Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-47263/2023

25 мая 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  13 мая 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  25 мая 2024 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи  Потыкаловой К.Р.,

 

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: закрытое акционерное общество «Реал-строй» (196247, город Санкт-Петербург, Конституции площадь, дом 2, литер А, пом. 7Н,оф.727, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 21.09.2004, ИНН: 

<

***>); 

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Проектно-инжиниринговая компания» (197022, 

<

...>, литер Х, офис 11, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 07.11.2017, ИНН: 

<

***>); 

о взыскании по первоначальному и встречному иска,

 

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 13.05.2024,  

 

установил:

закрытое акционерное общество «Реал-строй» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Проектно-инжиниринговая компания» о взыскании 119 814 рублей 27 копеек задолженности по договору аренды от 19.12.2022 № РС/П5/СУ-221219-104820, 21 806 рублей 20 копеек пени по состоянию на 12.05.2023, пени, начиная с 13.05.2023 по дату фактического исполнения основного обязательства из расчета 0,2% от задолженности за каждый день просрочки. 

Определением от 04.07.2023 суд принял к совместному рассмотрению с первоначальным иском встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Проектно-инжиниринговая компания» о взыскании с закрытого акционерного общества «Реал-строй» 176 568 рублей 40 копеек перечисленной арендной платы 22 247 рублей 62 копеек пени за просрочку передачи недвижимого имущества, начисленных по состоянию на 19.02.2023, процентов, начиная с 20.02.2023 по дату фактического исполнения основного обязательства по возврату суммы арендной платы в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.02.2024 дело передано для рассмотрения в производство судье Потыкаловой К.Р.

В предварительном судебном заседании стороны поддерживали доводы заявленных требований и письменных правовых позиций, полагали позиции процессуальных оппонентов необоснованными. 

С учетом мнения сторон, суд признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание суда первой инстанции и рассмотрел дело по существу.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее. 

Между закрытым акционерным обществом «Реал-строй» (далее по тексту – арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Проектно-инжиниринговая компания» (далее по тексту – арендатор) был заключен договор от 19.12.2022 № РС/П5/СУ-221219-104820 на передачу во временное возмездное пользование объекта недвижимости общей площадью 173,4 кв.м., расположенные на 3 этаже (часть здания), являющегося частью здания, расположенного по адресу: 197342, Санкт-Петербург, Сердобольская ул., д. 64, лит. К, пом. 11Н.

Разделом 4 договора стороны согласовали платежи и порядок расчетов по договору. Пунктом 4.1 предусмотрено, что размер, порядок расчета и внесения арендной платы согласован в Приложении № 5 к договору. 

Из Приложения № 5 к договору следует, что арендная плата состоит из фиксированной и переменной части. 

Согласно пункту 1.1 приложения № 5 фиксированная плата составляет 160 568 рублей 40 копеек, уплачивается не позднее 10 числа оплачиваемого месяца аренды. 

Пунктами 1.2, 1.2.1, 1.2.2 предусмотрено, что переменная часть арендной платы состоит из базовой части и расчетной части. Базовая часть (коммунальные ресурсы и эксплуатационные услуги) уплачиваются арендатором без выставления счета не позднее 10 числа оплачиваемого месяца и составляет 16 000 рублей. Расчетная часть определяется пропорционально арендуемой части здания, исходя из начислений за каждый вид коммунальных ресурсов и эксплуатационных услуг.  

Пунктом 3 приложения № 5 предусмотрено, что размер обеспечительного платежа равен 353 136 рублям 80 копейкам.

В соответствии с пунктом 4.6.1 договора арендатор производит оплату обеспечительного платежа в течение 5 дней с даты подписания договора без выставления счета. 

Разделом 6 договора согласованы условия отказа арендодателя от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке. К числу таких условий отнесена просрочка внесения арендной платы более 20 календарных дней (пункт 6.1.1). 

Согласно пункту 6.3 договора уведомление об отказе от исполнения договора направляется согласованным способом за 10 календарных дней до даты расторжения договора. В случае направления другой стороне уведомления об отказе от исполнения договора письмом последним днем аренды стороны признают 10 календарный день, исчисляемый с даты направления уведомления. 

Платежным поручением от 13.01.2023 № 10 арендатором произведено внесение арендной платы, счет на оплату обеспечительного платежа, выставленный арендодателем, арендатором не оплачен. 

Арендодатель полагает, что исполнил обязанность по передаче недвижимости в соответствии с условиями договора от 19.12.2022 № РС/П5/СУ-221219-104820, и поскольку арендатор обязанность по внесению арендной платы не исполнил, на его стороне возникла задолженность 119 814 рублей 27 копеек за февраль 2023 года (за период с 01.02.2023 по 19.02.2023).

Арендатор же полагает, что арендодатель не исполнил обязанность по передаче недвижимости, в связи с чем сумма арендной платы, перечисленной платежным поручением  от 13.01.2023 № 10 на 176 568 рублей 40 копеек подлежит возврату. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с первоначальным и встречным исками.  

Положениями статей 309 и 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьями 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в соответствии с условиями договора аренды.

В настоящем случае между сторонами возник спор относительно доказанности фактической передачи имущества арендатору. 

Арендодателем в материалы дела представлен подписанный без возражений сторонами акт от 01.01.2023, подтверждающий передачу объекта недвижимости, являющегося предметом по договору от 19.12.2022 № РС/П5/СУ-221219-104820. 

Факт передачи объекта аренды по договору может подтверждаться не только составленным сторонами передаточным актом, но и иными доказательствами, свидетельствующими об использовании в период до либо после заключения арендной сделки имущества, поименованного в ней, арендатором. 

Акт приема-передачи не является единственным доказательством, подтверждающим факт передачи имущества и определяющим период пользования им.

Отсутствие такого акта само по себе не свидетельствует о том, что арендатор не пользовался имуществом при наличии иных доказательств, подтверждающих факт пользования.

Также действующее законодательство не содержит указаний на порядок опровержения факта приемки недвижимости в фактическое владение и пользование. 

При этом пунктом 3.1 договора стороны предусмотрели, что передача арендованного объекта недвижимости осуществляется по акту приема-передачи. 

Арендатор опровергая факт передачи объекта недвижимости ссылается на представленную в материалы дела переписку с ФИО2, где сообщением от 24.01.2023 уточняет сроки предоставления объекта во владение и пользование, от 03.02.2023 уточняет причины недопуска в арендованные помещения. 

Признавая переписку ответчика с истцом одним из доказательств при рассмотрении настоящего спора, поскольку факт ведения переписки не отрицается и самим арендодателем, суд тем не менее полагает необходимым отметить, что переписка не подтверждает факт недопуска арендатора в помещение арендодателем, поскольку не имеется сведений о возложении соответствующего правомочия истцом на ФИО2

Также суд отмечает, что арендатором не даны пояснения относительно причин подписания акта приема-передачи объекта недвижимости до даты фактического получения объекта во владение и пользование. 

Вопреки заявлению ответчика (истца по встречному иску) также сторонами подписан и договор в виде единого документа, скрепленного подписями уполномоченных лиц и печатями, исполнение договора подтверждается конклюдентными действиями (произведенными оплатами). 

Из обращения генерального директора общества с ограниченной ответственностью «Проектно-инжиниринговая компания» Начальнику 35 ОП УМВД РФ по Приморскому р-ну Санкт-Петербурга следует, что из спорных помещений «были вывезены документы (бухгалтерские, кадровые, технические), оргтехника, а также личные вещи сотрудников». 

Пояснения относительно появления имущества арендатора в помещениях не переданных арендатору от ответчика не получены.

При таких обстоятельствах суд полагает, что основания для взыскания с арендодателя в пользу арендатора по встречному иску 176 568 рублей 40 копеек отсутствуют, поскольку обязательство прекратилось встречным надлежащим предоставлением: арендодателем было предоставлено помещение, арендатором была внесена арендная плата. При отказе в удовлетворении указанного требования нет оснований и для начисления процентов по правилам статьи 395 ГК РФ. 

При этом истец в письменном отзыве на встречный иск подтверждает факт недопуска арендатора в помещение в связи с неисполнением возложенной на арендатора обязанности. 

Не внеся предусмотренный Приложением № 5 к договору обеспечительный платеж ответчик нарушил положения пункта 4.6.1 договора. Из пункта 5.9 договора следует, что в случае просрочки оплаты арендной платы и иных платежей более, чем на 10 календарных дней, арендодатель вправе приостановить исполнение принятых на себя обязательств по предоставлению арендатору права пользования арендуемой частью здания, которое является встречным по отношению к обязательству арендатора по оплате арендной платы, в том числе, но, не ограничиваясь: путем прекращения доступа арендатора и его представителей в арендуемую часть здания, прекращения обеспечения арендуемой части здания энергоносителями. При этом арендатор не освобождается от уплаты арендной платы за указанный период.

Нарушение в части неоплаты обеспечительного платежа подтверждается материалами дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом или договором. Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором (пункт 2 этой же статьи).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). 

Частью 2 статьи 450.2 ГК РФ предусмотрено, что договор считается расторгнутым или измененным в случае одностороннего отказа от договора, если такой отказ допускается условиями договора. 

Разделом 6 договора согласованы условия отказа арендодателя от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке. К числу таких условий отнесена просрочка внесения арендной платы более 20 календарных дней (пункт 6.1.1). 

Уведомление об отказе от исполнения договора от 08.02.2023 № ИСХ_РС-230208-1 (РПО № 80515381882788) направлено арендатору, договор прекратил свое действие 19.02.2023. 

Учитывая, что истцом исполнены условия договора, позволяющие реализовать право на односторонний отказ от исполнения договора, а также учитывая неисполнение обязанности по внесению арендной платы, суд признает истца действующим разумно и добросовестно. 

При этом, за период с 01.02.2023 по 19.02.2023 в пользу арендодателя подлежит взысканию арендная плата, поскольку прекращение действие договора не освобождает арендатора от обязанности уплатить арендную плату. 

Также договор содержит условие, согласно которому арендная плата подлежит внесению даже за периоды, когда доступ к помещению ограничен в случае нарушения установленного договором порядка оплаты. 

Расчет задолженности на 119 814 рублей 27 копеек за период с 01.02.2023 по 19.02.2023 судом проверен, признан правильным и обоснованным, соответствующим фактическим обстоятельствам настоящего дела и условиям договора о порядке начисления арендной платы. 

В отсутствие доказательств внесения ответчиком платежа за февраль 2023, суд полагает требование подлежащим удовлетворению. 

Истец по первоначальному иску также просит взыскать 21 806 рублей 20 копеек пени по состоянию на 12.05.2023, пени, начиная с 13.05.2023 по дату фактического исполнения основного обязательства из расчета 0,2% от задолженности за каждый день просрочки. 

В силу статей 329, 330 ГК РФ, неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательства, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что при просрочке внесения арендатором арендной платы и иных платежей, арендодатель вправе потребовать от него уплаты пеней в размере 0,2% от задолженности за каждый день просрочки. 

Расчет пени за период с 11.02.2023 по 12.05.2023 судом проверен, учитывает условия договора о порядке оплаты, а также момент возникновения просрочки. 

Исходя из правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в пункте 65 Постановления от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», исковые требования о взыскании с ответчика пени по день фактического исполнения обязательства подлежат удовлетворению. 

Для применения положений статьи 333 ГК РФ отсутствуют достаточные основания. 

По встречному иску сторона просит взыскать с арендодателя 22 247 рублей 62 копеек пени за просрочку передачи недвижимого имущества.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что при просрочке передачи имущества арендатор вправе потребовать уплаты пеней в размере 0,2% от фиксированной части арендной платы. Согласно пункту 3.1 договора передача должны быть произведена в течение 15 календарных дней с даты подписания договора. 

Поскольку акт приема-передачи подписан 01.01.2023, основания для взыскания неустойки по встречному иску отсутствуют. 

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Из указанных положений следует, что расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному иску подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, по встречному иску расходы остаются на ответчике в связи с предъявлением необоснованного требования. 

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Проектно-инжиниринговая компания» (ИНН: 

<

***>) в пользу закрытого акционерного общества «Реал-строй» (ИНН: 

<

***>) 119 814 рублей 27 копеек задолженности по договору аренды от 19.12.2022 № РС/П5/СУ-221219-104820, 21 806 рублей 20 копеек пени по состоянию на 12.05.2023, пени, начиная с 13.05.2023 по дату фактического исполнения основного обязательства из расчета 0,2% от задолженности за каждый день просрочки, 5 249 рублей расходов по уплате государственной пошлины за подачу иска. 

Во встречном иске отказать. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                          Потыкалова К.Р.