ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-80769/17

21 февраля 2018 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 февраля 2018 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Коновалова С.А.,

судей Боровиковой С.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания:  Р.,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области: ФИО1, по доверенности от 23.03.2017; от ООО «Дом А»: ФИО2, по доверенности от 07.09.2017; от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 28 ноября 2017 года по делу № А41-80769/17, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области к ООО «Дом А», третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области, о взыскании,  

 

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Дом А» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 24.12.2014 № 832-КИЗ/14 за период с 01.01.2017 по 30.06.2017 в размере 1 565 126,32 руб.,та также пени в размере 69 121,46 руб. за период с 16.03.2017 по 26.07.2017.

            Решением Арбитражного суда Московской области от 28 ноября 2017 года по делу № А41-80769/17 требования Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области удовлетворены в части. Суд решил: взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дом А» в пользу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области пени за несвоевременное внесение арендной платы за 2-ой квартал 2017 года по Договору на аренду земельного участка от 24.12.2014 № 832-КИЗ/14 за период с 16.06.2017 по 21.06.2017 в размере 895,53 руб. 

Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в апелляционном порядке.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика против указанных доводов возражал.

Третье лицо своего представителя в судебное заседание не направило.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области (арендодатель) и ООО «Дом А» (арендатор) заключен договор на аренду земельного участка № 832-КИЗ/14 от 24.12.2014. 

Согласно п. 1.1 договора аренды, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 72 000 кв.м с кадастровым номером 50:28:0000000:49401, расположенный по адресу: г. Домодедово, для среднеэтажной жилой застройки. 

Договор заключен сроком с 01.01.2015 по 30.09.2062 (п. 2.1 договора аренды). 

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды и приложением № 1 к договору аренды, размер арендной платы за участок на дату подписания настоящего договора определен сторонами в соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 года № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», а именно в размере двух процентов от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 13 328 417,60 руб. в год. 

Пунктом 3.3 договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно. 

В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды, размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор.

 Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении административно- территориального устройства Московской области, об изменении категории, вида разрешенного использования участка, если законодательством Московской области не предусмотрено иное. 

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды предусмотрена ответственность за несвоевременное внесение арендной платы в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. 

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись. 

31.12.2014 к договору аренды было заключено Дополнительное соглашение № 1, в соответствии с которым размер арендной платы определен сторонами в соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» в размере 1 432 841 руб. 76 коп. в год.

Истец, посчитав, что изначально размер арендной платы по Договору аренды земельного участка определен с нарушением норм действующего законодательства, пересчитал обществу размер арендной платы на 2017 год и направил в адрес ответчика претензию от 27.07.2017 № 2-20/2538, в которой просил ответчика оплатить сумму задолженности по арендной плате за 1-ый и 2-ой кварталы 2017 года в размере 1 565 126 руб. 32 коп., а также сумму пени, начисленных на указанную задолженность. 

Факт направления претензии подтверждается описью вложения в почтовое отправление, заверенное печатью Почты России, и почтовым уведомлением о вручении почтового отправления. 

В связи с тем, что в досудебном порядке общество сумму задолженности не оплатило, соглашение о расторжении договора не подписало, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями. 

Согласно положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

 При этом согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, в редакции, действовавшей до 01.03.2015 года, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. 

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2013), в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. 

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. 

Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. 

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.

 На территории субъекта Российской Федерации - Московской области - действует Закон Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», которым с учетом изменений и дополнений, вступивших в законную силу с 01.01.2005 года, определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды. 

В соответствии с указанным законом размер арендной платы по общему правилу определяется по формуле, предусмотренной договором аренды: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; 5 67_6503423 Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка. В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области. 

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 года № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области» значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.

Согласно части 4 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к настоящему Закону и частью 3.1 указанной статьи.

 При этом Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3. В силу положений части 5 статьи 14 данного закона Московской области коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий: 1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям; 2) историческую и ландшафтную ценность территории; 3) состояние окружающей среды; 4) инженерно-геологические условия; 5) рекреационную ценность территории. Км устанавливается в пределах от 1 до 10. Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны, Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза. 

На землях, относящихся к землям населенных пунктов, Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель. 

При этом частью 6 статьи 14 Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» установлено, что коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков. 

На основании вышеуказанных норм истцом произведен расчет размера арендной платы за первый и второй квартал 2017 год. 

Однако, производя расчет в соответствии с данными положениями, истец не принял во внимание следующие обстоятельства. 

В соответствии с пунктом 2.1 части 1 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ, в случае переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков арендная плата определяется в размере:

 - двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; 

- трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; 

- полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. 

При этом в случаях, указанных в настоящем пункте, размер арендной платы не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков. 

Договор на аренду земельного участка № 832-КИЗ/14 от 24.12.2014 заключен между истцом и ответчиком в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 50:28:0000000:41739, который ранее предоставлялся обществу в аренду на основании договора на аренду земельного участка от 01.10.2013 года № 170- КИЗ/13, заключенного с ООО Агрофирма «Никитское» в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок на основании постановления Администрации городского округа Домодедово от 13.09.2013 № 3672 (права арендатора по договору на аренду земельного участка от 01.10.2013 № 170-КИЗ/13 были переданы ООО «Дом А» на основании договора о передаче прав и обязанностей № 1 от 19.11.2013). 

Данный факт подтверждается постановлением Администрации городского округа Домодедово от 09.12.2014 № 5866 «О заключении договоров аренды земельных участков». 

В своей апелляционной жалобе истец указывает, что ООО «Дом А» не вправе рассчитывать арендную плату в соответствии с пунктом 2.1 части 1 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ, так как переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок производилось ООО Агрофирма «Никитское».

Между тем, доказательств, свидетельствующих о том, что договор аренды земельного участка, являющий предметом спора по настоящему делу, был заключен по иным основаниям, а не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, предусмотренным ЗК РФ в суд не представлено.

 При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что размер арендной платы за земельный участок по договору аренды должен быть определен в размере двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, но не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков. 

Соответственно, размер арендной платы верно определён сторонами дополнительным соглашением № 1 от 31.12.2014 к договору аренды. 

Из представленных в материалы дела документов, в том числе платежных поручений от 10.03.2017 года № 4 и от 21.06.2017 года № 9, следует, что арендная плата в размере, предусмотренном договором аренды, оплачена ответчиком в полном объеме.

Между тем арендная плата за 2-ой квартал 2017 года оплачена ответчиком с нарушением срока, предусмотренного договором аренды. 

В связи с изложенным, суд первой инстанции обоснованно взыскал неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 28 ноября 2017 года по делу №А41-80769/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

 

С.А. Коновалов

 

Судьи

 

С.В. Боровикова

 

 В.Н. Семушкина