СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А27-11187/2016

г. Томск

9 января 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2017 года 

Постановление в полном объеме изготовлено 9 января 2018 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Павловой Ю.И.,

судей: Ждановой Л.И., Шатохиной Е.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Захаренко С.Г.,

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционным жалобам индивидуального предпринимателя ФИО1 и индивидуального предпринимателя ФИО2 (апелляционное производство №07АП-10326/2016 (3,4)) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 05 июня 2017 года по делу № А27-11187/2016 (судья Шикин Г.М.)

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 308420501000021, ИНН 

<

***>), город Кемерово,

к открытому акционерному обществу "Кемеровский кондитерский комбинат" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), город Кемерово,

об обязании заключить договор, о взыскании 3 427 120 рублей,

с участием в судебном заседании представителей: 

от истца: ФИО3 по доверенности № 42 АА 2294265 от 19.07.2017,

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 01.08.2017; ФИО5, директора  на основании решения единственного акционера общества № 40 от 14.04.2016, 

от индивидуального предпринимателя ФИО2: ФИО6, по доверенности от 10.03.2017 (до перерыва),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к открытому акционерному обществу "Кемеровский кондитерский комбинат" об обязании заключить договор, о взыскании 3 000 000 рублей штрафной неустойки, 427 120 рублей убытков.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уменьшил размер исковых требований в части взыскания убытков в виде упущенной выгоды за май 2016 года на 31 033 рубля, полученных истцом от сдачи в аренду части спорных помещений.

Исковое заявление основано на статье 429, пункте 4 статьи 445, статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано уклонением ответчика от исполнения обязательств по предварительному договору от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 19 сентября 2016 года, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2016, в удовлетворении иска отказано.

Судебные акты отменены постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.03.2017, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просил зарегистрировать переход права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на недвижимое имущество, расположенное на втором этаже здания по адресу: 

<

...>: 1) нежилое помещение с кадастровым номером 42:24:0101002:24716 площадью 454,4 кв. м (запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.04.2016 за № 42-42/001-42/201/033/2016-48/1); 2) нежилое помещение с кадастровым номером 42:24:0101002:24718 площадью 79,5 кв. м (запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.04.2016 за № 42-42/001-42/201/033/2016-50/1); взыскать с ответчика в пользу истца убытки, вызванные задержкой регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, в виде упущенной выгоды, в размере 5 094 407 рублей.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 05 июня 2017 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, истец обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что не согласен с выводами суда первой инстанции о том, что заключенный сторонами 16.02.2016 договор является предварительным договором купли-продажи, и что фактически передача помещений не осуществлялась. Вывод суда о том, что передача истцу нежилых помещений не была предусмотрена условиями заключенного между сторонами договора, а следовательно, он является предварительным, не основан на анализе условий спорного договора. Выполняя формально указания суда кассационной инстанции, об установлении из условий какого договора (купли-продажи или сервисного обслуживания) у сторон возник cпор, суд делает противоречащий материалам дела вывод, что по условиям договоров сервисного обслуживания спора у сторон не было. Исходя из уточненного истцом предмета исковых требований - о регистрации перехода права собственности на спорное имущество и установленных судом обстоятельств, подлежащих доказыванию, суд тем не менее, не дал оценки доводам истца о том, что его арендаторы, занявшие спорные помещения с согласия ответчика, занимали их и после прекращения договора, поименованного как предварительный (после 30 апреля 2016 года), и после уведомления о его расторжении от 07 сентября 2016 года. Уклонение ответчика от регистрации перехода права собственности на спорное имущество суд не устанавливал.

Суд оставил без рассмотрения по существу требование истца о взыскании убытков, вызванных задержкой регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в виде упущенной выгоды в размере 5 094 407 рублей, поскольку ограничился только выводом о производности данного требования от основного - в удовлетворении которого отказано.

С апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 05 июня 2017 года обратился также не участвующий в деле индивидуальный предприниматель ФИО2, который  ссылался на нарушение оспариваемым судебным актом его прав и законных интересов, поскольку он является соинвестором истца на основании заключенного с ФИО1 16.02.2016 соглашения об объединении денежных средств для совместного осуществления капитальных вложений в недвижимость: в приобретаемое ФИО1 у ОАО "Кемеровский кондитерский комбинат" по цене 47 000 рублей за 1 кв. метр нежилое помещение (помещения) ориентировочной площадью 540,6 кв., выделяемое из помещения общей площадью 786 кв.м., расположенного на 2-ом этаже здания по адресу: 

<

...>, с долей участия 50%. Он является лицом, чье право собственности на заявленное истцом имущество должно было возникнуть непосредственно вместе с его правом. От ФИО1 ему известно о ситуации, связанной со спором между истцом и ответчиком по предварительному договору от 16.02.2016, однако поскольку он не является стороной указанного договора, к участию в деле не привлекался. О том, что  ответчиком, ранее не оспаривавшим фактическую передачу истцу спорных помещений и распоряжение ими путем сдачи в аренду с февраля 2016 года, указанные обстоятельства оспорены в отзыве на апелляционную жалобу заявителю стало известно за пределами установленного статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срока на обжалование судебного акта, в связи с чем он ходатайствовал о восстановлении пропущенного срока.

Более подробно доводы приведены в апелляционных жалобах. 

Ответчик в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил отзывы на апелляционные жалобы, в которых просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения, прекратить производство по апелляционной жалобе ФИО2 

По мнению ответчика, исковые требования ФИО1 о регистрации перехода права собственности на спорные нежилые помещения не подлежат удовлетворению, поскольку  иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению только при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Условия о передаче нежилых помещений стороны в предварительном договоре от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016 не предусматривали, нежилые помещения не выбывали из владения собственника (ответчика), следовательно, истец никогда не имел возможности владеть этими помещениями. Акты приема-передачи нежилых помещений или иных документов по их передаче стороны не подписывали. Спорные нежилые помещения на момент рассмотрения настоящего дела находятся во владении и пользовании общества с ограниченной ответственностью "Сатурн" на основании договора аренды № А-41-04/20 от 20 апреля 2017 года и акта приема-передачи от 28 мая 2017 года, с арендатором заключен договор сервисного обслуживания № СО-02-04/2017 от 20 апреля 2017 года. 

По жалобе ФИО2 ответчик считает, что заявителем пропущен срок подачи апелляционной жалобы, который не подлежит восстановлению в связи с отсутствием уважительных причин пропуска этого срока, и оспариваемым решением суда не затрагиваются непосредственно права и обязанности заявителя, в связи с чем применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  производство по жалобе подлежит прекращению.

Учитывая необходимость оценки представленных истцом и ответчиком дополнительных доказательств, в совокупности с другими, имеющимися доказательствами, исходя из того, что не приобщение представленных в суд апелляционной инстанции документов могло привести к принятию необоснованного судебного акта (пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции"), суд апелляционной инстанции в целях полного и всестороннего исследования обстоятельств настоящего спора, руководствуясь частью 1, 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приобщил дополнительные доказательства к материалам дела.

Представитель ответчика заявлял о фальсификации дополнительно представленных доказательств: 

копии соглашения об объединении денежных средств для совместного осуществления капитальных вложений в недвижимость от 16.02.2016 между ФИО1 и ФИО2;

копии акта приема-передачи ключей от помещения в ТРЦ "Зимняя вишня" от 15.02.2016;

копии договора аренды с ФИО7 №1/2016-3В от 15.02.2016 с актом приема-передачи;

копии дополнительного соглашения от 15.03.2016 о досрочном расторжении договора аренды с ФИО7;

копии договора аренды нежилого помещения №2/2016-3В от 31.03.2016, заключенного  ФИО8 и индивидуальными предпринимателями ФИО1 и  ФИО2 с актом приема-передачи от 01 апреля 2016 года;

копии писем от 05.04.2016 от индивидуального предпринимателя ФИО7  ФИО1 и ФИО2

По мнению ответчика у истца не было объективных препятствий к предоставлению данных доказательств при их наличии в суд первой инстанции, представитель истца в судебных заседаниях ссылалась на отсутствие письменных доказательств, подтверждающих передачу нежилых помещений, в предварительном договоре от 16.02.2016 №ПКП-01/02-2016 отсутствует ссылка на состоявшуюся передачу ключей и на акт приема-передачи ключей от 15.02.2016. Кроме того, в ряде документов содержатся противоречивые данные, ставящие под сомнение время их составления. 

Право лица, участвующего в судебном разбирательстве, на обращение в суд с заявлением о фальсификации доказательства закреплено статьей 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принимает предусмотренные законом меры для проверки заявления о фальсификации, в том числе назначает экспертизу, истребует доказательства и принимает иные меры. Вместе с тем суд может предпринять любые меры, которые он посчитает целесообразными, с учетом конкретных обстоятельств дела, в ходе которого было заявлено о фальсификации доказательства. 

По смыслу указанной нормы, способы проверки заявления судом определяются исходя из того, в чем заключается характер подложности документа, о фальсификации которого заявлено. Данная статья предполагает активное процессуальное поведение лица, заявившего о фальсификации доказательства, в целях доказывания приводимых в обоснование заявления обстоятельств и исключения спорного доказательства. При этом такое доказательство должно обладать признаками, оказывающего влияние на результат рассмотрения спора, а его наличие в деле может быть положено судом в основу принимаемого судебного акта по существу спора.

Проверку заявления о фальсификации доказательств арбитражный суд апелляционной инстанции провел путем анализа и сопоставления представленных документов в их совокупности и взаимосвязи, и не усмотрел оснований считать заявление ответчика обоснованным в связи с отсутствием доказательств фальсификации представленных документов.

Представитель истца в судебном заседании апелляционной инстанции настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней и дополнительных пояснениях основаниям.

Представители ответчика в судебном заседании поддержали доводы отзывов.

Представитель ФИО2 до перерыва в судебном заседании настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, отзывов на нее, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, ФИО2 проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не нашел оснований для его отмены.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 16.02.2016 между открытым акционерным обществом "Кемеровский кондитерский комбинат" и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № ПКП-01/02-2016, согласно условиям которого стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, входящего в состав нежилого помещения (общей площадью 786 кв.м.), расположенного на 2 этаже здания по адресу: 

<

...>, кадастровый (или) условный номер 42:24:0101002:24139, в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором (пункт 1.1. договора).

Пунктом 1.4. предварительного договора предусмотрено заключение основного договора в срок до 30.04.2016.

В соответствии с пунктом 2.1.8. договора передача объектов по основному договору осуществляется в течение трех дней после уплаты цены по основному договору.

Пунктом 5.8. предварительного договора установлена штрафная неустойка в размере 3 000 000 рублей за неисполнение продавцом условий предварительного договора.

Истец передал ответчику денежные средства в размере 3 000 000 рублей, из которых 1 000 000 рублей передан 27.12.2014 по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2014 № ПКП-02/1214-1 (прекратившему действие 30.03.2015) и 2 000 000 рублей внесены 20.02.2016 платежным поручением № 31.

Ответчиком во исполнение условий предварительного договора поставлены на государственный кадастровый учет 31.03.2016 нежилые помещения, являющиеся предметом договора: 

- с кадастровым номером 42:24:0101002:24716 (предыдущий номер 42:24:0101002:24139) площадью 454,4 кв. м (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.04.2016 № 42-42/001-42/201/033/2016-48/1);

- с кадастровым номером 42:24:0101002:24718 (предыдущий номер 42:24:0101002:24139) площадью 79,5 кв. м (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.04.2016 года за № 42-42/001-42/201/033/2016 -50/1.

11.05.2016 истец направил ответчику предложение – уведомление о готовности к заключению основного договора купли-продажи, предложив до 19.05.2016 согласовать дату сделки и подачи документов на регистрацию перехода права собственности в установленном порядке, указав, что не согласование ответчиком даты заключения основного договора в указанный срок, расценивает как уклонение от заключения основного договора. 

Ссылаясь на уклонение ответчика от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, истец обратился в суд с иском о понуждении к заключению договора и взыскании штрафной неустойки и убытков.

Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обязательства из предварительного договора прекратились в соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с истечением срока, в течение которого стороны обязались заключить основной договор. Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Отменяя судебные акты, суд кассационной инстанции указал, что судами не выяснены обстоятельства, изложенные в  кассационной жалобе и устных пояснениях заявителя о том,  что до 01.05.2016 сторонами исполнялись условия договора, истец внес обеспечительный платеж, ответчик выделил помещения и обеспечил их кадастровый учет и регистрацию своего права собственности, фактически передал истцу помещения и право распоряжения ими, а истец сдал их в аренду. Ответчиком 06.05.2016 было предложено истцу заключить договор на коммунальное обслуживание до момента заключения основного договора на иных условиях. Оценка доводам истца о передаче ответчиком истцу помещений, обстоятельствам, связанным с исполнением сторонами условий договора, не дана. 

С учетом позиции сторон, а также направления ими друг другу вариантов договоров, судами не установлено, в отношении условий какого именно договора (купли-продажи или сервисного обслуживания и теплоснабжения) между сторонами возник спор. Судами первой и апелляционной инстанций не установлено, какие именно различия в существенных условиях договора купли-продажи фактически содержались в редакциях договора, предложенных сторонами друг другу. Судами также не учтено, что несмотря на свое название, договор, заключенный сторонами, как установлено судами, помимо условий, позволяющих определить предмет и существенные условия договора купли-продажи, содержит иные обязательства сторон, в том числе денежное обязательство покупателя. Однако судами не дана оценка договору применительно к положениям постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем". Вопрос о существенности размера предварительной оплаты, которая определяется по соглашению сторон, является оценочной категорией, и определяется судом с учетом всестороннего и полного исследования всех обстоятельств дела. Оценка произведенной истцом оплаты в размере 3 000 000 рублей как несущественной части цены недвижимого имущества произведена судом апелляционной инстанции безотносительно к вопросу о значительности суммы оплаты для самого покупателя (истца). 

Суд кассационной инстанции дал указания при новом рассмотрении дела с учетом определенных договором обязанностей сторон, правильного установления фактических обстоятельств дела, квалифицировать сложившиеся между сторонами правоотношения, принимая во внимание разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации. Исходя из существа защищаемого истцом интереса, суду следует  изучить вопрос о возможности квалификации требования истца как требования о государственной регистрации перехода права собственности на основании пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, что является самостоятельным способом защиты нарушенного права.

При новом рассмотрении дела истец уточнил заявленные требования, просил зарегистрировать переход права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на спорное недвижимое имущество, и взыскать с ответчика в пользу истца убытки, вызванные задержкой регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, в виде упущенной выгоды, в размере 5 094 407 рублей.

Отказывая в удовлетворении уточненного иска, суд первой инстанции пришел к выводу, что заключенный между сторонами предварительный договор от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016 не может быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Данный договор не установил обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, а также не установил обязанность продавца передать покупателю недвижимое имущество; передача истцу нежилых помещений не осуществлялась фактически, в связи с чем оснований для государственной регистрации перехода права собственности не имеется.

Суд первой инстанции принял правильный по существу судебный акт.

На основании пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Условием удовлетворения требования о государственной регистрации перехода права собственности является исполнение продавцом обязательства по передаче имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзацах 2, 3, 6 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац 8 статьи 12, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Из системного толкования приведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи следует установить не только фактический переход имущества к покупателю, но также установить наличие документа о передаче этого имущества.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что передача истцу нежилых помещений не была предусмотрена условиями заключенного между сторонами предварительного договора от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016 и не осуществлялась по правилам статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, согласно пункту 2.1.8. договора от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016 передача объектов по основному договору осуществляется в течение 3 дней после полной уплаты цены основного договора. Стороны в указанный срок и при наличии указанных условий подписывают акт приема-передачи объектов. 

Из материалов дела следует, что акты приема-передачи нежилых помещений стороны не подписывали, с требованием о передаче нежилых помещений истец к ответчику не обращался. Кроме того, истцом не была исполнена обязанность по полной оплате нежилого помещения, являющегося предметом предварительного договора от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016, как условия его передачи покупателю. Следовательно, обязанности по передаче имущества у ответчика не возникло. 

Вопреки доводам истца ни договоры аренды, ни платежные поручения о перечислении на его счет денежных средств от арендаторов, ни соглашение об объединении денежных средств для совместного осуществления капитальных вложений в недвижимость от 16.02.2016, заключенное между ФИО1 и ФИО2, не свидетельствуют о наличии законных оснований у истца распоряжаться спорным имуществом, собственником которого он не являлся.

Акт приема-передачи ключей от помещения в ТРЦ "Зимняя Вишня" от15.02.2016, составленный и подписанный от имени ответчика главным инженеромФИО9, согласно которого последний передал ФИО1 3 ключа от центрального входа и 2 ключа от входа возле лифта от нежилого помещения площадью около 540 кв. метров, расположенного на 2-ом этаже здания по адресу: 

<

...>. 35/2, в ТРЦ "Зимняя Вишня", примыкающего к магазину "Остин", указал места ввода электрических кабелей в помещение и точки подключения электроприборов, ознакомил с порядком сдачи помещения под охрану, не является надлежащим доказательством передачи ФИО1 ответчиком спорных помещений применительно к статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации.

То обстоятельство, что определенный период времени ФИО1 фактически имел доступ к спорным помещениям, не может свидетельствовать о наличии основания для государственной регистрации перехода права собственности по правилам статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что на момент рассмотрения спора спорное имущество находится во владении общества с ограниченной ответственностью "Сатурн" на основании договора аренды № А-41-04/20 от 20 апреля 2017 года и акта приема-передачи от 28 мая 2017 года, договора сервисного обслуживания № СО-02-04/2017 от 20 апреля 2017 года.

Более того, заключенный между сторонами предварительный договор от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016 не может быть квалифицирован, как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

По условиям предварительного договора от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016 стоимость спорных объектов недвижимости составляет 25 093 300 рублей исходя из стоимости за 1 кв.м. 47 000 рублей.

Применяя изложенные разъяснения к обстоятельствам рассматриваемого спора, уплата 3 000 000 рублей, что составляет 8% цены недвижимого имущества, не дает  оснований квалифицировать подписанный истцом и ответчиком договор в качестве договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Оснований для оценки произведенной истцом оплаты в размере 3 000 000 рублей как существенной части цены недвижимого имущества применительно к вопросу о значительности суммы оплаты для самого покупателя (истца) у суда апелляционной инстанции также не имеется. Убедительных доводов и доказательств о значительности данной суммы с учетом своего финансового положения истцом не приведено. Принимая во внимание, что по условиям договора истец принял обязательство оставшуюся стоимость имущества в размере 22 093 300 рублей внести в течение трех дней с момента передачи документов на государственную регистрацию, 3 000 000 рублей нельзя признать для него существенной суммой. 

Кроме того, условиями предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № ПКП-01/02-2016 стороны предусмотрели, что 3 000 000 рублей является не предварительной оплатой стоимости имущества, а обеспечительным платежом.

Так, по условиям спорного договора в течение 10 банковских дней с момента заключения предварительного договора покупатель перечисляет на расчетный счет продавца обеспечительный платеж в сумме 3 000 000 рублей. До момента заключения основного договора данный платеж не входит в цену объектов основного договора, оставаясь способом обеспечения исполнения обязательств по заключению в будущем основного договора (подпункт 3.1.1.). При заключении основного договора обеспечительный платеж может быть проведен сторонами зачетом в задаток по основному договору, является непоименованным способом обеспечения исполнения обязательств, и не является задатком, авансом (подпункт 3.1.2).

Согласно пункту 5.7. предварительного договора от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016 стороны предусмотрели обязанность покупателя уплатить продавцу штраф в размере 3 000 000 рублей в случае отказа от заключения основного договора.

В силу пункта 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

Таким образом, исходя из условий заключенного между сторонами предварительного договора от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016, а также с учетом приведенной нормы права стороны, предусматривая обеспечительный платеж в размере 3 000 000 рублей, обеспечивали исполнение покупателем обязанности по уплате штрафа в указанном размере в случае нарушения им условий договора.

Согласно пункту 2.1.7. предварительного договора от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016 на день подписания основного договора, при надлежащем выполнении обязательств сторон по нему, стороны имеют право зачесть обеспечительный взнос по предварительному договору в счет частичной оплаты цены основного договора. Доказательств заключения сторонами соглашений о зачете внесенного обеспечительного платежа в счет оплаты недвижимого имущества в материалах дела не имеется.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что обеспечительный платеж, внесенный покупателем в соответствии с условиями подпункта 3.1.1.договора, являясь способом обеспечения исполнения обязанности по уплате возможного штрафа, не связан с оплатой недвижимого имущества.

Судебной практике известны случаи, когда предусмотренный предварительным договором обеспечительный взнос обеспечивает исполнение будущим покупателем обязательства по заключению основного договора купли-продажи, и наличие такого условия об обеспечительном платеже не является денежным обязательством (например,  определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2013 № ВАС-7660/13 по делу № А56-24496/2012).

Таким образом, поскольку факт владения истцом спорными помещениями  на момент рассмотрения дела материалами дела не подтвержден, истец не произвел полной оплаты недвижимого имущества, акт приема-передачи помещений сторонами не подписывался,  заключенный между сторонами предварительный договор от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016 не является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования о государственной регистрации перехода права собственности.

Доводы апелляционной жалобы истца в этой части выражают несогласие с судебной оценкой доказательств, что не является основанием для отмены судебного акта.

В связи с тем, что судом не установлена обязанность ответчика по осуществлению государственной регистрации перехода права собственности, требования о взыскании убытков, вызванных уклонением от государственной регистрации удовлетворению не подлежали. Доводы апелляционной жалобы истца в этой части также отклонены судом апелляционной инстанции.

Учитывая, что стороны предусмотрели заключение основного договора купли-продажи не позднее 30.04.2016, однако в установленный в предварительном договоре срок основной договор купли-продажи спорного имущества не заключен, с предложением о заключении договора истец в этот период времени не обращался, после 30.04.2016 обязательства сторон из предварительного договора от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016 по заключению договора купли-продажи объектов недвижимости прекратились.

Устанавливая из условий какого договора (купли-продажи или сервисного обслуживания) у сторон возник cпор, суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции о том, что по проектам договоров купли-продажи и сервисного обслуживания и теплоснабжения спора между сторонами не было.

Несмотря на то, что из материалов дела (в том числе дополнительно приобщенных судом апелляционной инстанции) невозможно достоверно установить, документы какого содержания были получены истцом с письмом ответчика от 18.05.2016, из переписки сторон, в том числе из письма ФИО1 от 16.06.2016 на листе дела 128 в томе 1 следует, что у истца имелись разногласия по договору сервисного обслуживания.

То обстоятельство, что заключение договора на сервисное обслуживание является обязательным при заключении основного договора, следует из условия пункта 6.2 проекта  договора купли-продажи.

Однако при наличии разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости, возникших после прекращения действия предварительного договора от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016, ФИО1 не воспользовался правом на их судебное урегулирование.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, в связи  с чем  апелляционная инстанция посчитала обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу ФИО1 – не подлежащей удовлетворению.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционным и кассационной жалобам относятся на заявителя.

По жалобе индивидуального предпринимателя ФИО2 суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии основания для прекращения производства по апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 2 статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срок подачи апелляционной жалобы, пропущенный по причинам, не зависящим от лица, обратившегося с такой жалобой, в том числе в связи с отсутствием у него сведений об обжалуемом судебном акте, по ходатайству указанного лица может быть восстановлен арбитражным судом апелляционной инстанции при условии, что ходатайство подано не позднее чем через шесть месяцев со дня принятия решения или, если ходатайство подано лицом, указанным в статье 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о нарушении его прав и законных интересов обжалуемым судебным актом.

Несмотря на то, что заявитель не указывает, когда ему стало известно о принятом судебном акте, который им оспаривается, суд апелляционной инстанции посчитал возможным восстановить срок на подачу апелляционной жалобы, учитывая, что предельный шестимесячный срок на обжалование не истек.

Тем не менее судебная коллегия не усмотрела оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, не согласившись с доводами о нарушении прав заявителя.

Как установлено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 №36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении статей 257, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судам апелляционной инстанции следует принимать во внимание, что право на обжалование судебных актов в порядке апелляционного производства имеют как лица, участвующие в деле, так и иные лица в случаях, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. К иным лицам в силу части 3 статьи 16 и статьи 42 Кодекса относятся лица, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт. В связи с этим лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке апелляционного производства в случае, если он принят о их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора. 

Учитывая изложенное, подателю апелляционной жалобы, не участвовавшему в деле, следует доказать материально-правовую заинтересованность в рассматриваемом споре, обосновать, что принятый судебный акт непосредственно затрагивает его права или обязанности.  

В обоснование нарушения своих прав оспариваемым судебным актом, заявитель ссылался на наличие соглашения об объединении денежных средств для совместного осуществления капитальных вложений в недвижимость от 16.02.2016, однако оно предметом рассмотрения по настоящему делу не являлось.

Стороной предварительного договора от 16.02.2016 № ПКП-01/02-2016, заключенного между открытым акционерным обществом "Кемеровский кондитерский комбинат" и индивидуальным предпринимателем ФИО1, ФИО2 не являлся.

Довод о том, что он является лицом, чье право собственности на заявленное истцом имущество должно было возникнуть непосредственно вместе с его правом, противоречит содержанию соглашения об объединении денежных средств для совместного осуществления капитальных вложений в недвижимость от 16.02.2016.

При этих обстоятельствах у суда не имеется правовых оснований считать, что у индивидуального предпринимателя ФИО2 возникли в отношении указанного в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества какие-либо права. 

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение непосредственно не затрагивает права и обязанности индивидуального предпринимателя ФИО2

Как следует из пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №36 от 28.05.2009, если после принятия апелляционной жалобы будет установлено, что принятый судебный акт непосредственно не затрагивает права или обязанности заявителя, то есть  заявитель не имеет права на обжалование судебного акта, то применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по жалобе подлежит прекращению.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что производство по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя ФИО2 подлежит прекращению.

Исходя из требований подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, содержащихся в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" в случае прекращения производства по апелляционной жалобе арбитражным судом уплаченная государственная пошлина подлежит возврату. 

Руководствуясь статьями 110, 150, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Прекратить производство по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 05 июня 2017 года по делу № А27-11187/2016.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Кемеровская область, город Новокузнецк) из федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению №156 от 28.09.2017.

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 05 июня 2017 года по делу № А27-11187/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий            Ю.И. Павлова                                                                         

Судьи           Л.И. Жданова  

                    Е.Г. Шатохина