АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-19988/2019

г. Тюмень

10 июля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 9 июля 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 10 июля 2020 года

       Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Макарова С.Л., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ФИО1

к ФИО2

о взыскании убытков в пользу ЗАО «Корпорация «Тюменьстрой»

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора ЗАО «Корпорация «Тюменьстрой»

При участии в судебном заседании:

От Истца: ФИО3, ФИО4 – доверенность от 17.12.2018 года

От Ответчика: ФИО5 – доверенность от 01.02.2020 года

От Третьего лица: не явка.

Протокол вел секретарь Полынцева Н.Л.

установил:

ФИО1 обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском (размер которого уточнен в порядке статьи 49 АПК РФ, т.9, л.д.26) к ФИО2 о взыскании в пользу ЗАО «Корпорация «Тюменьстрой» 24 864 000 рублей – убытков, причиненных реализацией недвижимого имущества по существенно заниженной стоимости.

         Исковые требования мотивированы тем, что ответчик являясь генеральным директором общества, совершил ряд сделок по реализации недвижимого имущества, принадлежащего обществу по существенно заниженной цене, чем причинил обществу убытки.

         Ответчик против иска возражает (т.8, л.д.89-96) указывая, что договорное отклонение от рыночной стоимости является несущественным, отсутствуют экономические убытки для общества, при заключении сделок ответчик не выходил за пределы обычного делового (предпринимательского) риска.

         Третье лицо – руководителем, которого является ответчик, против иска возражает (т.9, л.д.23) указывая, что действиями ФИО2, по заключению оспариваемых сделок, обществу не были причинены убытки.

          В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

           Рассмотрев материалы дела, суд установил, что представленные сторонами доказательства указывают на следующие обстоятельства:

         ФИО1 является акционером Закрытого акционерного общества «Корпорация «Тюменьстрой» и ему принадлежит 50% голосующих акций общества.

         Генеральным директором общества с 1998 года и по настоящее время является ФИО2 и ему так же принадлежит 50% голосующих акций общества.

         Истец и ответчик находятся в длительном корпоративном конфликте.

Основной деятельностью Общества является строительство нежилых зданий и многоквартирных жилых домов.

В период деятельности Ответчика генеральным директором, обществом совершен ряд сделок по реализации недвижимого имущества: 

 - Договор участия в долевом строительстве от 20.06.2017 г., заключенный Обществом и ФИО6. Предметом указанного договора согласно пункту 1.2. являлась передача Обществом ФИО6 объекта долевого строительства - нежилого помещения, расположенного во втором подъезде в цокольном этаже, общая проектная площадь 210,08 кв.м. Нежилое помещение расположено в многоэтажном жилом доме со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Достоевского-ФИО8 в г. Тюмени (пункт 1.1. договора). Стоимость объекта долевого строительства по указанному договору составила 4 201 600 рублей (пункт 2.1. договора), стоимость нежилого помещения за 1 кв.м. равна 20 000 рублей. 

- Договор участия в долевом строительстве от 01.12.2017 г., заключенный Обществом и ФИО6. Предметом указанного договора согласно пункту 1.2. являлась передача Обществом ФИО6 объекта долевого строительства - нежилого помещения, расположенного в первом подъезде в цокольном этаже, общая проектная площадь 85,27 кв.м. Нежилое помещение расположено в многоэтажном жилом доме со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Достоевского-ФИО8 в г. Тюмени (пункт 1.1. договора). Стоимость объекта долевого строительства по указанному договору составила 1 023 240 рублей (пункт 2.1. договора), стоимость 1 кв.м. объекта долевого строительства -12 000 рублей. 

- Договор участия в долевом строительстве от 21.11.2017 г., заключенный Обществом и ФИО7. Предметом указанного договора согласно пункту 1.2. являлась передача Обществом ФИО7 объекта долевого строительства - нежилого помещения, расположенного в третьем подъезде на цокольном этаже, общая проектная площадь 209,63 кв.м. Нежилое помещение расположено в многоэтажном жилом доме со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Достоевского-ФИО8 в г. Тюмени (пункт 1.1. договора). Стоимость объекта долевого строительства по указанному договору составляет 2 515 560 рублей (пункт 2.1. договора), стоимость объекта долевого строительства за 1 кв.м. равна 12 000 рублей. 

- Договор участия в долевом строительстве от 21.11.2017 г., заключенный Обществом и ФИО7. Предметом указанного договора согласно пункту 1.2. являлась передача Обществом ФИО7 объекта долевого строительства - нежилого помещения, расположенного в третьем подъезде на 1 этаже, общая проектная площадь 192,08 кв.м. Нежилое помещение расположено в многоэтажном жилом доме со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Достоевского - ФИО8 в г. Тюмени (пункт 1.1. договора). Стоимость объекта долевого строительства по указанному договору составляет 3 841 600 рублей (пункт 2.1. договора), стоимость объекта долевого строительства за 1 кв.м. равна 20 000 рублей 

Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Достоевского-ФИО8 в г. Тюмени был введен в эксплуатацию 28.12.2017 г., что подтверждается сведениями с официального сайта Администрации города Тюмени tyumen-city.ru (разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительств № 72-304-651-2014 от 28.12.2017 г., выдано Администрацией города Тюмени).

Все вышеперечисленные договоры подписаны от имени Общества генеральным директором ФИО2.

          Истец, утверждая о занижении стоимости реализованного имущества относительно рыночной, обратился к оценочной компании - ООО «Эксперт» с запросом о рыночной стоимости объектов долевого участия на момент заключения договоров участия в долевом строительстве.

ООО «Эксперт» были подготовлены в адрес истца письма от 12.09.2019 г. ( т.1.л.д.115-118), согласно которым:

- рыночная стоимость права требования по договору участия в долевом строительстве от 20.06.2017 г., заключенного между ЗАО «Корпорация «Тюменьстрой» и ФИО6, на нежилое помещение, общей проектной площадью 210,08 кв.м., расположенное во 2 подъезде в цокольном этаже в многоэтажном жилом доме со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Достоевского-ФИО8 в г.Тюмени по состоянию на 20.06.2017 г. составляет 10 300 000 рублей;

          - рыночная стоимость права требования по договору участия в долевом строительстве от 01.12.2017 г., заключенного между ЗАО «Корпорация «Тюменьстрой» и ФИО6, на нежилое помещение, общей проектной площадью 85,27 кв.м., расположенное во 1 подъезде в цокольном этаже в многоэтажном жилом доме со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Достоевского-ФИО8 в г.Тюмени по состоянию на 01.12.2017 г. составляет 4 200 000 рублей;

- рыночная стоимость права требования по договору участия в долевом строительстве от 21.11.2017 г., заключенного между ЗАО «Корпорация «Тюменьстрой» и ФИО7, на нежилое помещение, общей проектной площадью 209,63 кв.м., расположенное в 3 подъезде в цокольном этаже в многоэтажном жилом доме со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Достоевского-ФИО8 в г.Тюмени по состоянию на 21.11.2017 г. составляет 10 200 000 рублей;

- рыночная стоимость права требования по договору участия в долевом строительстве от 21.11.2017 г., заключенного между ЗАО «Корпорация «Тюменьстрой» и ФИО7, на нежилое помещение, общей проектной площадью 192,08 кв.м., расположенное во 3 подъезде в 1 этаже в многоэтажном жилом доме со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Достоевского-ФИО8 в г.Тюмени по состоянию на 21.11.2017 г. составляет 11 400 000 рублей.

Кроме того, Истец в подтверждение факта занижения Ответчиком действительной стоимости принадлежащего Обществу имущества, ссылается также на то, что ответчиком от имени общества заключались договоры участия в долевом строительстве, предметом которых являлась реализация квартир в указанном строящемся многоэтажном жилом доме по ул. Достоевского-ФИО8 в г. Тюмени. При этом стоимость квартир, реализуемых Ответчиком от имени Общества в этом же доме, соответствует рыночным ценам и составляет около 60 000 рублей за 1 кв.м.

В подтверждение указанных обстоятельств Истец прилагает:

- договор участия в долевом строительстве от 01.04.2016 г., заключенный Обществом и ФИО9 (т.1.л.д.123), предметом которого является квартира, общей проектной площадью 65,28 кв.м., стоимостью 3 916 800 рублей (60 000 рублей за 1 кв.м.);

- договор участия в долевом строительстве от 18.05.2016 г. и дополнительное соглашение от 25.12.2017 г. к нему, заключенный Обществом и ФИО10 (т.1.л.д.132-145), предметом которого является квартира, общей проектной площадью 50,1 кв.м., стоимостью 2 916 550 рублей (58 214 рублей за 1 кв.м.);

- договор участия в долевом строительстве от 08.07.2016 г., заключенный Обществом и ФИО11 (т.2, л.д.1-10), предметом которого является квартира, общей проектной площадью 57,81 кв.м., стоимостью 3 526 410 рублей (61 000 рублей за 1 кв.м.);

- договор участия в долевом строительстве от 12.08.2016 г., заключенный Обществом и ФИО12 (т.2.л.д.11-20), предметом которого является квартира, общей проектной площадью 44,87 кв.м., стоимостью 2 692 200 рублей (60 000 рублей за 1 кв.м.);

- договор участия в долевом строительстве от 23.05.2017 г., заключенный Обществом и ФИО13 (т.2.л.д.21-33), предметом которого является квартира, общей проектной площадью 44,82 кв.м., стоимостью 2 800 000 рублей (62 472 рублей за 1 кв.м.);

- договор участия в долевом строительстве от 05.06.2017 г., заключенный Обществом и ФИО14 (т.2.л.д.34-43), предметом которого является квартира, общей проектной площадью 44,82 кв.м., стоимостью 2 800 000 рублей (62 472 рублей за 1 кв.м.).

Ответчик, опровергая доводы истца о заниженной стоимости реализованных объектов, представил в материалы дела:

- отчет индивидуального предпринимателя ФИО15 № 01/2020/1 от 13.01.2020 года (т.3, л.д.1-100), согласно выводов которого, рыночная стоимость права требования участника по договору участия в долевом строительстве от 20.06.2017 года, заключенного между ЗАО «Корпорация «Тюменьстрой» и ФИО6 на объект долевого строительства: нежилое помещение общей проектной площадью 210,08 кв.м, расположенное во втором подъезде в подвальном этаже многоэтажного жилого дома со встроенно – пристроенными нежилыми помещениями по ул. Достоевского – ФИО8 в г.Тюмени, по состоянию на 20.06.2017 года с учетом всех допущений, ограничений, округления, составляет 4 024 000 рублей.

- отчет индивидуального предпринимателя ФИО15 № 01/2020/2 от 13.01.2020 года (т.4, л.д.1-101), согласно выводов которого, рыночная стоимость права требования участника по договору участия в долевом строительстве от 21.11.2017 года, заключенного между ЗАО «Корпорация «Тюменьстрой» и ФИО16 на объект долевого строительства: нежилое помещение общей проектной площадью 192,08 кв.м, расположенное в третьем подъезде на первом этаже многоэтажного жилого дома со встроенно – пристроенными нежилыми помещениями по ул. Достоевского – ФИО8 в г.Тюмени, по состоянию на 21.11.2017 года с учетом всех допущений, ограничений, округления, составляет 5 320 000 рублей.

- отчет индивидуального предпринимателя ФИО15 № 01/2020/3 от 13.01.2020 года (т.4, л.д.1-99), согласно выводов которого, рыночная стоимость права требования участника по договору участия в долевом строительстве от 01.12.2017 года, заключенного между ЗАО «Корпорация «Тюменьстрой» и ФИО6 на объект долевого строительства: нежилое помещение общей проектной площадью 85,27 кв.м, расположенное в первом подъезде в подвальном этаже многоэтажного жилого дома со встроенно – пристроенными нежилыми помещениями по ул. Достоевского – ФИО8 в г.Тюмени, по состоянию на 01.12.2017 года с учетом всех допущений, ограничений, округления, составляет 1 675 000 рублей.

- отчет индивидуального предпринимателя ФИО15 № 01/2020/4 от 13.01.2020 года (т.6, л.д.1-99), согласно выводов которого, рыночная стоимость права требования участника по договору участия в долевом строительстве от 21.11.2017 года, заключенного между ЗАО «Корпорация «Тюменьстрой» и ФИО16. на объект долевого строительства: нежилое помещение общей проектной площадью 209,63 кв.м, расположенное в третьем подъезде в подвальном этаже многоэтажного жилого дома со встроенно – пристроенными нежилыми помещениями по ул. Достоевского – ФИО8 в г.Тюмени, по состоянию на 21.11.2017 года с учетом всех допущений, ограничений, округления, составляет 3 756 000 рублей.

Учитывая существенные расхождения в стоимости реализованного имущества, содержащиеся в документах представленных истцом и ответчиком, а так же по ходатайству истца, суд определением от 28 января 2020 года назначил по делу экспертизу. Её проведение поручено ООО «Бюро оценки и экспертизы», эксперт: ФИО17.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:  

- определить рыночную стоимость прав требования участника по договору участия в долевом строительстве от 20.06.2017 г., заключенного ЗАО «Корпорация «Тюменьстрой» и ФИО6, в отношении объекта долевого строительства - нежилого помещения, расположенного во втором подъезде на цокольном   этаже,   общая   проектная   площадь   210,08   кв.м.,   расположенного   в многоэтажном жилом доме со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Достоевского-ФИО8 в г. Тюмени по состоянию на 20.06.2017 г.;

- определить рыночную стоимость прав требования участника по договору участия в долевом строительстве от 01.12.2017 г., заключенному ЗАО «Корпорация «Тюменьстрой» и ФИО6, в отношении объекта долевого строительства - нежилого помещения, расположенного в первом подъезде на цокольном этаже, общая проектная площадь 85,27 кв.м., расположенного в многоэтажном жилом доме со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Достоевского-ФИО8 в г. Тюмени по состоянию на 01.12.2017 г.;

- определить рыночную стоимость прав требования участника по договору участия в долевом строительстве от 21.11.2017 г., заключенному ЗАО «Корпорация «Тюменьстрой» и ФИО7, в отношении объекта долевого строительства - нежилого помещения, расположенного в третьем подъезде на цокольном этаже, общая проектная площадь 209,63 кв.м., расположенного в многоэтажном жилом доме со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Достоевского-ФИО8 в г. Тюмени по состоянию на 21.11.2017 г.;

- определить рыночную стоимость прав требования участника по договору участия в долевом строительстве от 21.11.2017 г., заключенному ЗАО «Корпорация «Тюменьстрой» и ФИО7, в отношении объекта долевого строительства - нежилого помещения, расположенного в третьем подъезде на первом этаже, общая проектная площадь 192,08 кв.м., расположенного в многоэтажном жилом доме со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Достоевского-ФИО8 в г. Тюмени по состоянию на 21.11.2017 г.

В материалы дела поступило экспертное заключение (т.7, л.д.46-150, т.8, л.д.1-88).

Согласно выводов эксперта (т.7, л.д.124):

- рыночная стоимость прав требования участника по договору участия в долевом строительстве от 20.06.2017 г., заключенного ЗАО «Корпорация «Тюменьстрой» и ФИО6, в отношении объекта долевого строительства - нежилого помещения, расположенного во втором подъезде на цокольном   этаже,   общая   проектная   площадь   210,08   кв.м.,   расположенного   в многоэтажном жилом доме со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Достоевского - ФИО8 в г. Тюмени по состоянию на 20.06.2017 г. составляет 10 1420 000 рублей.

- рыночная стоимость прав требования участника по договору участия в долевом строительстве от 01.12.2017 г., заключенному ЗАО «Корпорация «Тюменьстрой» и ФИО6, в отношении объекта долевого строительства - нежилого помещения, расположенного в первом подъезде на цокольном этаже, общая проектная площадь 85,27 кв.м., расположенного в многоэтажном жилом доме со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Достоевского - ФИО8 в г. Тюмени по состоянию на 01.12.2017 г. составляет 4 629 000 рублей.

- рыночная стоимость прав требования участника по договору участия в долевом строительстве от 21.11.2017 г., заключенному ЗАО «Корпорация «Тюменьстрой» и ФИО7, в отношении объекта долевого строительства - нежилого помещения, расположенного в третьем подъезде на цокольном этаже, общая проектная площадь 209,63 кв.м., расположенного в многоэтажном жилом доме со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Достоевского - ФИО8 в г. Тюмени по состоянию на 21.11.2017 г. составляет 10 168 000 рублей.

- рыночная стоимость прав требования участника по договору участия в долевом строительстве от 21.11.2017 г., заключенному ЗАО «Корпорация «Тюменьстрой» и ФИО7, в отношении объекта долевого строительства - нежилого помещения, расположенного в третьем подъезде на первом этаже, общая проектная площадь 192,08 кв.м., расположенного в многоэтажном жилом доме со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Достоевского - ФИО8 в г. Тюмени по состоянию на 21.11.2017 г составляет 11 507 000 рублей.

Таким образом, превышение стоимости реализованных объектов, указанной в экспертном заключении, над стоимостью указанной в договорах, в совокупности составляет 24 864 000 рубля = (10 142 000 – 4 201 600) + (4 629 000 – 1 023 240) + (10 168 000 – 2 515 560) + (11 507 000 – 3 841 600).

Ответчик не согласен с выводами эксперта, представил комплексную рецензию НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов» от 25 июня 2020 года. 

Рецензенты указывают:

- в заключении эксперта подписка по ст. 307 УК РФ выполнена в период окончания (а не начала) производства экспертизы, в связи с чем по их мнению заключение не соответствует требованиям ст. 25 ФЗ-73.

- в заключении эксперта не применялся федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке ( ФСО № 3).

- оценка рыночной стоимости недвижимого имущества выполнена без осмотра, качественные характеристики местоположения определены не верно.

-   в заключении не отражено соседство оцениваемых помещений с СИЗО № 1.

- при учете корректировки на этаж (цоколь/1 этаж) экспертом не учтено наличие инженерных сетей многоквартирного дома внутри оцениваемых помещений. 

- в расчетах стоимости объекта не учтен фактор «близость к остановкам общественного транспорта»

- в расчетах стоимости объектов не учтен фактор наличие / отсутствие парковки.

- экспертом не проанализированы и не учтены различия объектов оценки и аналогов по срокам сдачи в эксплуатацию.

- в заключении содержатся противоречия в части характеристик аналогов относительно красной линии застройки.

- для расчета стоимости коммерческих помещений в цокольном этаже подобраны несходные объекты – аналоги.

В связи с указанной рецензией, ответчиком заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Рассмотрев ходатайство ответчика о повторной экспертизе, суд его отклонил в силу следующего.

В соответствии с частью 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В силу пункта 12 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Согласно части 1 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Как разъяснил Президиум ВАС РФ в постановлении от 09.03.2011 N 13765/10 по делу N А63-17407/2009, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

Из буквального толкования приведенных выше норм права в совокупности с рекомендациями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Основания несогласия с экспертным заключением должны складываться при анализе данного заключения и его сопоставления с иной доказательственной базой.

Из материалов дела следует, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, экспертом изложены ясные выводы по вопросам, требующим специальных познаний, поставленным судом на разрешение.

Относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представлено.

Оценивая представленную ответчиком Рецензию НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов» от 25 июня 2020 года на экспертное заключение, суд считает что изложенные в ней мнения рецензентов относительно заключения судебной экспертизы, не могут быть приняты в качестве достаточного обоснования для назначения повторной экспертизы, поскольку каких либо самостоятельных выводов о возможной иной стоимости оцениваемых объектов, в рецензии не содержится. Таким образом, критическая оценка экспертного заключения со стороны рецензентов, не подтверждена иными сведениями о стоимости предмета оценки. 

Оценивая доводы рецензии о том, что в заключении эксперта подписка по ст. 307 УК РФ выполнена в период окончания (а не начала) производства экспертизы, в связи с чем по их мнению заключение не соответствует требованиям ст. 25 ФЗ-73, суд данный довод отклоняет поскольку из него не ясно каким образом данный вывод влияет на объективность экспертного заключения.

Оценивая довод рецензии о том, что в заключении эксперта не применялся федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), суд данный довод отклоняет, поскольку он прямо противоречит экспертному заключению, в частности изложенному на странице 7 отчета – т.7 л.д.52, а то обстоятельство, что он не изложен в перечне данных пункта 7.2. отчета, не означает что данный стандарт не был применен в ходе экспертного исследования.

Пункт 1 Федерального стандарта оценки (ФСО N 3), утвержденного приказом N 299 Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. "Требования к отчету об оценке" устанавливает что  настоящий Федеральный стандарт оценки устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам.

Таким образом, само по себе отсутствие упоминания в отчете об оценке о том, что он составлен в соответствии с ФСО № 3  не означает того обстоятельства, что это действительно так.

Содержательного несоответствия экспертного заключения ФСО № 3 в рецензии не описано.

Оценивая выводы рецензентов о том, что оценка рыночной стоимости недвижимого имущества выполнена без осмотра, в заключении не отражено соседство оцениваемых помещений с СИЗО № 1, при учете корректировки на этаж (цоколь/1 этаж) экспертом не учтено наличие инженерных сетей многоквартирного дома внутри оцениваемых помещений, в расчетах стоимости объекта не учтен фактор «близость к остановкам общественного транспорта», в расчетах стоимости объектов не учтен фактор наличие / отсутствие парковки, суд их отклоняет, поскольку предметом оценки являлась рыночная стоимость прав требования участника по договору участия в долевом строительстве, а не введенные в эксплуатацию объекты недвижимости. 

Кроме того, с учетом того что с даты заключения на которую производилась оценка, миновало значительное время и сегодняшнее состояние объектов введенных в эксплуатацию не может свидетельствовать о стоимости прав требования на дату проведения оценки.

Кроме того, доводы рецензии относительного нахождения помещений в близости от СИЗО № 1, судом отклоняются, поскольку указанное учреждение исторически находится в деловом центре города Тюмени и в непосредственной близости от большого количества жилых и нежилых объектов, а из содержания рецензии не следует, каким образом данное обстоятельство может существенно повлиять на рыночную стоимость предмета оценки.

Более того, экспертное заключение является не единственным доказательством в отношении объектов оценки. Так, близкие значения рыночной стоимости отражены в представленных истцом письмах ООО «Эксперт» от 12.09.2019 г. (т.1.л.д.115-118), согласно которым:

- рыночная стоимость права требования по договору участия в долевом строительстве от 20.06.2017 г., заключенного между ЗАО «Корпорация «Тюменьстрой» и ФИО6, на нежилое помещение, общей проектной площадью 210,08 кв.м., расположенное во 2 подъезде в цокольном этаже в многоэтажном жилом доме со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Достоевского-ФИО8 в г.Тюмени по состоянию на 20.06.2017 г. составляет 10 300 000 рублей;

- рыночная стоимость права требования по договору участия в долевом строительстве от 01.12.2017 г., заключенного между ЗАО «Корпорация «Тюменьстрой» и ФИО6, на нежилое помещение, общей проектной площадью 85,27 кв.м., расположенное во 1 подъезде в цокольном этаже в многоэтажном жилом доме со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Достоевского-ФИО8 в г.Тюмени по состоянию на 01.12.2017 г. составляет 4 200 000 рублей;

- рыночная стоимость права требования по договору участия в долевом строительстве от 21.11.2017 г., заключенного между ЗАО «Корпорация «Тюменьстрой» и ФИО7, на нежилое помещение, общей проектной площадью 209,63 кв.м., расположенное в 3 подъезде в цокольном этаже в многоэтажном жилом доме со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Достоевского-ФИО8 в г.Тюмени по состоянию на 21.11.2017 г. составляет 10 200 000 рублей;

- рыночная стоимость права требования по договору участия в долевом строительстве от 21.11.2017 г., заключенного между ЗАО «Корпорация «Тюменьстрой» и ФИО7, на нежилое помещение, общей проектной площадью 192,08 кв.м., расположенное во 3 подъезде в 1 этаже в многоэтажном жилом доме со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Достоевского-ФИО8 в г. Тюмени по состоянию на 21.11.2017 г. составляет 11 400 000 рублей.

Кроме того, близкие значения рыночной стоимости содержатся в договоре участия в долевом строительстве от 01.04.2016 г., заключенном Обществом и ФИО9 (т.1.л.д.123), предметом которого является квартира, общей проектной площадью 65,28 кв.м., стоимостью 3 916 800 рублей (60 000 рублей за 1 кв.м.), в договоре участия в долевом строительстве от 18.05.2016 г. и дополнительное соглашение от 25.12.2017 г. к нему, заключенном Обществом и ФИО10 (т.1.л.д.132-145), предметом которого является квартира, общей проектной площадью 50,1 кв.м., стоимостью 2 916 550 рублей (58 214 рублей за 1 кв.м.), в договоре участия в долевом строительстве от 08.07.2016 г., заключенном Обществом и ФИО11 (т.2, л.д.1-10), предметом которого является квартира, общей проектной площадью 57,81 кв.м., стоимостью 3 526 410 рублей (61 000 рублей за 1 кв.м.), в договоре участия в долевом строительстве от 12.08.2016 г., заключенном Обществом и ФИО12 (т.2.л.д.11-20), предметом которого является квартира, общей проектной площадью 44,87 кв.м., стоимостью 2 692 200 рублей (60 000 рублей за 1 кв.м.), в договоре участия в долевом строительстве от 23.05.2017 г., заключенном Обществом и ФИО13 (т.2.л.д.21-33), предметом которого является квартира, общей проектной площадью 44,82 кв.м., стоимостью 2 800 000 рублей (62 472 рублей за 1 кв.м.), в договоре участия в долевом строительстве от 05.06.2017 г., заключенном Обществом и ФИО14 (т.2.л.д.34-43), предметом которого является квартира, общей проектной площадью 44,82 кв.м., стоимостью 2 800 000 рублей (62 472 рублей за 1 кв.м.).

Оценивая представленные ответчиком отчеты индивидуального предпринимателя ФИО15 № 01/2020/1 от 13.01.2020 года (т.3, л.д.1-100), № 01/2020/2 от 13.01.2020 года (т.4, л.д.1-101), № 01/2020/3 от 13.01.2020 года (т.4, л.д.1-99), № 01/2020/4 от 13.01.2020 года (т.6, л.д.1-99), суд исходит из того, что в указанных отчетах применен сравнительный подход.

При этом, средняя цена предложения определена в размере 68 225 рублей за 1 кв.м. (т.3, л.д.31,, т.4.л.д.31, т.5, л.д.31, т.6, л.д.31), что полностью совпадает с указанной  отчете судебной экспертизы  (т.7, л.д.75).

В дальнейшем, в отличии от заключения судебной экспертизы (т.7, л.д.81), в число объектов аналогов включается объект с более низкой ценой предложения за 1 кв.м (т.3, л.д.39, т.4, л.д.39,т.5 л.д.39,т.6, л.д.39) находящийся в отдаленном от центра города районе г.Тюмени, к объектам аналогам применяется понижающие коэффициенты корректировки, в том числе на этаж, на выход на первую линию, на класс качества отделки, в результате получая стоимость одного квадратного метра помещений в одном здании: 19 153 рубля, 27 699 рублей, 17 916 рублей, 19 641 рубль.

При том, как было указано выше, оцениваемые объекты находятся в деловом центре города Тюмени.

Согласно заключения судебной экспертизы, стоимость 1 кв.м площади помещений находящихся в одном здании, после применения корректировочных коэффициентов составляет 48 277 рублей (т.7, л.д.118), 48 505 рублей (т.7, л.д.110), 59 906 рублей (т.7 .л.д.122), 54 284 рублей.

Суд считает, что в отчетах № 01/2020/1 от 13.01.2020 года (т.3, л.д.1-100), № 01/2020/2 от 13.01.2020 года (т.4, л.д.1-101), № 01/2020/3 от 13.01.2020 года (т.4, л.д.1-99), № 01/2020/4 от 13.01.2020 года (т.6, л.д.1-99) нет достаточных и разумных объяснений столь существенного (в несколько раз) снижения от средней цены предложения 68 225 рублей за 1 кв.м. в центре города Тюмени, до существенно более низких значений - 19 153 рубля, 27 699 рублей, 17 916 рублей, 19 641 рубль.

При изложенных обстоятельствах суд считает, что для целей определения рыночной стоимости объектов недвижимого имущества следует руководствоваться данными судебной экспертизы.

Суд считает, что материалами дела подтверждаются финансовые потери ЗАО «Корпорация Тюменьстрой» в сумме 24 864 000 рублей = (10 142 000 – 4 201 600) + (4 629 000 – 1 023 240) + (10 168 000 – 2 515 560) + (11 507 000 – 3 841 600) от заключения обществом, в лице директора ФИО2: 

- договора участия в долевом строительстве от 20.06.2017 г., м.у. ЗАО «Корпорация «Тюменьстрой» и ФИО6, в отношении объекта долевого строительства - нежилого помещения, расположенного во втором подъезде на цокольном   этаже,   общая   проектная   площадь   210,08   кв.м.,   расположенного   в многоэтажном жилом доме со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Достоевского-ФИО8 в г. Тюмени по состоянию на 20.06.2017 г.;

- договора участия в долевом строительстве от 01.12.2017 г., м.у ЗАО «Корпорация «Тюменьстрой» и ФИО6, в отношении объекта долевого строительства - нежилого помещения, расположенного в первом подъезде на цокольном этаже, общая проектная площадь 85,27 кв.м., расположенного в многоэтажном жилом доме со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Достоевского-ФИО8 в г. Тюмени по состоянию на 01.12.2017 г.;

- договора участия в долевом строительстве от 21.11.2017 г., м.у ЗАО «Корпорация «Тюменьстрой» и ФИО7, в отношении объекта долевого строительства - нежилого помещения, расположенного в третьем подъезде на цокольном этаже, общая проектная площадь 209,63 кв.м., расположенного в многоэтажном жилом доме со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Достоевского-ФИО8 в г. Тюмени по состоянию на 21.11.2017 г.;

- договора участия в долевом строительстве от 21.11.2017 г., заключенного ЗАО «Корпорация «Тюменьстрой» и ФИО7, в отношении объекта долевого строительства - нежилого помещения, расположенного в третьем подъезде на первом этаже, общая проектная площадь 192,08 кв.м., расположенного в многоэтажном жилом доме со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Достоевского-ФИО8 в г. Тюмени по состоянию на 21.11.2017 г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом. 

В силу пункта 3 статьи 53 ГК РФ лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно.

Согласно пункту 1 статьи 71 Федерального закона «Об акционерных обществах» члены совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличный исполнительный орган общества (директор, генеральный директор), временный единоличный исполнительный орган, члены коллегиального исполнительного органа общества (правления, дирекции), а равно управляющая организация или управляющий при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей должны действовать в интересах общества, осуществлять свои права и исполнять обязанности в отношении общества добросовестно и разумно.

В соответствии с пунктом 2 статьи 71 ФЗ «Об акционерных обществах» члены совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличный исполнительный орган общества (директор, генеральный директор), временный единоличный исполнительный орган, члены коллегиального исполнительного органа общества (правления, дирекции), равно как и управляющая организация или управляющий, несут ответственность перед обществом за убытки, причиненные обществу их виновными действиями (бездействием), если иные основания ответственности не установлены федеральными законами. 

Пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 г. № 62 «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица» лицо, входящее в состав органов юридического лица (единоличный исполнительный орган - директор, генеральный директор и т.д...), обязано действовать в интересах юридического лица добросовестно и разумно (пункт 3 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ). В случае нарушения этой обязанности директор по требованию юридического лица и (или) его учредителей (участников), которым законом предоставлено право на предъявление соответствующего требования, должен возместить убытки, причиненные юридическому лицу таким нарушением.

Согласно подпункту 5 пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 г. № 62 недобросовестность действий (бездействия) директора считается доказанной, в частности, когда директор знал или должен был знать о том, что его действия (бездействие) на момент их совершения не отвечали интересам юридического лица, например, совершил сделку (голосовал за ее одобрение) на заведомо невыгодных для юридического лица условиях или с заведомо неспособным исполнить обязательство лицом («фирмой-однодневкой» и т.п.).

Под сделкой на невыгодных условиях понимается сделка, цена и (или) иные условия которой существенно в худшую для юридического лица сторону отличаются от цены и (или) иных условий, на которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (например, если предоставление, полученное по сделке юридическим лицом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента). Невыгодность сделки определяется на момент ее совершения; если же невыгодность сделки обнаружилась впоследствии по причине нарушения возникших из нее обязательств, то директор отвечает за соответствующие убытки, если будет доказано, что сделка изначально заключалась с целью ее неисполнения либо ненадлежащего исполнения.

Исходя из абзацев 1 и 2 пункта 35 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 к грубым нарушениям обязанностей участника общества может относиться следующее. Лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа, совершило противоречащие интересам общества действия, которые причинили обществу существенный вред и (или) сделали невозможной его деятельность либо существенно ее затруднили. К действиям, которые противоречат интересам общества, относятся, например, причинение значительного ущерба его имуществу, недобросовестное заключение сделки в ущерб интересам общества, экономически необоснованное увольнение всех работников, осуществление конкурирующей деятельности, голосование за принятие решения об одобрении заведомо убыточной сделки.

           Участники общества и лица, указанные в пункте 1 и 2 ст. 53.1 ГК РФ не могут быть привлечены к ответственности за причиненные юридическому лицу убытки в случаях, когда их действия (бездействие) не выходили за пределы обычного делового (предпринимательского) риска, что следует из смысла разъяснений, изложенных в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25.

            В силу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации истец должен доказать наличие обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности и (или) неразумности действий (бездействия) директора, повлекших неблагоприятные последствия для юридического лица.

           Наличие финансовый потерь ЗАО «Корпорация Тюменьстрой» и их причинно - следственная связь с действиями руководителя общества, еще не являются достаточными для взыскания с него в качестве убытков, поскольку такая ответственность может наступить лишь в том случае, если действия руководителя были противоправны, в частности недобросовестны и неразумны согласно ст. 10 ГК РФ.

          С учетом разъяснений 5 пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 г. № 62 суд считает что Ответчик, долгое руководя ООО «Корпорация Тюменьстрой» осуществляющим строительную деятельность, является профессиональным участником рынка строительства жилых и нежилых помещений в г. Тюмени не мог не знать, что рыночная стоимость реализованного им по вышеуказанным договорам имущества, кратно отличается от указанной в договорах стоимости. 

Т.е. ФИО2 действовал недобросовестно и неразумно. 

Убедительных доводов и доказательств необходимости для ЗАО «Корпорация Тюменьстрой» продажи имущества по существенно заниженной цене, ответчиком не представлено.

          Согласно ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению. 

В результате оценки обстоятельств дела и представленных доказательств,  определения законов и иных нормативных актов, подлежащих применению в данном деле и установления прав и обязанностей лиц участвующих в деле, суд пришел к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению

          Руководствуясь статьями 110, 167, 170-176 Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской  Федерации, суд                

                                                               Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить 

Взыскать с ФИО2 в пользу ЗАО «Корпорация Тюменьстрой» 24 864 000 рубля – убытков.

Взыскать с ФИО2 в доход федерального бюджета 147 320 рублей – государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Восьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления решения в полном объеме.

 Судья

Макаров С.Л.