СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-7615/2022-ГК

г. Пермь

27 июля 2022 года

Дело № А60-52125/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 июля 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Скромовой Ю.В.,

судей  Гуляевой Е.И., Ушаковой Э.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску, Департамента по управлению муниципальным имуществом администрации г. Екатеринбурга

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 апреля 2022 года

по делу № А60-52125/2021

по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью «Элегия» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Департаменту по управлению муниципальным имуществом администрации г. Екатеринбурга (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о признании незаконным бездействия, обязании заключить договоры купли-продажи нежилых помещений, 

по встречному иску Департамента по управлению муниципальным имуществом администрации г. Екатеринбурга (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Элегия» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании арендных платежей, 

третьи лица: акционерное общество «Екатеринбургская теплосетевая компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации города Екатеринбурга (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Элегия» (далее – ООО «Элегия») обратилось в Арбитражный суд  Свердловской области с заявлением о признании незаконным бездействия Департамента по управлению муниципальным имуществом (далее – Департамент) в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого ООО «Элегия» объекта муниципального нежилого фонда, выразившееся в нарушении Департаментом установленных законодательством сроков направления проекта договора купли-продажи в адрес истца; обязании совершить действия, определённые частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по заявлениям (запросам) ООО «Элегия» от 30.04.2021 о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества и заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург», а именно, в десятидневный срок с даты вынесения решения суда направить в адрес истца проекты договоров купли-продажи нежилых помещений: отдельно стоящего нежилого здания, расположенного в г. Екатеринбурге по адресу ул. Заводская, 29, литер Д, общей площадью 187,2 кв. м и отдельно стоящего нежилого здания, расположенного в г. Екатеринбурге по адресу ул. Заводская, 29, литер Т, общей площадью 225,1 кв.м на условиях, изложенных в проекте постановления Администрации города Екатеринбурга «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу ул. Заводская, 29» (с учетом уточнения требований, заявленных в порядке статьи 49 АПК РФ, и принятых судом к рассмотрению).

В соответствии со ст. 132 АПК РФ Департамент обратился в арбитражный суд со встречным иском к ООО «Элегия» о взыскании задолженности по договору аренды от 08.04.2019 № 19000492 за период с 01.08.2021 по 31.10.2021 в размере 834 189 руб. 68 коп., пени по договору аренды от 08.04.2019 № 19000492 за период с 01.07.2021 по 31.10.2021, начисленных с 13.07.2021 по 28.03.2022, в размере 103 843 руб. 99 коп., с продолжением начисления с 29.03.2022 в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка Российской Федерации (Банка России), существовавшей в период такого нарушения, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки, задолженности по арендной плате по договору аренды от 10.04.2019 № 19000491 за период с 01.08.2021 по 31.10.2021 в размере 396 868 руб. 83 коп., пени по договору аренды от 10.04.2019 № 19000491 за период с 01.07.2021 по 31.10.2021, начисленных с 13.07.2021 по 28.03,2022, в размере 49 060 руб. 41 коп., с продолжением начисления с 29.03,2022 в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка Российской Федерации (Банка России), существовавшей в период такого нарушения, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки (с учетом уточнения требований, заявленных в порядке статьи 49 АПК РФ, и принятых судом к рассмотрению).

Решением суда от 27.04.2022 первоначальное исковое заявление удовлетворено. Признано незаконным бездействие Департамента в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого истцом объекта муниципального нежилого фонда, выразившееся в нарушении ответчиком установленных законодательством сроков направления проекта договора купли-продажи в адрес ООО «Элегия»; на  Департамент возложена обязанность совершить действия, определённые частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) по заявлениям (запросам) ООО «Элегия» от 30.04.2021 о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества и заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург», а именно, в десятидневный срок с даты вынесения решения направить в адрес истца проекты договоров купли-продажи нежилых помещений: отдельно стоящего нежилого здания, расположенного в г. Екатеринбурге по адресу ул. Заводская, 29, литер Д, общей площадью 187,2 кв. м и отдельно стоящего нежилого здания, расположенного в г. Екатеринбурге по адресу ул. Заводская, 29, литер Т, общей площадью 225,1 кв.м на условиях, изложенных в проекте постановления Администрации города Екатеринбурга «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу ул. Заводская, 29». В удовлетворении встречных исковых требований отказано в полном объеме. 

Департамент с решением суда от 27.04.2022 не согласен, в апелляционной жалобе просит его отменить, в удовлетворении требований ООО «Элегия» отказать, исковые требования Департамента - удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы ответчик указал, что объектами аренды истца являются находящиеся в 

<

...> отдельно-стоящие здания гаража 225,1 кв.м (кадастровый номер 66:41:0000000:105430) и мастерской 187,2 кв.м (кадастровый номер 66:41:~3-3-77:260), расположенные на земельном участке (кадастровый номер 66:41:03,03077:6) по ул. Заводская, д. 33, вместе с тем, судом не принят во внимание принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. При приватизации отдельно стоящих зданий, арендуемых ООО «Элегия», подлежит одновременной приватизации и земельный участок, необходимый для эксплуатации зданий. 

Заявитель жалобы считает, что Департаментом выполнены последовательные действия по осуществлению мероприятий по приватизации имущества; 23.09.2021 была получена Выписка из ЕГРН уже без указания, что «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства», заявки на приобретение арендуемого имущества были поданы ООО «Элегия» 30.04.2021; без оформления права собственности на земельный участок и установление его границ совершение действий в соответствии с п. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ являлось невозможным. Указал, что судом и ООО «Элегия» при установлении даты 27.07.2021 не приняты во внимание сроки, необходимые для проведения государственной регистрации права муниципальной собственности на земельный участок и установлении границ земельного участка, установления публичного сервитута, а также срок на приемку результатов оценки, равный одному месяцу. Период времени, в течение которого осуществлялось установление публичного сервитута, не может быть поставлен в  вину ДУМИ. 

По мнению ответчика, судом необоснованно отказано в удовлетворении исковых требований ДУМИ о взыскании с ООО «Элегия» задолженности по арендной плате и пени, поскольку  переплата  по договорам аренды  от 08.04.2019 № 19000492, от 10.04.2019 № 19000491 у ООО «Элегия» отсутствует.

От ООО «Элегия» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец выражает несогласие с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание суда не направили своих представителей, что в порядке п. 2, 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела без их участия.

В судебном заседании суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 156 АПК РФ, счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 10.04.2019 между ООО «Элегия» (арендатор) и Департаментом (арендодатель) заключён договор аренды объекта нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» № 19000492, в соответствии с условиями которого арендодатель передал ООО «Элегия» в аренду отдельно стоящее нежилое здание, расположенное в г. Екатеринбурге по адресу: ул. Заводская, 29, литер Д, общей площадью 225,1 кв.м.

Кроме того, 10.04.2019 между ООО «Элегия» (арендатор) и Департаментом (арендодатель) заключён договор аренды объекта нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» № 19000491, в соответствии с условиями договора Департамент передал ООО «Элегия» в аренду отдельно стоящее нежилое здание, расположенное в г. Екатеринбурге по адресу: ул. Заводская, 29, литер Д, общей площадью 187,2 кв.м.

На основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ ООО «Элегия» 30.04.2021 направило в Департамент запрос № 331/003/02/021-02 о предоставлении преимущественного права на выкуп объектов.

Поскольку в установленный законом срок договор купли-продажи заключен не был, общество обратилось в суд с заявлением о признании бездействия департамента незаконным, обязании заключить договор купли-продажи.

В свою очередь Департамент обратился со встречным иском о взыскании с общества «Элегия» задолженности по договорам аренды от 08.04.2019 № 19000492 за период с 01.08.2021 по 31.10.2021 и от 10.04.2019 № 19000491 за период с 01.08.2021 по 31.10.2021 и пени, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы.

Суд первой инстанции требования общества удовлетворил в полном объеме, в удовлетворении требований Департамента отказал.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Таким образом, для признания незаконным решения государственного органа, органов местного самоуправления необходимо установить наличие в совокупности двух условий: противоречие оспариваемого решения требованиям законодательства, действовавшего в месте и на момент его совершения, и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, арбитражный суд, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Как установлено судом, спорные отношения возникли между сторонами в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, которым предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие статье 3 названного закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность данный договор заключить.

Так, в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Порядок рассмотрения заявления и принятия решения об условиях приватизации предусмотрены частью 3 статьи 9 вышеназванного закона, в которой указано, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждено, что на дату рассмотрения спора соответствующий проект договора не направлен, при том, что оценка проведена 29.10.2021, постановление об условиях приватизации принято только 02.06.2022, законность столь долгого заключения договора департаментом не обоснована, ввиду чего суд правомерно признал незаконным бездействие, выразившееся в незаключении договора купли-продажи в установленный законом срок, отклонив довод департамента об оформлении публичного сервитута, поскольку его наличие (отсутствие) не влияет на возможность заключить договор.

Отказывая во взыскании арендной платы, суд первой инстанции указал, что в случае своевременного заключения департаментом договора купли-продажи, при этом такой срок указан судом как 26.07.2021, внесение арендной платы обществом могло быть прекращено. Поскольку факт бездействия, выразившегося в нарушении ответчиком установленных законодательством сроков направления проекта договора купли-продажи в адрес истца, судом установлен, суд пришел к выводу, что оснований для уплаты арендной платы за период с августа по октябрь 2021 не имеется, поскольку общество должно было производить платежи в счет выкупной стоимости.

Апелляционный суд в данной части с решением суда не согласен, полагает его подлежащим отмене  в силу следующего.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно договоров истец обязан был производить оплату арендных платежей в установленном размере ежемесячно до 10 числа (с учетом положений ст.193 ГК РФ).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

В силу пунктов 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если муниципальное имущество приобретено в собственность арендатором в порядке Федерального закона N 159-ФЗ, заключая договор купли-продажи, его стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации), а по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Таким образом, в силу изложенных разъяснений, обязанность общества по оплате арендной платы считается прекращенной с момента заключения договора купли-продажи муниципального имущества.

В рассматриваемом случае такой договор в период, за который взыскивается арендная плата, не заключен, равно как и на дату принятия решения, следовательно, у общества как стороны по договору аренды, сохраняется обязанность вносить арендные платежи.

Действительно, при ненадлежащем исполнении уполномоченным органом обязанности по своевременному заключению договора купли-продажи, субъект малого и среднего предпринимательства вправе отнести на публично-правовое образование убытки в виде вынужденной оплаты арендной платы, доказывание которых осуществляется по общим правилам гражданско-правовой ответственности.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено, что договор должен быть заключен в срок, не превышающий 85 дней, включающих в себя заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества - двухмесячный срок с даты получения заявления; принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества - двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направление заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества - десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Вместе с тем в рассматриваемом случае отчуждению подлежали два отдельно стоящих здания.

Земельный кодекс (подпункт 5 пункта 1 статьи 1) называет среди основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

По смыслу приведенных норм гражданского и земельного законодательства, разъяснений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Следовательно, при проведении оценки отчуждаемых объектов – зданий и земельного участка, ими занятого, участок должен быть сформирован как объект  права – поставлен на кадастровый учет и на него должно быть зарегистрировано право. Без совершения данных действий, договор на проведение оценки заключен быть не мог.

Из материалов дела усматривается, что после обращения общества, департаментом совершались действия, направленные на дальнейшее заключение договора, а именно зарегистрировано право на участок, проведен аукцион на выполнение кадастровых работ в отношении названного участка, проведены кадастровые работы, сведения об уточнении границ участка внесены в кадастр 23.09.2021, заключен договор на проведение оценки, оценка проведена  29.10.2021.

Таким образом, оснований полагать, что за взыскиваемый период департаментом допущены незаконное бездействие, которое привело к убыткам общества в виде необходимости внесения арендной платы, не имеется.

В любом случае расходы по арендной плате не могут быть квалифицированы как убытки до заключения договора купли-продажи и прекращения между сторонами арендных отношений. На момент принятия решения такого договора заключено не было. Оснований для невзыскания арендной платы не имелось.

При таких обстоятельствах требования департамента подлежат удовлетворению в заявленном размере, расчет задолженности судом проверен и признан верным.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Руководствуясь ст. 110, 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 апреля 2022 года по делу № А60-52125/2020 в части отказа в удовлетворении требований Департамента по управлению муниципальным имуществом администрации г. Екатеринбурга отменить.

Заявленные Департаментом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Екатеринбурга требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Элегия» в пользу Департамента по управлению муниципальным имуществом администрации г. Екатеринбурга задолженность по договору аренды от 08.04.2019 № 19000492 за период с 01.08.2021 по 31.10.2021 в сумме 834 189 руб. 68 коп. и пени в сумме 105 361 руб. 65 коп., начисленные по 31.03.2022, задолженность по договору аренды от 10.04.2019 № 19000491 в сумме 386 868 руб. 83 коп. за период с 01.08.2021 по 31.10.2021 и пени в сумме 49 687 руб. 47 коп., начисленные по 31.03.2022, почтовые расходы в сумме 331 руб. 17 коп.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Элегия» в доход федерального бюджета 29 761 руб. государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

В остальной части решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 апреля 2022 года по делу № А60-52125/2020 оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Ю.В. Скромова 

 

Судьи

Е.И. Гуляева 

 

Э.А. Ушакова