АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43 – 12165/2022

г. Нижний Новгород                                                                                       20 марта 2023 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 27.02.2023,

Решение в полном объеме изготовлено 20.03.2023,

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Андрюхиной Ю.Ю.,

(шифр дела 44-285), при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Н.Новгород,

к ответчику: ООО «ПИР»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Н.Новгород,

о взыскании пени,

при участии представителей сторон:

от истца: ФИО2, по доверенности от 29.12.2022, диплом ДВС 129257,

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 23.01.2023, диплом ДВС 0494396,  

 

установил:

Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к ООО «ПИР» о взыскании пени по договору аренды № 7/1148 от 08.08.2005 за период с 08.01.2021 по 25.02.2022 в размере 434 882 руб. 41 коп.

Исковые требования основаны на статьях 307, 309, 329, 330, 606, 614 Гражданского кодекса РФ и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей.

В процессе рассмотрения спора представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчик предъявленный иск оспорил, указал, что после завершения реконструкции объекта (с января 2021 года) расчет арендной платы надлежит производить исходя из доли Общества в праве общей долевой собственности.

В случае удовлетворения исковых требований, представитель ответчика ходатайствовал о снижении размера пени в порядке статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

Подробные возражения ответчика изложены в отзыве на исковое заявление, в дополнениях к нему и поддержаны устно представителем в ходе судебного разбирательства.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

08.08.2005 между Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (Арендодатель) и ООО «Пир» (Арендатор) заключен договор № 7/1148 аренды нежилого помещения общей площадью 600,80 кв.м., расположенного по адресу: город Нижний Новгород, Советский район, пр. Гагарина, д.60, корп. 5 для размещения под офис.

Договор аренды заключен сторонами с 09.08.2005 на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 4.2 договора арендная плата подлежит перечислению арендатором ежемесячно в срок до 15-го числа текущего месяца аренды.

Пунктом 5.2.1 договора предусмотрена ответственность арендатора в случае несвоевременного внесения арендных платежей в виде пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

28.12.2006 в целях приведения названного объекта недвижимости в состояние, позволяющем использовать его в соответствии с условиями договора аренды, Администрация и Общество (инвестор) заключили инвестиционный контракт, предметом которого выступает совместная деятельность сторон в целях выполнения инвестором работ по реконструкции и капитальному ремонту здания до 31.07.2019. 

ООО «Пир» обязалось разработать и согласовать в установленном порядке проект по реконструкции и капитальному ремонту объекта инвестирования, произвести до 31.07.2019 реконструкцию и капитальный ремонт помещения, обеспечив объем инвестирования в размере  123 273 345 рублей 70 копеек, представить Администрации отчет об объемах выполнения работ и обеспечить ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 2.1.3 контракта, инвестор освобождается от арендной платы за площади объекта инвестирования на время проведения работ по инвестиционному контракту.

Пунктом 3.1 соглашения установлены предварительные доли в праве общей долевой собственности на реконструированный и капитально отремонтированный объект:

- городу Нижнему Новгороду принадлежит доля в размере 27/100, что составляет 27% общей площади объекта инвестирования,

- инвестору принадлежит доля в размере 73/100, что составляет 73% общей площади объекта инвестирования.

Окончательно доли города и инвестора определяются после завершения работ по объекту инвестирования на основе представленных и подтвержденных объемов выполненных работ и уточнения стоимости доли города в случае изменения ставок арендной платы.

Оформление прав долевой собственности на объект инвестирования производится сторонами в установленном порядке после выполнения обязательств по настоящему контракту и сдачи объекта в эксплуатацию (пункт 3.2 контракта).

После окончательного определения соотношения долей города Нижнего Новгорода и инвестора в праве общей долевой собственности на объект инвестирования может производиться на основании дополнительного соглашения к настоящему контракту раздел в натуре реконструированного и отремонтированного объекта инвестирования соразмерно окончательно установленным долям участников. При этом в собственность инвестора и отдельно в муниципальную собственность города переходят части объекта инвестирования, соответствующие их долям, а право долевой собственности прекращается.

Из искового заявления, что обязательства по своевременному внесению арендных платежей ответчиком надлежащим образом не исполнены. В соответствии с пунктом 5.2 договора ответчику начислены пени в размере 434 882 руб. 41 коп. за период с 08.01.2021 по 25.02.2022.

Направленная в адрес ответчика претензия истца с требованием погасить задолженность по пени, оставлена ответчиком без удовлетворения. Указанные обстоятельства послужили основанием для истца обратиться в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей спорящих сторон, суд усматривает правовые основания для удовлетворения исковых требований, исходя из следующих обстоятельств дела, норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом. По общему правилу, только надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 Гражданского кодекса Российской Федерации). Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По правилам пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Исходя из условий заключенного сторонами инвестиционного контракта от 28.12.2006, в силу разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», суд пришел к выводу о том, что контракт является договором смешанного типа, содержащим элементы договора подряда и договора купли-продажи.

Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

26.12.2022 сторонами заключено дополнительное соглашение к инвестиционному контракту по реконструкции, капитальному ремонту и приспособлению под современное использование (ресторан, помещение сервисного обслуживания населения) муниципального объекта инвестирования (здание) от 28.12.2006 б/н об окончательном распределении долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, литер А.

В соответствии с данным соглашением городу Нижнему Новгороду принадлежит доля в праве общей долевой собственности на вышеуказанное здание – 21%; инвестору принадлежит доля в праве – 79%.

10.01.2023 и 12.01.2023 в ЕГРН внесены записи о государственной регистрации права общей долевой собственности город Нижнего Новгорода и ООО «Пир» на вышеуказанное здание.

Следовательно, обязательства ответчика по внесению арендных платежей без учета распределения долей прекращены с даты заключения соглашения от 26.12.2022.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также дату заключения соглашения о распределении долей (26.12.2022) оснований для освобождения арендатора от внесения арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды № 7/1148 от 08.08.2005, взыскания неустойки, в случае просрочки оплаты, у суда не имеется.

Ответчик ходатайствовал о снижении  размера пени в порядке статьи 333 Гражданского кодекса РФ до 82 202 руб. 63 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", установленная законом или договором неустойка может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

В пункте 73 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Пунктом 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, должник обязан представить доказательства явной несоразмерности договорной неустойки, а также того, что кредитор может за счет неустойки получить необоснованный размер выгоды, поскольку в предпринимательских отношениях сторон презюмируется соразмерность установленной сторонами соглашения неустойки последствиям нарушения обязательства.

Кроме того, применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации является правом, но не обязанностью суда, реализуемым при наличии достаточности доказательств несоразмерности заявленного требования. При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем доказательств явной несоразмерности заявленной к взысканию неустойки последствиям нарушения обязательств ответчиком не представлено.

Величина санкции в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа, согласована сторонами при заключении договора, а в гражданско-правовых отношениях действует принцип свободы договора и определения его условий по усмотрению сторон (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, ходатайство ответчика о снижении  размера пени в порядке статьи 333 Гражданского кодекса РФ оставлено судом без удовлетворения.

Учитывая изложенное, с ответчика подлежат взысканию в пользу истца пени по договору аренды № 7/1148 от 08.08.2005 за период с 08.01.2021 по 25.02.2022 в размере 434 882 руб. 41 коп.

Расходы по государственной пошлине в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить.

Взыскать с ООО «ПИР»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Н.Новгород, в пользу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Н.Новгород, неустойку в размере  434 882 руб. 41 коп.

Взыскать с ООО «ПИР»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Н.Новгород, в доход федерального бюджета 11 698 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                   Андрюхина Ю.Ю.