Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-17377/2021

г. Владивосток

20 сентября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 сентября 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы 

акционерного общества «Многофункциональный комплекс «Бурный» и министерства имущественных и земельных отношений Приморского края,

апелляционные производства № 05АП-4088/2023, 05АП-4089/2023  

на решение от 01.06.2023 

судьи Е.А. Левченко

по делу № А51-17377/2021 Арбитражного суда Приморского края 

по иску акционерного общества «Многофункциональный комплекс «Бурный» (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>; дата государственной регистрации в качестве юридического лица 17.11.2020) 

к министерству имущественных и земельных отношений Приморского края (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>; дата государственной регистрации в качестве юридического лица 21.06.2007) 

третьи лица: акционерное общество «Корпорация развития Дальнего востока и Арктики» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), краевое государственное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки Приморского края» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

об обязании в течение пяти дней с даты вступления решения в законную силу произвести перерасчет размера арендной платы,

в заседание явились:

представитель краевое государственное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки Приморского края» ФИО2 по доверенности от 09.01.2023, 

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Многофункциональный комплекс «Бурный» (далее – АО «МФК «Бурный», общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением об обязании министерства имущественных и земельных отношений Приморского края (далее – Министерство) в течение пяти дней с даты вступления решения в законную силу произвести перерасчет размера арендной платы по договору аренды земельного участка №262-ПК от 15.04.2020 (в редакции Соглашения от 30.10.2020 года), заключенного между АО «МФК «Бурный» и Министерством, за пользование земельным участком с кадастровым №25:28:000000:67725 за период с 15.04.2020 по 02.08.2022 - без применения коэффициента функционального использования (далее – КФИ), за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 - исходя из кадастровой стоимости земельного участка, равной 143 637 388,02 рублей (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определениями суда от 28.12.2021 23.01.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Корпорация развития Дальнего востока и Арктики», краевое государственное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки Приморского края» (далее – КГБУ «ЦКО ПК»).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 01.06.2023 на Министерство возложена обязанность в течение пяти дней с даты вступления решения в законную силу произвести перерасчет размера арендной платы по договору аренды земельного участка № 262-ПК от 15 апреля 2020 года (в редакции Соглашения от 30.10.2020), заключённого между АО «МФК «Бурный» и Министерством, за пользование земельным участком с кадастровым номером 25:28:000000:67725 за период с 15.04.2020 по 02.08.2022 - без применения коэффициента функционального использования. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, стороны обратились в апелляционный суд с жалобами. 

Министерство просило решение отменить и отказать в иске в полном объеме. Так, по мнению Министерства, при расчете арендной платы по договору аренды № 262-ПК от 15.04.2020 должен применяться КФИ 6, установленный подпунктом 1.6.1. Приложения № 1 к решению Думы города Владивостока от 30.07.2015 №505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (далее – Решение Думы №505) в отношении земельных участков, используемых для строительства гостиниц, отелей, мотелей свыше пяти лет с момента предоставления земельного участка. В обоснование своей позиции Министерство указывает, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:67725, в отношении которого заключен вышеуказанный договор аренды, образован на основании обращения ООО «МФК «Бурный» путем объединения двух земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:000000:675, 25:28:020018:134, предоставленных для строительства отеля в 2010 и 2012 годы соответственно, пять лет с момента начала строительства истекало в 2015 году, а строительство гостиницы до настоящего момента не завершено.

Общество полагает решение подлежащим отмене в части отказа в иске, настаивает на обязании Министерства произвести перерасчет арендной платы за период с 01.01.2021 по 31.01.2021, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, равной 143 637 388, 02 рублей, полагая неправомерным применение с 01.01.2021 кадастровой стоимости в размере 192 028 530, 85 рублей. Указывает, что в силу пункта 7 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) при определении кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 16 Закона № 237-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН, применяются с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки. Следовательно, учитывая, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:67725 утверждены актом КГБУ «ЦКО ПК» об определении кадастровой стоимости № АЗУ-25/2021/000033 от 19.03.2021 и внесены в ЕГРН 16.04.2021, они не могут быть применены с 01.01.2021. Указывает на противоречие данных выводов суда части 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), предусматривающей, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Кроме того, в обоснование своей позиции общество ссылается на статью 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), согласно которой кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется со дня внесения сведений о ней в ЕГРН.

Определениями Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2023 и 20.07.2023 апелляционные жалобы приняты к производству, рассмотрение дела назначено на 10.08.2023.

Определение от 10.08.2023 судебное заседание было отложено до 13.09.2023.

На основании определения председателя второго судебного состава от 13.09.2023 произведена замена судьи Д.А. Глебова на судью С.М. Синицыну, рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала применительно к пункту 2 части 2 статьи 18 АПК РФ.

К судебному заседанию через канцелярию суда от третьих лиц поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, которые в порядке статьи 262 АПК РФ приобщены к материалам дела.

В заседании апелляционного суда представитель КГБУ «ЦКО ПК» возражала против доводов апелляционных жалоб, считая обжалуемое решение законным и обоснованным.

Неявка в судебное заседание представителей иных лиц, участвующих в деле, с учетом их надлежащего извещения о времени и месте проведения заседания не препятствовала коллегии в рассмотрении жалобы по существу в их отсутствие применительно к статье 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств. 

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 15.04.2020 между Министерством (арендодатель) и ООО «Многофункциональный комплекс «Бурный» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №262-ПК, согласно которому арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок с кадастровым №25:28:000000:67725 (образован путем объединения земельных участков с кадастровыми №25:28:020018:134, 25:28:000000:675) площадью 31276 кв.м., из земель населенных пунктов, местоположение: 

<

...> в районе д.5в, разрешенное использование: гостиничное обслуживание, коммунальное обслуживание, обслуживание автотранспорта, земельные участки (территории) общего пользования, цель предоставления: для реализации инвестиционного проекта «Реконструкция объекта «Многофункциональный комплекс (5 звезд) в районе мыса Бурный г.Владивостока». 

В силу пункта 1.3 договора срок аренды участка с момента подписания договора по 12.10.2085. 

Согласно пункту 2.1 договора арендная плата составляет 1 073 915,41 рублей в месяц. 

В силу пункта 2.6 договора стороны считают размер арендной платы измененным с момента вступления в силу нормативных правовых актов, на основании которых определяется размер арендной платы, при этом составление и направление арендатору уведомления, подтверждающего факт такого изменения, не требуется. Арендатор считается извещенным об изменении арендной платы со дня официального опубликования указанных актов и самостоятельно производит исчисление размера арендной платы на соответствующие периоды. 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Письмом от 18.06.2020 №947/МФКБ-2020 общество сообщило Министерству о том, что поскольку земельный участок с кадастровым №25:28:000000:67725, сформированный и поставленный на кадастровый учет 03.04.2020, предоставлен обществу в аренду 15.04.2020, при расчете арендной платы подлежит применению установленный пунктом 1.6.1 Приложения к Решению Думы № 505 КФИ в значении 1 (земли для строительства гостиниц, отелей, мотелей на период в течение первых пяти лет включительно с момента предоставления земельного участка), тогда как арендодатель применяет КФИ в значении 6 (земли для строительства гостиниц, отелей, мотелей свыше пяти лет с момента предоставления земельного участка). В связи с изложенным общество просило произвести расчет арендной платы по договору в соответствии с требованиями Решения Думы № 505 и заключить соответствующее дополнительное соглашение к договору. 

Письмо №от 18.06.2020 948/МФКБ-2020 аналогичного содержания направлено истцом в адрес заместителя председателя Правительства Приморского края.

Письмом №20/8401 от 22.06.2020 ответчик уведомил истца о том, что, поскольку первичное предоставление земли в целях строительства гостиничного комплекса состоялось в 2010 году, у Министерства отсутствуют основания для применения КФИ в значении 1.

Полагая, что приведенная позиция арендодателя противоречит нормам, закрепляющим принципы и порядок расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, общество обратилось в арбитражный суд  с настоящим иском.

Возникшие между сторонами правоотношения были правильно квалифицированы судом первой инстанции как обязательственные, возникшие из договора аренды земельного участка, которые подлежат регулированию нормами главы 34 ГК РФ, нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ. 

В статье 606 ГК РФ закреплено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. 

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Ответчик считает, что при расчете арендной платы должен применяться КФИ в значении 6, установленный подпунктом 1.6.1. Приложения № 1 к Решению Думы №505 в отношении земель, используемых для строительства гостиниц, отелей, мотелей свыше пяти лет с момента предоставления земельного участка.

Между тем, вопреки доводам Министерства, основания для применения при расчете арендной платы Приложения № 1 к Решению №505 не имеется, поскольку решением Приморского краевого суда от 27.09.2021 по делу №3а-212/2021 (вступило в силу 20.01.2022) названное приложение - в редакции от 31.10.2019 №284 признано недействующим в полном объеме как не соответствующее положениям постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Согласно пункту 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Приморского края и предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Администрации Приморского края от 18.03.2015 № 87-па (далее – Порядок № 87-па), арендная плата за использование земельных участков, находящихся в собственности Приморского края, рассчитывается по формуле: 

А = К х Сап, где: 

А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; 

К - кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; 

Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка. 

Ставка арендной платы за использование земельного участка устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 

В соответствии с пунктом 2.4 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного Муниципальным правовым актом     г. Владивостока от 10.08.2015 № 208-МПА (далее - Порядок № 208-МПА) в отношении земельных участков, указанных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, расчет арендной платы осуществляется по формуле: 

Апл = Ас х Скд, где: 

Апл - арендная плата за год, руб.; 

Ас - ставка арендной платы, %; 

Скд - кадастровая стоимость земельного участка, руб. 

Ставка арендной платы (Ас) рассчитывается по формуле: 

Ас = Сзн х Кфи х Ккор, где: 

Сзн - ставка земельного налога, %;

Кфи - коэффициент функционального использования; 

Ккор - корректирующий коэффициент.

Учитывая, что в пункте 1.1 спорного договора аренды указано, что земельный участок предоставляется на основании подпункта 33 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (предоставление в аренду без торгов земельного участка резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при расчете арендной платы по договору аренды от 15.04.2020 № 262-ПК подлежат применению приведенные положения Порядка  87-па и Порядка № 208-МПА.

Таким образом, апелляционная коллегия признает правомерным удовлетворение требований общества об обязании Министерства в течение пяти дней с даты вступления решения в законную силу произвести перерасчет размера арендной платы за период с 15.04.2020 по 02.08.2022 без применения КФИ, в связи с чем апелляционная жалоба Министерства подлежит отклонению. 

Общество также просило произвести перерасчет арендной платы за период с 01.01.2021 по 31.12.2021, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, равной 143 637 388,02 рублей.

Отказывая в удовлетворении данного требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 7 Закона № 237-ФЗ полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются:

1) определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; 

2) определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в  ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. 

Порядок проведения государственной кадастровой оценки установлен статьями 11 – 15 Закона № 237-ФЗ.

При этом по смыслу статьи 15 Закона № 237-ФЗ при проведении государственной кадастровой оценки уполномоченным органом принимается акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. 

В соответствии с пунктом 7 статьи 15 Закона № 237-ФЗ публично-правовая компания в течение десяти рабочих дней со дня начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, обеспечивает формирование и предоставление бюджетному учреждению перечня вновь учтенных объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения в период с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки до даты начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, с учетом следующих особенностей: 

1) в перечень объектов недвижимости включаются виды объектов недвижимости (для земельных участков - категории земель), в отношении которых проводилась государственная кадастровая оценка; 

2) перечень объектов недвижимости формируется и предоставляется в соответствии с порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости. 

Статьей 16 Закона № 237-ФЗ установлен порядок определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения. 

Согласно части 5 статьи 16 Закона № 237-ФЗ в течение сорока рабочих дней после получения перечня объектов недвижимости, предусмотренного частью 7 статьи 15, бюджетное учреждение осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включенных в такой перечень, в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. 

По итогам такой оценки принимается акт об установлении кадастровой стоимости (пункт 7 статьи 16 Закона № 137-ФЗ). 

Таким образом, законодатель дифференцирует понятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, принимаемого по итогам массовой государственной кадастровой оценки, и акта об установлении (определении) кадастровой стоимости, принимаемого в отношении вновь учтенных объектов недвижимости. 

В ходе государственной кадастровой оценки 2020 года оценивались объекты недвижимости, сведения о которых внесены в ЕГРН по состоянию на 01.01.2020 (часть 5 статьи 13 Закона № 237-ФЗ). 

Земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:67725 образован 03.04.2020, информация об образовании земельного участка истца поступила в КГБУ «ЦКО ПК» в порядке, предусмотренном частью 7 статьи 15 Закона № 237-ФЗ, в марте 2021 года, а потому земельный участок не был включен в Постановление министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15.10.2020 № 87-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края» (далее – Постановление № 87-п), принятое по итогам государственной кадастровой оценки 2020 года.

В связи с изложенным кадастровая стоимость земельного участка оценена в соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона № 237- ФЗ, и по ее итогам составлен акт об определении кадастровой стоимости № АЗУ-25/2021/000033 от 19.03.2021, которым она определена в размере 192 028 530,85 рублей.

В соответствии с пунктом 7 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки, при определении кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 16 Закона № 237-ФЗ. 

Таким актом, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:67725, поставленного на учет в 2020 году, является Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, принятый Постановлением № 87-п, которое вступило в силу 23.11.2020. 

Следовательно, кадастровая стоимость земельного участка истца, установленная в порядке статьи 16 Закона № 237-ФЗ в размере 192 028 530,85 рублей, применима с 01.01.2021.

Заявляя об обратном,  АО «МФК «Бурный» смешивает два разных понятия - «акт об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» (каковым в рассматриваемом случае является Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, принятый Постановлением № 87-п) и «акт об определении кадастровой стоимости» (то есть, акт об определении кадастровой стоимости № АЗУ-25/2021/000033 от 19.03.2021), в связи с чем его доводы не могут быть приняты апелляционным судом.

Ссылка в апелляционной жалобе истца на статью 24.20 Закона № 135-ФЗ, согласно которой кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется со дня внесения сведений о ней в ЕГРН, является необоснованной, поскольку кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:67725 определена в порядке статьи 16 Закона № 237-ФЗ, в связи с чем к спорным правоотношениям применяются положения данного Федерального закона, статья 18 которого устанавливает правила применения сведений о кадастровой стоимости.

Таким образом, при расчете арендной платы за спорный земельный участок за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 подлежит применению кадастровая стоимость в размере 192 028 530,85 рублей.

Доводы апелляционных жалоб не нашли своего подтверждения, не опровергают выводы суда первой инстанции, ввиду чего признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 01.06.2023 по делу №А51-17377/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы  – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

С.Б. Култышев

С.М. Синицына