ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: i№fo@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-34190/2020

город Ростов-на-Дону

27 апреля 2021 года

15АП-5792/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2021 года

Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2021 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Новик В.Л.

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от заявителя: ФИО2 лично, паспорт, представитель  ФИО3 по доверенности от 30.08.2020,

от ответчика: не явился, извещен,

от третьего лица: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение Арбитражного суда Ростовской областиот 24.02.2021 по делу № А53-34190/2020

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2

(ИНН 

<

***>, ОГРНИП 310617915100026)

к администрации Ремонтненского района Ростовской области 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

при участии третьего лица: администрации Ремонтненского сельского поселения Ростовской области

о признании незаконным решения, 

об оспаривании бездействий, 

об обязании объединить земельные участки, заключить договор,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, ИП ФИО2) обратился в суд с требованиями о признании незаконным отказа администрации Ремонтненского района Ростовской области (далее – заинтересованное лицо, администрация), выраженного в ответе№ 93.2.1-25@6716 от 06.10.2020 об отказе в объединении земельного участка площадью 100 кв. м, кадастровый номер 61:32:0010117:3515 и земельного участка площадью 100 кв. м, с кадастровым номером 61:32:0010117:3369, расположенных по адресу: 

<

...> б/н; признать незаконным бездействие администрации Ремонтненского района Ростовской области, выраженное в отсутствии ответа на заявление ФИО2 от 07.09.2020 о заключении с ним нового договора аренды земельного участка площадью 100 кв. м, кадастровый номер 61:32:0010117:3515 и земельного участка площадью 100 кв. м, с кадастровым номером 61:32:0010117:3369, расположенные по адресу: 

<

...> б/н; обязать Администрацию Ремонтненского района Ростовской области вынести решение об объединении земельных участков с кадастровыми номерами 61:32:0010117:3515 и 61:32:0010117:3369, расположенные по адресу: 

<

...> б/н, в один участок в трехдневный срок со дня вынесения решения по настоящему делу; обязать администрацию Ремонтненского района Ростовской области заключить с ФИО2 договор аренды вновь созданного земельного участка, образованного при объединении земельных участков с кадастровыми номерами 61:32:0010117:3515 и 61:32:0010117:3369, расположенных по адресу: 

<

...> б/н сроком на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства(с учетом уточнения).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.02.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, индивидуальный предприниматель ФИО2 обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что он не может завершить строительство объекта по вине администрации, а также зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства в органах Росреестра по причине нарушения ст. 51 ГрК РФ. По мнению заявителя, строительство объекта возможно завершить только при объединении земельных участков в один. Апеллянт отмечает, что согласно Правил землепользования и застройки муниципального образования «Ремонтненское сельское поселение» Ремонтненского района Ростовской области, утвержденные решением собрания депутатов Ремонтненского сельского поселения, № 103 от 22.08.2012 к основным видам разрешенного использования в частности в зоне общественно деловой застройки относятся п. 22, 23 — непродовольственные магазины, продовольственные магазины, в связи с чем предприниматель считает, что в данном случае строительство магазина не нарушает вид разрешенного использования — непродовольственные магазины. Кроме того договоры аренды заключались именно для строительства магазина, что подтверждается разрешением на строительство от 20.04.2016, выданным Ремонтненским сельским поселением, согласно которому разрешено строительство магазина на двух спорных земельных участках, а также проектной документацией, согласованной с администрацией Ремонтненского района Ростовской области, согласно которой строительство магазина должен быть осуществлено на двух земельных участках.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 и его представитель в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы, дали пояснения по существу спора.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между предпринимателем ФИО2 и администрацией Ремонтненского района Ростовской области был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка несельскохозяйственного назначения № 12 от 12.07.2013 из категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 61:32:0010117:3369, местоположение: Ростовская область, 

<

...> б/н (с запада на расстоянии 5м здание Ремонтненского районного отдела филиала ФГУ «Россельхозцентр» РО ул. Дзержинского, д. 78, с востока на расстоянии 28м магазин «Автозапчасти» ИП ФИО4, с севера на расстоянии 34,5м жилой многоквартирный дом (ул. Дзержинского), с юга на расстоянии 15 м автодорога местного значения (ул. Дзержинского), общей площадью 100 кв. м.

Указанный земельный участок с кадастровым номером 61:32:0010117:3369 передан ФИО2 в аренду для строительства магазина промышленных товаров.

Согласно договору аренды, на момент передачи в аренду участка на нем отсутствовали строения и сооружения. Срок действия договора аренды установлен с 12.07.2013 по 12.07.2018.

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Сторонами заключались дополнительные соглашения к договору аренды №12 от 12.07.2013, устанавливающие арендную плату на каждый последующий год, о чем были заключены дополнительные соглашения от 14.02.2014, от 12.02.2015, от 12.02.2016, от 23.01.2017, от 23.01.2018, от 10.01.2019, от 10.01.2020.

Между ИП ФИО2 и Администрацией Ремонтненского района Ростовской области был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка несельскохозяйственного назначения № 16 от 05.09.2014 из категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 61:32:0010117:3515, местоположение: Ростовская область, 

<

...> б/н. общей площадью100 кв. м.

Указанный земельный участок с кадастровым номером 61:32:0010117:3515 передан арендатору в аренду «под магазин смешанных товаров». Согласно договору аренды на указанном участке отсутствуют строения и сооружения.

Срок действия договора установлен с 05.09.2014 по 05.09.2019, договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

К указанному договору аренды заключались дополнительные соглашения от 12.02.2015, от 12.02.2016, от 23.01.2017, от 23.01.2018, от 10.01.2019, от 10.01.2020, устанавливающие арендную плату на каждый последующий год.

Арендуемые заявителем земельные участки с кадастровыми номерами 61:32:0010117:3515 и 61:32:0010117:3369 являются смежными.

Также судом установлено, что администрацией Ремонтненского сельского поселения Ростовской области заявителю было выдано разрешение № 61-RU61532310-13-2016 от 20.04.2016 на строительство магазина непродовольственных товаров на земельных участках с кадастровыми номерами 61:32:0010117:3515 и 61:32:0010117:3369, расположенных по адресу: 

<

...> б/н сроком до 20.04.2026.

Заявитель указал, что в соответствии с указанными документами, а также градостроительным планом указанных земельных участков от 20.04.2016, проектной документацией, приступил к строительству магазина.

Как следует из представленных заявителем технического плана и технического паспорта на объект незавершенного строительства на спорных земельных участках им был возведен фундамент. Дальнейшее строительство объекта заявитель прекратил по причине невозможности его завершения, поскольку требуется объединение земельных участков.

Основываясь на указанных обстоятельствах, 07.09.2020 заявитель обратился в администрацию Ремонтненского района Ростовской области с просьбой объединить указанные земельные участки в один, а также заключить новый договор аренды.

Ответом от 06.10.2020 администрацией Ремонтненского района Ростовской области было отказано в объединении земельных участков.

Администрация указала, что земельные участки с кадастровыми номерами 61:32:0010117:3515 и 61:32:0010117:3369 были предоставлены для строительства самостоятельных объектов недвижимости, земельные участки имеют разные виды разрешенного использования.

Также администрация в обоснование отказа указала, что поскольку земельные участки не используются по назначению в течение всего срока действия договоров аренды, то администрация вынуждена отказать в удовлетворении заявления, заключение нового договора аренды возможно только после проведения торгов.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация настаивала на данной позиции.

Заявитель полагает, что отказ администрации Ремонтненского района Ростовской области нарушает права, законные интересы и создает препятствия для осуществления предпринимательской деятельности ИП ФИО2 по строительству магазина.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых решений и действий (бездействия) на соответствие их закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания незаконным отказа заинтересованного лица необходимо одновременное существование указанных в статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации условий: несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Исходя из части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания наличия обстоятельств, на которые заявитель ссылается как на основание своих требований и возражений, в том числе факта нарушенных оспариваемыми актом, действием (бездействием) законных прав, лежит на лице, оспаривающем акт, действие (бездействие).

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, суд оценивает во взаимосвязи и совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В соответствии с пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Судом установлено, что договорами аренды стороны согласовали, что арендатор обязан использовать участки в соответствии с целевым назначением и условиями договора.

Соответственно, приняв на себя права и обязанности по договорам аренды, заявитель как арендатор выразил свое согласие на использование земельных участков на предусмотренных договорами аренды условиях.

Судом первой инстанции был сделан обоснованный вывод о том, что произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Данный вывод согласуется с правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 № 56-КГ13-5, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон.

Статьи 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке.

Поскольку в установленном законом порядке соответствующие изменения в договоры аренды земельных участков не вносились, то у администрации отсутствовали основания для объединения земельных участков.

Как установлено статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Порядок образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности установлен статьей 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу п. 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;

2) проектная документация лесных участков;

3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.

Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии со статьей 11.6 Земельного кодекса Российской Федерации при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

Как следует из кадастровых документов, спорные земельные участки относятся к землям населенных пунктов с различным правовым режимом (разрешенное использование).

Земельный участок с кадастровым номером 61:32:0010117:3515 имеет вид разрешенного использования «Под магазин смешанных товаров»,

Земельный участок с кадастровым номером 61:32:0010117:3369 имеет вид разрешенного использования «Для строительства магазина промышленных товаров».

Таким образом, вопреки доводам жалобы, указанные земельные участки имеют различное разрешенное использование.

Виды разрешенного использования исходных земельных участков не были изменены.

Объединение земельных участков, имеющих разное разрешенное использование и находящихся в публичной собственности, не соответствует положениям пункта 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации. В связи с чем, объединение земельных участков с различными видами разрешенного использования для последующего предоставления образованного земельного участка конкретному лицу не допускается. Такое объединение приводит к несоблюдению предусмотренной Земельным кодексом Российской Федерации процедуры предоставления находящихся в публичной собственности земельных участков.

В апелляционной жалобе предприниматель ссылается на то, что согласно Правил землепользования и застройки муниципального образования «Ремонтненское сельское поселение» Ремонтненского района Ростовской области, утвержденных решением собрания депутатов Ремонтненского сельского поселения, № 103 от 22.08.2012 к основным видам разрешенного использования в частности в зоне общественно деловой застройки относятся п.22, 23 — непродовольственные магазины, продовольственные магазины, в связи с чем предприниматель считает, что в данном случае строительство магазина не нарушает вид разрешенного использования — непродовольственные магазины. 

Суд апелляционной инстанции не признает данный довод подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что земельные участки, предоставленные в аренду ФИО2, были сформированы в определенных границах для строительства самостоятельных объектов недвижимости, в связи с чем каждый из земельных участков имеет определенный вид разрешенного использования, а именно: земельному участку с кадастровым номером 61:32:0010117:3515 присвоен вид разрешенного использования «Под магазин смешанных товаров» согласно п.11 договора № 16 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка несельскохозяйственного назначения от 05.09.2014, а земельному участку с кадастровым номером 61:32:0010117:3369 присвоен вид разрешенного использования «Для строительства магазина промышленных товаров» согласно п.1.1 договора № 12 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка несельскохозяйственного назначения от 12.07.2013.

В соответствии со статьями 30, 32, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые может осуществлять землепользователь на предоставляемом ему земельном участке.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. По смыслу указанного законоположения оно устанавливает общий критерий, позволяющий изменить именно фактическое использование земельного участка, которое должно быть впоследствии отражено в кадастре недвижимости.

Принимая во внимание вышеизложенное, в том числе, исходя из сведений кадастровых паспортов спорных земельных участков (т.д.1, л.д. 16, 29), суд апелляционной инстанции не признает названный довод обоснованным, в связи с тем, что земельные участки должны быть использованы по своему назначению, а, кроме того, по их назначению, согласованному в договорах аренды. 

Относительно довода заявителя о наличии разрешения от 20.04.2016 № 61-RU61532310-13-2016 на строительство магазина непродовольственных товаров на земельных участках с кадастровыми номерами 61:32:0010117:3515 и 61:32:0010117:3369, расположенных по адресу: 

<

...> б/н, сроком до 20.04.2026 г., суд первой инстанции обоснованно обратил внимание на то, что указанное разрешение выдано без учета требований ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку предусматривает строительство единого объекта недвижимости на двух самостоятельных земельных участках.

Защищаться в судебном порядке таким разрешением как добросовестный хозяйствующий субъект, представляется как злоупотребление таким субъектом своим правом применительно к положениям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обращаясь за получением разрешения строительства, ориентируясь на два смежных земельных участка, заявитель игнорировал требования указанной статьи Градостроительного кодекса Российской Федерации. Таким образом, поведение хозяйствующего субъекта не может освобождать от негативных последствий неправомерных действий.

С учетом установленных обстоятельств, не подлежат удовлетворению требования ФИО2 о признании незаконным бездействия Администрации Ремонтненского района Ростовской области, выраженного в отсутствии ответа на заявление ФИО2 от 07.09.2020 о заключении с ним нового договора аренды земельного участка площадью 100 кв. м, кадастровый номер 61:32:0010117:3515 и земельного участка площадью 100 кв. м, с кадастровым номером 61:32:0010117:3369, расположенные по адресу: 

<

...> б/н, поскольку администрацией был направлен ответ с обоснованием отказа в объединении земельных участков. При таких обстоятельствах заключение нового договора аренды невозможно по причине невозможности объединения спорных земельных участков.

Доводы апелляционной жалобы являлись предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка в связи с чем, они не могут быть признаны обоснованными, так как, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.02.2021 по делу№А53-34190/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий В.Л. Новик

СудьиН.В. Ковалева

Б.Т. Чотчаев