ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-27921/2018

Дело № А40-201202/17

г. Москва

27 июня 2019 года

Резолютивная часть постановления суда объявлена 30 мая 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2019 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валюшкиной В.В.,

судей Кораблевой М.С., Александрова Г.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Премиум"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.05.2018 г. по делу № А40-201202/17, принятое судьей Д.С. Рыбиным

по иску ООО "Интересная Академия Щукино" (ОГРН 

<

***>) к ООО "Премиум" (ОГРН 

<

***>) о взыскании убытков, о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании представителей 

истца: ФИО2 по доверенности от 28.01.2019, 

ответчика: ФИО3 по доверенности от 07.09.2018, ФИО4 по доверенности от 29.10.2018, ФИО5 по доверенности от 08.04.2019, ФИО6 по доверенности от 02.08.2018,

у с т а н о в и л:

исковое заявление предъявлено о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.05.2016 № 4.2-3.1.001.2277,4М, о взыскании убытков в сумме 61´002´098 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.05.2018 исковое заявление удовлетворено в полном объеме.

Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

В процессе производства по делу ответчиком сделано заявление о фальсификации доказательства – отчета № 021117-2 об определении рыночной стоимости неотделимых улучшений (работ и материалов) и движимого имущества помещения, в связи с чем заявлено о назначении судебной экспертизы, также заявлены ходатайства о вызове в судебное заседание и опросе специалиста ФИО7, о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – ООО «Антей».

Протокольным определением от 05.07.2018 судом апелляционной инстанции отказано в принятии заявления о фальсификации доказательства.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в постановлении от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» основания для рассмотрения в суде апелляционной инстанции заявлений о фальсификации доказательств, представленных в суд первой инстанции, так как это нарушает требования части 3 статьи 65 Кодекса о раскрытии доказательств до начала рассмотрения спора, за исключением случая, когда в силу объективных причин лицу, подавшему такое заявление, ранее не были известны определенные факты. При этом к заявлению о фальсификации должны быть приложены доказательства, обосновывающие невозможность подачи такого заявления в суд первой инстанции.

Ответчиком по спору не обоснована невозможность предъявления заявления о фальсификации доказательства в суд первой инстанции с учетом обстоятельства того, что данный документ положен в основу заявленных истцом требований.

По изложенным основаниям судом апелляционной инстанции также отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о вызове в судебное заседание в качестве специалиста ФИО7.

В силу ч. 3 ст. 266 АПК РФ в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о соединении и разъединении нескольких требований, об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, о предъявлении встречного иска, о замене ненадлежащего ответчика, о привлечении к участию в деле третьих лиц, а также иные правила, установленные настоящим Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

В связи с изложенным отсутствуют основания для привлечения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительного предмета спора, ООО «Антей».

По изложенным основаниям судом также отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о привлечении к участию в деле конкурсного управляющего ООО «Интересная академия Щукино».

Самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении данного ходатайства является следующее.

В соответствии со ст.ст. 126, 127 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращаются полномочия руководителя должника, иных органов управления должника и собственника имущества должника - унитарного предприятия (за исключением полномочий общего собрания участников должника, собственника имущества должника принимать решения о заключении соглашений об условиях предоставления денежных средств третьим лицом или третьими лицами для исполнения обязательств должника). 

Руководитель должника, а также временный управляющий, административный управляющий, внешний управляющий в течение трех дней с даты утверждения конкурсного управляющего обязаны обеспечить передачу бухгалтерской и иной документации должника, печатей, штампов, материальных и иных ценностей конкурсному управляющему. 

При принятии решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства арбитражный суд утверждает конкурсного управляющего в порядке, предусмотренном статьей 45 настоящего Федерального закона, о чем выносит определение. Указанное определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.06.2018 по делу № А40-92752/2018 общество с ограниченной ответственностью «Интересная академия Щукино» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО8.

28.11.2018 в Единый государственный реестр юридических лиц внесены сведения о том, что ФИО8 является лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени ООО «Интересная академия Щукино».

Таким образом, конкурсный управляющий является законным представителем организации-должника и истца по спору в рамках настоящего дела.

Также истцом и ответчиком по спору заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Определением суда от 29.10.2018 судом удовлетворено ходатайство сторон, назначена комплексная судебная строительно-оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы:

- определить наличие или отсутствие неотделимых улучшений в нежилом помещении, расположенном по адресу: 

<

...>, площадью 2277,4 кв.м (цокольный, первый, второй этажи);

- какова стоимость неотделимых улучшений, произведенных в указанном помещении?

Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес плюс» экспертам ФИО9, ФИО10.

По результатам проведенной экспертизы на основании заключения № ССТЭ-67-БП-11-18 от 09.01.2019 эксперты пришли к выводам о наличии неотделимых улучшений в нежилом помещении, расположенном по адресу: 

<

...> площадью 2277,4 кв.м (цокольный, первый, второй этажи); определена стоимость неотделимых улучшений, предусмотренных в Приложении № 6, которая составила 11´315´294 руб., и стоимость неотделимых улучшений, не предусмотренных в Приложении № 6, которая составила 13´174´705 руб.

На основании удовлетворенного судом ходатайства сторон в судебном заседании 29.04.2019 эксперт ФИО9 ответил на вопросы представителей истца, ответчика.

По результатам проведенной экспертизы и вызова в судебное заседание эксперта представитель истца ходатайствовал о назначении повторной экспертизы, представитель ответчика ходатайствовал о назначении дополнительной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения заявленных ходатайств, поскольку полагает, что представленное экспертное заключение соответствует нормам процессуального законодательства, законодательства об оценке.

 Кроме того, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции удовлетворены ходатайства сторон о приобщении к материалам дела дополнительных документов на основании ст. 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель заявителя (ответчик по спору) поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, суд апелляционной инстанции усматривает основания для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено при рассмотрении дела, в рамках исполнения обязательств по договору аренды нежилого помещения от 01.05.2016 № 4.2-3.1.001.2277,4М с учетом дополнительных соглашений к нему ООО «Антей» (арендодатель) предоставил истцу (арендатору) по акту приема-передачи во временное пользование нежилое помещение площадью 2.277,4 кв.м, расположенное в здании по адресу: 

<

...>. 

Как указывал истец, в процессе арендных правоотношений в помещении происходили отключения электроэнергии, затопление, неоднократное обрушение частей фасада и кровли здания, гипсокартона и других конструктивных элементов здания, на втором этаже арендуемых помещений произошло обрушение части междуэтажных перекрытий с разрушением потолочной конструкции на 2-м этаже, в результате чего в потолке образовалось сквозное отверстие на 3-й этаж, произошло обрушение кирпичной кладки у фасада здания, где расположен вход в арендуемое помещение и в районе размещения игрового прогулочного оборудования, что подтверждается имеющимися в материалах дела актами осмотра. 

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору, следовательно, ответчик, передавая нежилое помещение во владение и пользование истцу, должен был уведомить истца обо всех недостатках, которые содержит нежилое помещение. 

Истец полагает, что ответчиком не была исполнена обязанность по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, в связи с чем истец не смог использовать нежилое помещение по его непосредственному назначению и понес убытки в виде расходов на восстановление и благоустройство арендуемого имущества.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истцом в суд с заявленными требованиями о расторжении договора, взыскании убытков.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, на основании норм гражданского законодательства и установленных при рассмотрении дела обстоятельств, пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора, взыскании убытков.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции.

В соответствии со ст.15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

По смыслу положений ст.15 Гражданского кодекса РФ лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать наличие совокупности следующих условий: факт причинения убытков, противоправное поведение лица, действиями (бездействием) которого причинены убытки, причинную связь между указанными действиями (бездействием) и убытками, размер убытков. 

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что спорное помещение передано истцу в состоянии, исключающем возможность его использования по назначению.

В соответствии с пунктом 3.2.3 договора арендодатель предоставляет право пользования помещением без оплаты сроком 6 календарных месяцев в период с 01 мая 2016 года по 31 октября 2016 года в целях осуществления отделочных работ. В течение указанного периода арендатор оплачивает коммунальные и эксплуатационные расходы по договору возмездного оказания услуг с управляющей компанией. Арендатор на указанный период обязана самостоятельно и за свой счет вывозить мусор и ТБО.

Актом приема-передачи сторонами помещений – Приложение № 3 к договору – зафиксировано, что осмотренное помещение и прилегающая территория соответствуют их целевому использования и техническим характеристикам. Арендатор принимает на себя ответственность за соблюдение безопасных условий эксплуатации помещения, охраны труда и техники безопасности своих сотрудников. Претензий к состоянию помещения арендатор не имеет.

Приложением № 5 к договору стороны согласовали порядок внесения арендной платы вплоть до истечения срока действия договора с учетом предоставленных арендатору арендных каникул.

Приложением № 6 стороны подписали протокол разделения видов и объемов работ по передаче в аренду помещения, в соответствии с которым арендатор выполняет работы по дострою и оборудованию помещения под контролем группы технического надзора с обязательным освидетельствованием гидроизоляции санузлов, теплоизоляции разводящих трубопроводов отопления, измерением сопротивления изоляции электрических сетей. Арендодатель по обращению арендатора может выполнить согласование проекта электроснабжения с органами энергосбыта за отдельную плату. 

Таким образом, по условиям договора арендатор принял помещение с учетом необходимости проведения дополнительных работ для достроя и дооборудования с предоставлением арендатору арендных каникул.

В связи с изложенным представляются необоснованными выводы суда первой инстанции о том, что спорное помещение передано арендатору в непригодном для использования состоянии. Также суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для квалификации произведенных арендатором расходов в качестве убытков не имелось, поскольку истец не доказал нарушение его прав арендодателем с учетом отсутствия претензий к помещению при его принятии и необходимости проведения ремонтных работ с предоставление льготного периода без внесения арендной платы по условиям договора.

Кроме того, пунктом 5.5 договора стороны предусмотрели, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 8.3 договора, при согласовании произведенных арендатором неотделимых улучшений помещения арендатор имеет право на возмещение стоимости указанных неотделимых улучшений помещения с зачетом в счет возмещения стоимости неотделимых улучшений стоимости предоставленного неоплачиваемого периода, льготного периода (из расчета размере стоимости платы за месяц, умноженной на количество месяцев льготного периода), износа и амортизации произведенных улучшений, при предоставлении арендатором арендодателю сметы на выполнение неотделимых улучшений, согласованной арендодателем и актов приемки выполненных работ. При непредставлении арендатором указанных документов возмещение стоимости неотделимых улучшений арендодателем не производится.

Более того, пунктом 5.4 договора стороны подтвердили, что неотделимые улучшения переданного в пользование помещения, произведенные арендатором, являются собственностью арендодателя и арендатору не компенсируются.

Стороны договора согласились, что в случае производства арендатором неотделимых улучшений переданного в пользование помещения, произведенных арендатором без письменного согласия арендодателя, стоимость таких улучшений возмещению не подлежит, в том числе при досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя.

Под неотделимыми улучшениями помещения следует понимать: электроснабжение: вся внутренняя (наружная) электропроводка, оборудование (УЗО, АВ), оконечные устройства (розетки, выключатели, светильники, короба электропроводки); автоматическая сигнализация и система оповещения и управления эвакуацией при пожаре: внутренние кабельные линии, установленное оборудование, оконечные устройства и оборудование (датчики, оповещатели); вентиляция и кондиционирование: внутренняя разводка воздуховодов, установленное оборудование (фанкойлы, сплит системы, пульты от установленных систем и т.д.), оконечные устройства (мойки, смесители, сифоны, трапы и т.д.); водопровод и канализация: проложенные трубопроводы, запорные устройства (краны, вентили и т.д.), установленное оборудование (насосы, фильтры, жироуловители и т.д.), оконечные устройства (мойки, смесители, сифоны, трапы и т.д.), подвесные потолки, крепления к ним, потолочная плитка; стены, полы, включая плитку; двери и фурнитура к ним; технические средства охраны и сетевые кабели к ним: считыватели СКД; и иные улучшения, неотделимые без ущерба для помещения. В случае демонтажа такого оборудования как камеры видеонаблюдения, видеодомофоны, датчики охранной сигнализации возможно только при условии полного восстановления стен, потолка и иных поверхностей в местах демонтажа.

На основании ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, в условиях подписанного сторонами договора прослеживается принцип того, что несогласованные с арендодателем неотделимые улучшения не подлежат компенсации, что в полной мере соответствует положениям ст. 623 ГК РФ.

В процессе производства судебной экспертизы при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции установлено, что в спорном помещении имеются неотделимые улучшения; стоимость неотделимых улучшений (работ и материалов), предусмотренных в Приложении № 6, по расчетам экспертов составила 11′315′294 руб., стоимость неотделимых улучшений (работ и материалов), не предусмотренных в Приложении № 6, по расчетам экспертов составила 13′174′705 руб.

Таким образом, в процессе производства по делу суд апелляционной инстанции установил, что из общей стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений на сумму 24′489′999 руб. с арендодателем согласованы неотделимые улучшения на сумму 11′315′294 руб. Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено, то есть истец не доказал, что согласовал в арендодателем весь объем произведенных работ.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции находит недоказанной заявленную истцом к взысканию сумму убытков в виде рыночной стоимости неотделимых улучшений, в том числе расходов на дострой и дооборудование помещений по условиям заключенного договора. В связи с чем выводы суда первой инстанции об обоснованности заявленной истцом суммы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Суд апелляционной инстанции, разрешая вопрос об обоснованности заявленного истцом и удовлетворенного судом требования истца о расторжении договора аренды, а также требования о взыскании убытка, пришел к следующим выводам.

Требование о расторжении договора аренды предъявлено истцом как арендатором на основании ст.ст. 453, 620 ГК РФ в связи с существенным нарушением арендодателем условий договора в виде предоставления арендованного имущества с недостатками, препятствующими пользованию.

Вместе с тем, в соответствии со ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Так, по условиям пункта 8.3 договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии со ст. 450.1 ГК РФ и расторгнуть его без обращения в судебные органы, письменно предупредив об этом арендатора не менее чем за 20 календарных дней, в случае наступления следующих событий: нарушение арендатором сроков внесения в полном объеме платежей по настоящему договору более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, выполнение без предварительного письменного согласия арендодателя и/или без получения согласия, разрешения соответствующих органов и организаций таких действий, на совершение которых требуется согласие, разрешение арендодателем /или соответствующих органов и организаций в соответствии с условиями договора и/или действующим законодательством; использование помещений арендатором не по целевому назначению, определенному в пункте 1.4 настоящего договора; нарушение правил и норм пожарной безопасности, установленных законодательством и нормативными актами; нарушение условий пункта 4.2.14.

В соответствии с пунктом 8.4 договора в случае расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке, последствия расторжения договора определяются условиями договора, а также действующим законодательством РФ. Расторжение договора не ограничивает права стороны защищать свои интересы, которым был причинен ущерб какими-либо нарушениями, допущенными другой стороной в течение срока действия договора.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции сторонами на основании ст. 268 АПК РФ в материалы дела представлено уведомление арендодателя (ответчик по спору) от 16.10.2017 об отказе от договора аренды от 01.05.2016, адресованное арендатору (истцу по спору).

В соответствии с уведомлением в связи с предоставленным арендодателю правом на одностороннее расторжение договора аренды по причине допущенных арендатором нарушений срока внесения арендных платежей, арендодатель уведомил арендатора об отказе от исполнения договора и необходимости возврата помещения. Договор считается расторгнутым не позднее, чем по истечении 20 календарных дней после получения арендатором уведомления. Истец по спору не отрицал получения данного уведомления.

В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды расторгнут в одностороннем внесудебном порядке в связи с направленным арендодателем уведомлением, которое вручено арендатору, обстоятельство чего представителем не оспорено.

Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявленного истцом требования о расторжении договора в связи с тем, что на момент принятия решения договор считается расторгнутым по инициативе арендодателя в одностороннем внесудебном порядке.

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание обстоятельство того, что указанное уведомление не было представлено при рассмотрении спора в суде первой инстанции, однако его наличие существенным образом влияет на выводы об обоснованности заявленных требований, в связи с чем не может быть не учтено при рассмотрении настоящего спора.

Более того, суд апелляционной инстанции также установил, что по условиям пункта 5.5 договора аренды по вопросу о компенсации неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, компенсация неотделимых улучшений исключается в случае расторжения договора по инициативе арендодателя в соответствии с пунктом 8.3 договора.

Материалами дела установлено, что договор аренды считается расторгнутым в одностороннем внесудебном порядке по инициативе арендодателя по основаниям пункта 8.3 договора, что на основании пункта 5.5 договора исключает возможность компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений, хотя бы и согласованных с арендатором.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции принято по неполно исследованным доказательствам, в связи с чем оно подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В связи с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований судебные расходы, в том числе в связи с оплатой экспертизы, в порядке ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца по спору.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 15.05.2018 г. по делу № А40-201202/17 отменить.

В удовлетворении искового заявления ООО «Интересная академия Щукино» отказать.

Взыскать с ООО «Интересная академия Щукино» в пользу ООО «Премиум» судебные расходы в связи с оплатой экспертизы в сумме 120´000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья                                   В.В. Валюшкина

 

Судьи                                   М.С. Кораблева

          Г.С. Александрова