный участок площадью 1114 кв.м, кадастровый номер 41:01:0010117:11766, расположенный по адресу: 

<

...>

третьи лица:

ФИО2; 

закрытое акционерное общество «Торгово-промышленная компания «Форт-Россо» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>);

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

при участии:

от ТУ Росимущества 

в Камчатском крае:

ФИО3 – представитель по доверенности от 09.01.2020 № 13 (сроком по 31.12.2020);

от ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк»:

не явились;

от ФИО2:

ФИО4 – представитель по доверенности от 19.11.2019 № 41АА 0686064 (сроком на пять лет);

от иных лиц:

не явились

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Камчатском крае (далее – истец, ТУ Росимущества в Камчатском крае, Управление) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края к публичному акционерному обществу Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» (далее – ответчик, ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк», Банк) с исковым заявлением о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки (залог в силу закона) от 20.06.2019 № 41:01:0010117:11766-41/014/2019-2, зарегистрированное в отношении земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:11766 общей площадью 1114 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Исковые требования заявлены со ссылками на статьи 304, 345 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 25, 63 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Определением суда от 16.06.2020 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2 (далее – ФИО2), закрытое акционерное общество «Торгово-промышленная компания «Форт-Россо» (далее – ЗАО ТПП «Форт-Россо»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее – Управление Росреестра по Камчатскому краю).

Определением суда от 04.08.2020 к производству арбитражного суда для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» (далее – истец по встречному исковому заявлению) к ТУ Росимущества в Камчатском крае (далее – ответчик по встречному исковому заявлению) об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее Российской Федерации – земельный участок площадью 1114 кв.м, кадастровый номер 41:01:0010117:11766, расположенный по адресу: 

<

...>.

Встречное исковое заявление Банка мотивировано ссылками на статьи 216, 348, 353 ГК РФ, статью 38 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 

До начала судебного заседания от Банка поступило ходатайство о назначении экспертизы и рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк», ЗАО ТПП «Форт-Россо», Управление Росреестра по Камчатскому краю своих представителей в заседание суда не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом по правилам статей 121–123 АПК РФ.

На основании статьи 156 АПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель ТУ Росимущества в Камчатском крае поддержала исковое заявление, встречное исковое заявление не признала, требования Банка полагала необоснованными. 

Представитель ФИО2 поддержал правовую позицию ТУ Росимущества в Камчатском крае согласно письменным пояснениям. 

Представители ТУ Росимущества в Камчатском крае и ФИО2 возражали против назначения судебной экспертизы по ходатайству Банка в связи с необоснованностью, а также указали, что в противном случае назначение судебной экспертизы повлечет затягивание судебного разбирательства.

Отклоняя заявленное ходатайство Банка о назначении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости спорного земельного участка, суд исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле.

Согласно части 4 данной статьи о назначении экспертизы или об отклонении ходатайства о назначении экспертизы арбитражный суд выносит определение. При этом возможность обжалования данного определения законом не предусмотрена.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статье 82 АПК РФ находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу. Удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора. 

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении № 13765/10 от 09.03.2011, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Обращаясь с заявленным ходатайством о назначении экспертизы, Банк исходя из установленного статьями 65, 66 АПК РФ бремени доказывания, не привел доказательств того, каким образом ее выводы могут повлиять на судебный акт, в то время как правовое значение заключения судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами (часть 3 статьи 86 АПК РФ).

Принимая во внимание предмет рассматриваемого спора, а также имеющиеся в деле доказательства, учитывая, что Управлением не заявлено возражений относительно кадастровой стоимости спорного земельного участка, суд отказал в удовлетворении заявленного ходатайства о назначении судебной экспертизы, о чем вынесено протокольное определение.

Заслушав присутствующих представителей лиц, участвующих в деле, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, при рассмотрении дела № А51-19006/2016 судом установлено, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.04.2001 № 5 ЗАО «ТПК «Форт-Россо» являлось собственником нежилых зданий сварочного цеха и гаража, расположенных по адресу: 

<

...>. Право собственности было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Распоряжением Территориального управления Министерства имущественных отношений по Камчатской области от 23.12.2003 № 147-р Дальневосточному межрегиональному отделению Российского фонда федерального имущества было поручено заключить с ЗАО «ТПК «Форт-Россо» договор купли-продажи земельного участка из категории земель поселений с кадастровым номером 41:010117:0791, общей площадью 4 976 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

04.02.2004 между Специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества» в лице Дальневосточного межрегионального отделения (продавец) и ЗАО «ТПК «Форт-Россо» (покупатель) заключен договор № 37 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 41:010117:0791, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 4976 кв. м.

В настоящее время земельный участок, имевший кадастровый номер 41:010117:0791, имеет номер 41:01:010117:1055 и площадь 3726 кв. м, его местоположение установлено относительно ориентира - здания сварочного цеха, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

...>.

Земельный участок с кадастровым номером 41:01:010117:1055 площадью 3726 кв. м и здание сварочного цеха общей площадью 2190,5 кв. м были отчуждены истцом в пользу ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» по соглашению об отступном от 27.11.2013.

06.03.2015 ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» (продавец) и ЗАО «ТПК «Форт-Россо» (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества: 

– здание сварочного цеха инв. № 3784 литер У, этажность 2, назначение: нежилое здание, площадь 2 190,5 кв. м, адрес (местоположение): 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 41:01:010512:04:03784-ОУ:000; 

– земельный участок, занятый этим объектом, назначение - земли поселений, площадь 3 726 кв. м, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира здание сварочного цеха, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый номер объекта: 41:01:010117:1055.

Согласованная сторонами стоимость имущества составила 30 156 542,37 руб. 

Пунктом 5.2 договора стороны предусмотрели, что до момента окончательного расчета имущество будет находиться в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате имущества, а так же неустойки и расходов продавца, связанных с взысканием задолженности по настоящему договору в судебном порядке, оценкой и реализацией недвижимого имущества.

Пунктом 5.4 договора предусмотрена неустойка за несвоевременность внесения платежей по договору в размере 0,1% от стоимости имущества.

Порядок расчета по договору определен пунктом 3.2 с изменениями, внесенными дополнительным соглашением от 16.11.2015.

Имущество было передано покупателю по акту приема-передачи 06.03.2015.

При рассмотрении дела №  А51-18564/2018 установлено, что право собственности ЗАО «ТПК «Форт-Россо» на здание и земельный участок зарегистрировано 25.03.2015, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права 41-АВ 232254, 41-АВ 232255, выданными Управлением Росреестра по Камчатскому краю.

На основании решения Петропавловск-Камчатского городского суда от 14.08.2018 по делу № 2-41/2018, остановленным без изменения в обжалуемой части апелляционным определением Камчатского краевого суда от 13.12.2018,  произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 41:01:010117:1055, общей площадью 3726 кв.м, разрешенное использование: для эксплуатации гаража и сварочного цеха; категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...>, на три земельных участка, образуемых в результате раздела, в том числе спорный земельный участок, площадью 1114 кв.м.

В ходе рассмотрения дела № 2-41/2018 судом установлено, что на основании решения Арбитражного суда Камчатской области по делу № А24-361/2006 к ЗАО «ТПК «Форт-Россо» перешло право собственности на земельный участок 41:01:010117:1055 (предыдущий кадастровый номер 41:01:0117:0791) только с изъятием из него площади, необходимой для использования асфальтобетонной площадки общей площадью 1639 кв.м, инв. № 3784. Однако решение суда не было исполнено. Более того, ЗАО «ТРК «Форт-Россо» зарегистрировало право собственности на весь этот земельный участок в обход решения суда без изъятия площади, необходимой для использования расположенного на ней объекта недвижимого имущества. 

Судом по делу № 2-41/2018 установлено, что право собственности на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:1055, занятый сооружением асфальтобетонная площадка с кадастровым номером 41601:0010117:8460, к ЗАО «ТПК «Форт-Россо» не перешло, и что земельный участок, на котором расположено указанное сооружение, продолжает находится в собственности Российской Федерации и из ее владения не выбывал, тогда как право собственности ЗАО «ТПК «Форт-Россо» на земельный участок, занятый указанным сооружением, лишь формально опосредовано реестровой записью в ЕГРН.

19.06.2019 в Единым государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:11766, площадью 1114 +/- 12 кв.м, реестровый номер записи № 41:01:0010117:11766-41/014/2019-1.

20.06.2019 в Единый государственный реестр недвижимости в отношении спорного земельного участка внесена запись № 41:01:0010117:11766-41/014/2019-2 о наличии обременения объекта недвижимости – залог в силу закона в пользу ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк».

09.08.2019 в адрес ТУ Росимущества в Камчатском крае поступило заявление ФИО2 о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:11766, общей площадью 1114 кв.м для эксплуатации сооружения: асфальто-бетонная площадка (кадастровый номер 41:01:0010117:8460), принадлежащего ФИО2 на праве собственности.

20.12.2019 в адрес ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» направлялось письмо № 04-13/5309 с предложением о погашении обременения (ипотека в силу закона) в отношении спорного участка.

09.02.2020 в адрес Банка направлялось письмо с предложением дать согласие на отчуждение спорного участка в пользу ФИО2 с сохранением права залога (ипотеки).

Письмом от 10.03.2020 № 1467 Банк сообщил о своем отказе в предоставлении согласия на продажу спорного участка.  

Полагая, что наличие обременения в пользу Банка препятствует Управлению распорядится спорным земельным участком путем его предоставления в собственность ФИО2 в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает права и законные интересы как Управления, так и третьего лица, также ссылаясь на то, что ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности не допускается, Управление обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Банку о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки (залог в силу закона) в отношении спорного земельного участка. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права обратившегося в суд лица (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно статье 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона) (статья 334.1 ГК РФ).

Основания прекращения залога предусмотрены статье 352 ГК РФ. Таким основанием в частности является прекращение обеспеченного залогом обязательства либо возмездное приобретение заложенного имущества лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется, что следует из пункта 1 статьи 353 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом. Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

В соответствии с позицией Верховного Суда РФ, изложенной в определении ВС РФ от 28.04.2016 № 301-ЭС15-20282 по делу № А43-5100/2014, по общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 353 ГК РФ, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу залог сохраняется.

Однако из указанного принципа следования имеются исключения, касающиеся, прежде всего, отказа залогодержателю, недобросовестно приобретшему залог, в защите формально принадлежащего ему права.

Так, по смыслу статьи 10 и абзаца 2 пункта 2 статьи 335 ГК РФ недобросовестным признается залогодержатель, которому вещь передана в залог от лица, не являющегося ее собственником (или иным управомоченным на распоряжение лицом), о чем залогодержатель знал или должен был знать.

Вместе с тем, обстоятельства добросовестности Банка как залогодержателя спорного имущества суду следует устанавливать, для решения вопроса в полном объеме о порядке применения реституции.

Настаивая на своей добросовестности, Банк указал, что на момент заключения с ЗАО «ТПК «Форт-Россо» договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.03.2015 с условием о залоге передаваемого недвижимого имущества, в том числе земельного участка с кадастровым номером 41:01:010117:1055, он, как кредитор и залогодержатель, проанализировал положение ЗАО «ТПК «Форт-Россо», сомнений в платежеспособности указанного лица не возникло.

Кроме того, из пункта 3.2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.03.2015 следует, что ЗАО «ТПК «Форт-Россо» (покупатель) в день подписания сторонами настоящего договора оплатил Банку (продавец)                      8 000 000 руб. в счет стоимости недвижимого имущества.  

Также судом установлено, что решением Арбитражного суда Приморского края от 01.11.2016 по делу № А51-19006/2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2017, арбитражный суд отказал в удовлетворении исковых требований ЗАО «ТПК «Форт-Россо» к ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 06.03.2015, применении последствий недействительности сделки в части продажи земельного участка с кадастровым номером 41:01:010117:1055.

При таких обстоятельствах, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.03.2015 с условием о залоге имущества до момента окончательного расчета между сторонами по настоящему договору (пункт 5.2 договора), имел правомерные ожидания на приобретение прав единственного залогодержателя, обладающего приоритетом перед иными лицами.

Доводы Управления и ФИО2 о необросовестности банка при заключении договора ипотеки не могут быть признаны обоснованными.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

Вместе с тем, доказательств того, что Банк, действуя разумно и проявляя требующуюся осмотрительность, мог установить возникновение спора в отношении земельного участка, являющегося предметом залога, Управлением не представлено.

Доводы Управления со ссылкой на пункт 1 статьи 63 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеки, Закон № 102-ФЗ) о том, что ипотека земельных участков, находящихся в государственной собственности, не допускается, судом рассмотрены и отклонены по следующим основаниям. 

Действительно, в силу пункта 1 статьи 63 Закона об ипотеки ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

Вместе с тем, как указано выше, в соответствии с позицией Верховного Суда РФ, изложенной в определении ВС РФ от 28.04.2016 № 301-ЭС15-20282 по делу № А43-5100/2014, по общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 353 ГК РФ, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу залог сохраняется. 

Кроме того, следует отметить, что согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 07.06.2013 № 16513/11, при применении последствий недействительности сделки права залога также сохраняются за добросовестным залогодержателем.

При указанных обстоятельствах, доводы Управления об обратном основаны на неверном толковании норм права. 

С учетом изложенного, установив по результатам исследования и оценки доказательств с позиций статьи 71 АПК РФ, что заявлений о неправомерном характере владения Банком или ЗАО «ТПК «Форт-Россо» спорным имуществом на момент заключения договора залога не имелось, заложенное имущество предметом спора на тот период не являлось, договор купли-продажи недвижимого имущества от 06.03.2015 не был признан недействительной сделкой, суд признает недоказанным факт недобросовестности залогодержателя при заключении договора от 06.05.2015.

В рассматриваемом случае риски последствий, связанные с установлением в 2018 году права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок, на добросовестного залогодержателя не могут быть возложены.

Поскольку добросовестность Банка не опровергнута, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного Управлением иска о признания обременения в виде ипотеки отсутствующим. Вопрос добросовестности залогодателя в данном случае правового значения не имеет.

Обращаясь с встречным иском к Управлению, Банк указал, что ненадлежащее исполнение обязательств ЗАО «ТПК «Форт-Россо» перед ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» подтверждается включением задолженности Банка в реестр требований кредиторов ЗАО «ТПК «Форт-Россо» в рамках процедуры банкротства. По состоянию на 27.07.2020, по данным Банка, размер задолженности ЗАО «ТПК «Форт-Россо» составляет 15 655 493 руб.

Банк ссылается на то, что, поскольку залог в отношении спорного земельного участка сохранился, то в настоящее время залогодателем в отношении спорного участка является Российская Федерация, которая отвечает перед Банком предметом залога – спорным земельным участком за неисполнение должником ЗАО «ТПК «Форт-Россо» своих обязательств переда Банком по договору купли-продажи от 06.03.2015.   

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с частью 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Исходя из положений статьи 334.1 ГК РФ в случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (часть 1 статьи 348 ГК РФ).

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (часть 1 статьи 349 ГК РФ).

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим части 2 статьи 350.1 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеки установлено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 указанного закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

На основании пункта 1 статьи 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом.

В соответствии с частью 2 статьи 54 Закона об ипотеки принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации; 2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

При этом, в соответствии с пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в силу статьи 12 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с статьей 13 Закона № 135-ФЗ возникновение спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, может быть обусловлено, в том числе, наличием иного отчета об оценке этого же объекта. В этом случае суд обязывает совершить действия, например, связанные с заключением договора по цене, определенной в ходе рассмотрения спора судом, в том числе по результатам проведенной судебной экспертизы, определившей не только саму цену, но и недостоверность какого-либо из представленных сторонами отчетов.

Как следует из материалов дела, пунктом 5.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.03.2015, заключенного между  ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» (продавец) и ЗАО «ТПК «Форт-Россо» (покупатель), стороны договорились, что до момента окончательного расчета между сторонами по настоящему договору недвижимое имущество (земельный участок с кадастровым номером 41:01:010117:1055) будет находится в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате имущества, а также неустойки и расходов продавца, связанных с взысканием задолженности по настоящему договору в судебном порядке, оценкой и реализацией недвижимого имущества. 

На основании установленных выше обстоятельств, в силу положений статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации суд признает, что ипотека в отношении указанного земельного участка у Банка сохраняется с учетом его раздела на три земельных участка по решению суда общей юрисдикции, в том числе в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:1176, площадью 1114 кв.м.. 

Согласно справке ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» от 20.10.2020 (т. 3, л.д. 2) задолженность ЗАО «ТПК «Форт-Россо» перед Банком, с учетом оплаченных сумм по договору купли-продажи от 06.03.2015, составляет 15 655 493 руб., в том числе: 12 155 493 руб. – задолженность по основному долгу, 3 500 000 руб. – сумма задолженности по неустойке. 

Доказательств погашения указанной задолженности в материалах дела не имеется, лицами, участвующими в деле, не представлено. 

Обращаясь с заявленными исковыми требованиями, Банк просил установить начальную продажную цену имущества в размере кадастровой стоимости земельного участка – 1 340 000 руб., указанную в выписке из ЕГРН от 24.07.2020.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 Закона № 102-ФЗ принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего закона.

Поскольку возражений против определения продажной цены заложенного имущества в ходе рассмотрения настоящего дела сторонами не заявлено, Управление возражало против проведения судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости спорного земельного участка, суд в силу пункта 4 части 2 статьи 54 Закона № 102-ФЗ полагает возможным определить начальную продажную цену имущества на публичных торгах.

Принимая во внимание, что в материалах дела отсутствует и сторонами не представлено не соответствия рыночной стоимости спорного земельного участка относительно установленной его кадастровой стоимости в размере  1 340 000 руб., суд устанавливает начальную продажную стоимость имущества на открытых торгах, равную 80 % кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 1 072 000 руб.

Учитывая, что начальная продажная цена заложенного имущества определена, принимая во внимание не доказанность Управлением отсутствия вины в неисполнении условий договора от 06.03.2015, суд удовлетворяет встречное исковое заявление Банка.

Остальные доводы Управления и третьего лица ФИО2 судом рассмотрены и отклонены, как не влияющие на обоснованность требований Банка. 

Расходы Банка по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК РФ относятся судом на ответчика по встречному иску. 

Руководствуясь статьями 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении первоначального иска отказать. 

Встречный иск удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Российской Федерации, земельный участок площадью 1114 кв.м, кадастровый номер 41:01:0010117:11766, расположенный по адресу: 

<

...>.

Определить начальную продажную стоимость имущества на открытых торгах, равную 80 % кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 1 072 000 руб.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Камчатском крае в пользу публичного акционерного общества Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья                                                 Е.Ю. Лебедева