АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А28-11174/2018

город Киров

15 марта 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 февраля 2019 года 

В полном объеме решение изготовлено 15 марта 2019 года  

 

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Кулдышева О.Л.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев материалы дела по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес регистрации: 610004, Россия, Кировская область, г.Киров)

к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, юридический адрес: 610000, Россия, 

<

...>)

о признании недействительным письма департамента муниципальной собственности администрации города Кирова от 03.08.2018 № 4680-01-05ДМС 

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО3 по доверенности от 13.02.2017 

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 26.12.2018. 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, Предприниматель) обратилась в арбитражный суд с заявлением к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – ответчик, Департамент) о признании недействительным решения об отказе от договора аренды от 13.03.2018 № 7586, выраженном в письме от 03.08.2018 №4680-01-05ДМС.

Истец в судебном заседании на требованиях настаивает.

Ответчик исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Из материалов дела судом  установлены следующие обстоятельства:

13.03.2018 между Департаментом (арендодателем) и Предпринимателем (арендатором) на основании протокола по рассмотрению заявок на  участие в аукционе от 26.02.2018 № 93 заключен договор аренды нежилого помещения № 7586 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование за плату нежилое помещение общей площадью 123,6 кв.м, расположенное по адресу: г.Киров, Нововятский район, ул. Советская, д. 68, с кадастровым номером 43:40:000733:521, целевое назначение – многофункциональное (пункты 1.1 и 1.2 договора).

Факт передачи арендуемого помещения арендатору подтверждается актом приема передачи.

Договор заключен на срок с 13.03.2018 по 12.03.2023 (пункт 8 договора).

Пунктом 2.2 арендатор принял на себя обязательство, в том числе:

- заключить договоры в двадцатидневный срок с момента подписания договора: с предприятиями коммунального обслуживания на услуги, связанные с текущей эксплуатацией, включая техническое обслуживание, тепло-, электроэнергию, газ, воду, канализация, вывоз ТБО; с управляющей организацией договор управления общим имуществом многоквартирного дома (в случае нахождения помещения в многоквартирном жилом доме); со страховой компанией на страхование арендуемого помещения по полному пакету рисков и представить страховой полис Арендодателю (пункт 2.2.3 договора);

- обеспечивать сохранность и содержать арендуемое помещение, инженерные коммуникации и прилегающую территорию в надлежащем техническом, санитарном, противопожарном состоянии (пункт 2.2.8 договора);

- вносить арендную плату по договору в установленные сроки, а также производить оплату по договорам, указанным в п. 2.2.3 договора (пункт 2.2.9 договора);

- не производить никаких перепланировок и переоборудований помещения, не изменять вид деятельности по его использованию без письменного разрешения Арендодателя и последующего согласования с органами Роспотребнадзора по Кировской области, органами противопожарного надзора и с Управлением градостроительства и архитектуры Администрации города Кирова (пункт 2.2.11 договора).

В соответствии с  пунктом 6.2 договора арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, уведомив арендатора за один месяц, если арендатор:

- существенно ухудшает состояние помещения и находящегося в нем имущества;

- не оплачивает арендную плату в установленный срок в течение двух месяцев;

- передает все помещение или часть в субаренду без письменного согласия Арендодателя, оформленного дополнительным соглашением;

- не производит ремонт, предусмотренный настоящим договором;

- не выполнил в установленный срок условия, предусмотренные пунктом 2.2.3;

- без разрешения арендодателя провел перепланировку, переоборудование помещения;

- не обеспечивает беспрепятственный доступ  в помещение представителям Арендодателя и Балансодержателя в случаях, предусмотренных в пунктах 2.2.22 и 2.2.23;

- не согласен с изменением размера арендной платы, установленной договором;

- не использует помещение по назначению в течение 2-х месяцев со дня подписания договора. В указанный срок не включается время нахождения помещения в ремонте по согласованию с Арендодателем;

- использует помещение не по прямому назначению, в том числе в случае неоднократного нарушения арендатором требований действующего законодательства в сфере оборота алкогольной, спиртосодержащей, табачной  продукции.

06.06.2018 контрольным управлением администрации города Кирова проведена проверка исполнения условий договора арендатором, о чем составлен акт от 06.06.2018 № 59.

В ходе проверки установлено, что в помещении № 5  согласно плану помещения, размещены три  терминала. Один терминал служит для оплаты услуг, два терминала, по мнению проверяющего, являются игровыми аппаратами, поскольку на момент проведения проверки автоматы находились в рабочем состоянии (запущена игровая программа).

Опознавательные признаки, кому именно принадлежат автоматы, отсутствуют, продавец арендатора от комментариев по данному поводу отказалась.

В помещении № 1 ведутся ремонтные работы. Сооружена деревянная перегородка, высотой около 1,5 м, разделяющая помещения на две части. Со слов продавца магазина, в данном помещении планируется  оборудовать кафе.

Арендатором не представлены договоры, предусмотренные пунктом 2.2.3 договора, при проведении проверки велась фотосъемка.

23.07.2018 департаментом городского хозяйства администрации города Киров проведена проверка арендуемого помещения, в ходе которой установлено, что в помещении с учетным номером 1 (нумерация согласно техническому паспорту по состоянию на  07.08.2007) оборудован санузел ориентировочной площадью 3 кв.м, путем монтажа перегородок из гипсокартона с подведением инженерных сетей горячего и холодного  водоснабжения, канализации, установки санузла и мойки. Выявлен факт самовольного переустройства и перепланировки нежилого помещения № 1002, данное обстоятельство зафиксировано в акте проверки от 23.07.2018.

26.07.2018 управлением административно-технического и муниципального контроля администрации города Кирова проведена проверка, в ходе которой установлено, что в нарушение условий договора аренды (пункт 2.2.3 договора) арендатором к проверке не представлены договоры с ресурсоснабжающими организациями и договор страхования помещения, указанные обстоятельства проверки зафиксированы в акте № 78, в ходе проверки велась фотосъемка.

09.06.2018 департаментом в адрес истца направлено письмо, в котором предпринимателю предлагалось устранить выявленные в ходе проверки нарушения в 10-дневный срок с момента получения уведомления.

В связи с тем, что нарушения устранены не были, комиссией по использованию муниципальной собственности принято решение от 30.07.2018 № 1110 о расторжении договора в одностороннем порядке.

Письмом от 03.08.2018 ответчик уведомил истца об отказе от договора аренды в одностороннем порядке по истечении одного месяца с момента получения уведомления в соответствии с правом, предоставленном пунктом 6.2 договора. В качестве оснований для одностороннего отказа от договора Арендодатель указал на неоднократные нарушения арендатором требований действующего законодательства в сфере оборота алкогольной, спиртосодержащей, табачной  продукции; - проведение перепланировки, переоборудования помещения без разрешения арендодателя (пункт 2.2.11 договора), не заключение договоров, предусмотренных на коммунальные услуги  (договор водоснабжения, договор водоотведения, договор теплоснабжения, договор на вывоз ТБО), не заключение договора управления многоквартирным домом, договора страхования в 20-дневный срок (пункт 2.2.3 договора), неоплата (несвоевременная оплата) по договорам, предусмотренным в пункте 2.2.3 договора аренды (пункт 2.2.9 договора), неисполнение обязанностей по содержанию помещения в надлежащем техническом, санитарном, противопожарном состоянии.

Считая, что у ответчика отсутствуют основания для одностороннего отказа от исполнения договора, предусмотренные пунктом 6.2. договора, Предприниматель обратился в суд с настоящим иском.

В обоснование своих требований истец пояснил, что оснований для одностороннего расторжения договора не имеется, поскольку нарушений условий договора не допущено, а именно: перегородка не являлась капитальной, а была временной конструкцией, барной стойкой; кроме того, 13.03.2018 был заключен договор с управляющей компанией, другие договоры не возможно было заключить в установленный срок по объективным причинам. Истец также пояснил, что задолженности по арендной плате не имелось. Истец указывает на то обстоятельство, что нарушения  действующего законодательства в сфере оборота алкогольной, спиртосодержащей, табачной  продукции не были отмечены в протоколе заседания комиссии по использованию муниципальной собственности, поэтому не указаны в качестве основания для отказа от договора.

Заслушав доводы сторон и оценив материалы дела, суд приходит к выводу о необоснованности заявленных требований истца и отказывает в их удовлетворении по следующим основаниям.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу части 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке.

Пунктом 6.2 договора Арендодателю предоставлено право одностороннего отказа от исполнения договора при наличии любого из оснований, предусмотренных данным пунктом. 

Согласно протоколу комиссии от 30.07.2018 № 1110 принято решение за нарушения условий договора аренды, переданного ИП ФИО2 в части:

- проведения перепланировки, переоборудования помещения без разрешения арендодателя (пункт 2.2.11 договора);

- незаключения договоров, предусмотренных на коммунальные услуги  (договор водоснабжения, договор водоотведения, договор теплоснабжения, договор на вывоз ТБО), незаключения договора управления многоквартирным домом, договора страхования в 20-дневный срок (пункт 2.2.3 договора);

- неоплата (несвоевременная оплата) по договорам, предусмотренным в пункте 2.2.3 договора аренды (пункт 2.2.9)

- неисполнение обязанностей по содержанию помещения в надлежащем техническом, санитарном, противопожарном состоянии.

На основании пункта 5.1.1 договора комиссией принято решение наложить на ответчика штраф в размере годовой арендной платы в сумме  155 316 рублей (без НДС), расторгнуть договор аренды от 13.03.2018 № 7586 заключенный с ИП ФИО2 в одностороннем порядке.

При этом конструкция пункта 6.2 договора дает право арендодателю расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке не зависимо от количества нарушений условий договора.

Как установлено из письма ответчика об отказе от договора аренды от 03.08.2018, при заявлении отказа от договора арендодателем учтены, в том числе обстоятельства совершения арендатором неоднократных нарушений требований действующего законодательства в сфере оборота алкогольной, спиртосодержащей, табачной  продукции, о чем прямо указано в оспариваемом письме, при этом в суд представлены доказательства указанных нарушений, протоколы об административном нарушении от 28.06.2018, от 29.06.2018, от 16.07.2018, а также письма о результатах проведенных проверок по жалобам граждан от территориального управления по Нововятскому району города Кирова от 03.08.2018, от начальника управления развития предпринимательства и потребительского рынка администрации города Кирова от 07.06.2018, письмо от УМВД по Кировской области от 03.07.2018 № 15/4/437.

Кроме того, суду предоставлены доказательства наличия и других нарушений со стороны Арендатора, которые в силу пункта 6.2 дают право Арендодателю отказаться от договора, а именно: из актов проверки от 23.07.2018 и от 06.06.2018 следует, что арендатором проведена несогласованная с арендодателем перепланировка помещения; - материалами дела также подтвержден факт нарушения арендатором предусмотренного пунктом 2.2.3 договора 20-ти дневного срока для заключения договоров (до 02.04.2018), а именно: договор страхования заключен 13.06.2018, на момент заседания комиссии не были представлены договоры: водоснабжения, договор водоотведения, теплоснабжения, договор на вывоз ТБО, договор управления многоквартирным домом.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что отказ арендодателя от договора, выраженный в письме от 03.08.2018, соответствует условиям договора и является правом арендодателя при установлении нарушений, указанных в пункте 6.2 договора аренды.

Наличие нарушений, дающих право арендодателю заявить отказ от договора, установлено материалами дела.

Процедура отказа от договора, предусмотренная пунктом 6.2 договора, ответчиком не нарушена.

Нарушений со стороны ответчика действующих норм гражданского законодательства, судом также не установлено.

Суд признает заявленные требования необоснованными и отказывает в их удовлетворении в полном размере.

 

Руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

 

Судья                                                                                 О.Л. Кулдышев