ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г.Самара, ул.Аэродромная, 11А, тел.273-36-45, e-mail: info@11aas.arbitr.ru, www.11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

22 октября 2020 года

гор. Самара

                      Дело № А55-31900/2018

Резолютивная часть постановления оглашена 15 октября 2020 года

В полном объеме постановление изготовлено 22 октября 2020 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Назыровой Н.Б., Ястремского Л.Л., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании 15 октября 2020 года в зале № 6 апелляционную жалобу Администрации городского округа Тольятти на решение Арбитражного суда Самарской области от 01.06.2020, принятое по делу № А55-31900/2018 (судья Рысаева С.Г.),

по иску Администрации городского округа Тольятти

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2

о взыскании 1 698 043 руб. 35 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, представитель (доверенность от 25.03.2020); 

от ответчика – ФИО4, представитель (доверенность от 01.02.2020).

Установил:

Истец - Администрация городского округа Тольятти обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к ответчику - Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 1 588 064 руб. 61 коп., из них: 1 317 254 руб. 66 коп. неосновательного обогащения за период с 29.10.2015 по 11.12.2017, 270 809 руб. 95 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.11.2015 по 24.01.2019, а также о взыскании процентов, начисляемых с 25.01.2019 на сумму неосновательного обогащения в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации до момента фактического исполнения обязательств.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.03.2019, оставленным без изменения Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2019, исковые требования удовлетворены частично. С ИП ФИО2 в пользу Администрации взыскано 1 079 751 руб. 57 коп., из них: 847 093 руб. 12 коп. основного долга по договору аренды № 3726 от 12.12.2017 за период с 29.10.2015 по 11.12.2017, 232 658 руб. 45 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.11.2015 по 24.01.2019, а также проценты, начисляемые с 25.01.2019 на сумму основного долга в соответствии с статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации до момента фактического исполнения обязательства, а также в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 23 798 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением от 19.12.2019 Арбитражный суд Поволжского округа отменил Решение Арбитражного суда Самарской области от 19.03.2019 и Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2019 по делу № А55-31900/2018, дело направил на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на то, что суду необходимо определить наличие или отсутствия с определённого момента времени реальных изменений характеристик предмета аренды (вида разрешённого использования), суду необходимо установить предусмотрена ли договором аренды неустойка за нарушение обязательств.

При новом рассмотрении дела, истец представил ходатайство об уточнении исковых требований, а именно: взыскать с ответчика 1 698 043 руб. 35 коп. из них: 807 774 руб. 95 коп. плата за пользование спорным земельным участком за период с 29.10.15 по 11.12.17, 890 268 руб. 40 коп. неустойка за период с 01.11.15 по 25.03.20. 

Решением Арбитражного суда Самарской области от 01.06.2020 суд уточнения исковых требований принял. Указал сумму иска считать равной 1 698 043 руб. 35 коп. Взыскал с Индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Администрации городского округа Тольятти 28 392 руб. 37 коп., из них: 15 629 руб. 57 коп. основного долга за период с 29.10.15 по 11.12.17, а также неустойку в размере 12 762 руб. 80 коп. за период с 01.11.15 по 25.03.20, а также в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 2 000 руб. В остальной части в иске отказал.

Заявитель - Администрация городского округа Тольятти, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда изменить и принять по делу новый судебный акт о взыскании с ответчика в пользу истца плату за использование земельного участка за период с 29.10.2015 по 11.12.2017 в размере 807 774 руб. 95 коп. и неустойку за период с 01.11.2015 по 25.03.2020 в размере 890 268 руб. 40 коп. Всего 1 698 043 руб.35 коп. Также просит указать в резолютивной части решения суда о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки за каждый день просрочки в размере 0,06 % от суммы задолженности равной 807 774 руб. 95 коп. начиная с 26.03.2020 до момента фактического исполнения обязательств.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 августа 2020 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 03 сентября 2020 года на 09 час. 30 мин.

В судебном заседании 03 сентября 2020 года был объявлен перерыв до 09 часов 30 минут 10 сентября 2020 года. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru. 

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2020 года рассмотрение апелляционной жалобы отложено и назначено на 15 октября 2020 года на 16 час. 25 мин.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве и в дополнении к отзыву.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ответчик является собственником нежилого помещения – объекта логистической деятельности, кадастровый номер 63:09:0102165:554, площадью 6,7 кв.м, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102165:706, по адресу: Самарская область, г.о. Тольятти, Автозаводский район, проспект Московский, д. 12В, строение 2, объект поставлен на кадастровый учет 25.05.2009.

Данный факт подтверждается выпиской из ЕГРН, а также свидетельствами о государственной регистрации права от 26.03.2015 серия 63-АН № 143843, от 07.05.15 № 63- 63/009-63/009/301/2015-1537/2, от 24.11.15 № 63-63/009-63/009/301/2015-1537/2 .

В обоснование исковых требований истец указывает на то, что решением Арбитражного суда Самарской области от 16.11.2017 по делу № А55-20828/2017 установлено, что объекты недвижимости принадлежащие ответчику расположены на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0102165:706, по адресу: Самарская область, г.о. Тольятти, Автозаводский район, проспект Московский, д. 12В. Данным решением суда с ответчика в пользу истца взыскано неосновательное обогащение за период с 26.03.2015 по 30.07.2015.

Истец также указывает на то, что ответчик фактически пользуется спорным земельным участком без установленных законом оснований в связи с чем последний начислил неосновательное обогащение в размере 1 698 043 руб. 35 коп., из них: 807 774 руб. 95 коп. плата за пользование спорным земельным участком за период с 29.10.2015 по 11.12.2017, 890 268 руб. 40 коп. неустойка за период с 01.11.2015 по 25.03.2020.

Претензиями от 23.03.2018 № 2525/5.2, от 22.02.2019 № гр-1109/5.2 истец уведомил ответчика о необходимости оплаты за пользование спорным земельным участком. 

Данные претензии истца остались без ответа и удовлетворения.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с заявленными требованиями.

Ответчик исковые требования не признаёт, при этом указывает на то, что между сторонами существуют договорные отношения (договор № 3726 от 12.12.2017) , при этом считает, что договор аренды земельного участка от 04.07.2016 № 3441 действующим не является, а также указывает на то, что оплатил пользование спорным земельным участком в размере 522 196 руб. 79 коп., считает, что размер платы за пользование земельным участком должен быть рассчитан исходя из кадастровой стоимости земельного участка с № 63:09:9192165:706 установленной решением Самарского областного суда по делу № 3а-520/2019М от 27.02.2019; пользование земельным участком осуществляется по договору аренды № 3726 от 12.12.2017, в соответствии с п. 2.5 договора начальной датой исчисления арендной платы является первая дата подписания акта приёма – передачи земельного участка к договору аренды № 3441 от 04.07.2016, при этом пункт 2.5 договора предусматривает, что начальной датой исчисления арендной платы является первая дата государственной регистрации права собственности ответчика на объект недвижимости, а именно 26.03.2015.

Постановлением Администрации городского округа Тольятти от 23.06.15 № 2010-П/1 ФИО2 был предварительно согласован в предоставлении в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена с местоположением: г.о. Тольятти, Автозаводский район, проспект Московский, д. 12В, строение 2.

На основании данного Постановления между сторонами был заключён договор аренды земельного участка № 3441 от 04.07.2016, в соответствии с которым арендатору был предоставлен земельный участок площадью 2 040 кв.м, с кадастровым номером 63:09:0102165:706, расположенный по адресу: Самарская область, г.о. Тольятти, Автозаводский район, проспект Московский, д. 12В, строение 2, для цели дальнейшей эксплуатации нежилого здания и логистической деятельности.

Пунктом 2.5 договора установлено, что начальной датой исчисления арендной платы является первая дата государственной регистрации права собственности ИП ФИО2 на объект недвижимого имущества с 26.03.2015.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 16.11.2017 по делу № А55-20828/2017 иск Администрации к ИП ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения удовлетворен частично. С ИП ФИО2 в пользу Администрации взыскано неосновательное обогащение за период с 26.03.2015 по 30.07.2015.

Судебной инстанцией по указанному делу установлено, что объекты недвижимости, принадлежащие ответчику, расположены на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0102165:706, по адресу: Самарская область, г.о. Тольятти, Автозаводский район, проспект Московский, д. 12В, размер неосновательного обогащения был определён в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, утвержденным постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308, решением Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 № 972 «О коэффициентах, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти», постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области».

В последующем между Администрацией г.о. Тольятти и Индивидуальным предпринимателем ФИО5 был заключен договор аренды от 12.12.2017 № 3726 земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102165:706, расположенный по адресу: Самарская область, г.о. Тольятти, Автозаводский район, проспект Московский, д. 12В, строение 2, на срок 49 лет. Земельный участок передан по акту приёма-передачи от 12.12.2017. Площадь земельного участка, переданного в аренду, составляет 2 400 кв.м.

13.12.2017 Администрация г.о. Тольятти обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 12.12.2017 № 3726.

Уведомлением от 19.03.2018 № 63/999/001/2017-30990 Управление отказало в государственной регистрации договора аренды от 12.12.2017 № 3726 земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102165:706, расположенного по адресу: Самарская область, г.о. Тольятти, Автозаводский район, проспект Московский, д. 12В, строение 2, указав на отсутствие оснований для предоставления земельного участка без проведения торгов.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.09.2018 по делу № А55-1348/2018, оставленным без изменения Постановлением Одиннадцатого Арбитражного Апелляционного суда от 28.11.2018 были удовлетворены исковые требования ИП ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании незаконным уведомления от 19.03.2018 № 63/999/001/2017-30990 об отказе в государственной регистрации договора от 12.12.17 № 3726.

В соответствии с ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное решение имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.

Пункт 2.5 договор аренды земельного участка от 12.12.2017 № 3726 предусматривает, что начальной датой исчисления арендной платы является первая дата подписания акта приёма-передачи земельного участка.

Из материалов дела следует, что акт приёма–передачи к договору аренды земельного участка от 12.12.2017 № 3726 был подписан сторонами 12.12.2017.

В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ и установив, что ответчик является собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке с 26.03.2015, поэтому с указанного момента на нем в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации лежит бремя содержания собственного имущества, в том числе в части оплаты землепользования, договор аренды земельного участка № 3441 от 04.07.2016 прекратил своё действие 12.12.2017, а после действует договор аренды земельного участка от 12.12.2017 № 3726, заключённый на 49 лет (пункт 1.1 договора аренды), суд пришел к правомерному выводу, что у сторон имелись договорные отношения за период с 29.10.2015 по 11.12.2017, а у арендатора обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. 

Размер платы за пользование участком, право государственной собственности на который не разграничено, является регулируемой и подлежит определению на основании действовавших в спорный период нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации об установлении арендной платы.

С учетом изложенного при определении размера платы за пользование ответчиком земельным участком необходимо руководствоваться постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308.

В соответствии с утвержденным названным постановлением порядком определение размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, для целей, не связанных со строительством, осуществляется в соответствии с методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, содержащейся в приложении № 1 к настоящему Порядку.

Согласно приложению № 1 указанного порядка размер арендной платы в год за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставляемые для целей, не связанных со строительством, рассчитывается по формуле: 

Ап = Скад x Кв x Ки, 

где Ап - размер арендной платы за земельный участок в год; 

Скад - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января расчетного года; 

Кв - коэффициент вида использования земельного участка, утверждаемый правовым актом представительного органа муниципального района, городского округа, городского округа с внутригородским делением; 

Ки - коэффициент инфляции расчетного года, определяемый исходя из максимального уровня инфляции (потребительских цен), устанавливаемого в рамках прогноза социально-экономического развития Самарской области. Коэффициент инфляции на расчетный год определяется как произведение соответствующих максимальных планируемых ежегодных показателей инфляции (индекс потребительских цен, декабрь к декабрю) по состоянию на 1 января очередного года, начиная с года утверждения государственной кадастровой оценки для соответствующей категории земель, по расчетный год.

В рассматриваемом случае изменение размера кадастровой стоимости земельного участка, применяемой в расчете арендной платы, связано с изменением вида его разрешенного использования по заявлению предпринимателя.

Порядок определения кадастровой стоимости, в случае изменения вида разрешенного использования земельных участков, в спорный период регулировался Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12.08.2006 № 222.

В соответствии с пунктом 2.3.2 Методических указаний в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего измененному виду, для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

В случае изменения площади земельного участка или его вида разрешенного использования, или перевода земельного участка из одной категории в другую, или отнесения земельного участка к определенной категории земель кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости (абзац второй пункта 2.6 Методических указаний).

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 818/14, в случае изменения вида разрешенного использования во внесудебном порядке кадастровая стоимость земельного участка также будет изменена с момента внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости сведений о новом виде разрешенного использования на будущее время в связи с применением удельного показателя, соответствующего новому виду разрешенного использования.

Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного кадастра недвижимости, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11, от 29.05.2012 № 12919/11 и от 29.05.2012 № 13016/11).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2017 № 303-ЭС17-360 разъяснено, что нормативные правовые акты, принятые указанными органами, могут устанавливать порядок изменения арендной платы за соответствующий земельный участок в связи с изменением его кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки и утверждения результатов ее определения.

При определении даты, с которой подлежит изменению арендная плата в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, следует руководствоваться положениями соответствующих нормативных правовых актов. В случае если нормативный правовой акт, регулирующий порядок определения арендной платы, не содержит порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки по правилам Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности или право государственной собственности на который не разграничено, изменяется с даты внесения сведений об утвержденной кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2017).

Соответственно, при наличии в соответствующем нормативном правовом акте порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки расчет арендной платы осуществляется на основании данного порядка.

Данное разъяснение применимо и в случае изменения размера кадастровой стоимости земельного участка в связи с изменением вида его разрешенного использования.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 25.01.2019 суд истребовал у Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области справки о кадастровой стоимости земельного участка с КН 63:09:0102165:706 за период 2015 - 2017 год с указанием основания установления кадастровой стоимости, а также пояснения в связи с чем кадастровая стоимость земельного участка с КН 63:09:0102165:706 была изменена.

Согласно справок ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области от 04.02.2019 № 63-00-102/19-85376, от 04.02.2019 № 63-00-102/19-85362, от 04.02.2019 № 63-00-102/19-85346, от 04.02.2019 № 63-00-102/19-85357, от 04.02.2019 № 63-00-102/19-85371, от 04.02.2019 № 63-00-102/19-85383 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102165:706 по состоянию на 01.01.2015 отсутствует, по состоянию на 10.07.2015 составляет 18 360 775 руб. 20 коп., по состоянию на 01.01.2016 – 18 360 775 руб. 20 коп., по состоянию на 24.03.2016 – 3 727 773 руб. 60 коп., по состоянию на 01.01.2017 – 3 727 773 руб. 60 коп., по состоянию на 31.12.2017 - 3 727 773 руб. 60 коп.

В своих пояснениях ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области от 04.02.2019 за исх. № 2149 указало, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102165:7 на момент его преобразования была утверждена Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» исходя из 5-ой группы видов разрешенного использования – «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания», в размере 28 360 197 руб. 98 коп. В связи с этим при постановке на государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102165:706 УПКС был принят равным 9 000,38 руб./кв.м, кадастровая стоимость составляла 18 360 775 руб. 20 коп. в период с 10.07.2015 по 23.03.2016. В рамках обработки заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости 24.03.2016 внесены изменения в сведения о разрешенном использовании земельного участка с «Для дальнейшей эксплуатации автозаправочной станции для заправки строительной техники» на «Для дальнейшей эксплуатации нежилого здания и логистической деятельности», кадастровая стоимость была определена в соответствии с Постановлением № 610, исходя из 9-ой группы видов разрешенного использования – «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок», и составляет 3 727 773 руб. 60 коп. в период с 24.03.2016 по настоящее время. Далее в рамках обработки заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости 19.01.2017 внесены изменения в сведения о разрешенном использовании земельного участка с «Для дальнейшей эксплуатации нежилого здания и логистической деятельности» на «Склады», кадастровая стоимость земельного участка перерасчету не подлежала и составляет 3 727 773 руб. 60 коп. в период с 24.03.2016 по настоящее время.  

В соответствии с Порядком коэффициент вида использования земельного участка, определяется исходя из вида разрешенного использования земельного участка и утверждается правовым актом представительного органа муниципального района, городского округа, городского округа с внутригородским делением.

На территории городского округа Тольятти соответствующие коэффициенты видов разрешенного использования земельных участков утверждены Решением Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 № 972 «О коэффициентах и процентах от кадастровой стоимости земельных участков, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти, и предоставленных в аренду без торгов».

В связи с чем за период с 29.10.2015 по 23.03.2016 истцом применен Кв в размере 0,027 (Земельные участки АЗС), предусмотренный п. 5.4.1 Решения Думы г.о. Тольятти от 01.10.2008 № 972 в действовавшей в данный период редакции, а также примененный в решении Арбитражного суд Самарской области от 16.11.2017 по делу № А55-20828/2017.

За период с 24.03.2016 по 18.01.2017 применен Кв в размере 0,05 (Земельные участки офисов), предусмотренный п. 7.1 Решения Думы г.о. Тольятти от 01.10.2008 № 972 в действовавшей в данный период редакции, а также согласованный сторонами в договоре аренды земельного участка от 04.07.2016 № 3441 (п. 2.2).

За период с 19.01.2017 по 11.12.2017 применен Кв в размере 0,0426 (Земельные участки складов), предусмотренный п. 9.3.2 Решения Думы г.о. Тольятти от 01.10.2008 № 972 в действовавшей в данный период редакции, а также согласованный сторонами в договоре аренды земельного участка от 12.12.2017 № 3726 (п. 2.2).

Поскольку договор аренды земельного участка № 3441 от 04.07.2016 прекратил свое действие 12.12.2017, а после действует договор аренды земельного участка от 12.12.2017 № 3726, заключенный на 49 лет (пункт 1.1. договора), у сторон имелись договорные отношения за период с 29.10.2015 по 11.12.2017, а у арендатора обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком.

Суд также учел тот факт, что спорный земельный участок в период с 29.10.2015 по 11.12.2017 из пользования ответчика не выбывал, истцом не представлено доказательств возврата земельного участка арендодателю по акту приёма-передачи.

Таким образом, суд апелляционной инстанции производит расчет арендной платы за период с 29.10.2015 по 11.12.2017, что составляет 612 001 руб. 71 коп., исходя из следующего:

- за 2015 год арендная плата составляет 550 272 руб. 43 коп. (18 360 775 руб. 20 коп. х 0,027 х 1,11), в месяц – 45 856 руб. 04 коп.

Следовательно, за период с 29.10.2015 по 31.12.2015 составляет 96 149 руб. 76 коп. 

- за период с 01.01.2016 по 23.03.2016 арендная плата в год составляет 614 718 руб. 75 коп. (18 360 775 руб. 20 коп. х 0,027 х 1,24), в месяц – 51 226 руб. 56 коп.

Следовательно, за период с 01.01.2016 по 23.03.2016 составляет 140 459 руб. 92 коп. 

- за период с 24.03.2016 по 31.12.2016 арендная плата в год составляет 231 121 руб. 96 коп. (3 727 773 руб. 60 коп. х 0,05 х 1,24), в месяц – 19 260 руб. 16 коп.

Следовательно, за период с 24.03.2016 по 31.12.2016 составляет 178 311 руб. 80 коп. 

- за период с 01.01.2017 по 18.01.2017 арендная плата в год составляет 242 305 руб. 28 коп. (3 727 773 руб. 60 коп. х 0,05 х 1,3), в месяц – 20 192 руб. 11 коп.

Следовательно, за период с 01.01.2017 по 18.01.2017 составляет 11 724 руб. 45 коп. 

- за период с 19.01.2017 по 11.12.2017 арендная плата в год составляет 206 444 руб. 10 коп. (3 727 773 руб. 60 коп. х 0,0426 х 1,3), в месяц – 17 203 руб. 68 коп.

Следовательно, за период с 19.01.2017 по 11.12.2017 составляет 185 355 руб. 78 коп. 

Расчет, произведенный судом апелляционной инстанции, соответствует расчету истца, указанному в информационном расчете № 3 от 12.10.2020. 

Ответчик оплатил пользование земельным участком в размере 692 082 руб. 03 коп., в подтверждение чего представлены платежные поручения: 

- № 7 от 01.03.2019 на сумму 206 444 руб. 10 коп. (списание произведено 04.03.2019), 

- № 8 от 01.03.2019 на сумму 102 658 руб. (списание произведено 04.03.2019), 

- № 9 от 01.03.2019 на сумму 104 070 руб. 46 коп. (списание произведено 04.03.2019), 

- № 34 от 19.09.2019 на сумму 125 076 руб. 61 коп.,

- № 6 от 28.02.2019 на сумму 96 843 руб. 88 коп.,

- № 5 от 01.02.2019 на сумму 56 988 руб. 98 коп.

Таким образом, у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате, имеется переплата в размере 80 080 руб. 32 коп. (692 082 руб. 03 коп. - 612 001 руб. 71 коп.).

Суд также принимает во внимание тот факт, что письмом от 27.11.2019 № Гр-6831/5.2 арендодатель направил арендатору акт сверки расчётов от 25.11.2019, из которого следует, что последним учтены платежи № 8 от 01.03.2019 на сумму 102 658 руб., № 9 от 01.03.2019 на сумму 104 070 руб. 46 коп., № 7 от 01.03.2019 на сумму 206 444 руб. 10 коп., № 1 от 18.01.2019 на сумму 52 035 руб. 22 коп., № 6 от 28.02.2019 на сумму 96 843 руб. 88 коп., переплата по обязательству составляет 18 790 руб. 99 коп.

Следовательно, в части удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика платы за пользование спорным земельным участком за период с 29.10.2015 по 11.12.2017 в размере 807 774 руб. 95 коп. следует отказать.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 890 268 руб. 40 коп. за период с 01.11.2015 по 25.03.2020, а также неустойку за каждый день просрочки в размере 0,06 % начиная с 26.03.2020 исходя из суммы равной 807 774 руб. 95 коп.

Пункт 2.6 договора гласит, что за период между начальной датой исчисления арендной платы и датой государственной регистрации договора арендная плата вносится арендатором на счет арендодателя в течение месяца с момента государственной регистрации настоящего договора в размере арендной платы, установленной пунктом 2.2 настоящего договора.

Принимая во внимание, что государственная регистрация договора аренды № 3725 от 12.12.2017 произведена 13.12.2018, следовательно, арендная плата за период до 13.12.2018 должна быть оплачена ответчиком до 13.01.2019. 

Таким образом, начисление неустойки в соответствии с договором аренды необходимо производить с 14.01.2019. 

Согласно п. 5.3 договора в случае неуплаты арендатором платежей в сроки установленные условиями настоящего договора, арендодатель начисляет пени в размере 0,06 % за каждый день просрочки от суммы задолженности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (п. 2 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункт 77 Постановления).

Применение такой меры как взыскание договорной неустойки носит компенсационно-превентивный характер и позволяет не только возместить стороне (истцу) убытки, возникшие в результате просрочки исполнения обязательства, но и удержать контрагента от неисполнения (просрочки исполнения) обязательства в будущем.

Ответчик, являясь субъектом предпринимательской деятельности, в соответствии со ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с несвоевременной оплатой арендных платежей.

Заявитель, добровольно приняв на себя соответствующие обязательства, несет риск наступления ответственности за их ненадлежащее исполнение в соответствии с условиями заключенного с истцом договора. Иное толкование лишало бы стороны свободы в определении условий о договорной ответственности.

Размер неустойки в размере 0,06 %, предусмотренный п. 5.3 договора в данном случае сам по себе не является обстоятельством, свидетельствующим о его чрезмерности.

Установленный договором размер неустойки за просрочку обязательства соответствует обычно применяемой за нарушение обязательства ставке и обычаям делового оборота в аналогичных правоотношениях между коммерческими организациями.

Указанный размер ответственности установлен соглашением, что, в свою очередь, соответствует принципам свободы договора (ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) и рыночным условиям.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, суд апелляционной инстанции признает требование о взыскании неустойки в размере 0,06 % с просроченной суммы за каждый день просрочки адекватной и соизмеримой с нарушенным интересом, так как неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обязательств позволяет удержать контрагента от неисполнения (просрочки исполнения) обязательства в будущем.

Снижение размера неустойки недобросовестному должнику, нарушившему условия согласованных с контрагентом обязательств, в том числе об избранных ими мерах ответственности и способах урегулирования спора, позволяет извлекать преимущества из своего незаконного поведения (аналогичные выводы содержатся в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 10.12.2019 № 307-ЭС19-14101).

Принимая во внимание вышеизложенное, суд апелляционной инстанции производит перерасчет неустойки.

За период с 14.01.2019 по 25.03.2020 с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 22 073 руб. (расчет прилагается).

Однако, согласно платежного поручения № 35 от 19.09.2019, ответчиком произведена оплата пени по арендной плате по договору аренды № 3726 от 12.12.2017 в размере 23 519 руб. 29 коп.

Таким образом, у ответчика имеется переплата в размере 1 446 руб. 29 коп. (23 519 руб. 29 коп. – 22 073 руб.).

Следовательно, в части требований истца о взыскании с ответчика неустойки за период с 01.11.2015 по 25.03.2020 в размере 890 268 руб. 40 коп. и взыскании неустойки за каждый день просрочки в размере 0,06 % от суммы задолженности равной 807 774 руб. 95 коп. начиная с 26.03.2020 до момента фактического исполнения обязательств следует отказать.

Учитывая изложенное и на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (нарушение или неправильное применение норм материального права), суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение Арбитражного суда Самарской области от 01.06.2020, принятое по делу № А55-31900/2018, подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в иске.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 01.06.2020, принятое по делу № А55-31900/2018, отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования Администрации городского округа Тольятти оставить без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

Председательствующий                                                                         С.Ю. Николаева 

Судьи                                                                                                        Н.Б. Назырова

                                                                                                                  Л.Л. Ястремский