Арбитражный суд Московской области

107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А41-5500/2017

04 апреля 2017 года

г. Москва

Резолютивная часть решения оглашена 03 апреля 2017 года

Полный текст решения изготовлен 04 апреля 2017 года

Судья Арбитражного суда Московской области М.А. Миронова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению 

ООО «СЕЛАДОН»

к Администрации городского округа Химки Московской области

третье лицо – Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области

о взыскании денежных средств

при участии в судебном заседании – согласно протоколу 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Селадон» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Химки Московской области (далее – Администрация) о взыскании 870 268 руб. 64 коп. убытков, связанных с уплатой платежей за нежилое помещение за период с марта 2015 года по июнь 2016 года, возникших в связи с несвоевременным исполнением обязанностей уполномоченного органа по реализации преимущественного права арендатора на выкуп арендуемого помещения, расходов по оплате государственной пошлины в размере 20 405 руб.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, представитель ответчика, третьего лица возражал против удовлетворения заявленных требований.

Исследовав в полном объеме все представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Московской области от 16.06.2015 по делу № А41-83713/2014, измененным Постановлением десятого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2016, признано незаконным бездействие Администрации и Комитета, выразившееся в нарушении сроков заключении договора купли-продажи арендуемого обществом нежилого помещения общей площадью 116,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> 1 этаж), номер объекта: 50-50-10/013/2011-340, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, на Администрацию возложена обязанность в десятидневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу заключить и выдать обществу подписанный уполномоченными лицами договор купли-продажи данного нежилого помещения на условиях согласно направленному Комитетом 23.10.2014 в адрес Общества проекту договора купли-продажи с изложением Приложения №1 «График платежей» в редакции, предусматривающей срок рассрочки оплаты цены договора не менее 5 лет; с Администрации взыскано в пользу Общества 1 006 451 руб. 77 коп. убытков за период с марта 2012 по февраль 2015 года.

Указанными судебными актами, вступившими в законную силу, установлены следующие обстоятельства.

Между Администрацией в лице Комитета и Обществом заключен договор от 27.05.1998 № 1591/1169, по условиям которого обществу предоставлено в аренду нежилое помещение общей площадью 116,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (1 этаж), номер объекта 50- 50-10/013/2011-340.

Общество 19.10.2011 обратилось в Комитет (вх. №1160) с заявлением о выкупе арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ. 

Согласно решению Совета депутатов городского округа Химки Московской области от 25.02.2013 № 13/3 «Об утверждении прогнозного плана приватизации недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Химки Московской области, на 2014 год» арендуемое обществом помещение включено в прогнозный план приватизации на 2014 год. 

В принятом решении о приватизации учтено преимущественное право общества на приобретение арендуемого непрерывно в течение более трех лет помещения, органами администрации заключен договор на оценку помещения, произведена оценка арендуемого помещения в установленном законом порядке. 

Во исполнение данного решения Совета депутатов городского округа Химки Московской области Администрация в лице Комитета 19.03.2014 направила Обществу предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества от 05.03.2014 № 339 вместе с проектом договора-купли продажи по цене, определенной независимым оценщиком – обществом с ограниченной ответственностью «ЮК Договор» (далее – ООО «ЮК Договор» в отчете об оценке рыночной стоимости от 30.12.2013 № 97/13. 

Проект договора купли-продажи 15.04.2014 подписан со стороны Общества и направлен в Комитет для подписания. Вместе с тем данный проект договора купли-продажи испрашиваемого помещения со стороны Комитета (Администрации) подписан не был. 

Общество 26.06.2014 направило в адрес Комитета претензию с требованием предоставить договор купли-продажи данного помещения, указав, что ввиду бездействия Администрации в лице комитета общество вынуждено нести дополнительные расходы по оплате арендной платы. Ответ на претензию не поступил. Комитет 23.10.2014 направил Обществу второе предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества от 21.10.2014 № 2006 вместе с четырьмя экземплярами проектов договоров купли-продажи на тех же условиях по цене, определенной ООО «ЮК Договор», новый отчет об оценке рыночной стоимости (от 30.07.2014 № 15/7/14) не предоставил. 

Общество 21.11.2014 направило Комитету подписанные им проекты договоров купли-продажи в четырех экземплярах для подписания. Договоры купли-продажи нежилого помещения со стороны Комитета (Администрации) так и не были подписаны. 

Общество 12.12.2014 повторно направило в адрес Комитета претензию с требованием предоставить подписанный договор купли-продажи арендуемого помещения, указав, что ввиду бездействия администрации в лице комитета общество вынуждено нести дополнительные расходы по оплате арендной платы, а также сообщив, что если в течение 10 дней обществу не будет предоставлен договор купли-продажи, Общество будет вынужденно обратится в суд с требованием заключить договор, а также требованием о возмещении понесенных расходов. 

Поскольку договор купли-продажи нежилого помещения со стороны Комитета (Администрации) так и не был подписан, общество 29.12.2014 обратилось в Арбитражный суд Московской области к Администрации и Комитету. При этом Обществом были соблюдены все условия, установленные Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ для возникновения у него права на выкуп арендованного имущества. 

Кроме того, апелляционная инстанция в своем судебном акте также указала, что предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественное право выкупа спорного помещения Общество как субъект малого предпринимательства не смогло реализовать в связи с нарушением Администрацией и Комитетом порядка реализации такого права и затягиванием сроков его реализации, а именно: в связи с их незаконным уклонением от заключения договора купли-продажи в установленные законом сроки, что повлекло за собой понуждение Общества к продолжению арендных отношений, внесению арендной платы за пользование помещением, которая не подлежала бы внесению в случае соблюдения ими требований закона и заключения договора купли-продажи. Учитывая изложенное, при соблюдении Администрацией и Комитетом установленных законом сроков для принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества и для подписания проекта договора, совершения действий, установленных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ договор купли-продажи был бы заключен по крайней мере до марта 2012 года, в связи с чем с марта 2012 года арендная плата не подлежала бы внесению Обществом в связи с выкупом имущества. 

Указанными актами также установлено, что начиная с марта 2012 года по февраль 2015 года Администрацией и Комитетом допускается незаконное бездействие, в результате которого Общество не могло заключить договор купли-продажи недвижимого имущества и, как следствие, вынуждено вносить арендные платежи, чтобы не потерять статус арендатора, который дает возможность льготного выкупа в соответствии с Законом об отчуждении имущества. 

Согласно части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, устанавливаются судом на основании доказательств по делу, содержащих сведения о фактах.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации связывает преюдициальное значение не с наличием вступивших в законную силу судебных актов, разрешающих дело по существу, а с обстоятельствами (фактами), установленными данными актами, имеющими значение для другого дела, в котором участвуют те же лица.

Следовательно, преюдиция – это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

С учетом изложенных обстоятельств и принимая во внимание положение названных выше норм права, указанные выше обстоятельства считаются установленными.

В настоящем деле истцом заявлены убытки, связанные с уплатой арендных платежей за нежилое помещение за период с марта 2015 года по июнь 2016 года в размере 870 268 рублей 64 копеек убытков. 

Согласно части 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать противоправность поведения ответчика, наличие и размер понесенных убытков, а также причинную связь между противоправностью поведения ответчика и наступившими убытками.

В силу статьи 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. 

Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (часть 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 (редакция от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (ст. 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (п. 2 ст. 401 ГК РФ).

Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Таким образом, по смыслу указанных выше норм права возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее их возмещения, должно в соответствии со ст. 65 АПК РФ доказать факт правонарушения, и их размер, а также причинную связь между противоправным действием или бездействием причинителя вреда и возникшими убытками, наличие у лица реальной возможности для получения выгоды, принятие всех разумных мер к уменьшению размера убытков.

По смыслу статей 420, 425, 432, 433, 434 Гражданского кодекса договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении либо прекращении гражданских прав и обязанностей, которое вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенными условиям, которые указаны в законе и необходимы для договоров данного вида, а также названы одной из сторон договора. 

Как указано Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 5 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных с взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим. 

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса). 

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора. 

При этом если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса). 

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. 

В пункте 6 названного постановления Пленума Высший Арбитражный Суд Российской Федерации также указал на необходимость учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом указаний, содержащихся в пункте 5 данного постановления Пленума, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 этого Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения. 

Как следует из материалов дела, заключенный между истцом и ответчиком договор купли-продажи имущества № 100-22 датирован 30.06.2016 года, при этом государственная регистрация перехода права собственности осуществлена 22.07.2016, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

Истцом произведен расчет убытков исходя из размера арендной платы, внесенной в спорном периоде за вычетом возможных расходов на налоги, подлежавших уплате в случае приобретения Обществом имущества в сроки, установленные законом.

Факт несения истцом расходов на уплату арендных платежей подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями. Ответчик данные обстоятельства не опроверг, в нарушение положений статьи 65 АПК РФ доказательств обратного не представил.

Расчет истца судом проверен и признан обоснованным. Контррасчет ответчиком не представлен.

Более того, определением Арбитражного суда Московской области от 08.06.2016 по делу № А41-83713/2014 с ответчика в пользу истца взысканы денежные средства в размере 3 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта по делу № А41-83713/2014 за период с 05.05.2016 по 07.06.2016, а также в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения за период с 08.06.2016 до даты исполнения. При том указанным определением также установлено, что на дату рассмотрения данного требования истца договор ответчиком с истцом не заключен.

При этом, доводы ответчика изложенные в отзыве на исковое заявление основаны не неверном толковании норм права.

Учитывая изложенное, требования истца о взыскании убытков за период с марта 2015 года по июнь 2016 года в размере 870 268 руб. 64 коп. подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд Московской области

РЕШИЛ:

Взыскать с Администрации городского округа Химки Московской области в пользу ООО «СЕЛАДОН» убытки в размере 870 268 руб. 64 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 405 руб.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Московской области в течение месяца.

Судья                                                                                                                  М.А. Миронова