﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-1625/2020-ГК

г. Пермь

13 марта 2020 года

Дело № А60-59398/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 марта 2020 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Зелениной Т.Л., 

судей                                 Поляковой М.А., Семенова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лоренц М.Х.,

при участии:

от заявителя: Веденин Д.В. (паспорт, доверенность от 07.11.2019);

от третьего лица: Хомец М.Г. (удостоверение, доверенность от 26.11.2019); Зеленов И.Ю. (удостоверение, доверенность от 26.11.2019);

от ответчика: не явились;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя, общества с ограниченной ответственностью «Коллект»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 24 декабря 2019 года 

по делу № А60-59398/2019

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Коллект» (ОГРН 1086659000262, ИНН 6659164410)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 

третье лицо: индивидуальный предприниматель Вешкурцева Фируза Рафиловна (ОГРНИП 314667818300011, ИНН 665900271783)

о признании незаконным решения,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Коллект» (далее – заявитель, ООО «Коллект») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее – ответчик, Управление Росреестра по Свердловской области) о признании незаконным решения по внесению регистрационной записи от 01.10.2019 о прекращении обременения в виде права аренды на административно-производственное здание с кадастровым номером 66:35:0107001:251, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Березовский, ул. Ленина, д. 2.

В порядке статьи 51, 200 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Вешкурцева Фируза Рафиловна (далее – третье лицо, предприниматель Вешкурцева Ф.Р.).

Решением арбитражного суда от 24.12.2019 (резолютивная часть от 18.12.2019) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Решение суда от 24.12.2019 обжаловано ООО «Коллект» в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе заявитель указывает, что судом первой инстанции не были применены положения пункта 5 части 1 статьи 26, статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), не учтены разъяснения, изложенные в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора". Заявитель считает, что при рассмотрении требований в порядке главы 24 АПК РФ не может быть разрешен спор о правах на недвижимое имущество. При расторжении договора в связи с нарушениями, допущенными одной из сторон, ответчику должны быть представлены заявления обеих сторон договора. Отсутствие заявления второй стороны может свидетельствовать о наличии спора, разрешение которого не входит в полномочия ответчика. Заявитель считает, что оснований для погашения регистрационной записи у ответчика не имелось, просит решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представители третьего лица в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11.04.2019 между предпринимателем Вешкурцевой Ф.Р. (арендодатель) и ООО «Коллект» (арендатор) заключен долгосрочный договор аренды административно-производственного здания с кадастровым номером 66:35:0107001:251, общей площадью 1016,6 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Березовский, ул. Ленина, д. 2.

Обременение в виде аренды указанного объекта недвижимости зарегистрировано ответчиком 13.05.2019 (регистрационная запись № 66:35:0107001:251-66/032/2019-1).

18.09.2019 предприниматель Вешкурцева Ф.Р.  направила заявителю предупреждение о необходимости внесения арендной платы по договору аренды.

В ответе от 18.09.2019 заявитель  указал на отсутствие задолженности по договору аренды от 11.04.2019,  приложил  документы, подтверждающие оплату.

26.09.2019 предприниматель Вешкурцева Ф.Р.  направила заявителю уведомление о расторжении договора аренды от 11.04.2019, которое было получено заявителем 08.10.2019.

При ознакомлении с информацией, размещенной на сайте ответчика, заявитель узнал о погашении 01.10.2019 регистрационной записи № 66:35:0107001:251-66/032/2019-1 и регистрации  прекращения права аренды в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 66:35:0107001:251.

Ссылаясь на то, что решение о регистрации прекращения права аренды является незаконным,    заявитель  обратился  в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом N 218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Договор аренды от 11.04.2019 заключен сторонами  на 10 лет с даты его государственной регистрации.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. При этом сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В пункте 5.5 договора аренды от 11.04.2019 сторонами согласовано условие о том, что арендодатель вправе досрочно во внесудебном порядке расторгнуть договор в случае неоплаты арендной платы в течение 2 месяцев подряд, при условии направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств и неисполнения арендатором обязательств в течение 5 банковских дней после получения от арендодателя письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств.

Для государственной регистрации ответчику были представлены: предупреждение о необходимости внесения арендной платы от 18.09.2019, полученное заявителем  18.09.2019,  уведомление от 26.09.2019 о расторжении договора аренды,  чек от 26.09.2019, опись вложения, подтверждающие отправку уведомления о расторжении договора аренды.

01.10.2019 по результатам правовой экспертизы представленных документов ответчиком  принято решение о погашении в ЕГРН регистрационной записи № 66:35:0107001:251-66/032/2019-1 о государственной регистрации договора аренды от 11.04.2019.

Суд первой инстанции, установив, что договор аренды от 11.04.2019 содержит пункт о праве арендодателя на одностороннее расторжение договора, на государственную регистрацию были предоставлены предупреждение о необходимости внесения арендной платы, уведомление от 26.09.2019 о расторжении договора аренды и подтверждение их направления арендатору, пришел к выводу о том, что решение ответчика по внесению регистрационной записи от 01.10.2019 о прекращении обременения в виде права аренды заявителя на объект кадастровым номером 66:35:0107001:251 не противоречит  закону.

Указанный вывод суда первой инстанции нельзя признать обоснованным.

Как разъяснено  в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора",  если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Из материалов дела следует, что арендодателем была инициирована процедура одностороннего отказа  от договора аренды в связи с невыполнением арендатором обязанностей по внесению арендной платы в течение 2 месяцев подряд.

Поскольку ответчик в пределах своих полномочий не имеет права и возможности устанавливать  факт нарушения условий договора арендатором и, соответственно, основания прекращения договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в отсутствие заявления арендатора, выразившего согласие на расторжение договора, ответчик  не имел права вносить запись о прекращении аренды на основании уведомления арендодателя.  По результатам поступившего от предпринимателя Вешкурцевой Ф.Р. заявления ответчику следовало реализовать полномочия, предусмотренные пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ. 

Ссылка предпринимателя Вешкурцевой Ф.Р. на наличие у нее права на односторонние расторжение договора аренды в случае неоплаты арендной платы в течение 2 месяцев подряд  судом апелляционной инстанции отклоняется. такой  односторонний отказ  от исполнения договора связан с нарушениями, допущенными арендатором, т.е. с обстоятельствами, подлежащими проверке. Проверка указанных обстоятельств в полномочия ответчика не входит. Как  следует из письма от 18.09.2019, направленного в ответ на предупреждение о необходимости внесения арендной платы,  арендатор полагает, что  задолженность по арендной плате у него отсутствует, что свидетельствует о наличии  между арендодателем и арендатором спора  о надлежащем исполнении условий договора.

При таких обстоятельствах действия ответчика по прекращению обременения в виде права аренды противоречат закону и нарушают права заявителя. Решение суда от 24.12.2019 подлежит отмене (п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ), заявленные требования подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины по заявлению и по апелляционной жалобы относятся на ответчика в соответствии со статьей 110 АПК РФ. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 декабря 2019 года по делу № А60-59398/2019 отменить.

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области по прекращению обременения в виде права аренды общества с ограниченной ответственностью «Коллект» на здание с кадастровым номером 66:35:0107001:251.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области восстановить запись об аренде в отношении указанного объекта недвижимости.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (ОГРН 1046603570386, ИНН 6670073005) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Коллект» (ОГРН 1086659000262, ИНН 6659164410) 4 500 руб. государственной пошлины по заявлению и по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

Т.Л. Зеленина 

 

Судьи

В.В. Семенов 

 

М.А. Полякова