Арбитражный суд Краснодарского края 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-52347/2020

г. Краснодар

04 апреля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 марта 2022 года

Полный текст судебного акта изготовлен 04 апреля 2022 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.  рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению  

ООО «Агрофирма Новощербиновская», Краснодарской край, Щербиновский район, ст. Новощербиновская (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, г. Краснодар (ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третье лицо: 

администрация муниципального образования Щербиновский район 

о признании незаконным решения, 

при участии: 

от заявителя: ФИО1 – доверенность; 

от департамента: ФИО2 – доверенность; 

от третьего лица: не явился, уведомлен, 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Агрофирма Новощербиновская» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – заинтересованное лицо) с требованиями: 

1. Признать отказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от  01.09.2020 № 52-32-16-30509/20 в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:36:0801000:15 площадью 950 000 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарской край, Щербиновский район, СПК колхоз им. Димитрова, участок №  35 без проведения торгов незаконным; 

2. Обязать Департамент имущественных отношений Краснодарского края в течение  30 дней с даты вступления решения в законную силу подготовить, подписать и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма Новощербиновская» проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:36:0801000:15 площадью 950 000 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарской край, Щербиновский район, СПК колхоз им. Димитрова, участок № 35. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2021 г., оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от  13.07.2021  г. в удовлетворении заявленных требований отказано. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.10.2021 г. решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Представитель заявителя в судебном заседании настаивал на заявленных требованиях.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании возражал против требований.

Третье лицо, уведомленное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора в судебное заседание не явилось, позицию по делу с учетом выводов суда кассационной инстанции не направило.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом объявлен перерыв до 16-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии участников процесса, без ведения аудиозаписи.

Таким образом, спор рассматривается по правилам ст. 156 АПК РФ в отсутствии участников процесса, по имеющимся документам.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Приказом управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Щербиновский район от 16.08.2010 г. № 267-з «О  предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Краснодарского края, расположенного примерно в 6 километрах по направлению на северо-запад относительно ориентира Краснодарский край, Щербиновский  район, СПК (колхоз) «им. Димитрова», участок 35, находящегося за пределами участка» СПК (колхоз) «им. Димитрова» предоставлен в аренду указанный земельный участок.

На основании данного приказа между управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Щербиновский район (арендодатель) и СПК (колхоз) «им. Димитрова» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Краснодарского края, из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования №  8836000085 от 16.08.2010 г., по условиям которого арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:36:0801000:15, общей площадью 950000 кв.м., расположенный примерно в 6 километрах по направлению на северо-запад от ориентира Краснодарский край, Щербиновский район, СПК (колхоз) «им. Димитрова», участок 35, находящегося за пределами участка, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

Согласно п. 7.2. договора его действие сторонами определено в течение 5 лет, до  16.08.2015 г.

03.10.2011 г. между СПК (колхоз) «им. Димитрова» (правообладатель) и СПК  (колхоз)  им. Калинина (правоприобретатель) заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером  23:36:0801000:15, по которому все права и обязанности арендатора перешли к СПК (колхоз) им. Калинина.

25.04.2012 г. между СПК (колхоз) им. Калинина (правообладатель) и ООО  «Агрофирма Новощербиновская» (правоприобретатель) заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:36:0801000:15, по которому все права и обязанности арендатора перешли к ООО «Агрофирма Новощербиновская».

10.08.2015 г. ООО «Агрофирма Новощербиновская» обратилось в администрацию муниципального образования Щербиновский район с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:36:0801000:15 в аренду на новый срок без проведения торгов на основании подп. 31 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

На основании указанного заявления общества между администрацией  муниципального образования Щербиновский район (арендодатель) и ООО «Агрофирма Новощербиновская» заключен аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Краснодарского края, из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования № 8836000164 от 15.08.2015 г., по условиям которого арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:36:0801000:15, общей площадью 950000 кв.м., расположенный примерно в 6 километрах по направлению на северо-запад от ориентира Краснодарский край, Щербиновский район, СПК (колхоз) «им. Димитрова», участок 35, находящегося за пределами участка, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

Срок действия договора в течение 5 лет, до 14.08.2020 г. (п.7.2. договора).

24.06.2020 г. ООО «Агрофирма Новощербиновская» обратилось в департамент  имущественных отношений Краснодарского края с заявлением о предоставлении в собственность на основании п.9 ч.2 ст. 39. ЗК РФ с кадастровым номером  23:36:0801000:15 площадью 950000 кв.м., находящегося по адресу Краснодарский  край, Щербиновский район, СПК колхоз им. Димитрова, участок № 35 без проведения торгов и заключить с ООО «Агрофирма «Новощербиновская» договор купли-продажи указанного земельного участка по цене, определяемой в соответствии с земельным законодательством.

Ответом от 01.09.2020 г. № 52-32-16-30509/20 департамент отказал обществу в выкупе испрашиваемого участка со ссылкой на ничтожность договора аренды №  8836000085  от  16.08.2010 г., что впоследствии привело к ничтожности последующих договоров уступки и договора аренды, заключенного с обществом.

Не согласившись с отказом департамента, общество обратился в суд с настоящим заявлением. В обоснование заявленных требований заявитель пояснил, что департамент не имеет право заявлять о ничтожности договора № 8836000164 от 15.08.2015 г. в силу эстоппеля, установленного в п. 5 ст. 166 ГК РФ.

При рассмотрении требований, суд руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным кодексом, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 ГК РФ.

По смыслу статей 1, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК  РФ) и статьи 4 АПК РФ судебная защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующее принудительной защиты.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания оспариваемого решения и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие двух условий: оспариваемое решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту; оспариваемое решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.      

Согласно п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ 1. продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом  2  настоящей статьи.

На основании ч.9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;

Согласно пункту 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ (в применимой к спорным правоотношениям редакции) переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть приобретен таким арендатором в собственность без торгов по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

По смыслу названных норм гражданином или юридическим лицом в собственность без торгов может быть приобретен не любой земельный участок, а переданный ему в аренду участок из земель сельскохозяйственного назначения, при условии его надлежащего использования.

Основанием для отказа обществу в выкупе испрашиваемого участка явилась ничтожность договора аренды №  8836000085  от  16.08.2010 г., что впоследствии привело к ничтожности последующих договоров уступки и договора аренды, заключенного с обществом. Департамент считает, что общество не является лицом, получившим в установленном порядке земельные участки сельскохозяйственного назначения и обладающим правом на приобретение их в собственность в соответствии с предусмотренной законом льготной процедурой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 10 Закона № 101-ФЗ (в редакции на момент подписания договора аренды) передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Положения данного пункта не распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 названной статьи. Если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). 

Согласно пункту 1 статьи 34 ЗК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом. 

Правовое регулирование спорной ситуации положениями пункта 2 статьи 10 Закона № 101-ФЗ соответствует закрепленным статьей 34 Земельного кодекса принципам предоставления земельных участков, гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета прав одних землепользователей по отношению к другим и противоречит приведенным выше принципам. 

Таким образом, передача заинтересованному лицу в аренду находящегося в публичной собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется только после предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемого для такой передачи земельного участка в средствах массовой информации. Решение о передаче земельного участка в аренду принимается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили заявления от иных заинтересованных лиц.

Из договора аренды № 8836000085 от 16.08.2010 г. не следует, что он заключен по результатам публичной процедуры.

Между тем, в условиях, допущенных при заключении договора аренды уполномоченным на распоряжение земельным участком органом незначительных процедурных нарушений, не повлекших нарушение прав и законных интересов третьих лиц, при оценке этого договора следует учитывать, что такие нарушения допущены самим органом, который мог и должен был предпринимать все предусмотренные законом меры для выполнения своих обязанностей. При регулировании гражданско-правовых отношений между публично-правовым образованием (арендодателем) и добросовестной стороной (арендатором) справедливым является переложение неблагоприятных последствий на публично-правовое образование. Данный правовой подход, ранее сформулированный в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 № 16-П, применительно к земельным отношениям приведен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2019 № 308-ЭС19-19765.

Так, в материалах дела отсутствуют документы, указывающие на то, что на спорный земельный участок претендовали иные лица, следовательно, при заключении договора аренды № 8836000085 от 16.08.2010 г. не по результатам публичной процедуры права третьих лиц не нарушены.

Таким образом, суд считает степень нарушений, допущенных при заключении указанного договора аренды уполномоченным органом незначительной.

Неблагоприятные последствия нарушений, допущенных арендодателем, который мог, но не предпринял все предусмотренные законом меры для выполнения своих обязанностей, не могли быть переложены на арендатора в отсутствие признаков недобросовестности в его поведении.

Из положений п. 5 ст. 166 ГК РФ (введенного в действие после подписания договора аренды от 15.08.2015 г. № 8836000164 на новый срок) следует, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

После заключения договора аренды от 15.08.2015 г. № 8836000164 с обществом на новый срок без проведения торгов арендодатель действовал недобросовестно, принимая без возражений арендную плату в течение длительного периода времени и направляя в адрес общества письма с расчетом арендной платы по данному договору, тем самым, указывая на действительность договора. 

Департамент имущественных отношений Краснодарского края так же в рамках своих полномочий по контролю и надзору за законным использованием участков за все пять лет действия договора не обращался за проверкой законности использования обществом испрашиваемого участка и исправно принимал арендную плату.

Кроме того, ссылаясь на недействительность договора аренды (без заявления самостоятельного искового требования о признании недействительной арендной сделки), департамент по существу обходит нормы Гражданского кодекса о применении исковой давности, что применительно к рассматриваемым правоотношениям (и исходя из конкретных обстоятельств данного спора) недопустимо. 

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.01.2015 по делу № А32-6342/2014, Арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 04.07.2017 по делу №А32-14852/2015. 

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что отказ департамента, изложенный в письме от 01.09.2020 г. № 52-32-16-30509/20, является незаконным и нарушает права и законные интересы общества.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении ВС РФ от  23.12.2019  г.  №  308-ЭС19-19765 по делу №А32-14853/2015. 

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части. 

В целях восстановления нарушенного права заявителя, суд считает возможным возложить на департамент обязанность подготовить и направить в адрес общества проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:36:0801000:15 площадью 950000 кв. м.

Таким образом, заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска в суде первой инстанции, по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы и по оплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заинтересованное лицо как на проигравшую сторону. 

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:36:0801000:15 площадью  950  000 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарской край, Щербиновский  район, СПК колхоз им. Димитрова, участок № 35 без проведения торгов незаконным, выраженный в письме от 01.09.2020 № 52-32-16-30509/20.

Обязать департамент имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>) в течение 30 дней с даты вступления решения в законную силу подготовить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:36:0801000:15 площадью 950 000 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарской край, Щербиновский район, СПК колхоз им. Димитрова, участок № 35 и направить его в адрес ООО «Агрофирма Новощербиновская», Краснодарской край, Щербиновский район, ст. Новощербиновская (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>). 

Взыскать с департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ООО «Агрофирма Новощербиновская», Краснодарской край, Щербиновский район, ст. Новощербиновская (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрения иска в суде первой инстанции в размере 3 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в размере 3 000 руб. 

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный  суд кассационной  инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                 О.В. Кирий