/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1869/18 

Екатеринбург

28 января 2019 г.

 

Дело № А76-2220/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 января 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Соловцова С.Н.,

судей Пирской О.Н., Плетневой В.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ипотечный дом» (далее – общество «Ипотечный дом») на определение Арбитражного суда Челябинской области от 24.08.2018 по делу № А76-2220/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «Ипотечный дом» – Палтусов Д.А. (доверенность от 16.07.2018 );

общества с ограниченной ответственностью «Трест Магнитострой» (далее – общество «Трест  Магнитострой») – Славич М.А. (доверенность от 20.04.2018).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 14.06.2016 возбуждено производство по делу о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «Восток-Инвест» (далее – общество «Восток-Инвест»). 

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 06.07.2016 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кузьмин Андрей Вениаминович (далее – Кузьмин А.В.). 

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2017 общество «Восток-Инвест» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника возложено на Кузьмина А.В. Определением суда от 27.10.2017 конкурсным управляющим должником утвержден Кузьмин А.В.

В арбитражный суд первой инстанции поступило заявление общества «Трест Магнитострой» о передаче ему объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, 145 микрорайон, строение № 9, права на земельный участок с кадастровым номером 74:33:0311002:28 и обязательства застройщика – общества «Восток-Инвест» о завершении строительства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений (имеющими требования о передаче жилых помещений) жилых помещений. 

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 24.08.2018 (судья Бушуев В.В.) ходатайство общества «Трест Магнитострой» удовлетворено: на конкурсного управляющего Кузьмина А.В. возложена обязанность открытия в течение трех рабочих дней со дня вынесения данного определения специального банковского счета должника для внесения обществом «Трест Магнитострой» денежных средств для погашения текущих требований, и незамедлительного уведомления об этом заявителя. Обществу «Трест Магнитострой» судом предложено внести на специальный счет должника денежные средства в размере 831 159 руб. 56 коп. в срок до 17.08.2018. Кроме того, определен размер превышения совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, над стоимостью прав застройщика на объект незавершенного строительства и права аренды земельного участка для целей включения требования ООО «Трест Магнитострой» в реестр требований кредиторов в сумме 503 098 руб. 12 коп.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2018 (судьи Матвеева С.В., Бабкина С.А., Сотникова О.В.) определение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Ипотечный дом» просит названные судебные акты в части определения размера денежных средств, которые приобретатель объекта незавершенного строительства и права аренды земельного участка под ним (общество «Трест Магнитострой») обязан перечислить застройщику-должнику, отменить и в данной части направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области. 

По мнению заявителя, отчет об оценке, положенный судами в основу обжалуемых судебных актов, является ненадлежащим доказательством по делу, поскольку основан на несоответствующих действительности фактах, не содержит обоснования произведенных расчетов и не отвечает стандартам оценочной деятельности, что не принято во внимание судами.

Как полагает податель кассационной жалобы, судом первой инстанции необоснованно отклонены заявленные им ходатайства о назначении судебной экспертизы в отношении данного отчета, а судом апелляционной инстанции – ходатайство о вызове в судебное заседание оценщика, подготовившего отчет.

Кроме того, заявитель указывает, что судами не дана надлежащая оценка представленным в материалы дела доказательствам, опровергающим определенную спорным отчетом стоимость квадратного метра в спорном объекте незавершенного строительства.

В отзывах на кассационную жалобу конкурсный управляющий должником Кузьмин А.В., общество «Трест Магнитострой» просят в удовлетворении указанной жалобы отказать, обжалуемые судебные акты оставить без изменения, считая их законными и обоснованными, а доводы жалобы общества «Ипотечный дом» – несостоятельными.

Суд кассационной инстанции, в пределах доводов кассационной жалобы, с учетом поступивших на нее возражений, в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверив оспариваемые судебные акты на предмет соответствия требованиям действующего законодательства и фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в материалах дела доказательствам, оснований для их отмены не усматривает. 

Как следует из материалов дела и установлено судами в ходе рассмотрения настоящего обособленного спора, в конкурсную массу должника общества «Восток-Инвест» включен объект незавершенного строительства – 16-этажный многоквартирный жилой дом (кадастровый номер 74:33:1324001:1055) с высокой степенью готовности (выполнено строительство здания, включая окна и кровлю, монтаж системы отопления и водоснабжения, канализации и энергоснабжения), расположенный по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, 145 микрорайон, строение № 9 Общая площадь встроенных нежилых помещений в доме составляет 2 306,1 м кв., общая площадь жилых помещений – 6 810,4 м кв., всего – 9 116,5 м кв.

Указанный жилой дом расположен на земельном участке(кадастровый номер 74:33:0311002:28) площадью 7 332,86 м кв., расположенном по адресу: челябинская область, г Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. 50-летия Магнитки, 35, и принадлежащем должнику на праве аренды на основании договора № 4785 от 15.02.2008.

Строительство указанного объекта осуществлялось в период 2007-2014 г., данный жилой дом 14.04.2015 предъявлен для приемки, в ходе которой установлено значительное число нарушений строительных регламентов, на основании чего выдано предписание об их устранении (акт итоговой проверки от 07.05.2015 № 78).

До настоящего момента строительство объекта не завершено, при этом часть жилых помещений фактически занята участниками строительства по соответствующим договорам участия в долевом строительстве. 

Общество «Трест Магнитострой», ссылаясь на наличие у него возможности завершить строительство и исполнить обязательства перед участниками строительства, обратилось в арбитражный суд с заявлением о передаче ему данного объекта незавершенного строительства. 

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), принимая во внимание сведения, содержащиеся в отчете № НИ-0207/18, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «Независимая экспертиза» (далее – общество «Независимая экспертиза»), отмечая повышенную социальную значимость урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства, чье право на жилище поставлено под угрозу в связи с отсутствием у застройщика возможности самостоятельно исполнить обязательства по завершению строительства и передаче жилых помещений, заявление общества «Трест Магнитострой» удовлетворил.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился, признал их законными и обоснованными, указав, что выводы суда о соответствии правового статуса общества «Магнитострой», наличии у него фактической материальной возможности принять на себя соответствующие обязательства застройщика-должника, с учетом положений статей 201.15, 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), являются верными. 

Арбитражный суд округа полагает, что выводы судов соответствуют нормам действующего законодательства, приняты на основе полного и всестороннего анализа фактических обстоятельств спора и имеющихся в материалах дела доказательств.

На основании статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем, в качестве встречного представления исполняя за застройщика-должника полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений. 

Согласно пункту 2 названной статьи передача объекта незавершенного строительства и обязательств застройщика в соответствии с настоящей статьей осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подпунктами 2-6 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5-7 и 10 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Объект незавершенного строительства может быть передан только юридическому лицу, которое соответствует требованиям, предъявляемым к застройщику Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве). 

Поскольку заявителем в суде первой инстанции представлены доказательства, подтверждающие факт его соответствия требованиям, установленным Законом о долевом строительстве, а также доказательства наличия денежных средств в достаточном для завершения строительства включенного в конкурсную массу многоквартирного жилого дома размере, в материалах дела имеется заключение Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации о возможности передачи имущества и обязательств застройщика обществу «Трест Магнитострой» от 29.05.2018, выводы судов в части удовлетворения заявления названного общества о передаче ему объекта незавершенного строительства являются обоснованными. 

Лицами, участвующими в рассматриваемом обособленном споре, указанные выводы судов не оспариваются. 

Удовлетворяя заявление общества «Трест Магнитострой», суды также обоснованно указали, что целью передачи объекта незавершенного строительства в деле о банкротстве застройщика-должника является удовлетворение включенных в соответствующий реестр требований кредиторов в том числе путем обеспечения передачи участникам долевого строительства построенных жилых помещений. Указанная цель (передача помещений) с учетом специфики процедуры банкротства застройщиков, является основополагающей при рассмотрении настоящего спора. 

Судами в ходе рассмотрения настоящего дела установлено, что общий размер непогашенных текущих требований составляет 831 159 руб. 56 коп., стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и на земельный участок – 115 000 000 руб., общий размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений – 115 503 098 руб. 12 коп.

Стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и на земельный участок, как указывают суды первой и апелляционной инстанций, подтверждается отчетом об оценке от 06.07.2018 № НИ-0207/2018, подготовленным обществом «Независимая экспертиза», при этом заявленные обществом «Ипотечный дом» возражения относительно достоверности данного отчета судами обоснованно отклонены ввиду формального характера представленных замечаний, отсутствия каких-либо документально подтвержденных сведений, опровергающих выводы оценщика. 

Отсутствие в названном отчете расчета величины дисконтирования (18 %) судом с учетом квалификации оценщика, отсутствия доказательств фактического устранения недостатков на объекте незавершенного строительства и необходимости применения иной величины дисконтирования, принимая во внимание положения пункта 9 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 6)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297Ю правомерно квалифицированы в качестве неопровергнутого допущения, основанного на профессиональном мнении оценщика. 

Суды, изучив фактические обстоятельства спора и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, также верно отметили, что определенная оценщиком величина стоимости замещения без учета дисконта, в связи с имеющимися недостатками объекта незавершенного строительства (в рамках затратного подхода), превышает фактический размер затрат на строительство, который согласно акту приемки от 08.07.2014 составлял 120 000 000 руб. При этом величина стоимости устранения недостатков в соответствии с отчетом об оценке № 3107-1/Д по состоянию на 31.07.2017 составляла 16 849 919 руб. 

При таких обстоятельствах вывод судов о том, что величина рыночной стоимости, определенная в отчете об оценке от 06.07.2018 № НИ-0207/2018, корреспондирует содержанию иных имеющихся в материалах дела доказательств, является верным, равно как и установленный судами путем сопоставления общего размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (115 503 098 руб. 12 коп.) и определенной в соответствии с названным отчетом стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и на земельный участок (115 000 000 руб.) размер превышения  совокупного размера требований указанных участников строительства над стоимостью прав застройщика – 503 098 руб. 12 коп. Доказательств обратного обществом «Ипотечный дом» не представлено. 

В кассационной жалобе заявитель, выражая несогласие с содержанием отчета от 06.07.2018 № НИ-0207/18, указывает, что реальная рыночная стоимость вдвое превышает стоимость, установленную судами. Ввиду отсутствия каких-либо документальных доказательств, подтверждающих позицию общества «Ипотечный дом», судом кассационной инстанции соответствующий довод отклоняется. Кроме того, суд округа полагает необходимым отметить, что названный довод заявителя основан на анализе уровня рыночных цен без учета того обстоятельства, что переданный обществу «Трест Магнитострой» объект незавершенного строительства обладает множественными недостатками и не соответствует предъявляемым строительными регламентами требованиям.   

Таким образом, основания для вывода о существенном искажении оценщиком расчетов или фактических сведений, принятых судами за основу оценки, у суда кассационной инстанции отсутствуют. 

Доводы заявителя кассационной жалобы об отказе судов первой и апелляционной инстанции в удовлетворении заявленных им ходатайств суд округа также полагает подлежащими отклонению, поскольку обществом «Ипотечный дом» не представлены доказательства необоснованности отказов судов, не приведены обстоятельства, свидетельствующие о том, что отклонение судами спорных ходатайств привело или очевидно могло привести к принятию незаконных, необоснованных судебных актов.  

При таких обстоятельства, с учетом того, что судами в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследованы и оценены обстоятельства настоящего спора и все имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе принят во внимание факт аффилированности общества «Ипотечный дом» с участником и бывшим руководителем должника Тихоновым Д.В., факт контроля процедуры банкротства общества «Ипотечный дом» кредитором обществом с ограниченной ответственностью «ДВТИнвест», по договору с которым происходила продажа прав на приобретение квартир в спорном многоквартирном доме (договор долевого участия в строительстве от 01.07.2010 №3/34Д), позиция, изложенная обществом «Ипотечный дом» в кассационной жалобе, не свидетельствует о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в сущности сводится к переоценке произведенного судами анализа установленных обстоятельств дела представленных в материалы дела доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

Фактические обстоятельства спора установлены судами верно, нарушений норм материального или процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), арбитражным судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 24.08.2018 по делу № А76-2220/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ипотечный дом» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             С.Н. Соловцов 

 

Судьи                                                                          О.Н. Пирская 

 

                                                                                     В.В. Плетнева