701/2023-17879(1) 

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции 

г. Краснодар Дело № А18-6413/2021 0 5 а п р е л я 2023 года  

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2023 года.  Постановление в полном объеме изготовлено 05 апреля 2023 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. в отсутствие  представителей истца – первого заместителя прокурора Республики Ингушетия,  ответчиков: общества с ограниченной ответственностью «Стелла» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Консалт»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица, не заявляющего  самостоятельных требований относительно предмета спора, – администрации  города Назрань, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного  заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте  арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,  рассмотрев кассационную жалобу первого заместителя прокурора Республики Ингушетия  на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2022  по делу № А18-6413/2021, установил следующее.  

Первый заместитель прокурора Республики Ингушетия (далее – прокурор),  выступающий в интересах министерства имущественных и земельных отношений  Республики Ингушетия, подал в Арбитражный суд Республики Ингушетия иск  к обществам с ограниченной ответственностью «Консалт», «Стелла»  (далее – общества-1,-2) о признании недействительным в силу ничтожности договора  от 25.02.2021 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору  от 28.12.2015 аренды земельного участка площадью 15 233 кв. м с кадастровым номером  06:05:0500002:1686, расположенного по адресу: Республика Ингушетия, г. Назрань,  тер. Гамурзиевский административный округ, рядом с 2-й Назрановской городской  больницей, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным  использованием для строительства промышленной базы (далее – земельный участок,  

договор аренды, договор перенайма 2021 года), о понуждении к возврату земельного  участка в государственную собственность без обременения правом аренды  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Назрань  (далее – администрация).  

Решением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 05.05.2022, оставленным  без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от  27.07.2022, в удовлетворении иска отказано со следующей мотивировкой. Общество-1  вправе было передать обществу-2 права и обязанности арендатора по заключенному  на торгах договору аренды земельного участка без согласия арендодателя. Договор  перенайма 2021 года заключен между коммерческими организациями  без государственного участия, не относится к сделкам, право на оспаривание которых  принадлежит прокурору. Ничтожность договора перенайма 2021 года не подтверждена.  Прокурор не требовал применения последствий недействительности договора перенайма  2021 года, предметом которого является передача прав и обязанностей арендатора  по договору аренды земельного участка. Собственник земельного участка не изменен,  право публичной собственности на него в результате перенайма не затронуто.  Необходимость возврата земельного участка в государственную собственность  отсутствует. Законодательный запрет на осуществление перенайма в рассматриваемом  случае неприменим, поскольку к обществу-1 права и обязанности арендатора по договору  аренды земельного участка перешли на торгах в рамках процедуры банкротства.  

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.11.2022  постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2022 по делу   № А18-6413/2021 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд  со следующими указаниями. Не соответствуют установленным по делу обстоятельствам  и имеющимся в деле доказательствам выводы о праве общества-1 на передачу обществу-2  прав и обязанностей арендатора по заключенному на торгах договору аренды земельного  участка без согласия арендодателя, об отсутствии у прокурора права на оспаривание  договора перенайма 2021 года, о неподтвержденности ничтожности договора перенайма  2021 года, о неприменимости к договору перенайма 2021 года законодательного запрета  на передачу прав и обязанностей арендатора. В целях оценки договора перенайма  2021 года и применения последствий его недействительности (при установлении  соответствующих признаков) необходимо дать надлежащую правовую оценку договору  от 14.07.2020 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного  участка (далее – договор перенайма 2020 года) с учетом правомерности включения  

в конкурсную массу принадлежавшего должнику права аренды земельного участка,  наличия (отсутствия) правовой возможности отчуждения этого права (законодательных  или договорных ограничений), полномочий конкурсного управляющего по распоряжению  этим правом без согласия собственника земельного участка, условий договора аренды.  При такой оценке необходимо исходить из того, что реализация права аренды носила  вынужденный характер, осуществлялась в интересах кредиторов, двусторонняя  реституция в условиях ликвидации должника невозможна, а результаты проведенных в  рамках процедуры банкротства торгов могли быть оформлены только соглашением по  модели перенайма. Прокурор не обосновал отсутствие у общества-1 возможности  реализации инвестиционного проекта. Права и обязанности арендатора по договору  аренды не могли измениться в связи с заключением договора перенайма 2020 года,  в том числе в части инвестиционного условия об обустройстве парка-сквера.  Причиненный публично-правовому образованию ущерб в связи несвоевременной  реализацией обществом-1 инвестиционного проекта при определенных обстоятельствах  мог быть возмещен в установленном порядке.  

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2022  решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 05.05.2022 отменено в части.  Признан недействительным (ничтожным) договора перенайма 2021 года. В порядке  односторонней реституции земельный участок возвращен обществу-1, а судебный акт  определен как на основание для погашения в Едином государственном реестре  недвижимости записи от 05.03.2021 с номером регистрации  06:05:0500002:1686-06/012/2021-13. В остальной части решение Арбитражного суда  Республики Ингушетия от 05.05.2022 оставлено без изменения. Судебный акт  мотивирован тем, что договор перенайма 2021 года нарушает публичные интересы,  а также права и охраняемые законом интересы неопределенного круга потенциальных  арендаторов. Стороны не осуществили по нему оплату. Такой договор в силу прямого  указания закона является недействительным (ничтожным). Прокурор не обосновал  отсутствие у общества-1 возможности реализации инвестиционного проекта.  Права и обязанности арендатора по договору аренды не могли измениться в связи  с заключением договора перенайма 2020 года, в том числе в части инвестиционного  условия об обустройстве парка-сквера. Причиненный публично-правовому образованию  ущерб в связи с несвоевременной реализацией обществом-1 инвестиционного проекта  при определенных обстоятельствах может быть возмещен в установленном порядке.  

Прокурор, обжаловав постановление Шестнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 16.12.2022 в порядке, определенном нормами главы 35  

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный  процессуальный кодекс), привел следующие основания проверки законности судебных  актов. Договор аренды земельного участка заключен с обществом с ограниченной  ответственностью «Стройметпласт» (далее – должник) на торгах для реализации  инвестиционного проекта, что в настоящее время невозможно. Передача прав  и обязанностей арендатора по такому договору запрещена законодателем. Замена стороны  по договору аренды произведена произвольно в обход воли публичного собственника  земельного участка. Договоры перенайма 2020 и 2021 года ничтожны. Конкурсный  управляющий не вправе был выставлять на торги право аренды земельного участка.  Прокурор вправе подавать в суд иск об истребовании из чужого незаконного владения  земельного участка, находящегося в публичной собственности,.  

Отзывы на кассационную жалобу в суд кассационной инстанции не поступили. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы,  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения  либо отмены обжалуемых судебных актов.  

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что администрация  организовала и провела 03.12.2015 аукцион на право заключения договора аренды  земельного участка (площадью 15 233 кв. м с кадастровым номером 06:05:0500002:1686)  с инвестиционным условием об обустройстве парка-сквера на ином земельном участке  (площадью 9202 кв. м с кадастровым номером 06:05:0500002:1480). Победителем торгов  признан должник, что нашло отражение в протоколе о результатах торгов от 03.12.2015.  Администрация (арендодатель) и должник (арендатор) 28.12.2015 заключили договор  аренды земельного участка для реализации инвестиционного проекта по проектированию  и строительству промышленной базы и ее дальнейшей эксплуатации (пункт 1.2)  на 15 лет (пункт 3.1). Годовая арендная плата определена в размере 11 516 рублей  15 копеек (пункт 3.3). Сторонами согласованы этапы и порядок реализации  инвестиционного проекта с инвестиционным условием об обустройстве парка-сквера  на ином земельном участке (пункты 4.1, 4.2, 5.2.1-5.2.3), а также право арендатора  на передачу своих прав и обязанностей третьему лицу с уведомлением арендодателя  в семидневный срок с момента совершения такой передачи (пункт 7.2.14).  

В рамках дела № А18-2037/2019 Арбитражным Судом Республики Ингушетия  осуществлялась процедура банкротства должника. Должник в связи с признанием его  банкротом и завершением конкурсного производства исключен из Единого  государственного реестра юридических лиц (запись от 19.11.2020 о прекращении  деятельности в связи с ликвидацией). Из определения от 15.10.2020 о завершении  

конкурсного производства следует, что в ходе конкурсного производства в целях  реализации имущества должника осуществлена его оценка, а на собрании кредиторов  21.05.2020 утверждено положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества  должника, распределенного по 11 лотам.  

На проведенном 09.07.2020 открытом по форме представления предложений  аукционе по продаже имущества должника общество-1 признано победителем торгов по  ряду лотов, в том числе по лоту № 4 − право аренды земельного участка с начальной  ценой 2 772 178 рублей. Данные обстоятельства подтверждены информационным  извещением, размещенным в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.  

По результатам аукциона должник в лице конкурсного управляющего  (первоначальный арендатор) и общество-1 (новый арендатор) 14.07.2020 заключили  договор перенайма 2020 года (о передаче прав и обязанностей арендатора по договору  аренды земельного участка). Договор перенайма 2020 года, в отношении которого  осуществлена процедура государственной регистрации, заинтересованными лицами  в судебном порядке не оспорен.  

По заключенному 25.02.2021 договору перенайма 2021 года права и обязанности  арендатора по договору аренды земельного участка переданы обществу-2.  

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения прокурора  в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой  и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в  кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного  процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной  инстанции.  

Защита гражданских прав может быть осуществлена путем применения  последствий недействительности ничтожной сделки (статья 12 Гражданского кодекса  Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс) как сделки, нарушающей  требования закона или иного правового акта и при этом посягающей на права  и охраняемые законом интересы третьих лиц (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).  Правом на предъявление требования о применении последствий недействительности  ничтожной сделки обладает кроме ее стороны иное лицо в предусмотренных законом  случаях (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса).  

Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с исками о признании  недействительной (ничтожной) сделки, совершенной органами государственной власти  и органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными  предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами,  

в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия публично-правовых образований,  и о применении последствий недействительности такой сделки (часть 1 статьи 52  Арбитражного процессуального кодекса).  

В этом случае прокурор в иске обязан обосновать наличие у него полномочий  по обращению в арбитражный суд, указать публично-правовое образование, в интересах  которого предъявляется иск, и уполномоченный орган, действующий от имени  публично-правового образования. Уполномоченным органом публично-правового  образования является орган, который от имени публично-правового образования  приобретает и осуществляет права и обязанности в рамках его компетенции,  установленной актами, определяющими статус данного органа (пункт 9 постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15  «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе»).  

В судебной практике сформирован правовой подход, поддерживаемый высшей  судебной инстанцией, о наличии у прокурора права на оспаривание совершенной  в противоречие законодательному запрету сделки по передаче прав и обязанностей  арендатора по заключенному публично-правовым образованием в лице уполномоченного  органа договору аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности.  Данный подход обусловлен тем, что в результате такого перенайма происходит замена  стороны сделки, указанной в части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса,  влекущая нарушение прав публично-правового образования, соблюдение которых  обеспечивается прокурорским надзором.  

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2  постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики  рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением  договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств,  свидетельствующих о действительности договора.  

Нормами статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса ничтожной признается сделка,  нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая  на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.  Ничтожная сделка не порождает правовых последствий. Пленум Верховного Суда  Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 № 25  «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского  кодекса Российской Федерации» разъяснил возможность квалификации в качестве  ничтожной сделки договора, условия которого противоречат существу законодательного  регулирования соответствующего вида обязательства. Под публичными интересами  

понимаются интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был  нарушен явно выраженный установленный законом запрет, является ничтожной как  посягающая на публичные интересы.  

Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации в постановлении от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах,  возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права  собственности и других вещных прав» разъяснили возможность оспаривания  зарегистрированного права на недвижимое имущество посредством иска о применении  последствий недействительности ничтожной сделки (пункты 2, 52).  

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами  осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других  природных ресурсах (статья 129, пункт 3 статьи 209 Гражданского кодекса). По общему  правилу, арендатор вправе с согласия арендодателя передать свои права и обязанности  по договору аренды другому лицу. Иное может быть установлено законом  (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса).  

Одной из особенностей договора аренды находящегося в публичной собственности  земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, является право арендатора  такого участка передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу  в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя. В этом случае достаточно  соответствующего уведомления арендодателя. Иное также может быть установлено  законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации;  далее – Земельный кодекс).  

Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности  (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) урегулированы порядок и условия проведения  процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при  неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов (пункт 1  статьи 1). Включению в конкурсную массу подлежит все имущество должника,  имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе  конкурсного производства. Не включаются в конкурсную массу имущество, изъятое  из оборота, а также те имущественные права, которые связаны с личностью должника  (статьи 130, 131, 132).  

По смыслу правовой позиции по вопросу о возможности передачи права аренды  публичного земельного участка другому лицу и приоритета положений законодательства  о банкротстве над положениями гражданского и земельного законодательства,  обозначенной Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда  

Российской Федерации в определении от 26.02.2016 № 306-КГ15-15500, включение  в конкурсную массу принадлежащего должнику права аренды не исключает  необходимость проверки правовой возможности их отчуждения, наличия  на то законодательных или договорных ограничений и должно осуществляться с учетом  наличия (отсутствия) у конкурсного управляющего полномочий по распоряжению этим  правом без согласия собственника арендуемого имущества. Законодательство  о банкротстве не исключает необходимость соблюдения требований гражданского  кодекса и земельного законодательства. Объем полномочий по распоряжению правом  аренды должника конкурсным управляющим определяется как нормами действующего  законодательства, так и условиями договора аренды земельного участка. Конкурсный  управляющий может распорядиться правом аренды земельного участка без согласия его  собственника только по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет.  

Пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса в редакции вступившего в силу  01.06.2015 Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть  первую Гражданского кодекса Российской Федерации» победителю торгов запрещено  уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим  из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение договора  возможно только путем проведения торгов. Обязательства по такому договору должны  быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии  с законом.  

Уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, ничтожна.  С учетом существа уступаемого права по договору, заключение которого возможно  только путем проведения торгов, и цели названного законодательного ограничения запрет  на уступку не затрагивает лишь требования по денежным обязательствам  (пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017   № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса  Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»).  

С учетом данного разъяснения Конституционный Суд Российской Федерации  не усмотрел в указанном законодательном запрете в придаваемому ему  правоприменительной практикой аспекте (как запрещающему передавать права  и обязанности по договору аренды земельного участка, заключенному на торгах на срок  более пяти лет) противоречий нормам Конституции Российской Федерации  (Определение от 31.05.2022 № 1319-О).  

Относительно иерархии норм земельного законодательства как специальных  и норм гражданского законодательства как общих при регулировании имущественных  

отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками,  Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации  в определении от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357 выразила правовую позицию, согласно  которой по общему правилу не допускается уступка права аренды по договорам аренды  публичных земельных участков, заключенных на торгах (передача таких договоров).  Такое трактование обеспечивает равный доступ хозяйствующих субъектов к аренде  публичных земель и исключает передачу земельных участков иным лицам в обход  конкурентных процедур (путем заключения сделки по передаче договора аренды между  первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного  участка в аренду иным участникам оборота). Коллизия общей и специальной норм  в данном случае отсутствует.  

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся  в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения  и разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанции вправе был  заключить о следующем.  

Прокурор наделен полномочиями на оспаривание договора перенайма 2021 года,  послужившего основанием замены арендатора по договору аренды земельного участка,  находящегося в публичной собственности. Оценка договора перенайма 2021 не могла  быть осуществлена без оценки договора перенайма 2020 года независимо от того,  что иск прокурора не содержал требования о признании этого договора недействительным  (ничтожным).  

Земельный участок не изъят из оборота. С учетом срока аренды конкурсный  управляющий не должен был получать от публичного собственника земельного участка  согласия на отчуждение основанного на договоре аренды права. Право аренды земельного  участка могло быть включено в конкурсную массу должника. В целях пополнения  конкурсной массы и погашения требований кредиторов конкурсный управляющий  правомерно организовал и провел торги по отчуждению принадлежавшего должнику  права аренды земельного участка. Торги не оспорены и не признаны недействительными.  

Общество-1 как победитель торгов на законных основаниях приобрело права  и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка. Договором перенайма  2020 года стороны фактически оформили результаты торгов. Публичные интересы  при этом не нарушены. Основания для квалификации этого договора как ничтожной  сделки и, в этой связи, возврата земельного участка представителю публичного  собственника отсутствуют.  

Общество-1 и общество-2 при заключении договора перенайма 2021 года  нарушили законодательный запрет победителю торгов на уступку прав и осуществление  перевода долга по заключенному на торгах договору аренды земельного участка.  Обязательства по такому договору с учетом особенностей реализации имущества  должника, должны были исполняться обществом-1 лично. Такой перенаем, совершенный  в нарушение законодательного запрета, не способствовавший равному доступу  хозяйствующих субъектов к аренде публичных земель, повлекший передачу земельного  участка в аренду иному лицу в обход конкурентных процедур (без проведения торгов),  является ничтожным.  

Общество-2 не производило оплату по договору перенайма 2021 года,  поэтому в порядке односторонней реституции общество-2 подлежит присуждению  к возврату земельного участка обществу-1, а судебный акт – признанию основанием  погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о договоре  перенайма 2021 года (от 05.03.2021 с номером регистрации  06:05:0500002:1686-06/012/2021-13).  

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают.  В части они направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой  и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных  доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу  не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной  инстанции»).  

Соответствие выводов арбитражных суда апелляционной инстанций о применении  норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле  доказательствам, правильное применение норм материального права и норм  процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта  в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают  возможность ее удовлетворения.  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2022  по делу № А18-6413/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу –  без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,  не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном  статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья В.А. Анциферов  

Судья А.И. Мещерин  Судья И.В. Сидорова  

Электронная подпись действительна. 

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России 

Дата 14.02.2022 3:47:00Кому выдана Сидорова Ирина ВалерьевнаЭлектронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России 

Дата 28.02.2023 4:35:00Кому выдана Мещерин Андрей ИвановичЭлектронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России 

Дата 01.04.2022 3:48:00

Кому выдана Анциферов Виктор Александрович