АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-7981/2022

01 декабря 2022 года

г. Курск

 

Резолютивная часть объявлена 24 ноября 2022 года

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Захаровой В. А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Каюн А. Д.,   рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Заместителя прокурора Курской области в защиту публичных интересов неопределенного круга лиц, в защиту интересов муниципального района «Октябрьский район» Курской области в лице главы администрации Октябрьского района 

к Администрации Октябрьского района Курской области, 

обществу с ограниченной ответственностью «Мираторг-Курск» 

о признании недействительными (ничтожными) пунктов 4.3.1, 4.4.10, 8.1., 8.2 договора аренды земельного участка от 22.01.2021 №1.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца: ФИО1- по удостоверению,

от ответчиков – не явились, уведомлены.

Первый заместитель прокурора Курской области обратился в Арбитражный суд Курской области в защиту публичных интересов неопределенного круга лиц, в защиту интересов муниципального района «Октябрьский район» Курской области в лице главы Октябрьского района Курской области с исковым заявлением к Администрации Октябрьского района Курской области, обществу с ограниченной ответственностью «Мираторг-Курск» с требованиями: о признании недействительными пунктов 4.3.1, 4.4.10, 8.1, 8.2 договора аренды №1 от 22.01.2021 земельного участка, заключенного между Администрацией Октябрьского района и обществом с ограниченной ответственностью «Мираторг-Курск».

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала.

Представители ответчиков в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, суд установил следующее.

Согласно протоколу № 1/2021 от 14.01.2021 заседания комиссии о рассмотрении заявок на участие в аукционе на право заключения договоров аренды земельных участков по лоту №1 - земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 46:17:111206:222, площадью 10 417 кв.м., расположенный по адресу: Курская область, Октябрьский район, Черницыский сельсовет, вид разрешенного использования – хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, аукцион признан несостоявшимся по основаниям п.п.13,19 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Единственным участником аукциона признано ООО «Мираторг-Курск», с которым 22.01.2021 администрацией Октябрьского района заключен договор аренды земельного участка №1 (далее – Договор), как с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе. 

Указанный договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Курской области 10.02.2021.

В соответствии с п. 1.1 Договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером  46:17:111206:222, площадью 10 417 кв.м., расположенный по адресу: Курская область, Октябрьский район, Черницыский сельсовет, вид разрешенного использования - хранение и переработка сельскохозяйственной продукции.

Срок аренды установлен согласно п. 2.1 договора на 10 лет с 22 января 2021 года по 22 января 2031 года.

По акту приема-передачи от 22.01.2021 земельный участок передан администрацией района арендатору - ООО «Мираторг-Курск».

Согласно пункту 4.3.1. договора арендатор имеет право сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам в пределах срока договора аренды земельного участка.

Пунктом 4.4.10 Договора определено, что арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о сдаче участка в субаренду, а также о передаче своих прав и обязанностей по договору третьим лицам в трехдневный срок со дня заключения соответственно договора субаренды или договора (соглашения) о передаче своих прав и обязанностей по договору третьим лицам.

В соответствии с п. 8.1. срок действия договора субаренды не может превышать срок действия договора.

Пунктом 8.2. Договора предусмотрено, что при досрочном расторжении Договора договор субаренды Участка прекращает свое действие.

Ссылаясь на то, что пункты 4.3.1, 4.4.10, 8.1, 8.2 Договора аренды №1, условия которых регулируют порядок заключения и действия договора субаренды и перенайма являются недействительными в силу ч.2 ст. 168 ГК РФ, поскольку нарушают пункт 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), первый заместитель прокурора Курской области обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском в порядке ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд считает требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов.

Исходя из требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, заявляя требования о признании сделки недействительной, должно доказать нарушение своих прав или законных интересов и возможность восстановления этого права избранным способом защиты.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 №15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 №2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее - Закон о прокуратуре), прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 №16402/10).

Способы защиты гражданских прав определены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и иными законами, одним из которых является признание сделки недействительной.

Право прокурора требовать признания недействительной сделки предполагает, что обращение с иском преследует цель защиты интересов публично-правового образования или общественных интересов и сопровождается соответствующим обоснованием того, какие публичные или общественные интересы являются нарушенными оспариваемой частью сделки.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что по результатам аукциона между администрацией Октябрьского района Курской области (Арендодатель) и ООО «Мираторг-Курск» (Арендатор) заключен договор № 1 аренды земельного участка от 22.01.2021, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 46:17:111206:222, площадью 10 417 кв.м., расположенный по адресу: Курская область, Октябрьский район, Черницынский сельсовет, вид разрешенного использования – хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, на срок 10 лет с 21 января 2021 года по 22 января 2031 года.

Согласно пункту 4.3.1. договора арендатор имеет право сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам в пределах срока договора аренды земельного участка.

Пунктом 4.4.10 Договора определено, что арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о сдаче участка в субаренду, а также о передаче своих прав и обязанностей по договору третьим лицам в трехдневный срок со дня заключения соответственно договора субаренды или договора (соглашения) о передаче своих прав и обязанностей по договору третьим лицам.

В соответствии с п. 8.1. срок действия договора субаренды не может превышать срок действия договора.

Пунктом 8.2. Договора предусмотрено, что при досрочном расторжении Договора договор субаренды Участка прекращает свое действие.

В соответствии с п.1 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.1 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 74 Постановления от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункте 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В пункте 75 Постановления №25 указано, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).

Пунктом 7 статьи 448 ГК РФ предусмотрено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Данный запрет направлен на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору, подлежащему заключению на торгах в обход такой процедуры.

Как указано в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ).

Приведенное в части 7 статьи 448 ГК РФ правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом.

Произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора субаренды, перенайма в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет арендатору по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений, в условиях, когда земельный участок не подлежит передаче арендатору без проведения торгов.

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации  имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии с п.1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации  договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли.

Изложенное согласуется с выработанным в судебной практике общим подходом, согласно которому лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем, то есть обеспечена конкуренция (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2011 N 14686/10 и от 11.03.2014 N 16034/13, определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409 и от 27.12.2021 N 310-ЭС21-17478).

Для случаев, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"; далее - Закон N 42-ФЗ) установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

На основании подпунктов 1 и 2 статьи 2 Закона N 42-ФЗ, указанный Федеральный закон вступил в силу с 01.06.2015, а положения Гражданского кодекса (в редакции указанного Закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Федерального закона. В частности, с учетом разъяснений, данных в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", положения Гражданского кодекса в редакции Закона N 42-ФЗ применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных со дня вступления данного закона в силу (с 01.06.2015).

Принимая во внимание приведенные положения законодательства, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Как указывалось выше, п.7 ст. 448 ГК РФ устанавливает обязанность по исполнению обязательств договора аренды победителем торгов лично.

В соответствии с п.п. 4.4.1, 4.4.2 Договора арендатор обязан выполнять все условия договора и использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Таким образом, рассматривая в совокупности нормы ст. 448 ГК РФ и вышеуказанные пункты спорного договора аренды, суд делает вывод о том, что передача земельного участка в субаренду иному лицу будет является нарушением п.7 ст.448 ГК РФ, так как использование земельного участка будет осуществляться не победителем торгов, а иным лицом.

В этой связи, пункты 4.3.1, 4.4.10, 8.1, 8.2 договора №1 от 22.01.2021 противоречат явно выраженному в пункте 7 статьи 448 ГК РФ запрету, в связи с чем, в силу части 2 статьи 168 ГК РФ являются недействительными (ничтожными).

Ответчики возражений против заявленных требований не представили, факты, изложенные в исковом заявлении, не оспорили.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Поскольку ответчики не оспорили заявленное требование, суд пришел к выводу о том, что ответчики признали обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование иска.

Частью 3 статьи 70 АПК РФ установлено, что признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

В силу  части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Принимая во внимание изложенное выше, оценив в совокупности представленные в дело доказательства и пояснения сторон, арбитражный суд признает заявленное истцом требование о признании недействительными пунктов 4.3.1, 4.4.10, 8.1, 8.2 договора №1 от 22.01.2021 законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина относится судом на ответчиков.

Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в соответствии с частью 1 подпункта 1.1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден, взыскивается с ответчиков в доход федерального бюджета. 

Вместе с тем, ответчик – Администрация Октябрьского района, в соответствии с частью 1 подпункта 1.1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины также освобождена.

Руководствуясь статьями 17, 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования заместителя прокурора Курской области удовлетворить. 

Признать недействительными пункты 4.3.1, 4.4.10, 8.1, 8.2 договора №1 от 22.01.2021 аренды земельного участка, заключенного между Администрацией Октябрьского района и обществом с ограниченной ответственностью  «Мираторг-Курск»».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мираторг-Курск»  в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, в Арбитражный суд Центрального округа, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                       В. А. Захарова