ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-47240/2022

02 марта 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2023 года      

Постановление в полном объеме изготовлено 02 марта 2023 года    

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего - судьи Колмаковой Н.Н.,

судей: Борсовой Ж.П., Цыбиной А.В.,      

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, по доверенности от 01.12.2021  

от ответчика: ФИО2, по доверенности от 01.09.2022 

рассмотрев 21 февраля 2023 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Термы Видное»

на решение Арбитражного суда Московской области

от 15 сентября 2022 года

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда

от 16 ноября 2022 года

по иску ООО «Термы Видное»

к АО «Волга-Трейд»

о признании недействительным, 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО "Термы Видное" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к АО "Волга-Трейд" о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды N 1 ДСА/МТ от 26.04.2021, признании договора аренды заключенным между истцом и ответчиком, обязании ответчика предоставить истцу доступ в арендуемое помещение в соответствии с условиями договора аренды, обязании ответчика не чинить препятствия в пользовании арендованными помещениями.

Решением Арбитражного суда Московской области от 15.09.2022 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2022 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалованные решение, постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение.    

Требования кассационной жалобы мотивированы неправильным применением норм права, несоответствием выводов судов обстоятельствам дела.

Представленный ответчиком отзыв на кассационную жалобу судебной коллегией приобщен к материалам дела, как поданный с соблюдением требований статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы жалобы, представитель ответчика просил оставить судебные акты без изменения. 

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом, в связи с чем в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит жалобу подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 26.04.2021 года между Истцом и Ответчиком был заключен Договор аренды помещения                   N 1 ДСА/МТ, в соответствии с которым Ответчик обязуется предоставить Истцу, а Истец принять на условиях Договора во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 8 361,85 кв. м в Торговом центре, расположенном по адресу: Московская обл., Ленинский муниципальный район, городское поселение Видное, 

<

...> и в Здании, расположенном по адресу: Московская обл., Ленинский муниципальный район, городское поселение Видное, 

<

...> совместно именуемые - "Помещение", сроком на 25 лет.

Согласно п. 1.18 договора разрешенное использование - обязанность Арендатора использовать Помещения для организации центра бытового обслуживания населения "Центр здоровья и отдыха "Термы", включая, но не ограничиваясь, размещением бань, саун, моечных отделений, закрытых и открытых бассейнов, купелей, элементов аквапарка, и других сопутствующих услуг под товарным знаком "Термы". Использование в иных целях, предусмотренных пунктом 4.6. СП 306.1325800.2017 "Многофункциональные торговые комплексы", осуществляется с согласия Арендодателя.

В соответствии с п. 3.1 договора арендодатель обязан передать, а арендатор обязан принять помещение по акту приема-передачи помещения, составленному по форме приложения N 5 к договору в состоянии, указанном в Разделительной ведомости, которая оформляется Сторонами дополнительно, в течение 30 дней с момента подписания настоящего Договора.

Пунктом 1.5 договора определено, что акт приема-передачи помещения - это акт, подписываемый сторонами и подтверждающий передачу помещения арендодателем арендатору для начала работ по переустройству помещения.

Согласно п. 12.1 договора помещения предоставляются арендатору для СМР и последующей аренды на основании подписанного сторонами Акта приема-передачи помещения и согласованного сторонами графика производства СМР в состоянии, указанном в Разделительной ведомости, оформляемой сторонами дополнительно, передаваемого в возмездное пользование.

26.04.2021 спорные помещения были переданы истцу согласно акту приема-передачи.

В силу п. 1.12 договора период проведения СМР- промежуток времени, начало которого определяется датой подписания Акта приема-передачи, а окончание-датой подписания Акта начала коммерческой деятельности, в течение которого арендатор производит СМР для подготовки помещения к ведению коммерческой деятельности в соответствии с Разрешенным использованием. Срок СМР составляет 365 календарных дней.

При этом пункт 1.15 договора закрепляет, что проект переустройства - это проект производства отделочных и строительно-монтажных работ в помещении, соответствующий всем существующим требованиям и нормам законодательства, который согласовывается арендодателем в объеме, предусмотренном пунктом 3.6 настоящего договора.

Пунктом 3.5 договора установлено, что любые неотделимые улучшения могут производиться арендатором исключительно после их письменного согласования с арендодателем. Далее пункт 3.6 уточняет, что согласованию с арендодателем подлежит часть проектной документации, позволяющая определить характер, порядок и сроки работ по переустройству помещений: планировочные решения, цветовые решения, конструктивные решения в части несущих конструкций торгового центра, решения устройства инженерных систем и групп учета.

В соответствии с пунктом 6.21 арендатор обязан передать арендодателю после окончания СМР, произведенной в помещении перепланировки/переустройства исполнительную документации на совершенные в помещении соответствующие ремонтные работы, в объеме, указанном в пункте 3.6 договора.

Согласно п. 1.6 договора акт начала коммерческой деятельности - документ, фиксирующий дату пробития первого чека в Помещении, и начало исчисления срока аренды.

21.07.2021 между сторонами был подписан акт коммерческой деятельности к договору, в котором стороны зафиксировали, что срок начала аренды помещения с 21.07.2021, стороны также подтвердили, что на момент подписания акта арендатор уже начал осуществлять коммерческую деятельность в помещении по спорному договору аренду.

При этом, пунктом 1.10 договора установлено, что срок аренды - это период временного владения и пользования помещением по настоящему договору: с даты подписания акта начала коммерческой деятельности и до даты истечения 25 лет с даты подписания акта начала коммерческой деятельности.

В арендованном Помещении в ТРЦ "Галерея 9-18" ООО "ТЕРМЫ ВИДНОЕ" был открыт и начал работу центр бытового обслуживания населения "Центр здоровья и отдыха "Термы Видное".

Согласно п. 7.1 договора договор считается заключенным с момента подписания его Сторонами. Договор подлежит Государственной регистрации. Срок аренды начинается с момента подписания Сторонами Акта начала коммерческой деятельности и составляет 25 (двадцать пять) лет.

В соответствии с п. 7.9 договора арендодатель имеет право отказаться от исполнения своих обязательств по договору во внесудебном порядке с обязательным направлением соответствующего письменного уведомления арендатору не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого расторжения в случае, если:

- п. 7.9.3 арендатор использует помещение по назначению, отличному от определенного в п. п. 1.18 договора, а также от согласованным в соответствии с п. п. 1.18 договора сторонами видов, без письменного согласия арендодателя и не устранил данное нарушение в течение 30 календарных дней с даты получения письменного уведомления арендодателя об отказе от договора.

- п. 7.9.4 арендатор не осуществляет коммерческую деятельность в помещении более 30 дней подряд по обстоятельствам, зависящим от арендатора, при отсутствии виновных действий/бездействий арендодателя или предварительного согласования с арендодателем, а также при отсутствии запретительных мер со стороны государственных и муниципальных органов власти в связи с распространением инфекционных заболеваний в части осуществления строительно-монтажных работ и ведения коммерческой деятельности в помещении.

22.09.2021 был проведен осмотр помещений и было установлено, что на территории 42% площадей коммерческая деятельность истцом не ведется, строительно-монтажные работы не проведены, о чем был составлен Акт осмотра, подписанный генеральным директором ООО "Термы Видное" ФИО3, а также генеральным директором АО "ВОЛГА-ТРЕЙД" ФИО4

22.10.2021 сторонами в составе тех же представителей был проведен повторный осмотр помещений, по результатам которого установлено, что строительно-монтажные работы не проведены, помещения не используются в соответствии с договором аренды.

Уведомлением от 22.10.2021, врученным ФИО5, ответчик заявил об отказе от договора аренды N 1 ДСА/МТ от 26.04.2021 и возвращении помещения, указав на нарушения условий договора.

При этом, ответчик указал, что поскольку срок СМР составляет 365 календарных дней, последним днем действия договора будет считаться 26.04.2022. В случае если истец осуществит все необходимые мероприятия по отделке помещений и началу коммерческой деятельности на всей площади помещений в срок до 26.04.2022 включительно, договор аренды будет считаться не прекратившим свое действие.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик отказался от договора аренды и прекратил доступ в помещение представителей истца.

Истец считает, что у ответчика отсутствовали законные основания для отказа от исполнения обязательств по договору.

В обоснование своих доводов истец также ссылается на то, что строительно-монтажные работы не были выполнены им по вине ответчика, поскольку последним не была разработана и выдана истцу проектная документация; договор аренды является долгосрочным, ответчик в нарушение закона уклонился от его государственной регистрации; истец расценивает действия ответчика как злоупотребление своим правом с целью завладения имуществом истца.

Возражая против исковых требований, ответчик указал на то, что истцом в нарушении принятых на себя обязательств не были проведены строительно-монтажные работы для организации "Центра здоровья и отдыха Термы"; истец не использовал в своей коммерческой деятельности существенную часть помещений ввиду отсутствия проведенного ремонта, что подтверждается актами осмотра от 22.09.2021 и 22.10.2021; при этом, стороны согласовали условие об арендной плате в виде процентов от полученных истцом денежных средств в связи с осуществлением коммерческой деятельности; стороны при заключении договора аренды исходили из обязанности истца провести работы по проектированию и строительно-монтажные работы во всем помещении для дальнейшего его использования в коммерческой деятельности и выплаты соответствующей арендной платы; использование истцом только части помещения противоречит коммерческим интересам ответчика и введет к упущенной выгоде; ответчик на основании п. 7.9.3 договора обоснованно отказался от спорного договора.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьями 9, 65 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. ст. 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций правильно определили правовую природу спорных правоотношений, с достаточной полнотой выяснили имеющие значение для дела обстоятельства, руководствуясь статьями 310, 327.1, 450, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, протолковав условия договора, в том числе п. 7.9, 7.9.3, 7.9.4, пришли к выводу об отсутствии предусмотренной законом совокупности обстоятельств для удовлетворения заявленных исковых требований.

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что ООО "Термы Видное" не осуществило обусловленные договором строительно-монтажные работы для организации "Центра здоровья и отдыха Термы", ввиду отсутствия ремонта существенная часть помещений истцом не использовалась; учитывая цели договора, а именно что стороны исходили из обязанности истца провести работы по проектированию и строительно-монтажные работы во всех помещениях для дальнейшего их использования в коммерческой деятельности и выплаты соответствующей арендной платы, вышеназванные нарушения со стороны арендатора являются существенными; в соответствии с п. 2.1 договора под помещением понимается 11 объектов недвижимости общей площадью 8 361, 85 кв. м; учитывая условия договора, в том числе согласованный сторонами порядок расчета арендной платы, обязанность АО "Волга-Трейд" передать помещения во владение истцу для выполнения необходимых работ корреспондирует обязанности истца провести указанные работы и вносить соответствующую плату, при этом, обратный подход о возможности ООО "Термы Видное" осуществлять коммерческую деятельность лишь в части помещений противоречил бы коммерческим интересам ответчика как арендодателя; ООО "Термы Видное" не осуществило обусловленные договором строительно-монтажные работы для организации "Центра здоровья и отдыха Термы", ввиду отсутствия ремонта существенная часть помещений истцом не использовалась,  нарушения со стороны арендатора являются существенными; ответчик заявил об отказе от договора аренды N 1 ДСА/МТ от 26.04.2021; направленные арендатору уведомления от 22.10.2021 и 04.05.2022 соответствуют требованиям статьи 450.1 ГК РФ, и действие договора аренды прекращено.

Установив, что условиями спорного договора аренды не предусмотрена обязанность арендодателя выполнения проектных работ для проведения СМР, при этом пунктом 12.10.2 предусмотрено, что все проектные работы должны быть проведены следующим образом: арендатор поручает проведение указанных работ лицензированному/профессиональному подрядчику, кандидатура которого должна быть предварительно одобрена генеральным подрядчиком арендодателя; с момента заключения договора, в дальнейшем составлении акта осмотра до момента обращения в суд с настоящими требованиями истец не обращался к ответчику с уведомлениями о кандидатурах подрядных организаций, о продлении выполнения СМР ввиду отсутствия проектной документации, Акт о завершении СМР не составлялся, ответчику не направлялся, при этом у истца имелось достаточно времени для выполнения полного комплекса строительно-монтажных работ, доказательств того, что такие (активные) меры им предпринимались, истцом не представлено, до подписания акта начала коммерческой деятельности истец имел право на проведения СМР в течение 365 дней с момента подписания акта приема-передачи помещения; при заключении договора аренды арендатор был ознакомлен с его условиями и спецификой, пришли к выводу, что арендатор как профессиональный участник хозяйственной деятельности, взял на себя риски, связанные с указанными обстоятельствами, и обязан был предпринять необходимые действия для надлежащего исполнения договора, истец не выполнил обязательства по выполнению строительно-монтажных работ, тем самым нарушив существенные условия договора аренды.

Суды, руководствуясь положениями статей 1 и 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", отклонили доводы истца о наличии признаков злоупотребления правом со стороны ответчика, учитывая установленные по настоящему делу конкретные обстоятельства.

Суды учитывали, что на момент рассмотрения дела работы, предусмотренные договором, истцом не осуществлены. 

Судами соблюдены правила оценки доказательств, предусмотренные ст. ст. 9, 41, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Оснований для иной оценки приведенных выводов у суда кассационной инстанции не имеется, учитывая отсутствие полномочий по переоценке доказательств и установленных обстоятельств (ст. ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также учитывая конституционно-правовой смысл данных норм - Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 17.02.2015 N 274-О).

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка с приведением в судебных актах - решении суда первой и постановлении суда апелляционной инстанций мотивов, основанных на материалах дела и законе; указанные доводы не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, повторяют доводы апелляционной жалобы, подлежат отклонению, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, основаны на ином толковании норм права, направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений ст. ст. 273 - 291 главы 35 (глава 35 "Производство в суде кассационной инстанции") Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены решения, постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 15 сентября 2022 года, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2022 года по делу № А41-47240/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

 

Председательствующий-судья                                                       Н.Н. Колмакова

 

Судьи:                                                                                               Ж.П. Борсова

 

                                                                                                           А.В. Цыбина