Арбитражный суд Московской области

107053, 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/  

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Москва Дело № А41-96354/19

6 сентября 2019 года        

Резолютивная часть решения объявлена 14.08.2019 

Решение в полном объеме изготовлено 06.09.2019

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Кулаковой И.А. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело № А41-96354/18 

по иску ИП ФИО2,  ИП ФИО3 

к ООО "СКОПА" 

о взыскании убытков

при участии: 

от истца ИП ФИО2: ФИО4 по доверенности от 23.05.2019

от истца ИП ФИО3: ФИО5 по доверенности от 07.02.2019

от ответчика: ФИО6 по доверенности от 07.12.2018

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "СКОПА" о взыскании 19 490 457 рублей убытков; 17 230 рублей задолженности по арендной плате по договору от 01.07.2016; 3 300 000 рублей упущенной выгоды; 4 625 рублей стоимости экспертного заключения; 80 000 рублей расходов по оплате работ по договору подряда от 03.05.2018 № 24.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ИП ФИО3

От ИП ФИО3 поступило ходатайство о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: о взыскании с ООО "СКОПА" в счет компенсации вреда, причиненного нежилому зданию по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, ул. 1 Мая, 

<

...> 709,73 рублей (1/2 суммы, подлежащей взысканию в пользу собственников здания).

Определением Арбитражного суда Московской области от 19.04.2019, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2019, ходатайство ИП ФИО3 о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, отклонено.

От ИП ФИО3 поступило заявление о вступлении в дело в качестве соистца, с требованием о взыскании 50% суммы ущерба, причиненного ответчиком, совместному имуществу ИП ФИО2, ИП ФИО3 – 14 650,50 рублей (1/2 от 29 301 рублей).

Определением Арбитражного суда Московской области  от 03.07.2019 ИП ФИО3 привлечена в качестве соистца по делу.

Представители ИП ФИО2 и ИП ФИО3 поддержали свои исковые требования.

Представитель ответчика против требований истца ИП ФИО2 возражал по доводам, изложенным в отзыве (с дополнениями), требования ИП ФИО3 полагал разумными, соответствующими действующим расценкам стоимости материалов и работ по устранению недостатков.

В обоснование иска, истец ИП ФИО2 ссылается на то, что в период с 2013 по 2017 годы (договоры аренды от 01.10.2013, от 01.09.2014, от 01.08.2015, 01.07.2016) между истцами (арендодателями) и ответчиком (арендатором) существовали арендные отношения относительно аренды здания, назначение нежилое, 2-этажное, (подземных этажей – 1), общей площадью 534,1 кв.м., инв. № 037:015-2285, по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Саввино, ул. 1 Мая, д. 13, кадастровый (или условный) номер 50:50:04:00026:001:0000 (далее – здание).

Здание находится в общей долевой собственности истцов (по ½ доли у каждого), и было передано ответчику по акту приема-передачи от 01.07.2016, беспрерывно находилось в пользовании у ответчика до 10.10.2017. В соответствии с актом, здание находится в технически исправном и пригодном для эксплуатации состоянии, претензий по порядку передачи и по составлению акта не имеется.

Согласно последнему договору аренды от 01.07.2016, стоимость аренды - 106 820 рублей в месяц (по 53 410 рублей каждому из сособственников), срок аренды - с 01.07.2016 по 31.05.2017.

Согласно пункту 2.2 договора, стороны не позднее, чем за 10 календарных дней до истечения срока аренды уведомляют друг друга о своих намерениях продлить договор в письменной форме.

Уведомлением от 22.06.2017 истец ИП ФИО2 сообщила ответчику о намерении расторгнуть договор аренды в связи с истечением срока аренды, и отсутствия со стороны ответчика заявления о намерении продлить договорные отношения, а также в связи с наличием  у ответчика задолженности по арендной плате за два месяца аренды. Одновременно истец предложил ответчику заключить новый договор аренды на тех же условиях, но с новой арендной платой – 300 000 рублей в месяц, либо подписать соглашение о расторжении договора и освободить помещение в течение 7 календарных дней.

В письме от 29.06.2017 исх.№ 2103 ответчик сообщил истцу ИП ФИО2 о том, что от второго сособственника ИП ФИО3 не поступало уведомления об изменении условий договора, в связи с чем, ответчик попросил заключить с ним краткосрочный договор аренды по 30.09.2017 на прежних условиях.

В связи с отсутствием ответа от ИП ФИО2, ответчик в уведомлении от 18.09.2017 Исх. № б/н заявил об освобождении арендуемого помещения, направив акт приема-передачи здания, подписанный со стороны истца ИП ФИО3 и ответчика.

Уведомление получено истцом ИП ФИО2 29.09.2017.

После совместного осмотра здания истцами и ответчиком (акт обследования от 10.10.2017), комплекты ключей были переданы представителям ИП ФИО2 и ИП ФИО3

По результатам осмотра здания сторонами было установлено:

- по цоколю частичное отслоение штукатурного слоя;

- отсутствие полностью системы отопления;

- во всех помещениях грибок на стенах, потолке;

- оконное остекление присутствует;

- унитазы, раковины в наличии, однако некоторые унитазы в нерабочем состоянии;

- система электроснабжения имеется в рабочем состоянии, некоторые розетки в пожароопасном состоянии;

- полы – бетон;

- потолки – побелка со следами грибка;

- подвал: мусор, система канализации в исправном состоянии (новая); электрощитовая в исправном состоянии; счетчик в рабочем состоянии; водопровод (система водоснабжения) отключен;

- проведена фотосъемка;

- система теплоснабжения по всему зданию отсутствует полностью;

- территория по периметру заросшая, захламлена;

- чердачное помещение не осмотрено, отсутствовали ключи.

Выводы комиссии:  здание требует текущего ремонта, восстановления систем наружного и внутреннего отопления, наружного водоснабжения.

Истец ИП ФИО2 20.10.2017 направила ответчику претензию о необходимости проведения ремонтных работ и приведения здания в надлежащее состояние.

В письме от 25.10.2017 исх. № 339 ответчик сообщил истцу о неправомерности его требований.

Для определения стоимости ремонтных работ, истец обратился к ИП ФИО7

По результатам осмотра здания и прилегающей территории ИП ФИО7 составлена локальная смета, из которой следует, что стоимость восстановительного ремонта здания и прилегающей к нему территории, составляет 19 490 457 рублей.

Согласно экспертному заключению ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Московской области» от 20.08.2018 № 138-093, здание не соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям СП 2.1.2.2844-11.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец ИП ФИО2 обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Соистец ИП ФИО3 в иске указала, что ответчик надлежащим образом эксплуатировал здание, претензий к нему нет; указанные в акте обследования недостатки относятся к капитальному ремонту здания, обязанность проведения которого возложена на истцов;  ИП ФИО3 полагает, что на ответчике лежит обязанность по замене пяти и ремонте четырех электрических розеток, замены трех крышек унитазов, трех сидений от унитазов, одного механизма сливного бачка, вывоз мусора из подвала. Согласно заключению независимого специалиста ФИО8 от 24.05.2019, стоимость указанных недостатков составляет 29 301 рублей. Учитывая, что имущество находится в долевой собственности, стоимость ущерба, подлежащая взысканию в пользу ИП ФИО3 - 14 650,50 рублей (1/2 от 29 301 рублей).

Возражая против исков, ответчик указал на то, что смета ИП ФИО2 представляет собой работы по капитальному ремонту здания, который истцы обязаны проводить за свой счет; в здании отсутствовала система отопления, что подтверждается письмами ресурсоснабжающих организаций, в связи с чем, ответчиком был заключен только договор на подачу ГВС; указанные в смете расчеты являются завышенными, не относятся к износу здания; истцом  ИП ФИО2 не представлены доказательства того, что указанные в акте осмотра от 10.10.2017 повреждения образовались в период пользования арендатором имуществом.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы искового заявления, отзыва на иск, заслушав представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу о частичном  удовлетворении иска, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При прекращении договора аренды недвижимого имущества предмет аренды должен быть возвращен арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).

В соответствии с разделом 4 договоров аренды на стороне арендатора лежит обязанность содержать помещения здания в полной исправности, в соответствии с требованиями СЭС;  своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт помещений здания; при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического электротехнического и прочего оборудования – немедленно сообщать об этом арендодателям; если арендуемые помещения в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придут в аварийное состояние, арендатор восстанавливает их своими силами, за счет своих средств или возмещает ущерб, нанесенный арендодателям, в установленном законом порядке. 

Согласно пункту 4.1.4 договоров арендодатели имеют право требовать возмещения убытков в случае ухудшения состояния помещений здания.

В силу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право лица требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из указанной нормы следует, что взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, и ее применение возможно лишь при наличии совокупности условий, предусмотренных законом.

Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт причинения убытков, их размер, противоправность поведения причинителя убытков, причинно-следственную связь между поведением указанного лица и наступившими убытками. Недоказанность хотя бы одного из элементов состава правонарушения является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований о возмещении убытков.

Как разъяснено в абзаце втором п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу п. 1 ст. 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Определением от 27.03.2019 суд предлагал сторонам 02.04.2019 в 12 часов 00 минут провести совместный осмотр спорного имущества на предмет определения объема и стоимости ремонтных работ с учетом акта обследования здания от 10.10.2017, акт осмотра представить в суд. 

Стороны совместный акт осмотра суду не представили, чем в силу ч.2 ст. 9 АПК РФ приняли на себя риск неблагоприятных последствий несовершения процессуальных действий.

При этом, истец ИП ФИО2 и ответчик представили односторонние акты осмотра от 02.04.2019 (с фотоматериалами), указав, что контрагенты в назначенные судом дату и время на осмотр не явились. 

Оценив в совокупности представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что повреждения, указанные в акте от 10.10.2017, а именно, грибок на стенах, потолке; повреждение унитазов, розеток; мусор в подвале, не могли возникнуть вследствие нормальной эксплуатации имущества, равно как и не относятся к капитальному ремонта здания, в связи с чем, имеются основания для возмещения за счет ответчика убытков в виде стоимости восстановительных работ по устранению указанных повреждений в размере 4 405 802,50 рублей. 

При этом, оснований для возложения на ответчика обязанности по ремонту фасада здания, полов с устройством плитки, демонтажа потолков, дверей, лестничных ограждений, монтажа системы отопления, демонтажа канализации, демонтажа системы горячего и холодного водоснабжения, полного демонтажа электрики, очистки территории, проведения работ по наружным сетям канализации, водоснабжения, отопления, не имеется. 

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В соответствии с пунктом 4.2.3 договора арендодатели обязаны производить капитальный ремонт здания за свой счет.

Таким образом, работы по ремонту фасада здания (по цоколю частичное отслоение штукатурного слоя), лежат на истцах.

Более того, из инвентаризационной карточки здания по состоянию на 19.07.2001 усматривается, что по цоколю здания имеется отслоение плитки.

Согласно письму ООО «Теплосети» от 23.10.2017 исх. № 336, система отопления в здании отсутствует, отпуск тепловой энергии на эту систему не проводился, по договору с ООО "СКОПА" от 01.10.2013 № 290 осуществлялся отпуск тепловой энергии на систему ГВС здания до 27.09.2017.

Из справки ООО «Теплосети» от 06.03.2019 № 250 следует, что на всем протяжении трубопровода до здания, имеется коррозия металла, местами сквозная, тепловая изоляция теплосети имеет механический и химический износ на все протяжении, провисы, гидроизоляция нарушена или отсутствует, износ составляет 90% от проектного, при норме не более 20%, необходимо проведение капитальных работ тепловой сети от ТК-24, ТК-24А до здания по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, ул. 1 Мая, д. 13.

Условиями договора на арендатора не возложена обязанность по благоустройству прилегающей к зданию территории и поддержания в надлежащем состоянии наружного водоснабжения.

Капитальный ремонт теплосетей в силу пункту 1 статьи 616 ГК РФ лежит на арендодателях.

Кроме этого, в акте от 10.10.2017 отсутствуют указания на недостатки по полам в части устройства плитки. Замечания по дверям, лестничным ограждениям, канализации (в акте указано, что она новая), водоснабжению (в акте указано, что система отключена, на нерабочее состояние не указано) отсутствуют. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок и внесение которой установлены договором.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества предмет аренды должен быть возвращен арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами (п. 2 ст. 655 ГК РФ).

Из указанных норм права следует, что обязанность арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента возврата арендодателю объекта найма, доказательством чего может являться подписанный сторонами документ, подтверждающий возврат объекта аренды.

Прекращение договора аренды в силу закона (пункт 2 статьи 622 ГК РФ) само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В силу пункта 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Представленный ответчиком в материалы дела акт приема-передачи от 30.09.2017 не является надлежащим доказательством возврата помещений арендодателям, поскольку подписан только одним арендодателем - ИП ФИО3

При этом, ключи от здания были переданы арендодателям только 10.10.2017, о чем указано в акте осмотра.

Доводы ответчика о том, что до 10.10.2017 арендуемое имущество было освобождено  и ответчиком не использовалось, документально не подтверждено.

На основании изложенного, иск в части требования о взыскании 17 230 рублей задолженности по арендной плате за период с 1 по 10 октября 2017 года является обоснованным.

Истец ИП ФИО2 заявила также о взыскании 3 300 000 рублей упущенной выгоды.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее – Постановление № 25) по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске. 

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее – Постановление № 7) упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. 

Согласно разъяснениям, данным Верховным Судом Российской Федерации в Определении от 14.07.2015 № 305-ЭС15-7379 и Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 21.05.2013 № 16674/12, для взыскания упущенной выгоды необходимо доказать, что допущенное нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить выгоду, заявленную в качестве упущенной, а также, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть, документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов. 

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено. 

В соответствии с пунктом 3 Постановления № 7 при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. По смыслу приведенных норм права для взыскания упущенной выгоды в первую очередь следует установить реальную возможность получения упущенной выгоды и ее размер, а также установить были ли истцом предприняты все необходимые меры для получения выгоды и сделаны необходимые для этой цели приготовления. 

Кроме того, для взыскания упущенной выгоды следует установить реальную возможность получения упущенной выгоды и ее размер. 

Таких доказательств принятия мер и приготовлений к получению упущенной выгоды, возможности ее извлечения, истцом ИП ФИО2 не представлено.

Таким образом, в указанной части иска следует отказать.

Документально подтвержденные расходы истца на составление локальной сметы в размере 80 000 рублей суд на основании статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагает на ответчика.

По иску ИП ФИО3

Поскольку истцу принадлежит исключительное право на определение размера исковых требований и суд не вправе выходить за пределы заявленных требований, требование истца ИП ФИО3 о взыскании с ответчика 14 650,50 рублей убытков подлежит удовлетворению в указанном размере.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ООО "СКОПА" в пользу ИП ФИО2 4 405 802,50 рублей убытков, 17 230 рублей задолженности по арендной плате, 80 000 рублей работ по договору подряда, 27 039 рублей государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО "СКОПА" в пользу ИП ФИО3 14 650,50 рублей убытков, 2 000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                          И.А. Кулакова