АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

город Пенза

«30» июня 2021 года        Дело № А49-10227/2020

Резолютивная часть решения объявлена 23 июня 2021 г.

Решение изготовлено в полном объеме 30 июня 2021 г.

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Каденковой Е.Г. при ведении протокола помощником судьи Колдомасовой К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Управления муниципального имущества 

<

...>, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Линг» (адрес регистрации: ул. Новодмитровская, д.2, корп.7, эт. 1 пом. 3А, оф. 7, 

<

...>, почтовый адрес: ул. Космодемьянской, д. 5, оф. 305, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерного общества «Пензтеплоснабжение» (ул. Космодемьянской, д.5, оф. 305, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),- о взыскании 121695 руб. 75 коп.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

установил:

Управление муниципального имущества города Пензы (далее также – Управление, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Линг» (далее также – ООО «Линг», ответчик) о взыскании 121695 руб. 75 коп., в том числе 113570 руб. 28 коп. – задолженности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка № 207/10 от 29.06.2010 за период с января 2019 года по февраль 2020 года, 8125 руб. 47 коп. – договорной неустойки (пени), начисленной за период с 10.08.2019 по 29.02.2020.

Исковые требования заявлены на основании ст.ст. 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ), статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – ЗК РФ)

Определением от 23.10.2020 исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Пензенской области, дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ). 

21 декабря 2020 года арбитражный суд, учитывая специфику спора, наличие спорных вопросов, требующих проведения судебного заседания и вызова сторон, необходимость выяснения дополнительных обстоятельств и исследования дополнительных доказательств, перешел к рассмотрению настоящего дела по общим правилам искового производства (определение от 21.12.2020 о переходе к рассмотрению дела по общим правилам искового производства и назначении предварительного судебного заседания).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Пензтеплоснабжение» (далее также – АО «Пензтеплоснабжение»).

Ответчик в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему (т. 1 л.д. 60-65, 152, т. 2 л.д. 4-10, 25-28) возражал против удовлетворения заявленных Управлением исковых требований. В обоснование своей позиции ООО «Линг» указало, что арендная плата по договору аренды земельного участка № 207/10 от 29.06.2010 относится к категории регулируемых цен, а потому может изменяться по требованию арендодателя без внесения изменений в договор. Вместе с тем, по мнению ответчика, расчет арендной платы, выполненный по договору аренды земельного участка № 207/10 от 29.06.2010, дополнительному соглашению от 10.12.2018 и извещению № 9/156 от 16.01.2020, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации. Как указывает ответчик, земельный участок с кадастровым номером 58:29:3016001:40 площадью 1185 кв. м, находящийся по адресу: 

<

...>,- был предоставлен АО «Пензтеплоснабжение» без проведения торгов на основании приказа первого заместителя главы администрации г. Пензы по земельным и градостроительным вопросам № 477п от 15.06.2010. Данный земельный участок предоставлен занимаемым нежилым зданием (котельной). Право аренды данного земельного участка перешло к ООО «Линг» на основании договора уступки прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 06.08.2018 № ПП-1. Аренда земельного участка осуществляется ответчиком для тех же целей, что и АО «Пензтеплоснабжение». Приведенный вид разрешенного использования земельного участка не противоречит виду разрешенного использования, зафиксированному в выписке из ЕГРН на земельный участок. Как указывает ответчик, на земельном участке расположен принадлежащий ответчику на праве собственности объект недвижимости – нежилое здание (котельная) с кадастровым номером 58:29:3016001:300, площадью 175,6 кв. м, адрес объекта: 

<

...>. В спорны период с января 2019 года по февраль 2020 года данная котельная была в эксплуатации на правах аренды у АО «Пензтеплоснабжение» по договору аренды имущества № 2/58 от 15.11.2018 в целях осуществления социально значимой деятельности по производству и снабжению тепловой энергией и паром населения и организаций города Пензы. Третье лицо обладает лицензией на эксплуатацию взрывопожароопасных и химически опасных объектов I, II и III классов опасности № ВХ-50-014602 от 01.07.2016. Согласно сведениям, характеризующим ОПО, в состав опасного производственного объекта «Сеть газопотребления АО «Пензтеплоснабжение» № 9», место нахождения: 440003, 

<

...>, входят: газораспределительное устройство (ГРУ), газопровод внутренний (на водогрейные котлы), газифицированная котельная с котлами водогрейными ТВГ-1,5 в количестве 3 ед., инвентарные №№ 1, 2, 3. Приказом Министерства энергетики Российской Федерации от 30.08.2019 № 930 утверждена актуализированная схема теплоснабжения города Пензы до 2034 года, в которой обозначена принадлежащая ООО «Линг» и эксплуатируемая единой теплоснабжающей организацией АО «Пензтеплоснабжение» котельная «610 квартал», расположенная на земельном участке с кадастровым номером 58:29:3016001:40. Деятельность, связанную с осуществлением теплоснабжения и горячего водоснабжения абонентов Пензенской области, АО «Пензтеплоснабжение» осуществляет на основании тарифов, Утвержденных Управлением по регулированию тарифов и энергосбережению Пензенской области. Таким образом, земельный участок, являющийся предметом аренды по договору аренды земельного участка № 207/10 от 29.06.2020, использовался и используется для эксплуатации расположенных на нем здания котельной, используемой для производства и поставки тепловой энергии и горячей воды потребителям г. Пензы, а следовательно, по мнению ответчика, арендная плата за данный земельный участок не может превышать размер аренднйо платы, рассчитанной по правилам Приказа Минэкономразвития № 217 от 23.04.2013 для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Поскольку в пункте 4 статьи 39.7 ЗК РФ, вступившей в действие с 01.03.2015, установлены случаи, при наличии которых размер арендной платы за некоторые виды публичных земель не может превышать размер арендной платы за некоторые виды публичных земель не может превышать размер арендной платы, установленной в отношении федеральных земель, данная норма Кодекса подлежит применению с указанной даты при определении арендной платы за все публичные земли независимо от того, какие правила установлены нормативными правовыми актами субъектов РФ или муниципальных образований. С учетом изложенного, по мнению ответчика, максимально возможный размер арендной платы за пользование ответчиком земельным участком в соответствии с Приказом № 217 составляет: в 2018 году – 11620 руб. 05 коп. в год (968 руб. 33 коп. в месяц), в период с 01.01.2019 – 13800 руб. 72 коп. в год (1150 руб. 06 коп. в месяц). По платежному поручению № 157 от 03.12.2018 ООО «Линг» уплачена арендная плата по Договору в размере 28113 руб. 02 коп. С учетом того, что обязанность по внесению арендной платы по договору у ответчика возникла с 12.07.2018 (даты регистрации права собственности на здание котельной), максимально возможный размер арендной платы за пользование земельным участком за период с 12.07.2018 по 31.12.2018 должен составлять 5466 руб. 37 коп. Таким образом, ответчиком осуществлена переплата арендной платы в размере 22646 руб. 65 коп. С учетом того, что размер арендной платы в 2018 году в соответствии с Приказом № 217 должен составлять 968 руб. 33 коп. в месяц, неустойка (пени) за просрочку внесения арендной платы в 2018 году составляет 846 руб. 80 коп. Платежным поручением № 158 от 03.12.2018 ответчиком оплачены пени в общей сумме 3201 руб. 99 коп. Таким образом, ООО «Линг» осуществлена переплата неустойки (пени) в размере 2355 руб. 19 коп. Платежными поручениями № 115 от 17.04.2019, № 123 от 19.04.2019, № 158 от 15.05.2019, № 16 от 22.01.2020, № 68 от 04.02.2020 ответчиком осуществлено перечисление арендной платы истцу в общей сумме 59760 руб. 24 коп.  с учетом того, что максимально возможный размер арендной платы за пользование ответчиком земельным участком в соответствии с Приказом № 217 за период с 01.01.2019 должен составлять 13800 руб. 72 коп. в год (1150 руб. 06 коп. в месяц), ответчиком подлежит оплате сумма арендных платежей за период с 01.01.2019 по 31.03.2021 (27 месяцев) в размере 31051 руб. 62 коп. Таким образом, по состоянию на 09.03.2021 ответчиком осуществлена переплата арендной платы по Договору в сумме 28708,62 руб. Общая сумма переплаты по Договору составляет 53710 руб. 46 коп. На основании изложенного ответчик просил суд отказать в удовлетворении требований Управления в полном объеме.

АО «Пензтеплоснабжение в отзыве на исковое заявление (т. 2 л.д. 19-21) просило оставить исковые требования Управления без удовлетворения, поддержав доводы возражений ООО «Линг».

В судебное заседание 23 июня 2021 года стороны и третье лицо не явились, извещены о начавшемся судебном процессе, а также времени и месте проведения настоящего судебного заседания надлежащим образом в соответствии со статьями 121-123 АПК РФ, что подтверждается, в т.ч. имеющимися в материалах дела уведомлениями о вручении истцу и третьему лицу почтовых отправлений (т. 1 л.д. 51, т. 2 л.д. 17), а также возвращенными за истечением срока хранения почтовыми отправлениями, направленными по всем известным суду адресам ответчика (в т.ч. по адресу регистрации ответчика, указанному в ЕГРЮЛ) (т. 1 л.д. 47, 52, 53).

Кроме того, в материалах дела имеются процессуальные документы, подготовленные и представленные сторонами и третьим лицом в суд после возбуждения производства по настоящему делу, полномочные представители сторон и третьего лица участвовали в судебных заседаниях по делу, а каждый судебный акт по данному делу размещен в картотеке арбитражных дел в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.penza.arbitr.ru (информационный ресурс «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru).

Учитывая изложенное, арбитражный суд признал извещение сторон и третьего лица надлежащим.

До начала судебного заседания от ответчика через систему «МОЙ АРБИТР» поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Какие-либо заявления и/или ходатайства, в т.ч. о невозможности рассмотрения дела в их отсутствие, от истца и третьего лица не поступили.

В силу ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно частям 3 и 5 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие; при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Учитывая изложенное, арбитражный суд, принимая во внимание надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о начавшемся судебном процессе, времени и месте настоящего судебного заседания, отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства на более поздний срок, в соответствии со ст. 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть спор в отсутствие лиц, участвующих в деле, и их представителей по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (п. 2 ст. 307, 309 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Размер арендной платы определяется договором аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что 29 июня 2010 года между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы (Арендодателем; в период действия Договора последовательно сменил наименование на Управление муниципального имущества администрации города Пензы, а затем на Управление муниципального имущества города Пензы, о чем в ЕГРЮЛ внесены записи от 30.10.2012 за ГРН 2125836059996 и от 24.09.2019 за ГРН 2195835269386) и ОАО «Пензтеплоснабжение» (Арендатором; впоследствии изменил свое наименование на акционерное общество «Пензтеплоснабжение», о чем 15.12.2015 в ЕГРЮЛ сделана соответствующая запись за ГРН 2155835100287) на основании приказа первого заместителя главы администрации города Пензы по земельным и градостроительным вопросам № 477п от 15.06.2010 заключен договор аренды земельного участка № 207/10 (в редакции дополнительного соглашения; далее также – Договор, т. 1 л.д. 15-19, 30, 66-70), по условиям которого Арендодатель принял на себя обязательство предоставить, а Арендатор – принять и использовать на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 58:29:03016001:40 (дополнительным соглашением от 10.12.2018 кадастровый номер изменен на 58:29:3016001:40) площадью 1185 кв. м, находящийся по адресу: 

<

...> (пункт 1.1 Договора).

В пунктах 1.2 и 2.2 Договора стороны установили, что земельный участок предоставляется занимаемый нежилым зданием (котельной). 

Размер арендной платы и порядок ее внесения согласованы сторонами в разделе 3 Договора.

В соответствии с пунктами 3.2 и 3.5 Договора арендная плата за пользование земельным участком составляет 37043 руб. 10 коп. в год (3086 руб. 93 коп. в месяц) и подлежит внесению в сумме не менее месячного арендного платежа ежемесячно, не позднее 5-го числа месяца, за который производится платеж.

Согласно п. 3.4 Договора арендная плата может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Пензенской области, города Пензы, регулирующих исчисление размера арендной платы за пользование землей, а также при изменении вида деятельности Арендатора (в рамках целей использования в соответствии с п. 1.2 Договора). Новый размер арендной платы устанавливается с момента, указанного в уведомлении о внесении соответствующих изменений в Договор, либо с момента опубликования в СМИ соответствующих изменений в нормативные правовые акты.

Договор заключен на срок по 15 июня 2059 года и распространил свое действие на отношения сторон, возникшие с 15 июня 2010 года (п. 3.1 Договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается, в т.ч. выпиской из ЕГРН от 04.09.2020 № КУВИ-002/2020-18125464 (т. 1 л.д. 32-35).

Земельный участок передан Арендодателем и принят Арендатором без замечаний по акту приема-передачи от 29.06.2010 (т. 1 л.д. 19, 70).

Как следует из материалов дела и не оспаривается, лицами, участвующими в деле, на основании соглашения об отступном от 02.03.2015 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 02.03.2015) все права и обязанности Арендатора по Договору перешли к ООО «ПроектСтройКонтракт» (т. 1 л.д. 20-21).

5 мая 2015 года между ООО «ПроектСтройКонтракт» (Продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «ЛИНГ» (ИНН 

<

***>; Покупатель) заключен договор купли-продажи № 164 (т. 1 л.д. 23-24), в соответствии с условиями которого Продавец передал Покупателю в собственность, а Покупатель принял и обязался оплатить в соответствии с условиями договора купли-продажи предприятие как имущественный комплекс ООО «ПроектСтройКонтракт», в состав которого входят 14 нежилых зданий (сооружений), теплотрассы, оборудование, а также земельные участки под зданиями (сооружениями) на праве аренды, указанные в приложении № 1 к договору купли-продажи (в т.ч. и земельный участок, арендованный по Договору).

О передаче прав и обязанностей Арендатора по Договору Арендодатель уведомлен 08.06.2015, что подтверждается отметкой, сделанной на уведомлении № 3 от 04.06.2015 (т. 1 л.д. 22).

6 августа 2018 года между ООО «Линг» (ИНН 

<

***>; Стороной-1) и ответчиком (Стороной-2) заключен договор уступки прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков № ПП-1 (т. 1 л.д. 25-29), в соответствии с условиями которого Сторона-1 уступила, а Сторона-2 приняла на себя права и обязанности Арендатора, вытекающие их договоров аренды земельных участков, указанных в договоре уступки прав и обязанностей.

В частности, по договору уступки прав и обязанностей № ПП-1 от 06.08.2018 ответчик принял право аренды земельного участка с кадастровым номером 58:29:3016001:40 (подпункт 1.1.3 пункта 1.1 договора уступки № ПП-1 от 06.08.2018).

Уступка прав по Договору зарегистрирована в установленном законом порядке 06.09.2018, что подтверждается соответствующими отметками, сделанными на договоре уступки прав и обязанностей.

Дополнительным соглашением от 10.12.2018 истец и ответчик согласовали изменение размера арендной платы по Договору, установив ее с 12.07.2018 в размере 59760 руб. 26 коп. в год (4980 руб. 02 коп. в месяц) (т. 1 л.д. 30).

Кроме того, дополнительным соглашением от 10.12.2018 был изменен срок внесения арендной платы по Договору. В частности, она подлежит ежемесячному внесению в сумме не менее месячного арендного платежа, до 10-го числа месяца включительно, за который производится платеж.

Уведомлением от 16.01.2020 № 9/156 (т. 1 л.д. 31) Управление известило ответчика об изменении размера арендной платы и установлении ее с 01.01.2019 в размере 152793 руб. 72 коп. в год (12732 руб. 81 коп. в месяц), с 01.01.2020 – в размере 123220 руб. 74 коп. в год (10268 руб. 40 коп. в месяц).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ООО «Линг» своей обязанности по внесению арендной платы за период с августа 2018 года по февраль 2020 года, Управление обратилось с настоящим иском в суд.

Ответчик, не оспаривая нахождение земельного участка в его арендном пользовании, указал на неверное определение истцом размера арендной платы по Договору.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела (в т.ч. выписок из ЕГРН – т. 1 л.д. 32-35, 81-84) и не оспаривается лицами, участвующими в деле, переданный в аренду земельный участок, относится к землям, право государственной собственности на которые не разграничено.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее также – Постановление № 73) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то, согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ, условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее – регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Спорный Договор заключен 29.06.2010, т.е. после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (25.10.2001), следовательно, к нему подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый в соответствии с его положениями уполномоченным органом.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления № 73, следует, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. 

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Исходя из приведенных положений действующего законодательства, арендная плата по договорам относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, может изменяться по требованию арендодателя без внесения изменений в договоры аренды. 

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и собственность на которые не разграничена, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Учитывая, что объектом арендных отношений в рамках настоящего дела является земельный участок, право государственной собственности на который не разграничено, то, следовательно, порядок определения размера арендной платы за пользование таким земельным участком подлежит публичному регулированию.

Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, расчет размера арендной платы, указанного в дополнительном соглашении от 10.12.2018 к Договору произведен Управлением на основании действовавшего в спорный период Порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена», утвержденного Постановлением Правительства Пензенской области от 04.12.2009 № 940-пП (далее также – Порядок № 940-пП), по формуле:

А = Ксзу x НСт. x Квд x Кка,

где:

А - годовой размер арендной платы;

Ксзу - кадастровая стоимость земельного участка (в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка);

НСт. - налоговая ставка земельного налога, установленная нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований;

Квд - коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора, установленного по форме, согласно приложению № 1 к настоящему Порядку;

Кка - коэффициент категории арендатора, установленный согласно приложению №5 к настоящему Порядку.

Расчет размера арендной платы, указанного в уведомлении от 16.01.2020 № 9/156, произведен на основании п. 2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, утвержденного Постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 № 552-пП (далее также – Правила № 552-пП), который решением Пензенского областного суда от 27.07.2020 по делу № 3а-201/2020 признан недействующим с даты его принятия.

Пункт 2.1 Правил № 552-пП предусматривал следующую формулу расчета годового размера арендной платы по следующей формуле:

А = Ксзу x Кр,

где:

А - годовой размер арендной платы;

Ксзу - кадастровая стоимость земельного участка (в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости относительно сведений о земельном участке);

Кр - ключевая ставка Банка России, действующая на дату заключения договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, при расчете арендной платы Управлением не было учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Пунктом 4 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 данного Кодекса, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Таким образом, вопреки доводам Управления, орган государственной власти субъекта Российской Федерации, принимая в пределах своей компетенции решение об определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не вправе установить размер арендной платы, превышающий величину арендной платы, рассчитанной для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Размер арендной платы за земельные участки, собственность на которые не разграничена, не может быть выше установленного размера арендной платы в отношении земель, находящихся в федеральной собственности, по причине распоряжения ими разными публичными образованиями.

К объектам, предусмотренным подпунктом 2 статьи 49 ЗК РФ, относятся, в т.ч. объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения.

Нормативным правовым актом, устанавливающим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, являются Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (в редакции, действовавшей в спорный период; далее также – Правила № 582).

Согласно пункту 5 Правил № 582 арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации (далее также – Минэкономразвития), в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения, в частности, линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений, трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, гидроэлектростанций, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики.

Во исполнение данного пункта Правил № 582 Минэкономразвития издало Приказ № 217, которым утвердило ставку арендной платы в размере 0,7% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод.

В рамках настоящего дела спорный земельный участок, занятый нежилым зданием (котельной), был изначально предоставлен в аренду третьему лицу без проведения торгов (пункты 1.1 и 2.2 Договора).

В качестве вида разрешенного использования для данного земельного участка установлено – для размещения котельной, для иного использования (выписки из ЕГРН).

Как установлено судом и не оспаривается лицами, участвующими в деле, на земельном участке расположен объект недвижимости – нежилое здание (котельная) с кадастровым номером 58:29:3016001:300, площадью 175,6 кв. м, адрес объекта: 

<

...>,- принадлежащий ответчику на праве собственности (дата государственной регистрации права собственности ООО «Линг» 12.07.2018, номер записи в реестре: 58:29:3016001:300-58/035/2018-1) (выписки из ЕГРН).

Данный объект недвижимости поименован как «Котельная 610» и передан в аренду АО «Пензтеплоснабжение» по договору аренды имущества № 2/58 от 15.11.2018 (т. 1 л.д. 87-124) в целях осуществления социально значимой деятельности по производству и снабжению тепловой энергией и паром населения и организаций города Пензы (п. 1.5 договора аренды № 2/58 от 15.11.2018 и приложение № 1 к нему).

АО «Пензтеплоснабжение» обладает лицензией на эксплуатацию взрывопожароопасных и химически опасных производственных объектов I, II и III классов опасности (т. 1 л.д. 125-126), а также свидетельством о регистрации опасных производственных объектов № А50-06304, выданным Нижне-Волжским управлением Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору 21.06.2019 (т. 1 л.д. 127-128).

В качестве места осуществления лицензируемого вида деятельности указан, в т.ч. адрес: 

<

...>,- а в приложении к свидетельству № А50-06304 указана также сеть газопотребления АО «Пензтеплоснабжение» № 9.

Согласно сведениям, характеризующим ОПО, в состав опасного производственного объекта «Сеть газопотребления АО «Пензтеплоснабжение» № 9», место нахождения: 440003, 

<

...>, входят:

- газораспределительное устройство (ГРУ);

- газопровод внутренний (на водогрейные котлы);

- газифицированная котельная с котлами водогрейными ТВГ-1,5 в количестве 3 ед., инвентарные №№ 1, 2, 3.

Приказом Министерства энергетики Российской Федерации от 30.08.2019 № 930 утверждена актуализированная схема теплоснабжения города Пензы до 2034 года, в которой обозначена и принадлежащая ООО «Линг» и эксплуатируемая единой теплоснабжающей организацией АО «Пензтеплоснабжение» котельная «610 квартал», расположенная на арендованном по Договору земельном участке.

Деятельность, связанную с осуществлением теплоснабжения и горячего водоснабжения абонентов Пензенской области, АО «Пензтеплоснабжение» осуществляет на основании тарифов, утвержденных Управлением по регулированию тарифов и энергосбережению Пензенской области.

Таким образом, арендованный по договору земельный участок использовался и используется для эксплуатации расположенных на нем здания котельной и сетей, используемых для поставки тепловой энергии и горячей воды потребителям г. Пензы, а следовательно, арендная плата за данный земельный участок, предоставленный для эксплуатации объектов, указанных в подпункте 2 статьи 49 ЗК РФ, с 01.03.2015 не может превышать размер арендной платы, рассчитанной по правилам Приказа № 217 для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Поскольку в пункте 4 статьи 39.7 ЗК РФ, вступившей в действие с 01.03.2015, установлены случаи, при наличии которых размер арендной платы за некоторые виды публичных земель не может превышать размер арендной платы, установленной в отношении федеральных земель, данная норма Кодекса подлежит применению с указанной даты при определении арендной платы за все публичные земли независимо от того, какие правила установлены нормативными правовыми актами субъектов или муниципальных образований.

Данный правовой подход сформулирован в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.03.2017 № 306-ЭС16-16522, от 23.11.2017 № 305-ЭС17-12788, апелляционных определениях Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 21.04.2016 № 84-АПГ16-1, от 08.09.2016 № 74-АПГ16-6.

С учетом изложенного максимально возможный размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 58:29:3016001:40 в соответствии с Приказом № 217 составляет:

- в 2018 году: 11620 руб. 05 коп. в год/ 968 руб. 33 коп. в месяц (1660007 руб. 25 коп. (кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная Постановлением Правительства Пензенской области от 15.11.2013 № 850-пП) × 0,7 %);

- в период с 2019 года: 13800 руб. 72 коп. в год/ 1150 руб. 06 коп. в месяц (1971531 руб. 90 коп. (кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная Приказом Департамента госимущества Пензенской области от 26.11.2018 № 673-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории «Земли населенных пунктов» и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области») × 0,7 %).

Пункт 1 статьи 35 ЗК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию этих норм, приведенному в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником участка.

Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимости его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного участка.

В рамках настоящего дела право собственности ООО «Линг» на нежилое здание, расположенное на арендованном земельном участке, зарегистрировано 12 июля 2018 года.

При таких обстоятельствах ООО «Линг» приобрело права и обязанности арендатора земельного участка и обязано было вносить арендную плату, начиная с 12.07.2018.

За период с 12.07.2018 по 31.12.2018 размер арендной платы по Договору составляет 5466 руб. 37 коп. (624 руб. 72 коп. (за июль 2018 года) + 968 руб. 33 коп. × 5 месяцев (за период с августа по декабрь 2018 года)).

За период с 01.01.2019 по 28.02.2020 размер арендной платы по Договору составляет 16100 руб. 84 коп. (1150 руб. 06 коп. × 14 месяцев).

С учетом назначения платежа, указанного в платежных поручениях, ответчиком в счет арендной платы было перечислено:

за 2018 год – 28113 руб. 02 коп. (платежное поручение № 157 от 03.12.2018);

за 2019 год – 59760 руб. 24 коп. (платежные поручения № 115 от 17.04.2019, № 123 от 19.04.2019, № 158 от 15.05.2019, № 16 от 22.01.2020, № 68 от 04.02.2020).

Таким образом, в счет оплаты арендной платы по Договору ООО «Линг» были перечислены денежные средства в общей сумме 87873 руб. 26 коп.

Поступление денежных средств в заявленном объеме Управлением не оспаривается.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу, что за период с 12.07.2018 по 28.02.2020 ответчиком излишне уплачена арендная плата по Договору в размере 66306 руб. 05 коп. (87823,26 руб. - 21567 руб. 21 коп.), и как следствие, об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Управления о взыскании с ООО «Линг» задолженности по внесению арендной платы Договору за период с января 2019 года по февраль 2020 года.

Кроме того, в связи с просрочкой внесения арендной платы за период с августа 2018 года по февраль 2020 года Управлением заявлено к ООО «Линг» требование о взыскании договорной неустойки (пени), начисленной за период с 10.08.2019 по 29.02.2020 в соответствии с пунктом 5.1 Договора. 

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств помимо прочего может обеспечиваться неустойкой.

По смыслу статьи 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ст. 330 ГК РФ). При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Таким образом, основанием для начисления неустойки является факт нарушения обязательства должником.

В пункте 5.1 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 10.12.2018) стороны предусмотрели обязанность Арендатора уплатить Арендодателю неустойку (пени) в следующих размерах:

- 0,3 процента невнесенной (несвоевременно внесенной) суммы арендных платежей за каждый день просрочки (в период с даты заключения Договора по 09.12.2018);

- 0,1 процента невнесенной (несвоевременно внесенной) суммы арендных платежей за каждый день просрочки (с 10.12.2018).

В соответствии с пунктами 3.2 и 3.5 (в редакции действовавшей в спорный период) Договора арендная плата в сумме не менее месячного платежа за пользование земельным участком подлежала внесению до 06.08.2018 – за август 2018 года (с учетом положений ст. 193 ГК РФ), до 05.09.2018 – за сентябрь 2018 года, до 05.10.2018 – за октябрь 2018 года, до 06.11.2018 – за ноябрь 2018 года (с учетом положений ст. 193 ГК РФ), до 05.12.2018 – за декабрь 2018 года, до 10.01.2019 – за январь 2019 года, до 11.02.2019 – за февраль 2019 года (с учетом положений ст. 193 ГК РФ), до 11.03.2019 – за март 2019 года (с учетом положений ст. 193 ГК РФ), до 10.04.2019 – за апрель 2019 года, до 13.05.2019 – за май 2019 года (с учетом положений ст. 193 ГК РФ), до 10.06.2019 – за июнь 2019 года, до 10.07.2019 – за июль 2019 года, до 12.08.2019 – за август 2019 года (с учетом положений ст. 193 ГК РФ), до 10.09.2019 – за сентябрь 2019 года, до 10.10.2019 – за октябрь 2019 года, до 11.11.2019 – за ноябрь 2019 года (с учетом положений ст. 193 ГК РФ), до 10.12.2019 – за декабрь 2019 года, до 10.01.2020 – за январь 2020 года, до 10.02.2020 – за февраль 2020 года.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, арендная плата за период с июля по ноябрь 2018 года была внесена ООО «Линг» с нарушением установленных Договором сроков (задолженность была погашена в полном объеме лишь 03.12.2018).

Согласно расчету исковых требований начисление неустойки на вышеназванную задолженность производилось истцом с 10.08.2018 (а не как указано истцом в исковом заявлении – 10.08.2019) по 03.12.2018.

Сумма начисленной неустойки составила 5202 руб. 03 коп.

Расчет неустойки (пени) производился истцом исходя из предъявленной ко взысканию суммы задолженности.

Неустойка (пени), начисленная за период с 10.08.2018 по 03.12.2018 исходя из верного размера арендной платы (задолженности по внесению арендной платы), составляет 846 руб. 80 коп.

Как установлено судом и не оспаривается лицами, участвующими в деле, ответчик платежным поручением № 158 от 03.12.2018 перечислил в счет погашения неустойки по Договору 3201 руб. 99 коп.

Таким образом, ответчик добровольно оплатил начисленную неустойку (пени).

Поскольку по состоянию на 03.12.2018 у ООО «Линг» имелась переплата арендной платы в размере 22646 руб. 65 коп. (28113 руб. 02 коп. (сумма перечисленная по платежному поручению № 157 от 03.12.2018) - 5466 руб. 37 коп. (размер арендной платы, подлежащей уплате за период с 12.07.2018 по 31.12.2018), покрывающая размер арендной платы за период с января 2019 года по февраль 2020 года, постольку арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для начисления неустойки (пени) на данную арендную плату.

При таких основаниях исковые требования Управления о взыскании с ООО «Линг» неустойки (пени), начисленной на сумму задолженности за период с августа 2018 года по февраль 2020 года, подлежат оставлению без удовлетворения. 

В соответствии с частью 1 статьи 112 и частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд решает вопросы распределения судебных расходов.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В то же время в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем правовые основания для ее взыскания с истца в доход федерального бюджета отсутствуют (п. 12 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования Управления муниципального имущества города Пензы к обществу с ограниченной ответственностью «Линг» о взыскании 121695 руб. 75 коп. оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья    Е.Г. Каденкова