/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-430/2016

г. Краснодар

10 июля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июля 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Алексеева Р.А., судей Кухаря В.Ф. и Трифоновой Л.А., при участии от третьего лица – Министерства обороны Российской Федерации (ИНН 7704252261, ОГРН 1037700255284) – Шистко Л.Н. (доверенность от 21.12.2016), в отсутствие истца – общества с ограниченной ответственностью «Ларго» (ИНН 7802331176, ОГРН 1057811980710), ответчика – федерального государственного казенного учреждения «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (ИНН 61650350660, ОГРН 1026103739892), третьего лица – федерального государственного казенного учреждения «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (ИНН 7826001547, ОГРН 1027810323342), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ларго» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.06.2017 (судья Корх С.Э.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2018 (судьи Фахретдинов Т.Р., Глазунова И.Н., Ильина М.В.) по делу № А53-430/2016, установил следующее.

ООО «Ларго» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском к ФГКУ «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России (далее – учреждение) о взыскании 399 804 рублей 37 копеек задолженности за коммунальные услуги и 1 977 485 рублей 86 копеек за услуги по административно-хозяйственному обслуживанию здания (уточненные требования).

Определением от 23.05.2016 к участию в дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Минобороны России (далее – министерство) и ФГКУ «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России.

Решением от 18.07.2016 с учреждения в пользу общества взыскано 399 804 рубля 37 копеек задолженности за предоставленные коммунальные услуги, а также 496 719 рублей 57 копеек задолженности за содержание и ремонт общего имущества. В остальной части в иске отказано. Суд пришел к выводу о том, что заявленные расходы в силу закона подлежат отнесению на управление как собственника помещений. Договор аренды, в котором установлена обязанность арендатора нести спорные расходы, сторонами не заключен. Расчет платы за содержание и ремонт общего имущества должен быть произведен по ставкам муниципального тарифа, утвержденным распоряжением мэра города Ростова-на-Дону от 05.12.2008 № 380, исходя из расчета 15 рублей 61 копейка за кв. м площади жилого помещения.

Постановлением апелляционного суда от 26.10.2016 решение от 18.07.2016 изменено, иск удовлетворен в полном объеме. Суд счел правомерным применение истцом тарифов за содержание и ремонт общего имущества, утвержденных собственниками в установленном порядке.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.02.2017 решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.07.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2016 по делу № А53-430/2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области. Отменяя судебные акты, суд кассационной инстанции указал на необходимость исследования, заключили ли стороны в соответствии с условиями договора аренды договор на оплату услуг, если нет, то каковы причины и не усматриваются ли в действиях общества по уклонению от заключения данного договора с последующим предъявлением требования учреждению признаки злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс). Следует дать также оценку доводам учреждения о том, что на момент проведения спорных собраний собственников помещений действие доверенности от 01.11.2010 было прекращено в силу закона ввиду прекращения деятельности лица, ее выдавшего, а на собрании 15.11.2011 от общества участвовал представитель, который не мог одновременно представлять и интересы учреждения ввиду отсутствия у него соответствующей доверенности. Также кассационным судом указано на необходимость рассмотреть ходатайство истца о его замене в порядке процессуального правопреемства, предложив представить названную выше доверенность общества от 01.08.2016.

При повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции истец отказался от заявленного ходатайства о процессуальном правопреемстве.

Решением от 06.06.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.03.2018, в иске отказано. Суды пришли к выводу об отсутствии у ответчика обязанности нести взыскиваемые расходы с учетом конкретных обстоятельств дела.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и удовлетворить иск. Заявитель ссылается на то, что отнесение на него расходов на содержание общего имущества без договора на оказание услуг, заключенного во исполнение договора аренды, неправомерно. Доказательства уклонения общества от заключения подобного договора отсутствуют. Поскольку договор аренды не вступил в силу ввиду отсутствия регистрации, не наступила обязанность общества заключить договора на оказание услуг. Объект аренды не был передан обществу. Учреждение не передавало обществу показания приборов учета. Договором аренды не предусмотрено заключение арендатором?обществом прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями. Условия оплаты услуг не согласованы. Расходы на содержание арендуемого имущества и расходы на содержание общего имущества различны. Преюдициально установленный факт передачи имущества в аренду обществу отсутствует; по делу № А53-15922/2014 установлен лишь факт направления обществу акта-приема имущества. Суды не учли иную практику по другим делам. Обсуждение легитимности проведенного 15.11.2011 собрания собственников помещений не имеет правового значения, поскольку на общем собрании 13.03.2014 собственники большинством голосов поддержали отчет общества как управляющей компании.

В отзывах на жалобу министерство, учреждение и ФГКУ «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России указали на законность и обоснованность решения и постановления.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзывов, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать.

Как следует из материалов дела, нежилые помещения, расположенные в административном здании по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 43/13, принадлежали на праве оперативного управления ФГКУ «Загородная квартирно-эксплуатационная часть района» Минобороны России (далее – Загородная КЭЧ района).

В соответствии с приказом Министра обороны Российской Федерации от 17.12.2010 № 1871 «О реорганизации федеральных государственных учреждений Министерства обороны Российской Федерации» проведена реорганизация квартирно-эксплуатационных частей районов, в том числе в Северо-Западном регионе. Согласно приложению № 1 к указанному приказу Загородная КЭЧ района прекратила свою деятельность как юридическое лицо путем реорганизации в форме присоединения к ФГУ «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России.

На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 29.03.2012 № 422-р ФГУ «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России изменено на ФГКУ «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России.

К ФГКУ «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России перешло право оперативного управления на указанные нежилые помещения.

В силу приказа Министра обороны Российской Федерации от 31.08.2012 № 2658 объект недвижимого имущества общей площадью 2272,9 кв. м (нежилые помещения, расположенные на 2 – 6 этажах административного здания) закреплен за учреждением на праве оперативного управления, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права от 21.02.2014.

Остальные помещения здания принадлежат 13 собственникам и иным правообладателям на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

Общая площадь помещений в здании составляет 5685,3 кв. м (полезная площадь, принадлежащая в совокупности всем правообладателям помещений в здании без учета мест общего пользования). Кроме того, в здании также имеются места общего пользования (коридоры, лестничные площадки, туалеты), суммарная площадь которых составляет 517,8 кв. м.

Для надлежащего решения вопросов, связанных с эксплуатацией здания в целом, его содержанием, техническим состоянием, необходимостью определения порядка получения и оплаты владельцами коммунальных услуг и разрешения других финансовых хозяйственных вопросов по инициативе общества организовано и созвано общее собрание собственников (владельцев) помещений в здании, которое состоялось 08.11.2011 и 15.11.2011.

Согласно решению общего собрания собственников помещений общество выбрано управляющей организацией, обслуживающей здание, что отражено в протоколе от  08 – 15.11.2011 № 1.

29 ноября 2011 года состоялось собрание собственников помещений, на котором приняты условия и утверждены договоры, заключаемые обществом с собственниками (владельцами) помещений в здании: договор административно-хозяйственного обслуживания (далее – договор АХО) и договор комиссии (протокол от 29.11.2011 № 2).

Общество, ссылаясь на невыполнение учреждением с 01.03.2014 по 30.04.2015 обязательств по внесению платы за ремонт и содержание общего имущества, а также по оплате коммунальных услуг, обратилось в суд.

Удовлетворяя иск, суды первоначально исходили из того, что спорные расходы обязан нести собственник или иной правообладатель нежилых помещений вне зависимости от наличия между сторонами договора аренды в отношении спорного объекта недвижимого имущества от 23.08.2011 № 141/3/АИ-131, поскольку договор является незаключенным (отсутствует его государственная регистрация), о чем сделаны выводы судами по делу № А53-15922/2014. Поэтому любые условия этого договора относительно обязанности общества по оплате спорных расходов не могут приниматься во внимание. Общее собрание собственников нежилых помещений, проведенное 08.11.2011 и 15.11.2011, где в качестве управляющей компании выбрано общество, является легитимным в силу доверенности от 01.11.2010, выданной Загородной КЭЧ района, обеспечивающей необходимый кворум. Общество на данном собрании представлял генеральный директор истца Кириченко И.А., действовавший как в интересах общества, так и на основании доверенности от 01.11.2011 в интересах ответчика.

Направляя дело на новое рассмотрение, кассационный суд указал на то, что министерство и ФГУ «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» (арендодатели) с одной стороны, а также общество (арендатор) с другой стороны подписали договор от 23.08.2011 № 141/3/АИ-131 аренды федерального недвижимого имущества. Подлежащее передаче в аренду имущество состоит из помещений общей площадью 2272,9 кв. м, расположенных в здании. В пунктах 3.1.1, 3.2.2 договора аренды стороны обязались в пятидневный срок после вступления его в силу заключить договор на оплату услуг (пункт 3.2.7), а пунктом 3.2.7 договора предусмотрено, что арендатор обязуется оплачивать коммунальные услуги пропорционально площади арендуемого объекта, а также эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги в соответствии с условиями договора на оплату услуг.

Ссылаясь на признание в рамках дела № А53-15922/2014 договора от 23.08.2011 № 141/3/АИ-131 аренды спорных помещений незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, суды не учли правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по этому вопросу. В абзаце 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Кодекса), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Отсутствие государственной регистрации договора (дополнительного соглашения к договору), подлежащего такой регистрации в силу требований федерального закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки, от исполнения принятых на себя обязательств в рамках, содержащихся в тексте договора (соглашения) условий.

По спорному договору аренды общество обязалось заключить с арендодателем (учреждением) договор на оплату названных услуг. Впоследствии, когда общество стало управляющей организацией, произошло совпадение в одном лице арендатора (который обязался по отдельному договору оплачивать услуги арендодателю, а последний, в свою очередь, обязан их оплачивать управляющей компании) и управляющей компании, то есть кредитора и должника. Суды не исследовали, заключили ли стороны в соответствии с условиями договора аренды договор на оплату услуг, если нет, то каковы причины и не усматриваются ли в действиях общества по уклонению от заключения данного договора с последующим предъявлением требования учреждению признаки злоупотребления правом (статья 10 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суды правомерно исходили из следующего.

Общество при использовании арендуемого помещения, а также в связи с этим и общего имущества, потребляло коммунальные услуги, в том числе на места общего пользования.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно пункту 1 статьи 290 Кодекса и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. Как установлено статьей 249 Кодекса, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства, связанные с заключением договора аренды и его исполнением сторонами, исследованы и установлены в рамках дела № А53-15922/2014. Решением арбитражного суда Ростовской области с общества в пользу учреждения взыскана сумма задолженности по арендной плате исходя из условий договора аренды от 23.08.2011 № 141/3/АИ-131. Решение суда оставлено без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, определением Верховного Суда Российской Федерации от 02.10.2015 в передаче кассационной жалобы на рассмотрение экономической коллегии отказано. Судами установлено, что на основании приказа директора Департамента имущественных отношений Минобороны России от 28.04.2011 № 176 организован и проведен открытый аукцион на право заключения договора аренды нежилых помещений общей площадью 2272, 9 кв. м, расположенных в здании. Победителем аукциона согласно протоколу от 13.07.2011 признано общество. В протоколе о проведении торгов указано, что проект договора аренды передается победителю в течение трех дней с даты подписания протокола. Как указывает истец, подписанные проекты договора аренды были переданы ответчику для подписания и регистрации в установленном законом порядке, поскольку по условиям аукциона и проекта договора обязанность по регистрации договоров возложена на арендатора. Вместе с тем, ответчик не исполнил обязанность по регистрации договора аренды и не возвратил подлинники договоров. Истцом в материалы дела представлена копия договора аренды. Также в материалы дела № А53-15922/2014 представлена копия акта приема-передачи арендованного имущества, на которой имеется подпись директора и оттиск печати общества. Светокопий договора аренды и акта приема-передачи с иным содержанием в дело сторонами не представлялось. В рамках дела № А53-15922/2014 суды установили, что с учетом содержания пункта 2.2 договора и отсутствием его государственной регистрации, названный выше договор является незаключенным. Вместе с тем суды по указанному делу учли приведенные выше разъяснения в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». С учетом анализа переписки суд по делу № А53?15922/2014 указал, что только уже после победы на конкурсе у общества появились необоснованные претензии относительно технического состояния помещений, хотя оно, являясь сособственником помещений в спорном здании и управляющей компанией, не могло не знать о техническом состоянии помещений, принятых в пользование по результатам аукциона. В рамках дела № А53-15922/2014 с общества взыскана задолженность по арендной плате. При этом вопросом, входящим в предмет доказывания по делу о взыскании арендной платы, является вопрос о начале пользования арендатором имуществом (моменте его передачи). Таким образом, суд по указанному делу установил момент передачи имущества обществу. С общества взыскана арендная плата с 22.02.2014, следовательно, имущество арендатору передано в указанную дату. Доводы заявителя в данной части направлены на опровержение правомерности взыскания судом арендной платы по делу № А53-15922/2014.

В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Несмотря на отсутствие государственной регистрации, стороны согласовали все существенные условия договора аренды, спорные помещения переданы в пользование обществу; договор аренды связал стороны обязательствами, от которых они не могут отказаться произвольно и, следовательно, условия договора являются значимыми и создают у его сторон права и обязанности не только в части внесения арендной платы, но и в отношении выполнения его условий.

Как указано выше, согласно пункту 3.2.7 договора арендатор обязался оплачивать коммунальные услуги по предоставленным учреждением показаниям счетчиков или при их отсутствии счетов коммунальных организаций пропорционально площади арендуемых помещений, а также эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги в соответствии с условиями договора на оплату услуг. Пункт 3.2.10 договора возлагает на арендатора обязанность нести расходы по содержанию арендованного имущества.

В пункте 5.8 договора аренды стороны согласовали условие, в соответствии с которым расходы арендатора на оплату коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг не включаются в арендную плату.

В силу пункта 2 статьи 616 Кодекса арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Пунктом 3.1.1 договора предусмотрена обязанность сторон заключить договор на оплату эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг.

Пункт 5.9 договора устанавливает, что обязательство по оплате коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных услуг, предусмотренных договором на оплату услуг, возникает у арендатора с момента подписания акта приема-передачи объекта, являющегося предметом аренды.

Суды правильно пришли к выводу о том, что заключение договора на оплату услуг представляет собой механизм реализации обязанности арендатора нести спорные расходы и отсутствие такого механизма не освобождает его от несения расходов, поскольку возложение их на арендатора предусмотрено условиями сделки.

Уклонение от заключения такого договора, установленное по делу № А53?15922/2014, правильно расценено судами как злоупотребление правом с намерением избежать несения тех расходов, судьба которых прямо определена договором аренды; поэтому отсутствие такого договора не исключает общества как арендатора и фактического владельца спорного имущества.

Кроме того, с истца по настоящему делу в пользу ФГКУ «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» по делу № А53-28208/2014 взыскана арендная плата за пользование спорным имуществом с 23.08.2011 по 21.02.2014, что еще раз подтверждает факт передачи имущества истцу.

В соответствии со статьей 413 Кодекса обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства. В рассматриваемом случае общество как управляющая компания и кредитор вправе требовать с учреждения оплаты расходов, связанных с содержанием общего имущества, и одновременно как арендатор обязано уплачивать эти же расходы учреждению.

Учитывая отсутствие доверенности от правообладателя на спорные помещения на момент проведения общего собрания собственников помещений в здании в 2011 году, а также то, что общество на собрании фактически совершило правообразующие действия в отношении самого себя и в своих интересах, суды правомерно учли и указанные обстоятельства при разрешении спора.

Кроме того, как следует из материалов дела общее собрание собственников помещений в здании (в котором расположены спорные помещения), на котором было принято решение об избрании общества для осуществления функций организации управляющей зданием и обслуживающей его, а также для представления интересов собственников здания в отношениях с третьими лицами по вопросам управления, обслуживания и эксплуатации здания было проведено 15.11.2011.

Суды правильно отклонили ссылки истца на иные судебные акты, поскольку обстоятельства дел, на которые ссылается общество, иные, отличные от рассматриваемого спора, в частности, отсутствует совпадение кредитора с должником.

Приводя довод о том, что учреждение не передавало показания приборов учета, общество не обосновало невозможность самостоятельного снятия данных показаний с учетом нахождения у него во владении спорного имущества.

Довод о том, что договором аренды не предусмотрено заключение обществом прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями, не имеет правового значения для разрешения спора.

Ссылаясь на различие между расходами на содержание арендуемого имущества и расходы на содержание общего имущества, истец не обосновал возможность использования арендуемого имущества без пользования общим имуществом здания.

Доводы жалобы по существу сводятся к переоценке доказательств, что в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается в суде кассационной инстанции.

Основания для отмены или изменения решения и постановления не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.06.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2018 по делу № А53-430/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Р.А. Алексеев

Судьи

В.Ф. Кухарь                                                                                                                                   Л.А. Трифонова