ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

27.02.2025

Дело № А40-251831/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 17.02.2025

Полный текст постановления изготовлен  27.02.2025

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи  Федуловой Л. В.,

судей Беловой А.Р., Лазаревой И.В.,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Вариант-Привал» –                 ФИО1 (доверенность от 14.06.2024);

от Департамента города Москвы по конкурентной политике – ФИО2 (доверенность от 06.12.2024);

от Департамента городского имущества города Москвы - не явился, извещен;

от индивидуального предпринимателя ФИО3 -                       не явился, извещен;

от акционерного общества «Единая электронная торговая площадка» - не явился, извещен;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы 

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2024 по делу №А40-251831/2023

 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Вариант-Привал»

к Департаменту города Москвы по конкурентной политике, Департаменту городского имущества города Москвы, индивидуальному предпринимателю ФИО3,

третье лицо: акционерное общество «Единая электронная торговая площадка»,

о признании недействительными торгов,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Вариант-Привал» (далее -  ООО «Вариант-Привал», истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Тендерному комитету (далее - ответчик 1), Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик 2, организатор торгов, Департамент), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - ответчик 3, победитель, ИП ФИО3) об оспаривании торгов, проведенных посредством публичного предложения, состоявшихся 04.09.2023, по продаже имущества, находящегося в собственности города Москвы: нежилое помещение по адресу: 

<

...>, этаж № 1, площадь 52,80 кв. м, (пом. V, комн. № 3, 5, 9, 10) кадастровый номер: 77:07:0015005:29883, а также об оспаривании договора купли-продажи недвижимого имущества №78-01978/23 от 07.09.2023, заключенного между Департаментом и победителем.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Единая электронная торговая площадка».

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.07.2024 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2024 решение Арбитражного суда города Москвы от 13.07.2024 отменено, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным постановлением, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции. Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права. 

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)  информация о времени и месте судебного заседания опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от ООО «Вариант-Привал» поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 АПК РФ.

Представитель Департамента участвовал в судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (судебные онлайн-заседания).

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы кассационной жалобы, представитель                  ООО «Вариант-Привал» возражал против удовлетворения жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии постановления, суд кассационной инстанции приходит  к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «Вариант-Привал» является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 771,2               кв. м (подвал, комн. Б, пом. II, ком. 1-5; цокольный этаж, пом. I, комн. 1-20, 1 этаж, пом. I, комн. 1-10).

Право собственности ООО «Вариант-Привал» возникло на основании договора купли-продажи недвижимости №59-7533 от 01.01.2022, заключенного в соответствии с положениями Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №159-ФЗ), решения Арбитражного суда г. Москвы от 01.12.2021 по делу № А40-168940/20.

20.01.2023 Общество обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи № 59-7533 от 01.01.2022, которым просило включить пом. V, комн. № 3, 5, 9, 10, расположенные по адресу: 

<

...>, площадью 52,80 кв. м, кадастровый номер: 77:07:0015005:29883 (далее - спорные помещения), в предмет договора купли-продажи, поскольку спорные помещения фактически носят вспомогательный характер, обусловленный конструктивными особенностями, заложенными при строительстве здания, которые сохранились и после реконструкции, а полноценное использование основных помещений, принадлежащих ООО «Вариант-Привал», в отсутствие спорных вспомогательных помещений, невозможно, что подтверждается актом экспертного исследования.

Как указал истец, несмотря на неоконченный судебный спор относительно перехода права собственности на спорные помещения, Департамент инициировал процесс реализации спорного имущества и опубликовал на сайте электронной площадки извещение о продаже спорных помещений посредством публичного предложения 21.07.2023.

Впоследствии, 04.09.2023 подведены итоги процедуры продажи спорного имущества, победителем признан участник ФИО3, в связи с чем, по результатам проведенной публичной процедуры между ИП ФИО4 и Департаментом заключен договор купли-продажи недвижимого имущества                 № 78-01978/23 от 04.09.2023.

Не согласившись с указанными действиями ответчиков, полагая недопустимым выставление на публичную продажу имущества, в отношении которого инициирован судебный спор относительно перехода права собственности, что фактически лишает общество возможности последующего оформления указанного имущества в составе принадлежащих ему помещений, истец обратился с заявлением об оспаривании проведенных торгов и заключенного по результатам их проведения договора в рамках настоящего дела.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что нежилое помещение площадью 52,8 кв. м (этаж 1, пом. V, ком. 3, 5, 9, 10) с кадастровым номером 77:07:0015005:29883 по адресу: 

<

...>, является собственностью города Москвы, согласно технической документации ГБУ МосгорБТИ учтено как основное, свободно от вещных прав третьих лиц, что свидетельствует о возможности распоряжения Департаментом его судьбой по своему усмотрению.

Отклоняя доводы общества о недобросовестном поведении Департамента, суд первой инстанции указал, что решение суда по делу №А40-33498/2023 о понуждении Департамента к заключению дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 01.01.2022 на момент проведения Департаментом торгов в законную силу не вступило, а потому у Департамента применительно к статье 16 АПК РФ не возникло обязанности по исполнению изложенных в указанном решении требований. 

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что действия Департамента по выставлению на продажу спорного имущества совершены им в пределах предоставленных ему полномочий, а приведенные истцом в рассматриваемом случае доводы подлежат отклонению как не имеющие нормативного обоснования.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, проанализировав в совокупности и взаимной связи представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, исходил из того, что на основании решения Арбитражного суда г. Москвы от 01.12.2021 по делу №А40-168940/2020 ООО «Вариант-Привал» выкуплено помещение по адресу: 

<

...> общей площадью 771,2 кв.м (подвал, комн. Б, пом. II, комн. 1-5; цокольный этаж. пом. I, комн. 1-20, 1 этаж, пом. I, комн. 1- 10).

Согласно положениям статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Из приведенных правовых норм следует, что составная часть единого недвижимого имущества не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу.

Согласно акту экспертного исследования Д 71/д от 10.07.2023, помещения V, комн. № 3, 5, 9, 10, расположенные по адресу: 

<

...>, являются вспомогательными, поскольку первоначальным (проектным) функциональным назначением дебаркадера являлось проведение разгрузочно-погрузочных работ магазина розничной торговли, фактически функциональное назначение дебаркадера после реконструкции 2008 года не изменилось. Функциональное назначение помещений, возведенных в результате реконструкции комнат № 3, 5, 9, 10 помещения V, - отапливаемые помещения для приема (загрузочные) и хранения продуктов (кладовые), используемые для осуществления разгрузочно-погрузочных работ, для организации торговли розничными товарами.

Апелляционный суд с учетом экспертного исследования установил, что исходя из объемно-планировочных решений 1-го этажа здания, принятых после проведенной перепланировки помещений 1-го этажа, комнаты № 3, 5, 9, 10 помещения V не могут являться самостоятельным объектом недвижимого имущества, так как входят в состав основного здания, объединены с ним как конструктивно, так и функционально.

В соответствии с Актом экспертного исследования, исходя из принятых объемно-планировочных решений и функционального назначения здания, раздельная эксплуатация торгового зала (комнат 1, 12, 13, 14) от вспомогательных комнат 3, 5, 9, 10 влечет существенные ограничения и фактически невозможна как объекта розничной торговли.

Поскольку спорные помещения являются вспомогательными, соответственно, они должны последовать судьбе основной вещи.

Передача на торги вспомогательной вещи в отрыве от основной по смыслу статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации невозможна и существенным образом нарушает права и законные интересы собственника основного помещения, что является самостоятельным основанием к признанию торгов недействительными.

Суд апелляционной инстанции также отметил, что в период с момента вынесения резолютивной части решения суда первой инстанции по делу             №А40-33498/2023 и до начала рассмотрения дела по существу в суде апелляционной инстанции Департаментом реализованы мероприятия по реализации имущества посредством торгов и подведены ее итоги, при наличии сведений о том, что спорные помещения являются предметом судебного спора.

При этом в извещении о проведении процедуры продажи посредством публичного предложения не содержалось информации о том, что в отношении выставленных на торги помещений имеется спор, который находится на стадии судебного разбирательства, ввиду чего Департамент нарушил требования положений статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, передав на торги имущество и не указав в публичном предложении о наличии притязаний истца на спорные помещения, что является недобросовестным, поскольку данная информация имеет существенное значение для потенциальных покупателей и способна повлиять на результаты торгов.

Таким образом, поскольку действия Департамента являются незаконными и недобросовестными, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что сделка является недействительной по основаниям, установленным статьями 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оснований не согласиться с выводами суда апелляционной инстанции  кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судом установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Торги проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 44 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. 

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 101) лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (пункт 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 101).

Положение пункта 1 статьи 449 ГК РФ, устанавливающее, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 166 данного Кодекса и частью 1 статьи 4 АПК РФ направлено на соблюдение режима законности при проведении торгов и защиту интересов лиц, чьи права затронуты нарушением правил проведения торгов (Определение Конституционного суда Российской Федерации от 15.07.2010 № 948-О-О).

В рассматриваемом случае общество указывает, что при проведении торгов нарушается его преимущественное право на приобретение помещения с учетом его вспомогательного характера по отношению к основному объекту.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях (постановление от 20.12.2010 № 22-П, определения от 24.02.2011 № 214-О-О, от 29.09.2011 № 1042-О-О, от 16.02.2012 № 260-О-О, от 24.12.2013 № 2113-О), цель Федерального закона № 159-ФЗ состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации. В связи с этим субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке.

В пункте 1 статьи 4 Федерального закона №159-ФЗ указано, что уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

В соответствии с пунктом 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» суд кассационной инстанции при проверке законности судебных актов вправе основывать свои выводы на обстоятельствах общеизвестных (часть 1 статьи 69 АПК РФ), преюдициально значимых (части 2 - 5 статьи 69 АПК РФ) и бесспорных (части 2 - 3.1 статьи 70 АПК РФ).

На основании решения Арбитражного суда г. Москвы от 01.12.2021 по делу №А40-168940/2020 ООО «Вариант-Привал» выкупило помещение по адресу: 

<

...>, общей площадью 771,2 кв.м (подвал, комн. Б, пом. II, комн. 1-5; цокольный этаж. пом. I, комн. 1-20, 1 этаж, пом. I, комн. 1- 10).

20.10.2022 ООО «Вариант-Привал» направило в адрес Департамента заявление с требованием подготовить и направить в адрес заявителя проект дополнительного соглашения к договору купли- продажи №59-7533 от 01.01.2022, которым включить в предмет договора вспомогательные помещения - пом. V, комн. № 3, 5, 9, 10, 11, расположенные по адресу: 

<

...>.

15.12.2022 Департамент отказал истцу в заключении дополнительного соглашения к Договору купли-продажи № 59-7533 от 01.01.2022 в отношении пом. V, комн. № 3, 5, 9, 10.

20.02.2023 общество обратилось в суд с иском к Департаменту об обязании заключить дополнительное соглашение в отношении вспомогательного помещения (дело №А40-33498/2023).

13.07.2023 объявлена резолютивная часть судебного акта, которым требования удовлетворены.

Данный судебный акт не вступил в законную силу в связи с подачей Департаментом апелляционной жалобы.

21.07.2023 Департамент инициировал процесс реализации спорного имущества и опубликовал на сайте электронной площадки извещение о продаже спорных помещений посредством публичного предложения.

04.09.2023 подведены итоги процедуры продажи спорного имущества, победителем признан участник ФИО3

04.09.2023 по итогам аукциона между ИП ФИО4 и Департаментом заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №78-01978/23.

В пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изложена правовая позиция, согласно которой суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Разрешение вопроса о добросовестности либо недобросовестности участников судебного разбирательства, связано с установлением и исследованием фактических обстоятельств и представленных доказательств, подлежащих оценке арбитражным судом в совокупности и взаимосвязи с учетом положений статьи 71 АПК РФ.

Обращаясь с исковым заявлением в суд, общество, в том числе, ссылалось на недобросовестное поведение Департамента, в результате действий которого имущество отчуждено в результате проведенных торгов.

Поскольку до разрешения разногласий с субъектом малого и среднего предпринимательства, у которого в силу Федерального закона №159-ФЗ предусмотрено преимущественное право выкупа спорного нежилого помещения, проведен аукцион по продаже имущества, а также между Департаментом и победителем торгов заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, апелляционным судом обоснованно признано злоупотребление правом со стороны Департамента.

Судебная коллегия отмечает, что доводы, изложенные истцом в кассационной жалобе, проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 АПК РФ.

Судами правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, в связи с чем, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

          Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2024 по делу №А40-251831/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судья                                                             Л.В. Федулова

Судьи:                                                                                                        А.Р. Белова

И.В. Лазарева