ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-16380/2018

г. Челябинск

06 декабря 2018 года

Дело № А07-11067/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 декабря 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н., 

судей Карпачевой М.И., Пирской О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.09.2018 по делу № А07-11067/2018 (судья Бобылёв М.П.).

Муниципальное унитарное предприятие «Бирский отдел капитального строительства» муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (далее - МУП «Бирский ОКС», предприятие, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрация городского поселения город Бирск муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (далее – Администрация поселения, ответчик) об обязании заключить договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:64:010201:477, находящегося по адресу: 

<

...>, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 901 кв.м, без проведения торгов. 

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, Администрация муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (далее – Администрация района).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.09.2018 (резолютивная часть от 19.09.2018) в удовлетворении требований отказано.

В апелляционной жалобе Администрация района  (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований истца.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Как указывает апеллянт,  следствием расторжения договора  аренды от 21.03.2011 № 20-11-47зем явилась юридическая неопределенность  судьбы объектов  незавершенного строительства, оставшихся неоформленными.

Полагает, что суд не дал оценки обстоятельствам того, что  изъятие объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов в порядке  статей 235, 238.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении  объектов, строительство  которых  осуществлялось  в рамках  договора  участия в долевом строительстве, не представляется возможным. 

Отмечает, что судом первой инстанции не учтено, что право собственности на объект, расположенный на земельном участке, у участника долевого строительства отсутствует и может быть признано только у истца как  законного землепользователя, а также что ответчиком (Администрацией поселения) после расторжения договора аренды земельного участка не предъявлялось требований  об освобождении земельного участка от возведенных объектов.

 Апеллянт полагает, что  истец в силу пункта 14 статьи34 Федерального закона  от 23.06.2014 № 171-ФЗ и пункта 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или аренду.

Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет («kad.arbitr.ru»), явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением главы Администрации муниципального района Бирский район от 17.08.2007 № 1000 «О проведении аукциона» (л. д. 15) и протоколом о результатах торгов от  24.09.2007 № 1 (л. д. 16) между Администрацией района (арендодатель) и МУП «Бирский ОКС» (арендатор) оформлен договор от 27.09.2007 аренды земельного участка, предоставленного по результатам аукциона по продаже права аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства № 310-07-47зем, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:64:010201:180, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Бирск, северная часть 

<

...> для строительства микрорайона комплексной застройки малоэтажных жилых домов, сроком по 24.09.2009 года (л. д. 17-20).

Договор аренды зарегистрирован (л. д. 20), земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.09.2007 (л. д. 21 оборот). 

По истечении срока договора аренды от 27.09.2007 №310-07-47зем арендные отношения между сторонами продлены на основании постановления от 12.08.2009 №1864 (л. д. 22), заключен договор аренды земельного участка от 25.09.2009 №271-09-47зем сроком по 25.09.2010 (л. д. 23-26). 

По истечении срока договора аренды от 25.09.2009 арендные отношения между сторонами продлены на основании постановления от 28.01.2011 № 211 (л. д. 28), между сторонами заключен договор аренды земельного участка от 21.03.2011 № 20-11-47 зем сроком на одни год с 26.09.2010 по 26.09.2011 (л. д. 29-31), договор зарегистрирован в установленном порядке (л. д. 32). 

17.10.2011 сторонами договора на основании постановления администрации от 06.10.2011 № 3225 подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 21.03.2011 № 20-11-47зем (л. д. 35). 

30.06.2009 между МУП «Бирский ОКС» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве №58-19, согласно которому застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц в установленные договором сроки построить на земельном участке по строительному адресу: Республика Башкортостан, г. Бирск, северная часть 

<

...> строение 19) одноквартирный жилой дом, одноэтажное кирпичное строение и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный договором (л.д. 38).

Согласно п. 1.2 договора застройщик осуществляет строительство одноквартирного дома на основании договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства одноквартирных домов от 27.09.2007 № 310-07-47зем, разрешения на строительство от 29.06.2008 №RU 03513000- 106, выданного администрацией муниципального района Бирский район Республики Башкортостан, проектно-сметной декларации, опубликованной в газете «Победа» № 135 от 22.11.2007. 

Пунктом 1.6 договора застройщик обязался ввести одноквартирный дом в эксплуатацию в соответствии с графиком производства работ с учетом норм продолжения строительства согласно требованиям СНиП в срок до 01.09.2010 и в срок до 01.11.2010 передать объект долевого строительства участнику долевого строительства (л. д. 38-40). 

Согласно акту приема-передачи от 11.01.2012 участнику долевого строительства был передан объект незавершенного строительства степенью готовности 10%, площадь застройки 93, 84 кв.м. (л.д.41). 

Между ФИО2 и МУП «Бирский ОКС» оформлено соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве №58-19 от 30.06.2009, зарегистрированное в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав 25.03.2011 (л.д.42). 

Земельный участок с кадастровым номером 02:64:010201:477 площадью 901 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, образован и поставлен на кадастровый учет 15.01.2014 с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства» (л.д. 51).

Администрация письмом от 15.02.2018 №83/02-14 отказала истцу в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:64:010201:477 ввиду отсутствия законных оснований для предоставления земельного участка (л. д. 14). 

Ссылаясь на наличие у истца права на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов на основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предприятие обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой  инстанции пришел к выводу об отсутствии у истца оснований для  предоставления земельного участка без проведения торгов. 

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Из материалов дела следует, что  земельный участок с кадастровым номером 02:64:010201:180 предоставлялся истцу  для комплексного освоения в целях жилищного строительства до момента внесения в Земельный кодекс Российской Федерации изменений, принятых Федеральным законом  от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 171-ФЗ).

Согласно пункту 14 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ, отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

Правоотношения сторон по  комплексному освоению земельного участка  в целях жилищного строительства прекращены в силу расторжения соответствующего договора аренды.

Данное обстоятельство исключает применимость  к  спорным правоотношениям положений земельного законодательства, регулирующих порядок предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона № 171-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 13.1 пункта 2 статьи 39.6  ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе, в случае предоставления земельного участка для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья юридическому лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

Из материалов дела не усматривается наличие между сторонами спора такого договора, в силу чего указанное положение земельного законодательства применению в настоящем случае также не подлежит.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Указанные нормативные положения направлены на предоставление возможности  добросовестному застройщику приобрести земельный участок для завершения строительства в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства.

Вместе с тем, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:64:010201:180, заключавшийся между МУП «Бирский ОКС» и Администрацией района, дважды продлевался путем заключения новых договоров аренды и был расторгнут по соглашению сторон  17.10.2011.

С указанного момента истец не осуществлял деятельность по строительству объекта и не предпринимал действий, направленных на продление арендных отношений, в том числе в отношении образованных земельных участков.

Поскольку на момент вступления в силу редакции нормы пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 № 137-ФЗ  (01.03.2015) истец не являлся действующим арендатором испрашиваемого земельного участка, более того, арендные отношения были прекращены задолго до вступления в силу изложенных норм земельного законодательства, и были прекращены по обоюдному соглашению сторон, оснований  для однократного предоставления участка без торгов для завершения строительства в соответствии с названными нормами не имеется.

Наряду с изложенным, апелляционный суд считает следующее.

Как ранее установлено судом, земельный участок с кадастровым номером 02:64:010201:180 был предоставлен истцу в порядке ранее действующей нормы статьи 38.1 ЗК РФ для целей для комплексного освоения в целях жилищного строительства путем заключения договора аренды в порядке проведения аукциона.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случаях, когда в соответствии с требованиями земельного законодательства, договор аренды земельного участка подлежит заключению только по результатам проведения торгов, такой договор подлежит продлению на новый срок только в порядке проведения торгов и возобновлению на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ не подлежит.

Согласно пункту 1 статьи 30.2 ЗК РФ комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 5 статьи 11.2 ЗК РФ раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Таким образом, произведенный застройщиком раздел земельного участка, предоставленного для целей комплексного освоения в целях жилищного строительства, не отменяет обязанности застройщика использовать земельный участок в соответствии с прежним его целевым назначением, и тем самым – не изменяет порядка продления договора.

С учетом изложенного, поскольку исходный земельный участок до его раздела был предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства, к спорным правоотношениям не могут быть применены нормы пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 № 137-ФЗ, а образованные из земельного участка с кадастровым номером 02:64:010201:180 участки не могут быть предоставлены истцу без проведения торгов.

Изложенные в апелляционной жалобе обстоятельства, связанные с правовой неопределенностью судьбы объекта, расположенного на земельном участке, невозможностью изъятия такого объекта в порядке  статей 235, 238.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также отсутствием притязаний муниципального образования по сносу указанного объекта не могут являться правовым основанием для предоставления испрашиваемого земельного участка истцу в аренду.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению не  подлежат.

 Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.09.2018 по делу № А07-11067/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяГ.ФИО3

СудьиМ.ФИО4

О.Н.Пирская