ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-108523/2024

20 августа 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     11 августа 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  20 августа 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Сухаревской Т.С., судей  Изотовой С.В., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем   Урозаевой Ж.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дело № А56-108523/2024 (судья  Потыкалова К.Р.), принятое  по заявлению Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к Управлению Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 

третьи лица: 1. общество с ограниченной ответственностью «Русские былины Северо-Запад» 

                       2. общество с ограниченной ответственностью «Петербургская торговая компания» 

о признании действий незаконными 

при участии:

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 09.12.2024

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 25.12.2024

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными действий Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление) по государственной регистрации договора о переуступке прав и обязанностей арендатора от 11.09.2024 № 15 к договору аренды от 17.06.2009 № 04-ЗК02852 (запись от 26.09.2024 № 78:10:0522301:1016-78/011/2024-5), об обязании произвести государственную регистрацию прекращения аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «Петербургская торговая компания», об обязании восстановить запись об аренде в пользу общества с ограниченной ответственностью «Русские былины Северо-Запад».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Русские былины Северо-Запад» (далее – Общество) и общество с ограниченной ответственностью «Петербургская торговая компания» (далее – Компания).

Решением суда от 06.03.2025 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Компания подала апелляционную жалобу, в которой, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом норм материального права, просила решение от 06.03.2025 отменить.

В судебном заседании 15.07.2025 присутствовали представители Комитета и Управления.

Представитель Комитета просил суд приобщить к материалам дела отзыв на апелляционную жалобу.

Судом ходатайство истца удовлетворено.

Представитель Управления приобщить к материалам дела отзыв на апелляционную жалобу.

Судом ходатайство ответчика удовлетворено.

Согласно части 6 статьи 268 АПК РФ вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

 Суд апелляционной инстанции, установив наличие процессуальных нарушений, допущенных судом первой инстанции при рассмотрении спора,   на основании части 6.1 статьи 268 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Определением от 11.08.2025 произведена замена в составе суда, рассматривающего дело № А56-13241/2024, судьи Балакир М.В, Бугорская Н.А. заменены на судей Полубехину Н.С., Изотову С.В.

В судебном заседании 11.08.2025 присутствовали представители Комитета и Управления.

Представитель Комитета в настоящем судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований, а представитель Управления возражал против их удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и обществом с ограниченной ответственностью «Русские былины Северо-Запад» заключен договор от 17.06.2009                 № 04-ЗК02852, в соответствии с условиями которого обществу во временное владение и пользование передан земельный участок с кадастровым номером 78:10:5223А:1016 по адресу Санкт-Петербург, пр. Науки, уч. 4 (северо-западнее д. 69 по пр. Науки) площадью 5 кв.м.

Согласно пунктам 3.1 и 3.2 договора он действует до 16.05.2012, вступает в силу с момента его государственной регистрации, распространяется на отношения сторон, возникшие с 17.06.2009.

Дополнительным соглашением от 28.06.2013 № 4 пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: «Настоящий договор действует по 27.06.2018 и вступает в силу с момента его государственной регистрации».

Согласно пункту 3 дополнительного соглашения от 08.10.2020 № 5 срок действия договора установлен до 08.10.2023. Пунктом 1 дополнительного соглашения от 12.08.2022 № 8 срок действия договора установлен по 07.10.2026.

В адрес СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» поступило заявление общества с ограниченной ответственностью «Петербургская торговая компания» от 26.10.2021 с просьбой о согласовании передачи прав по договору аренды в свою пользу от общества с ограниченной ответственностью «Русские былины Северо-Запад», такое же заявление поступило от действующего арендатора. К заявлению также был приложен акт приема-передачи документов к договору уступки права (цессии) от 26.10.2021, подтверждающие передачу экземпляра договора от 17.06.2009 № 04-ЗК02852 и документов относящихся к исполнению указанного договора.

Письмом от 22.11.2021 Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга уведомил общество с ограниченной ответственностью «Петербургская торговая компания» и общество с ограниченной ответственностью «Русские былины Северо-Запад» об отказе в передаче прав и обязанностей по договору.

Письмом от 01.10.2024 общество с ограниченной ответственностью «Русские былины Северо-Запад» уведомило Комитет о передаче прав и обязанностей по договору в соответствии с договором от 11.09.2024 № 15 о переуступке прав и обязанностей арендатора, регистрация перехода права аренды зарегистрирована 26.09.2024 № 78:10:0522301:1016-78/011/2024-5.

Полагая, что действия Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу по государственной регистрации договора о переуступке прав и обязанностей арендатора к договору аренды от 17.06.2009 № 04-ЗК02852 являются незаконными, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился в суд с настоящим заявлением.

Суд апелляционной инстанции полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению в части в силу следующего.

По смыслу статьи 198 АПК РФ во взаимосвязи с нормами статьи 201 того же Кодекса основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием)      прав      и      законных      интересов      заявителя      в      сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимости и государственной регистрацией прав на объекты недвижимости, а также сделок с таким имуществом регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Согласно части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2).

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) арендатору земельного участка предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах        срока    договора    аренды    земельного    участка        без        согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В то же время пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при его аренде на срок более чем пять лет, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без согласия арендодателя, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет или договором аренды, заключенным на срок менее пяти лет, не предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из пояснений  Управления, осуществляя государственную регистрацию договора о переуступке прав и обязанностей арендатора от 11.09.2024 № 15 к договору аренды от 17.06.2009 № 04-ЗК02852 (запись от 26.09.2024 № 78:10:0522301:1016-78/011/2024-5) сторона исходила из того, что договор заключен в июне 2009 года, дополнительными соглашениями срок его действия продлен по 07.10.2026, в связи с чем, сторонами был заключен единый договор сроком действия более 5 лет, а передача прав и обязанностей по договору могла быть произведена без согласия арендодателя. 

Вместе с тем, такая позиция Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу является необоснованной, поскольку изменение срока действия договора, первоначально заключенного на срок менее 5 лет и действовавшего на момент заключения дополнительного соглашения от 28.06.2013 № 4, которым впервые определили срок его действия менее 5 лет после возобновления на неопределенный срок, не дает оснований полагать договор заключенным на срок более 5 лет и применять к такому договора положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что уведомление о переуступке прав и обязанностей по договору вручалось заявителю третьим лицом как нарочно, так и направлялось по почте, о чем в материалы дела представлено письмо общества с ограниченной ответственностью «Русские былины Северо-Запад» от 11.09.2024 (РПО               № 19903499002334, вручено Комитету 23.09.2024). При этом, сам по себе факт уведомления Комитета, с учетом необходимости получения согласия арендодателя, для рассмотрения настоящего дела значения не имеет.

В силу статьи 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора является ничтожным.

Таким образом, с учетом пункта 2 статьи 391, пункта 2 статьи 615 ГК РФ имелись основания считать сделку, представленную на государственную регистрацию, ничтожной в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона о регистрации регистрирующий орган должен приостановить государственную регистрацию, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13); в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной       регистрации       или       являющейся       основанием       для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна (пункт 15).

Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимости и государственной регистрацией прав на объекты недвижимости, а также сделок с таким имуществом регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2).

Как установлено судом в ходе рассмотрения настоящего дела, основания для передачи прав и обязанностей по договору в отсутствие согласия Комитета у сторон отсутствовали.

Таким образом, с учетом пункта 2 статьи 391, пункта 2 статьи 615 ГК РФ имелись основания считать сделку, представленную на государственную регистрацию, ничтожной в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимости и государственной регистрацией прав на объекты недвижимости, а также сделок с таким имуществом регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2).

В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ регистрирующий орган должен приостановить государственную регистрацию, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13); в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна (пункт 15).

При таких обстоятельствах, действия Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу по государственной регистрации договора о переуступке прав и обязанностей арендатора от 11.09.2024 № 15 к договору аренды от 17.06.2009 № 04-ЗК02852 внесением записи от 26.09.2024 № 78:10:0522301:1016-78/011/2024-5 являются незаконными.

Указанные действия нарушают права Комитета, как органа государственной власти Санкт-Петербурга в части проведения государственной политики в сфере управления и распоряжения государственным имуществом Санкт-Петербурга (пункт 1.2 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 № 98 «О Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Санкт-Петербурга»).

Восстановление нарушенного права возможно проведением государственной регистрации прекращения аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «Петербургская торговая компания» и восстановлением записи об аренде в пользу общества с ограниченной ответственностью «Русские былины Северо-Запад».

Вместе с тем, апелляционным судом установлено, что в адрес Комитета поступило уведомление Управления Росреестра от 18.04.2025 № исх./ОЗ.23-0488/25 о государственной регистрации договора в пользу ООО «Русские былины Северо-Запад» на основании решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской от 06.03.2025 по делу № А56-108523/2024. 

Указанное подтверждается сведениями, содержащимися в выписке из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка от 04.07.2025 №КУВИ-001/2025-134443897.

Таким образом, в требовании об обязании произвести государственную регистрацию прекращения аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «Петербургская торговая компания» и об обязании восстановить запись об аренде в пользу общества с ограниченной ответственностью «Русские былины Северо-Запад» надлежит отказать, поскольку оно исполнено в добровольном порядке.

На основании вышеизложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта по делу.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 06.03.2025 по делу №  А56-108523/2024 отменить. Принять новый судебный акт.

Признать     незаконными     действия     Управления     федеральной     службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (ИНН: 

<

***>) по государственной регистрации договора о переуступке прав и обязанностей арендатора от 11.09.2024 № 15 к договору аренды от 17.06.2009 № 04-ЗК02852 (запись от 26.09.2024 № 78:10:0522301:1016-78/011/2024-5).

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Т.С. Сухаревская

Судьи

С.В. Изотова

 Н.С. Полубехина