АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-847/24 

Екатеринбург

22 апреля 2024 г.

 

Дело № А07-9052/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Краснобаевой И.А.,

судей Лазарева С.В., Беляевой Н.Г.

при ведении протокола помощником судьи Мингазовой Г.Р. рассмотрел в судебном заседании, с использованием системы веб-конференции, кассационные жалобы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан,  Прокуратуры Республики Башкортостан на решение  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.05.2023 по делу № А07-9052/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании посредством подключения к электронной системе «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание) приняли участие представители:

администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – ФИО1 (доверенность от 09.02.2024); 

Прокуратуры Республики Башкортостан – ФИО2 (доверенность от 17.10.2023).   

  В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «УфаСтройЗаказчик» – ФИО3 (доверенность от 17.05.2022), ФИО4 (доверенность от 17.05.2022).   

Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «УфаСтройЗаказчик» (далее – застройщик, общество «СЗ «УфаСтройЗаказчик») об обязании заключить дополнительное соглашение в соответствии с пунктом 3.1.9 договора от 07.12.2012 № 36-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Ухтомского, Магистральной, Дагестанской и Правды в Демском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения в законную силу.

 К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Главное управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа г. Уфа (далее – Главархитектура), Прокуратура Республики Башкортостан (далее – прокуратура). 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостана от 10.05.2023 в удовлетворении исковых требований отказано. 

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2023 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, истец – администрация и третье лицо – прокуратура обратилисьв Арбитражный суд Уральского округа с кассационными жалобами,в которых просят решение, постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

Доводы кассационных жалоб тождественны и сводятся по существу к следующему.

Заявители жалоб, ссылаясь на условия договора от 07.12.2012 № 36-РТ, согласованные в пунктах 3.1.8 - 3.1.19, настаивают на том, что ответчик – застройщик взял на себя обязательство осуществить на территории,в отношении которой принято решение о развитии,строительство в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, включая в числе прочего строительство объектов социальной инфраструктуры в таком объеме, который позволит обеспечить ими застроенную территорию и определяется проектом планировкии проектом межевания застроенной территории, разработанными застройщиком лично или иной организацией по его заказу.

Как полагают заявители жалоб, исходя из условий договораот 07.12.2012 № 36-РТ, вопреки суждению судов, определение конкретного перечня объектов социальной инфраструктуры, подлежащих передачев муниципальную собственность, непосредственно при заключении договоране предполагалось, более того, объективно было невозможнымдо подготовки застройщиком и утверждения администрацией проекта планировки и проекта межевания застроенной территории и заключенияв этой связи соответствующего соглашения, предусмотренного пунктом 3.1.9 договора. При наличии в договоре прямого указания на общее обязательство застройщика по строительству объектов социальной инфраструктуры в таком объеме, который позволит обеспечить ими застроенную территорию, само по себе отсутствие в аукционной документации и тексте договора такого перечня не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных в рамках настоящего дела исковых требований. В противном случае в нарушение статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации не соблюдается принцип встречного исполнения обязательства со стороны застройщика, что противоречит смыслу правовой конструкции договора о развитии застроенной территории. Действующее законодательство, регулирующее правоотношения из таких договоров, не содержит запрета на возложениена застройщика обязанности по передаче в муниципальную собственность объектов социальной инфраструктуры, необходимых для обеспечения нужд граждан, проживающих на застроенной территории.

Вывод судов о неисполнимости условий предлагаемого к заключению дополнительного соглашения, заявители жалобы считают необоснованным, сделанным при неполном исследовании всех существенных для дела обстоятельств, в том числе и того, что вопрос о предоставлении застройщику земельных участков для строительства и реконструкции социальных объектов может быть разрешен при наличии соответствующего обращения от застройщика после заключения сторонами дополнительного соглашения.

Действия застройщика, отказывающегося в сложившейся спорной ситуации заключать дополнительное соглашение к договоруо развитии застроенной территории, заявители жалоб считают недобросовестными.

В отзыве на кассационную жалобу общество «СЗ «УфаСтройЗаказчик» просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационные жалобы ? без удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округав порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационных жалобах. 

Как следует из материалов дела и установлено судами при рассмотрении дела, 07.12.2012 между администрацией (сторона 1) и обществом «СЗ «УфаСтройЗаказчик» (сторона 2) заключен договор № 36-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Ухтомского, Магистральной, Дагестанской и Правды в Демском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – договор). 

В соответствии с пунктом 1.1 договора в соответствии с условиями аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, утвержденными постановлениями Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 11.05.2012 № 1958 «О развитии застроенной территории, ограниченной улицами Ухтомского, Магистральной, Дагестанской и Правды в Демском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан», от 26.06.2012 № 2707 «О внесении изменений в постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 11.05.2012 № 1958 «О развитии застроенной территории, ограниченной улицами Ухтомского, Магистральной, Дагестанской и Правды в Демском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан», от 21.09.2012 №  4117 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Ухтомского, Магистральной, Дагестанской и Правды в Демском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» и опубликованными в газете «Вечерняя Уфа» от 04.10.2012 №  191, от 23.10.2012  №  204 на основании протокола № 2 об итогах аукциона от 06.11.2012, настоящим договором администрация предоставляет право на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Ухтомского, Магистральной, Дагестанской и Правды в Демском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а общество, получая указанные права, принимает на себя обязательства в установленные разделом 3 настоящего договора сроки своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства, предусмотренные пунктом 3.1 и соответствующими подпунктами настоящего договора по развитию вышеуказанной территории (далее ? застроенная территория), в том числе подготовить в установленном порядке проект планировки и проект межевания застроенной территории, оформить права на земельные участки в границах застроенной территории и осуществить строительство объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной проектной документацией, а администрация обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств обществом. 

Площадь застроенной территории ? ориентировочно 53,9 га. 

Согласно пункту 2.5 договора на территории, подлежащей развитию, указанной в пункте 1.1 договора расположены объекты, подлежащие сносу или реконструкции: 

? №№ 19, 21а, 34 по ул. Дагестанская; 

? №№ 7, 7а, 9, 9а, 11, 11а по ул. Магистральная; 

? №№ 26, 10, 10а, 106, 12, 12а, 14, 14а по ул. Алыпеевская; Капитальные и металлические гаражи, расположенные в границах застроенной территории. 

В соответствии с пунктом 3.1.2 договора общество «СЗ «УфаСтройЗаказчик» обязуется договора разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан проект планировки и проект межевания застроенной территории в течение 12-ти месяцев с момент заключения договора.

В соответствии с пунктом 3.1.6 договора общество «СЗ «УфаСтройЗаказчик» обязуется договора осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в течении 5 (пяти) лет с момента заключения договора. 

В соответствии с пунктом 3.1.7 договора общество «СЗ «УфаСтройЗаказчик» обязуется договора осуществить строительство инженерных сетей и сооружений в соответствии с полученными техническими условиями с последующей их передачей эксплуатирующим предприятиям. 

В соответствии с пунктом 3.1.8 договора общество «СЗ «УфаСтройЗаказчик» обязуется договора осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории в течение 5 (пяти) лет с момента заключения договора. 

В соответствии с дополнительным соглашением от 22.07.2015 № 1 к договору  пункт 3.1.8 договора изложен в следующей редакции: «Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории в срок до 07.12.2019. 

Дополнительным соглашением № 1 договор дополнен пунктом 3.1.9 следующего содержания: «В течение 1-го месяца, со дня получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, передать в муниципальную собственность объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур для обеспечения застраиваемой территории. Передаваемые в собственность муниципального образования городского округа город Уфа объекты должны комплектоваться всеми документами необходимыми для регистрации права муниципальной собственности, в том числе техническими и кадастровыми паспортами. В течение 2-х месяцев после утверждения проекта планировки и проекта межевания территории определить перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, путем подписания сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору». 

В рамках дела № А07-19556/2018 определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.09.2018 между сторонами утверждено мировое соглашение. 

На основании указанного определения, сторонами заключено дополнительное соглашение от 19.06.2019 № 2 к договору, в соответствии с которым отдельные положения договора изложены в следующей редакции: пункт 3.1.2 договора разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан проект планировки и проект межевания застроенной территории, ограниченной улицами Ухтомского, Магистральной, Дагестанской и Правды в Демском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан в срок до 20.12.2018; пункт 3.1.8 договора осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории в срок 5 (пять) лет с момента утверждения настоящего мирового соглашения Арбитражным судом Республики Башкортостан. 

В соответствии с пунктом 3.2.3 в редакции дополнительного соглашения № 2 сторона 1 обязуется предоставить стороне 2 земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности либо право собственности на которые не разграничено, без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории для подготовительных работ и начала этапа строительства после освобождения от прав третьих лиц и их образования в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории, ограниченной улицами Ухтомского, Магистральной, Дагестанской и Правды в Демском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в установленном законом порядке. 

Постановлением Администрации от 15.10.2018  №  1678 утвержден проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Ухтомского, Магистральной, Дагестанской и Правды в Демском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, согласно которому, предусмотрено обеспечение местами в детском дошкольном учреждении за счет реконструкции детского сада № 115 по ул. Правды, д. 20/4 с увеличением территории до 10 525, 49 кв. м, и общей вместимости до 300 мест, обеспечение местами в общеобразовательных учреждениях достигается за счет расширения лицея № 123 по ул. Мусоргского д. 2а с увеличением территории, строительством нового учебного корпуса и доведения вместимости до 1580 учащихся за счет изменения границ территории у Уфимской специальной (коррекционной) школы-интернат по ул. Мусоргского д. 2, часть территории предлагается присоединить к земельному участку лицея № 123, предполагается реконструкция Дома детского и юношеского творчества «Орион» с пристроем блока кружковых и административных помещений и благоустройством сквера на прилегающей территории. 

Администрация указала, что ввиду отсутствия инициативы со стороны общества «СЗ «УфаСтройЗаказчик» в заключении дополнительного соглашения об определении перечня объектов подлежащих передаче в муниципальную собственность, администрация обратилась к данному обществу с письмами от 21.12.2020 № 01-05-3051/11, от 03.12.2021                                    № 01-05-03539/11. 

В связи с неисполнением обществом «СЗ «УфаСтройЗаказчик»                    пункта 3.1.9 договора Администрация обратилась в суд с иском об обязании общества «СЗ «УфаСтройЗаказчик» заключить дополнительное соглашение в соответствии с пунктом 3.1.9 договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Ухтомского, Магистральной, Дагестанской и Правды в Демском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу. 

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении иска, исходили из того, что администрация не вправе требовать понуждения застройщика к заключению заведомо неисполнимого дополнительного соглашения, поскольку земельные участки, предназначенные для реконструкции школы и детских садов, в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории, утвержденным постановлением администрации от 15.10.2018 № 1678, не сформированы и не могут быть предоставлены ответчику ни в аренду, ни в собственность без торгов. 

Помимо этого суды указали на заведомую неисполнимость условий предлагаемого к заключению дополнительного соглашения и заявление администрацией исковых требований за пределами срока исковой давности, о применении которой до принятия решения по существу спора было заявлено ответчиком.

Делая вывод о пропуске администрацией срока исковой давности, суды исходили из того, что по условиям договора (пункт 3.1.19) срок на подписание дополнительного соглашения установлен до 15.12.2018, именно с этой даты истец должен был знать о нарушении своего права. Срок исковой давности по заявленным требованиям ограничен датой ? 16.12.2021, вместе с тем иск поступил в суд 28.03.2022, то есть по истечении срока исковой давности.

Изучив материалы дела, суд округа не находит оснований для удовлетворения кассационных жалоб администрации и прокуратуры исходя из приведенных в них доводов.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, на момент совершения договора от 07.12.2012 № 36-РТ регулировались положениями статей 46.1-46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которые были введены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях увеличения объемов жилищного строительстваи совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства, и на момент спора признаны утратившими силу Федеральным законом от 30.12.2020 № 494-ФЗ Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий».

Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ введено понятие «развитие застроенной территории», которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии с положениями статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (здесь и далее положения Градостроительного кодекса Российской Федерации приведены в редакции, действовавшей в спорный период), развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления городского округа по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии – утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Таким образом, согласно данной статье решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Согласно части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счети (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи,а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствиис пунктами 7 - 9 части 3 этой же статьи.

Частью 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в указанной редакции предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) – подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории,  в отношении которой принято решение о развитии.

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (пункт 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов. В градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых бы следовало, что развитие застроенных территорий может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов.

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 307, пункт 1 статьи 307.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнениене будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения,не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (часть 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 

Проанализировав содержание договора от 09.06.2015 № 55-РТ, суды, руководствуясь статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерацииоб основных положениях о заключении договора, обоснованно призналиего заключенным исходя из того, что сторонами были согласованывсе существенные условия для такого рода договоров, предусмотренныев качестве необходимых в части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Договор от 09.06.2015 № 55-РТ заключен с соблюдением установленных конкурентных процедур, его действительность сторонамине оспаривалась.

Материальная направленность заявленных администрацией в рамках настоящего дела иска, исходя из их его предмета и оснований, состоит в конечном итоге в понуждении ответчика – застройщика взятьна себя обязательство осуществить строительство (реконструкцию) ряда объектов социальной инфраструктуры в объеме, который позволит обеспечить ими застроенную территорию, определенную в договореот 07.12.2012 № 36-РТ, и передать их безвозмездно в муниципальную собственность.

В обоснование иска администрацией приведен пункт 3.1.8 договора от 07.12.2012 № 36-РТ, из которого следует, что общество «СЗ «УфаСтройЗаказчик» обязуется осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в срок 5 (пять) лет с момента утверждения мирового соглашения Арбитражным судом Республики Башкортостан (14.09.2018). 

В соответствии с пунктом 3.1.9 договора, перечень указанных объектов определяется путем заключения сторонами дополнительного соглашения в течение 2-х месяцев после утверждения проекта планировки и проекта межевания. 

Исходя из приведенных условий договора, общество «СЗ «УфаСтройЗаказчик» обязуется осуществить строительство и (или) реконструкцию, а также дальнейшую передачу в муниципальную собственность объектов социальной инфраструктуры, определенных дополнительным соглашением, в срок до 15.09.2023. 

При этом приступить к исполнению обязательства, предусмотренного пунктом 3.1.8 договора общество «СЗ «УфаСтройЗаказчик» может только после предоставления администрацией образованных в соответствии с утвержденным проектом межевания земельных участков для строительства/реконструкции. Реализация договора о развитии застроенной территории является длительной процедурой, выполняемой поэтапно, в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания территории.

В силу части 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации при заключении договора изменение условий аукционана основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается. При этом из системного толкования норм статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что положения закона не запрещают изменение договора о развитии застроенной территории в период его реализации по общим правилам гражданского законодательства (статьи 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

         Положениями части 4 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре о развитии застроенной территории наряду с указанными в части 3 настоящей статьи существенными условиями могут быть предусмотрены иные существенные условия, в том числе: 1) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 2) указание видов объектов, предусмотренных пунктом 1 настоящей части и подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки такой передачи; 3) условия и объем участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории с указанием соответствующих сроков; 4) способыи размер обеспечения исполнения договора лицом, заключившим договорс органом местного самоуправления; 5) обязательство органа местного самоуправления обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию за границами земельного участка или земельных участков, в отношении которых заключен договор, объектов коммунальной инфраструктуры, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границах таких земельных участков к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным на таких земельных участках; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Учитывая диспозитивный характер данной нормы, установленное ею правовое регулирование может быть применимо только в качестве договорного условия, согласованного сторонами по обоюдной волев качестве существенного условия договора о развитии в силу части 4 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и не может являться основанием для изменения договора в судебном порядке.

Между тем при исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды установили, что условие о строительстве (реконструкции) конкретных объектов социальной инфраструктуры, предусмотренныхв части 4 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, максимальные сроки выполнения указанного обязательства, условия и сроки передачи объектов в муниципальную собственность стороны при заключении договора от 07.12.2012 № 36-РТ, в том числе в пунктах 3.1.8-3.1.9, по существу не согласовали.

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу, включая  стадию кассационного обжалования, соглашения об урегулировании спора мирным путем стороны не достигли, обоюдной воли на включение в договор условия об обязанности застройщика осуществить в границах территории,в отношении которой осуществляется развитие, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры не выразили.

В настоящее время, согласно сведениям из публично-кадастровой карты детский сад № 115 по ул. Победы, д. 20/4 расположен на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050314:50, общей площадью 8 253 кв.м, в то время как площадь земельного участка под указанным зданием согласно Приложению № 5.1 к постановлению Администрации от 15.10.2018 № 1678 предполагает увеличение до 10.271,43 кв. м (п. 25); лицей № 123 по ул. Мусоргского, д. 2а расположен на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050314:48 общей площадью 19 600 кв. м, в то время как площадь земельного участка под указанным зданием согласно приложению № 5.1 к постановлению Администрации от 15.10.2018 № 1678 предполагает увеличение до 21 501, 46 кв. м (п. 105); ДДиЮТ «Орион» расположен на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050338:53, общей площадью 1410 кв.м, в то время как площадь земельного участка под указанным зданием согласно Приложению № 5.1 к постановлению Администрации от 15.10.2018 № 1678 предполагает увеличение до 4717, 87 кв. м (п. 82). 

Суды с учетом изложенных обстоятельств, пришли к выводу, что исполнение условий дополнительного соглашения в редакции, заключение в которой в судебном порядке требует администрация, приведет к неисполнению обязательств общества «СЗ «УфаСтройЗаказчик» в срок до 15.09.2023. 

Решение вопроса об образовании земельных участков в соответствии с утвержденной проектной документацией, на которых расположены объекты и социальной инфраструктуры, возможно только истцом в пределах властных полномочий органа местного самоуправления. 

В рассматриваемой ситуации, судами верно отмечено, что реализация данных полномочий не может быть поставлена в зависимость от наличия либо отсутствия соответствующего обращения ответчика. 

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение. 

В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории (исполнение сделки является юридически невозможным в том числе из-за градостроительных ограничений, установленных органом власти), по общим правилам прекращаются и обязательства исполнителя такого договора, а следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения в натуре ? передачи в муниципальную собственность объектов недвижимости. 

Изложенное соответствует правовой позиции, содержащейся в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом 25.11.2020, а также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2020 № 301-ЭС19-25810. 

Судами обоснованно принято во внимание отсутствие в аукционной документации и в договоре условий о том, что объекты социальной инфраструктуры подлежат передаче в муниципальную собственность безвозмездно, в связи с чем, требование о заключении дополнительного соглашения к договору, которым не определена стоимость объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность неправомерно. 

Администрацией в адрес общества «СЗ «УфаСтройЗаказчик» было направлено письмо (исх. № 01-05-3051/11 от 21.12.2020) с требованием исполнить пункт 3.1.9 договора № 36-РТ. 

Письмо аналогичного характера с приложением проекта дополнительного соглашения в договору было направлено истцом в адрес ответчика 03.12.2021 (№ 01-05-03539/11).

Таким образом, с учетом, представленных в дело доказательств, судами установлено бездействие администрации в части исполнения пункта 3.1.9 договора № 36-РТ в течение более двух лет. 

При заключении договора общество «СЗ «УфаСтройЗаказчик» рассчитывало, что администрация будет исполнять свои обязательства по договору надлежащим образом, то есть в полном объеме и в сроки, предусмотренные договором и нормативными правовыми актами.

 Из изложенных фактических обстоятельств и существа заявленных требований, суды пришли к выводу, что своевременное исполнение обязательств застройщиком зависит не только от его воли, но и от надлежащего исполнения органом местного самоуправления встречных обязанностей, в установленные законом и договором сроки.

Толкование условий договора от 07.12.2012 № 36-РТ дано судами при правильном применении правил статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывает цели договора, соответствующие обстоятельства его заключения и исполнения сторонами, а также существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств, согласуется с правовой позицией, изложенной в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49«О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»,в силу которой условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Наличие оснований для изменения договора от 07.12.2012 № 36-РТв период его реализации по общим правилам гражданского законодательства, предусмотренным положениями статей 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, с надлежащим обоснованием того, чем обусловлены обязательства застройщика по выполнению строительства (реконструкции) социальных объектов, расположенных за пределами территории,в отношении которой осуществляется развитие, материалами делане подтверждаются. 

Как усматривается из существа обязательств застройщика, императивно установленных нормами части 1 и части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации и оговоренныхв договором от 07.12.2012 № 36-РТ, освоение спорной застроенной территории осуществляется в соответствии с разработанным застройщикоми утвержденными самим органом местного самоуправления проектом планировки и проектом межевания застроенной территории и по мере выполнения обязательств по сносу аварийных жилых домов и расселению граждан.

Учитывая, что необоснованное, без эквивалентного встречного предоставления и в отсутствие на то его воли возложение на застройщика существенных дополнительных расходов в рамках исполнения договорао развитии территории недопустимо в силу основополагающего принципа гражданского законодательства о свободе договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), суды правомерно отказалив удовлетворении иска.

Следует отметить, что поскольку решение о развитии застроенной территории и проведении аукциона по продаже права на заключение договора на определенных условиях, равно как и решение об утверждении разработанных застройщиком проекта планировки и проекта межевания застроенной территории, ограниченной улицами Ухтомского, Магистральной, Дагестанской и Правды в Демском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан с указанием расположения необходимых объектов социальной инфраструктуры за пределами территории, подлежащей развитию, принимала администрация; застройщик, полагавшийсяна действия органа публичной власти, не может быть признан недобросовестным (в отсутствие объективных доказательств иного, которые в рассматриваемом случае участвующими в деле лицами, в том числе прокуратурой, в ходе судебного разбирательства представлены не были).

Включение при подготовке аукциона в содержание договорао развитии застроенной территории в качестве существенных условий, предусмотренных положениями части 4 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, формулировка таких условий,не позволяющих их неоднозначное толкование сторонами договора, находилось именно в сфере ответственности администрации как органа местного самоуправления, уполномоченного на самостоятельное решение вопросов в сфере градостроительной деятельности.

Суд округа соглашается с доводом кассационных жалоб об отсутствии в рассматриваемом случае оснований для применения по заявлению стороны в споре исковой давности (статья 199 Гражданского кодекса Российской Федерации), учитывая, что направленность исковых требований состоитво внесении изменений в договор о развитии застроенной территории путем заключения дополнительного соглашения, при этом указанный договорпо состоянию на настоящее время является действующим, что сторонамине оспаривается, следовательно, возможность внесения изменений в его условия при наличии к тому оснований сохраняется.

Вместе с тем при установленных по делу обстоятельствах указание судов в обжалуемых решении, постановлении на применение исковой давности не привело к принятию неправильного решения по существу спора.

Доводы кассационных жалоб администрации и прокуратуры  отклоняются судом округа как не влекущие отмену состоявшихся по делу судебных актов с учетом изложенногов мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округане установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.05.2023 по делу № А07-9052/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан,  Прокуратуры Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               И.А. Краснобаева 

 

Судьи                                                                            С.В. Лазарев

 

                                                                                             Н.Г. Беляева