692/2022-115174(1) 

 

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

117997, город Москва, улица Садовническая, дом 68/70, строение 1, 

www.10aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 10АП-21123/2022

Дело № А41-3619/22

24 ноября 2022 года

г. Москва

  Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2022 года  

Постановление изготовлено в полном объеме 24 ноября 2022 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:  председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,  

судей: Игнахиной М.В., Юдиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Ступино Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 01 сентября 2022 года по делу № А41-3619/22 по исковому заявлению ООО «СТУПФАРМ», ООО «Малкс», ООО «КАТЮША», ООО «ЛАРУС»  к Администрации городского округа Ступино Московской области, Комитету по  управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской  области об урегулировании преддоговорного спора путем определения условий договора купли-продажи муниципального имущества, третье лицо - Муниципальное  автономное учреждение «Единый сервисный центр» городского округа Ступино  Московской области,  

при участии в заседании: 

от Администрации городского округа Ступино Московской области - Капу- стина А.В., доверенность от 12.01.2021, диплом, паспорт;  

от ООО «СТУПФАРМ» - ФИО2, доверенность от 15.01.2022, диплом,  паспорт;  

от ООО «Малкс» - ФИО2, доверенность от 15.01.2022, диплом, паспорт; 

от ООО «КАТЮША» - ФИО2, доверенность от 11.06.2021, диплом, паспорт;  

от ООО «ЛАРУС» - ФИО2, доверенность от 11.06.2021, диплом, паспорт;  

от Комитета по управлению имуществом администрации городского округа  Ступино Московской области - не явился, извещен;  

от Муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр» городского округа Ступино Московской области - не явился, извещен;  

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "СТУПФАРМ" (ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>), Общество с ограниченной ответственностью  "Малкс" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Общество с ограниченной ответственностью "КАТЮША" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Общество  с ограниченной ответственностью "ЛАРУС" (далее – соистцы) (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) обратились в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Ступино Московской области  (далее – ответчик) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в котором с учетом  уточнений принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просят суд урегулировать разногласия:  

1. Установить условия договора купли-продажи муниципального имущества  на условиях проекта договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 11 марта 2022г. № 92/22 между Комитетом по управлению  имуществом Администрации городского округа Ступино Московской области и  ООО «Катюша», внеся в него следующие изменения:  

- п. 4.2 договора изложить в следующей редакции: Обязанность по оплате  имущества возникает с даты государственной регистрации перехода права собственности. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет.  

- п. 4.3 договора – исключить из текста договора. 

- п. 4.3.1 договора – исключить из текста договора.  

- п. 4.3.2 договора – изложить в следующей редакции: На сумму денежных  средств предоставляется рассрочка и производится начисление процентов исходя  из ставки, равной одной трети Ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату заключения договора (Дата вступления в законную силу судебного  акта по определению условий договора).  

- п. 4.4 договора слова: «…в сроки, установленные графиком платежей (Приложение № 1 к договору)…» заменить словами: «…в сроки, установленные договором»… - далее по тексту договора.  

- п. 6.1 договора – изложить в следующей редакции: Передача имущества  Продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачи в течение десяти  дней с момента заключения договора.  

- п. 6.5 договора – изложить в следующей редакции: До момента выполнения  Покупателем залоговых обязательств Покупатель не вправе отчуждать и/или обременять Имущество без согласия Продавца на основании норм действующего законодательства.  

Риск случайной гибели имущества переходит от Продавца к покупателю в момент его передачи.  

- п. 7.2.7 договора – исключить из текста договора.  - п. 9.3 договора – исключить из текста договора.  

- п. 10.3 договора – исключить из текста договора.  

- приложение № 1 к договору (График платежей) – исключить из текста договора.  

- Включить в состав договора приложение: График платежей по договору в  следующей редакции:  

График платежей по договору № 92/22 между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Ступино Московской области и ООО  «Катюша», поименованный в Приложении № 1 к договору купли-продажи от  11.03.2022.  

2. Установить условия договора купли-продажи муниципального имущества  на условиях проекта договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 11 марта 2022г. № 93/22 между Комитетом по управлению  

имуществом Администрации городского округа Ступино Московской области и  ООО «Ларус», внеся в него следующие изменения:  

- п. 4.2 договора изложить в следующей редакции: Обязанность по оплате  имущества возникает с даты государственной регистрации перехода права собственности. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет.  

- п. 4.3 договора – исключить из текста договора. - п. 4.3.1 договора – исключить из текста договора. 

- п. 4.3.2 договора – изложить в следующей редакции: На сумму денежных  средств  

предоставляется рассрочка и производится начисление процентов исходя из  ставки, равной одной трети Ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату заключения договора (Дата вступления в законную силу судебного акта  по определению условий договора).  

- п. 4.4 договора слова: «…в сроки, установленные графиком платежей (Приложение № 1 к договору)…» заменить словами: «…в сроки, установленные договором»… - далее по тексту договора.  

- п. 6.1 договора – изложить в следующей редакции: Передача имущества  Продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачи в течение десяти  дней с момента заключения договора.  

- п. 6.5 договора – изложить в следующей редакции: До момента выполнения  Покупателем залоговых обязательств Покупатель не вправе отчуждать и/или обременять Имущество без согласия Продавца на основании норм действующего законодательства. Риск случайной гибели имущества переходит от Продавца к покупателю в момент его передачи.  

- п. 7.2.7 договора – исключить из текст договора. - п. 9.3 договора – исключить из текста договора. - п. 10.3 договора – исключить из текста договора. 

- приложение № 1 к договору (График платежей) – исключить из текста договора.  

- Включить в состав договора приложение: График платежей по договору в  следующей редакции:  

График платежей по договору № 93/22 между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Ступино Московской области и ООО  «Ларус», поименованный в Приложении № 1 к договору купли-продажи от  11.03.2022.  

3. Установить условия договора купли-продажи муниципального имущества  на условиях проекта договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 11 марта 2022г. № 94/22 между Комитетом по управлению  имуществом Администрации городского округа Ступино Московской области и  ООО «Катюша», ООО «Ларус», ООО «Малкс», ООО «Ступфарм», внеся в него следующие изменения:  

- п. 4.2 договора изложить в следующей редакции: Обязанность по оплате  имущества возникает с даты государственной регистрации перехода права собственности. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет.  

- п. 4.3 договора – исключить из текста договора. 

- п. 4.3.1 договора – исключить из текста договора.  

- п. 4.3.2 договора – изложить в следующей редакции: На сумму денежных  средств предоставляется рассрочка и производится начисление процентов исходя  из ставки, равной одной трети Ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату заключения договора (Дата вступления в законную силу судебного  акта по определению условий договора).  

- п. 4.4 договора слова: «…в сроки, установленные графиком платежей (Приложение № 1 к договору)…» заменить словами: «…в сроки, установленные договором»… - далее по тексту договора.  

- п. 6.1 договора – изложить в следующей редакции: Передача имущества  Продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачи в течение десяти  дней с момента заключения договора.  

- п. 6.5 договора – изложить в следующей редакции: До момента выполнения  Покупателем залоговых обязательств Покупатель не вправе отчуждать и/или обременять Имущество без согласия Продавца на основании норм действующего законодательства.  

Риск случайной гибели имущества переходит от Продавца к покупателю в момент его передачи.  

- п. 7.2.7 договора – исключить из текста договора.  - п. 9.3 договора – исключить из текста договора.  

- п. 10.3 договора – исключить из текста договора.  

- приложение № 1 к договору (График платежей) – исключить из текста договора.  

- приложение № 2 к договору (График платежей) – исключить из текста договора.  

- приложение № 3 к договору (График платежей) – исключить из текста договора.  

- приложение № 4 к договору (График платежей) – исключить из текста договора.  

- Включить в состав договора приложение: График платежей по договору в  следующей редакции График платежей по договору № 94/22 между Комитетом по  управлению имуществом Администрации городского округа Ступино Московской  области и ООО «Катюша», ООО «Ларус», ООО «Малкс», ООО «Ступфарм», поименованный в Приложении № 1 к договору купли-продажи от 11.03.2022 (с учётом  уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ).  

Определением суда от 05.04.2022 к участию в дело в качестве соответчика  привлечен Комитет по управлению имуществом администрации городского округа  Ступино Московской области.  

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных  требований относительно предмета спора привлечено Муниципальное автономное  учреждение "Единый сервисный центр" городского округа Ступино Московской  области.  

Решением Арбитражного суда Московской области от 01 сентября 2022 года  исковые требования удовлетворены.  

Законность и обоснованность указанного судебного акта проверяются по  апелляционной жалобе Администрации городского округа Ступино Московской  области на решение Арбитражного суда Московской области, в которой заявитель  

просит судебный акт суда первой инстанции отменить в части, приняв спорные  пункты в редакции ответчика.  

Представитель Администрации городского округа Ступино Московской области в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил обжалуемый судебный акт суда первой инстанции отменить в части.  

Представитель ООО «СТУПФАРМ», ООО «Малкс», ООО «КАТЮША», ООО  «ЛАРУС» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 –  123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области, Муниципального автономного  учреждения «Единый сервисный центр» городского округа Ступино Московской  области надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,  в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда  https://kad.arbitr.ru/.  

По правилам части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжа- луется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при  этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.  

Возражения против проверки решения суда в оспариваемой части истцами не  заявлено.  

Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд  апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.  

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Московской  области от 16.07.2020 по делу № А41- 24672/20 по иску ООО «Малкс» признан незаконным отказ Администрации городского округа Ступино Московской области,  оформленный письмом от 13.04.2020 № И2-21/2114.  

На Администрацию городского округа Ступино Московской области возложена обязанность совершить действия по заявлению ООО «Малкс» о реализации  преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 137,80 кв.м, которое является частью нежилого помещения общей  площадью 891,80 кв.м с кадастровым номером 50:33:0040134:2985, расположенного по адресу: 

<

...>, а именно:  обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 137,80 кв.м, которое является частью нежилого помещения общей площадью 891,80 кв.м, принять решение об условиях приватизации нежилого помещения, направить ООО «Малкс» проект договора купли-продажи указанного выше нежилого помещения.  

Постановлением Десятого Арбитражного апелляционного суда от 26.11.2020  по делу №№ А41-24672/20 принят отказ ООО «Малкс» от заявления в части требований, касающихся выкупа помещений № 1, 2, 10, 21, 22, 23, 32, 33 (места общего  пользования), общей площадью 43,7 кв.м, являющихся частью нежилого помещения общей площадью 891,80 кв.м с кадастровым номером 50:33:004013:2985, расположенного на 1-ом этаже в здании по адресу: 

<

...>. пом. 1.  

 Решение Арбитражного суда Московской области от 16.07.2020 по делу   № А41- 24672/2020 в части удовлетворения указанных требований отменено, производство по этим требованиям – прекращено.  

В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.  

Решением Арбитражного суда Московской области от 29.07.2020 года по делу   № А41-15768/2020 по иску ООО «Ступфарм», на Администрацию городского округа Ступино Московской области возложена обязанность совершить действия по заявлению ООО «Ступфарм» о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью общей площадью 113,8  кв.м, которое является частью нежилого помещения общей площадью 891,80 кв.м с  кадастровым номером 50:33:0040134:2985, расположенного по адресу: 

<

...>, а именно: обеспечить заключение  договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения общей  

площадью 113,8 кв.м, которое является частью нежилого помещения общей площадью 891,80 кв.м, принять решение об условиях приватизации нежилого помещения, направить ООО «Ступфарм» проект договора купли-продажи указанного выше  нежилого помещения.  

Постановлением Десятого Арбитражного апелляционного суда от 18.11.2020  по делу № А41-15768/2020 принят отказ ООО «Ступфарм» от заявления в части  требований, касающихся выкупа помещений № 1, 2, 10, 32, 33 (места общего пользования), общей площадью 34,5 кв.м, являющихся частью нежилого помещения  общей площадью 891,80 кв.м с кадастровым номером 50:33:004013:2985, расположенного на 1-ом этаже в здании по адресу: 

<

...>. пом. 1.  

Решение Арбитражного суда Московской области от 29.07.2020 по делу   № А41-15768/2020 в данной части отменено, производство по делу в данной части  прекращено. Признан незаконным отказ Администрации городского округа Ступино Московской области в реализации преимущественного права ООО «Ступфарм»  на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 79,30 кв.м  (помещения № 3, 20, 34), которое является частью нежилого помещения общей  площадью 891,80 кв.м с кадастровым номером 50:33:0040134:2985, расположенного по адресу: 

<

...>.  

На Администрацию городского округа Ступино Московской области возложена обязанность совершить юридически значимые действия, установленные  пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.  

Во исполнение решения Арбитражного суда Московской области по делу   № А41- 24672/2020 Администрацией городского округа Ступино Московской области 25.10.2021 года издано постановление № 2913-п «Об условиях приватизации  муниципального имущества, расположенного по адресу: Московская область, городской округ Ступино, 

<

...>».  

В соответствии с Положением о комитете по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области, утвержденным решением Совета депутатов городского округа Ступино Московской области от  04.03.2021 № 529/55, – Комитет по управлению имуществом администрации город- 

ского округа Ступино Московской области является отраслевым органом администрации городского округа Ступино Московской области, который наделен собственными полномочиями по решению вопросов координации и регулирования деятельности в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом.  

В соответствии с п. 3.1.8. указанного положения Комитет осуществляет от  имени городского округа Ступино Московской области управление и распоряжение  муниципальным имуществом, заключает в отношении указанного имущества договоры и совершает сделки в соответствии с действующим федеральным законодательством, законодательством Московской области, нормативными правовыми актами городского округа Ступино Московской области.  

Письмом от 01.02.2022 № 150исх-И2-21/401 в адрес ООО «Малкс» направлен  Договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа, предметом которого является муниципальное имущество: нежилое помещение общей  площадью 94,1 кв.м, расположенное на 1-ом этаже в здании (номера на поэтажном  плане технического паспорта нежилого помещения с инвентарным номером   № 298:084-3220/I: № 4 (площадь 40,6 кв.м), № 5 (площадь 31,1 кв.м) и № 31 (площадь  22,4 кв.м)), которое является частью нежилого помещения общей площадью 891,8  кв.м с кадастровым номером 50:33:0040134:2985, расположенное по адресу: Российская Федерация, Московская область, городской округ Ступино, г.Ступино,  ул.Андропова, д.65, пом.I.  

Во исполнение решения Арбитражного суда Московской области по делу   № А41- 15768/2020 Администрацией городского округа Ступино Московской области 25.10.2021 года издано постановление № 2914-п «Об условиях приватизации  муниципального имущества, расположенного по адресу: Московская область, городской округ Ступино, 

<

...>».  

 Письмом от 02.02.2022 № 150исх-И2-21/409 в адрес ООО «Ступфарм»  направлен Договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа, предметом которого является муниципальное имущество: нежилое помещение общей площадью 79,3 кв.м, расположенное на 1-ом этаже в здании (номера на  поэтажном плане технического паспорта нежилого помещения с инвентарным номером № 298:084-3220/I: № 3 (площадь 67,5 кв.м), № 20 (площадь 1,3 кв.м) и № 34  

(площадь 10,5 кв.м)), которое является частью нежилого помещения общей площадью 891,8 кв.м с кадастровым номером 50:33:0040134:2985, расположенное по адресу: Российская Федерация, Московская область, городской округ Ступино,  г.Ступино, ул.Андропова, д.65, пом.I.  

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от  27.01.2021 года муниципальное образование «Городской округ Ступино Московской области» является собственником нежилого помещения общей площадью  891,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.  

Данное нежилое помещение поставлено на государственный кадастровый  учет. 11.08.2021 года ООО «Катюша», ООО «Ларус», ООО «Ступфарм», ООО  «Малкс» обратились в Администрацию городского округа Ступино Московской  области с заявлением о совместной реализации преимущественного права приобретения арендуемых нежилых помещений (с разбивкой частей), являющихся частями нежилого помещения общей площадью 891,80 кв.м с кадастровым номером  50:33:0040134:2985, расположенного по адресу: 

<

...>.  

По результатам рассмотрения данного совместного заявления Администрация  городского округа Ступино Московской области письмом от 08.09.2021 № 1105исх- М сообщила что в отношении заявлений ООО «Катюша», ООО «Ларус» принято  положительное решение о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества: нежилое помещение  общей 145,0 кв.м, (ООО «Катюша») и общей площадью 51,8 кв.м ( ООО «Ларус»),  расположенные по адресу: 

<

...>, которые являются частью нежилого помещения общей площадью 891,8  кв.м, с кадастровым номером 50:33:0040133:2985, и с учетом изложенного, Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области обеспечит заключение договора на проведение оценки рыночной  стоимости имущества в порядке, установленном Федеральным законом от  29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Администрация городского округа Ступино Московской области примет решение об  

условиях приватизации имущества; Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области направит в адрес ООО  «Катюша» и ООО «Ларус» проекты договоров купли-продажи муниципального недвижимого имущества.  

 Указанным письмом в отношении реализации преимущественного права  ООО «Катюша», ООО «Ларус», ООО «Ступфарм» и ООО «Малкс» Администрация  городского округа Ступино Московской области сообщила о том, что не возражает  в реализации преимущественно права выкупа в долевую собственность, пропорционально площадям арендуемого муниципального имущества - общей площадью  300,4 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>, которые являются частью нежилого помещения общей  площадью 891,80 кв.м с кадастровым номером 50:33:0040134:2985. 28.09.2021 Администрацией городского округа Ступино Московской области издано постановление № 2643-п «Об образовании нежилых помещений путем раздела нежилого помещения с кадастровым номером 50:33:0040134:2985».  

24.11.2021 Администрацией городского округа Ступино Московской области  издано постановление № 3239-п «Об изъятии муниципального имущества из оперативного управления МАУ «ЕСЦ », пунктом 1.1 которого предусмотрено изъятие из  оперативного управления МАУ «ЕСЦ» нежилого помещения площадью 891,80  кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 50:33:0040134:2985.  

11.03.2022 Администрацией городского округа Ступино Московской области  издано постановление № 723-п «Об условиях приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: 

<

...>», пунктом 1.1 которого предусмотрено осуществление возмездного отчуждения в собственность ООО «Ларус» муниципального имущества: нежилое помещение общей площадью 51,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, рыночная стоимость которого согласно отчету № 1168-3/1121 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного ООО «РР Групп» составляет 2 551 730 рублей 59 копеек, без учета  НДС.  

11.03.2022 Администрацией городского округа Ступино Московской области  издано постановление № 722-п « Об условиях приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: 

<

...>», пунктом 1.1 которого предусмотрено осуществление возмездного отчуждения в собственность ООО «Катюша» муниципального имущества: нежилое  помещение общей площадью 145,0 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, рыночная стоимость которого согласно отчету № 1168-2/1121 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения,  выполненного ООО «РР Групп» составляет 6 960 535 рублей 32 копейки, без учета  НДС. 11.03.2022 года Администрацией городского округа Ступино Московской области издано постановление № 724-п «Об условиях приватизации муниципального  имущества, расположенного по адресу: Московская область, городской округ Ступино, ул.Андропова, д.65, пом.1», пунктом 1.1 которого предусмотрено осуществить возмездное отчуждение в долевую собственность, в долях в праве, пропорционально площади арендуемого муниципального имущества ООО «Катюша»,  ООО «Ларус», ООО «Ступфарм», ООО «Малкс» муниципального имущества - нежилое помещение (мест общего пользования) общей площадью 300,4 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, ул.Андропова, д.65, пом.1, рыночная  стоимость которого согласно отчету № 1168-4/1121 об оценке рыночной стоимости  нежилого помещения, выполненного ООО «РР Групп» составило 13 883 500 рублей  00 копеек, без учета НДС.  

01.04.2022 года постановление об условиях приватизации муниципального  имущества и договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой  платежа получен на руки директором ООО «Катюша» и ООО «Ларус» ФИО3, о чем имеется расписка в получении.  

Также 01.04.2022 года постановление об условиях приватизации муниципального имущества и договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа (мест общего пользования) в общую долевую собственность получены  на руки директорами ООО «Катюша», ООО «Ларус» ФИО3 и ООО  «Ступфарм», ООО «Малкс» ФИО4, о чем имеется расписка в получении. 04.04.2022 года в Администрацию городского округа Ступино Московской об- 

ласти поступили протоколы разногласий по договорам купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 11.03.2022 № 92/22 (ООО «Катюша»),   № 93/22 (ООО «Ларус»), 94/22 (ООО «Ступфарм», ООО «Малкс», ООО «Катюша»,  ООО «Ларус»), в которых ООО «Ступфарм», ООО «Малкс», ООО «Катюша», ООО  «Ларус» просят урегулировать разногласия по следующим пунктам:  

- пункт 4.1 договора (ООО «Катюша») изложить в следующей редакции: Цена  продажи Имущества равна его кадастровой стоимости и составляет 6 630 936,37  рублей;  

 - пункт 4.1 договора (ООО «Ларус») изложить в следующей редакции: Цена  продажи Имущества равна его кадастровой стоимости и составляет 2 368  845,08рублей;  

 - пункт 4.1 договора (ООО «Ступфарм», ООО «Малкс», ООО «Катюша», ООО  «Ларус») изложить в следующей редакции: Цена продажи Имущества равна его кадастровой стоимости и составляет 13 737 472,24 рублей;  

- пункт 4.2 договора изложить в следующей редакции: Обязанность по оплате  имущества возникает с даты государственной регистрации перехода права собственности. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет;  

- пункт 4.3 договора – исключить из текста договора;   - пункт 4.3.1 договора - исключить из текста договора;  

- пункт 4.3.2 договора изложить в следующей редакции: На сумму денежных  средств предоставляется рассрочка и производится начисление процентов исходя  из ставки. равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на 08 сентября 2021г.;  

- пункт 6.1 договора - изложить в следующей редакции: Передача имущества  Продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачи в течение десяти  дней с момента заключения договора;  

- пункт 6.5 договора изложить в следующей редакции: До момента выполнения Покупателем залоговых обязательств Покупатель вправе отчуждать и/ или  обременять Имущество без согласия Продавца на основании норм действующего  законодательства. Риск случайной гибели имущества переходит от Продавца к покупателю в момент его передачи;  

 - пункт 7.2.7 договора - исключить из текста договора; - пункт 9.3 договора - исключить из текста договора; - пункт 10.3 - исключить из текста договора. 

Администрация не урегулировала разногласия к договорам, что послужило  основанием для обращения соистцов в арбитражный суд с настоящим иском.  

Суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к выводу о наличии правовых  оснований для удовлетворения заявленных требований.  

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции.  

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации,  - имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности,  может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических  лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.  

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются  Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов  Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Федеральный закон N 159- ФЗ).  

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, - в  случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и  ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола  разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об  отклонении протокола разногласий.  

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на  рассмотрение суда.  

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, - в  случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в  соответствии с решением суда.  

 Согласно ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего  предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и  среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и  среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных  ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмезд- ном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его  рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".  

В процессе рассмотрения спора соистцы согласились с оценкой рыночной  стоимости нежилого помещения, выполненной ООО «РР Групп», в связи с чем цена продажи имущества:  

 по договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 11 марта 2022г. № 92/22 составила - 6 960 535 рублей 32 копейки.;  

по договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа  от 11 марта 2022г. № 93/22 составила - 2 551 730 рублей 59 копеек;  

по договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа  от 11 марта 2022г. № 94/22 составила - 13 883 500 рублей 00 копеек.  

Таким образом, разногласия относительно цены продажи имущества по договорам купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 11 марта 2022г. № 92/22, № 93/22 и № 94/22 отсутствовали.  

 Соистцами предложена редакция пункта 4.2 договоров от 11 марта 2022г. №  92/22, № 93/22 и № 94/22 (далее – договоров) «Обязанность по оплате имущества  возникает с даты государственной регистрации перехода права собственности.  Срок рассрочки оплаты составляет пять лет»; пункт 4.3 договоров исключить;  пункт 4.3.1 договоров исключить; предложена редакция пункта 4.3.2 договоров «На  сумму денежных средств предоставляется рассрочка и производится начисление  процентов исходя из ставки, равной  

одной трети Ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату  заключения договора (Дата вступления в законную силу судебного акта по определению условий договора)»;  

предложена редакция пункта 4.4 договоров «…в сроки, установленные графиком платежей (Приложение № 1 к договору)…» заменить словами: «…в сроки,  установленные договором»… - далее по тексту договоров.  

Согласно п. 1.2 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ, оплата недвижимого  имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности  и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при  реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации,  законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не  должен составлять менее пяти лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно  или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки  в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.  

 На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка,  производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки  рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на  дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.  

Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.  

В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку,  указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.  

Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении  данного правила ничтожны.  

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими  государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.  

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения,  право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях,  предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 131  Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, - переход  права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).  

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной  регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения  их отношений с третьими лицами (пункт 2).  

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации  перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой  стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации  об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.  

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3).  

 Суд первой инстанции установил, что редакция соистцов соотносится с положениями норм действующего законодательства.  

Имеющиеся условия сами по себе не ущемляют прав соответчиков, в связи с  чем суд первой инстанции счёл необходимым п. 4.2 договоров изложить в редакции истца.  

Согласно п. 3 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ на сумму денежных  средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление  процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.  

До настоящего времени указанное объявление опубликовано не было в официальных печатных средствах массовой информации, уполномоченных публиковать муниципальные правовые акты органов местного самоуправления городского  округа Ступино.  

Таким образом, судом первой инстанции установлено, что пункт 4.3.2 договоров подлежит изложению в следующей редакции «На сумму денежных средств  предоставляется рассрочка и производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на  дату принятия Арбитражным судом Московской области решения по делу А413619/22».  

Одновременно с изменением п. 4.3.2 договоров подлежат исключению из текста договоров приложения к договору – графики платежей.  

Судом первой инстанции также установлено, что Пункт 4.3 и пункт 4.3.1 из  договоров подлежит исключению, так как положения ст. 5 Федерального закона N  159-ФЗ понятия «первоначальный платеж» не содержат, в связи с чем оплата имущества должна производиться равными долями (Основной долг) плюс начисленные проценты ежемесячно в течение 60 месяцев с даты возникновения права собственности на имущество у соистцов.  

Также судом первой инстанции установлено, что Пункт 4.4 договоров подлежит изложению в следующей редакции: «В случае неуплаты стоимости имущества  в сроки, установленные графиком платежей (приложение № 1 к договору), покупатель уплачивает продавцу пени, устанавливаемую в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей  на день выполнения денежного обязательства, от неуплаченной суммы за каждый  день просрочки».  

В данной части решение суда первой инстанции не обжалуется. 

Заявитель обжалует решение суда первой инстанции лишь в части удовлетворения требований соистцов об урегулировании преддоговорного спора.  

Заявитель полагает, что редакция Приложения (График платежей) установленная судом первой инстанции является единой по стоимости и без учета в праве  каждого из соистцов, что является неправомерным.  

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции ввиду следующего.  

Как установлено судом первой инстанции, Графики платежей к договорам  подлежат изложению в предложенной соистцами редакции.  

Соистцами предложена редакция пункта 6.1 договоров: Передача имущества  Продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачи в течение десяти  дней с момента заключения договора. Спорное имущество находится во владении  соистца на основании договоров аренды, заключенного с МАУ «ЕСЦ».  

По общему правилу, имущество, являющееся объектом договора купли- продажи, покупателю передает продавец.  

Таким образом, суд первой инстанции установил, что передача имущества  должна осуществляться на основании Акта, подписанного продавцов и покупателем соответственно.  

По мнению суда первой инстанции предложенная истцом редакция пункта 6.1  договоров является правомерной.  

Соистцами предложена редакция пункта п. 6.5 договоров: До момента выполнения Покупателем залоговых обязательств Покупатель не вправе отчуждать и/или  обременять Имущество без согласия Продавца на основании норм действующего  

законодательства. Риск случайной гибели имущества переходит от Продавца к покупателю в момент его передачи.  

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N  159-ФЗ в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у Продавца до полной его оплаты.  

Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении  данного правила ничтожны.  

Согласно статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, - залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не  предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в  соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.  

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.  

При этом если иное не предусмотрено законом или соглашением Сторон, риск  случайной гибели вещи лежит на Покупателе с момента заключения Договора купли-продажи (статья 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том,  что предложенная истцом редакция пункта 6.5 договоров является правомерной.  

Пунктом 7.2.7 договоров в редакции ответчиков предусмотрена следующая  обязанность покупателя: «Застраховать в установленном законодательством порядке в двухнедельный срок со дня подписания настоящего договора имущество за  свой счет и на его полную стоимость на весь срок договора в пользу Продавца. Копию страхового полиса представить Продавцу в пятидневный срок со дня заключения договора страхования».  

Соистцы просили указанный пункт договора исключить полностью. 

В связи с изложенным суд первой инстанции учитывая, что поскольку ответственность Покупателя установлена пунктом 4.4 договоров, а обязанность страхования имущества в пользу продавца не предусмотрена положениями о приватизации муниципального имущества в Федеральном законе N 159-ФЗ, полагается возможным пункт 7.2.7 исключить из текста договоров.  

При этом судом первой инстанции правомерно отмечено, что Пункты 9.3 и  10.3 договоров противоречат требованиям действующего гражданского законодательства и подлежат исключению из договора.  

При указанных обстоятельствах судом первой инстанции правомерно удовлетворен иск в данной части.  

Доводы апелляционной жалобы ответчика подлежат отклонению как несостоятельные в силу следующего.  

В соответствии с п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, - в  случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для  стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.  

При изучении текста направленных проектов договора судом первой инстанции было правомерно установлено, что их содержание не соответствует условиям  действующего законодательства, в связи с чем Истцы подготовили и направили в  адрес третьего лица протоколы разногласий к указанным договорам.  

Протоколами разногласий от 28.04.2022г. Администрация городского округа  Ступино Московской области отказалась от согласования условий договоров в редакции протоколов разногласий, представленных Истцами, при этом в отношении  каждого спорного пункта договора Ответчиком представлено нормативно-правовое  обоснование.  

По п. 4.2 договоров установлено: 

В пункте 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, - право  собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих  прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.  

Соответственно, право собственности на недвижимое имущество подлежит  государственной регистрации и возникает именно с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.  

В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, -  переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Таким образом, покупатель приобретает право собственности на недвижимость с момента государственной регистрации перехода права собственности.  

В соответствии с п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, -  исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их  отношений с третьими лицами.  

Таким образом, вплоть до момента регистрации права собственности на выкупаемое имущество у Истцов сохраняется обязательства по внесению арендной платы на основании договора аренды этого же имущества, заключенного с МАУ  «ЕСЦ». Внесение выкупных платежей одновременно с арендной платой за одно и  то же имущество противоречит действующему законодательству.  

Таким образом, обязательство по внесению выкупной платы не может возникнуть ранее прекращения обязательства по внесению арендной платы.  

По п. 4.3.1 договора Ответчик ссылался на Административный регламент, утв.  Постановлением Администрации городского округа Ступино № 4231-п от  19.11.2018г., однако положения ст. 5 ФЗ № 159-ФЗ понятия «первоначальный платеж» не содержат, в связи с чем требование о первоначальном платеже противоречит ФЗ № 159-ФЗ.  

Материалами дела установлено, что оплата имущества должна производиться  равными долями (Основной долг) плюс начисленные проценты ежемесячно в течение 60 месяцев с даты возникновения права собственности на имущество у Истцов.  

По п. 4.3.2 договоров Истцы полагали, что ставка процентов по договору не  может рассчитываться из учетной ставки Банка России по состоянию на  11.03.2022г., так как данная дата выбрана Ответчиком произвольно и не является  ни датой подписания договора (вопреки предложенной им же редакции договоров)  ни датой опубликования объявления о продаже спорного имущества в порядке,  предусмотренным п. 3 ст. 5 ФЗ № 159-ФЗ.  

Учетная ставка Банка России по состоянию на 11.03.2022г. составляла 20% и  носила экстраординарный, заградительный характер, и ее введение было вызвано  рядом общеизвестных событий, в том числе в экономической сфере.  

По п.6.1 договоров установлено: 

Материалами дела установлено, что спорное имущество находится во владении Истцов на основании договоров аренды, заключенных с МАУ «ЕСЦ».  

По общему правилу, имущество, являющееся объектом договора купли- продажи, покупателю передает продавец.  

Таким образом, передача имущества должна осуществляться на основании  Акта, подписанного Истцами и Ответчиком соответственно.  

По п. 7.2.7 договоров установлено: 

Позиция Ответчика о том, что права залогодателя по пользованию объектом  залога регулируются ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, вместе  с тем, редакция п. 6.5 договоров, предложенных Ответчиком, противоречит ст. 346  Гражданского кодекса Российской Федерации, так как указанная правовая норма  ограничивает право отчуждения предмета залога, тогда как в редакции договоров,  предложенных Истцами указано на ограничение права распоряжения предметом  залога.  

 Вопреки доводам Ответчика, п. 1 ст. 343 Гражданского кодекса Российской  Федерации носит диспозитивный характер, т.е не устанавливает обязанности по  страхованию имущества, поэтому предложения по включения указанного пункта в  текст договоров противоречит ФЗ № 159-ФЗ.  

По п.9.3 договоров установлено: 

В отношении п. 9.3 договоров Ответчик ссылался на административный регламент, однако вводимое ограничение на возврат денежных средств ущемляет  права покупателя, не предусмотрено ни одним нормативно-правовым актом, и является неправомерным.  

В отношении включения в текст договоров графиков платежей установлено: 

Условия и порядок оплаты выкупаемого имущества определяется условиями  договоров.  

Включенные в состав договоров графики платежей с указанием сумм носят  справочный характер и предназначены для более наглядного отображения расчетов  сторон по договорам.  

 На включении в состав договоров графиков платежей в ходе рассмотрения  дела в суде первой инстанции настаивал Ответчик, в связи с чем Истцы по существу согласились с позицией Ответчика и также просили включить в текст договоров графики платежей.  

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не  имеется.  

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку не подтверждают правомерность позиции заявителя, противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам. Данные доводы сделаны при неправильном и неверном  применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения. Имеющиеся в материалах дела доказательства,  оцененные судом по правилам статей 64, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, не подтверждают законности и обоснованности  позиции заявителя.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.  

На основании вышеизложенного апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.  

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 01 сентября 2022 года по  делу № А41-3619/22 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную  жалобу – без удовлетворения.  

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух  месяцев со дня вступления в законную силу.  

Председательствующий Л.Н. Иванова  

Судьи М.В. Игнахина 

Н.С. Юдина